01 Le parc de logements
Le parc comprend 108 logements dont 38 résidences principales, 63 résidences secondaires et 7 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 38 | 35,2 % |
| Résidences secondaires | 63 | 58,3 % |
| Logements vacants | 7 | 6,5 % |
Parmi les 108 logements du parc, 35 % assurent la fonction de résidence principale, contre 58 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 38 | 100,0 % |
| 1919-1945 | 0 | 0,0 % |
| 1946-1970 | 0 | 0,0 % |
| 1971-1990 | 0 | 0,0 % |
| 1991-2005 | 0 | 0,0 % |
| 2006-2019 | 0 | 0,0 % |
La période avant 1919 concentre 100 % du parc, tandis que 100 % datent d'avant 1919 et 0 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 0 | 0,0 % |
| 3 pièces | 0 | 0,0 % |
| 4 pièces | 37 | 97,4 % |
| 5 pièces ou plus | 1 | 2,6 % |
Le parc compte 4,0 pièces en moyenne par logement, avec 3 % de logements de cinq pièces ou plus et 0 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 108 | 113 | 108 |
| Rés. principales | 31 | 37 | 38 |
| Rés. secondaires | 58 | 75 | 63 |
| Vacants | 19 | 1 | 7 |
À 21 km, Corscia (123 hab.) enregistre 26,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 37 | 97,4 % |
| Locataires (privé) | 1 | 2,6 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 0 | 0,0 % |
La répartition du parc occupé: 97,7 % de propriétaires, 2,3 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz bouteille | 38 | 100,0 % |
Le gaz bouteille équipe 100 % des résidences principales, devant aucune autre source (0 %) et aucune autre source (0 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 0 |
| 2 à 4 ans | 1 |
| 5 à 9 ans | 0 |
| 10 ans ou plus | 37 |
| Total ménages | 38 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 |
| Sous-occupation modérée | 11 |
| Sous-occupation accentuée | 25 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 0 | 0,0 % |
| 1 voiture | 36 | 94,7 % |
| 2 voitures ou plus | 2 | 5,3 % |
Ventilation par équipement automobile: 0 % sans véhicule, 95 % mono-motorisés, 5 % multi-motorisés. Par ailleurs, 0,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 132 | 104 | 12 | 16 |
| 1975 | 112 | 86 | 12 | 14 |
| 1982 | 100 | 56 | 26 | 18 |
| 1990 | 98 | 27 | 52 | 19 |
| 1999 | 100 | 31 | 49 | 20 |
| 2006 | 108 | 35 | 57 | 16 |
| 2011 | 108 | 31 | 58 | 19 |
| 2016 | 113 | 37 | 75 | 1 |
| 2022 | 108 | 38 | 63 | 7 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 132 logements à l'origine, 108 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 30 | 33 | 33 | 32 | 27 | 17 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 1 | 14,3 % |
| Classe D | 1 | 14,3 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 2 | 28,6 % |
| Classe G | 3 | 42,9 % |
Répartition des étiquettes DPE: G en tête (43 %), 14 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 14,3 % |
| Classe B | 1 | 14,3 % |
| Classe C | 5 | 71,4 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 71 %, 100 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 389 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 308 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 389 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 308 (1948-1974).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 0 | 1 |
| Classe D | 0 | 1 |
| Classe E | 0 | 0 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 0 | 3 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe F (390 kWh/m²/an) et appartements en classe G (356).
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Orto (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Orto est la commune ayant la plus grande part de propriétaires du département Corse-du-Sud. (sur 124 communes) Voir le classement
Résumé
63 résidences secondaires sur un parc de 108 logements (soit 58,3 %): le caractère de villégiature d'Orto est net. Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (99,1 %). Ce contexte résidentiel — Orto est dans la géographie montagneuse de la Corse, à une altitude moyenne de 2 379 m, en contexte alpin ou pyrénéen, dans l'arrière-pays proche du littoral occidental corse, à 19 km — cadre la lecture du parc local.
Profil d'occupation typique des petites communes rurales: 97,7 % de propriétaires occupants.
Le caractère patrimonial du bâti est marqué — 100,0 % du parc remonte à avant 1919. Le parc d'Orto présente des performances DPE contrastées: classe dominante G et 366 kWh/m²/an, soit davantage que la moyenne nationale. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 71,4 % du parc diagnostiqué. La source de chauffage la plus répandue est le gaz bouteille (100,0 %).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements d'Orto a diminué (-4,4 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 0,0 % de ménages sans voiture, 5,3 % à au moins deux voitures.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la géographie montagneuse de la Corse. Orto est à une altitude moyenne de 2 379 m, en contexte alpin ou pyrénéen, dans l'arrière-pays proche du littoral occidental corse, à 19 km, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 38 résidences principales d'Orto et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Orto en 2026 ?
Orto affiche des prix parmi les plus accessibles du Corse-du-Sud (3ᵉ rang le moins élevé sur 117 communes).
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 47,7 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Corse-du-Sud (3ᵉ rang le moins élevé)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Correction récente des prix : -81,0 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Orto
Le rendement locatif brut estimé atteint 47,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Orto : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Orto
Estimation sur un appartement type de 20 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian d'Orto.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Orto ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Orto
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Orto s'établit à 293 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Orto fait partie du quart des communes les moins chères du Corse-du-Sud.
71,4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 32,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 47,7 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Orto Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier d'Orto
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 424 €/m² à 293 €/m² (-79,4 %), pour 2 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 20 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Appartements |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 293 € | 293 € |
| Prix moyen/m² | 293 € | |
| Surface médiane | – | 20 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 | 1 424 € |
| 2022 | 4 | 1 352 € |
| 2023 | 2 | 1 544 € |
| 2025 | 2 | 293 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 logements ont été autorisés et 0 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de — %.
Construction neuve à Orto (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve cumule 1 logements autorisés sur 5 ans à à Orto.
Fourchettes de loyers à Orto
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Orto
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,83 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Orto
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Orto: majorité classée G, part de passoires thermiques à 71,4 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Orto
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Orto : cadre de vie et logement
Orto, commune de 81 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 1 243 m d'altitude et exposée à un climat plus rigoureux (3,0 °C annuels).
Le territoire abrite 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 5 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Orto
Orto et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Orto
Composition du parc immobilier à Orto
108 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Orto: 99,1 % de maisons, 0,9 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Orto
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 38 logements).
- Avant 1919 100,0 % 38 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Orto
5 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Orto
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Orto : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Orto grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Orto
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Orto
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Orto
Quel est le prix de l'immobilier à Orto ?
Le prix médian au m² à Orto est de 293 € (données DVF, 2 transactions).
Comment Orto se situe-t-elle dans le Corse-du-Sud ?
Orto figure parmi les communes les plus abordables du Corse-du-Sud : 115ᵉ rang sur 117, soit le quart le moins cher.
Le parc immobilier d'Orto est-il énergétiquement dégradé ?
71,4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante G). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Résumé
Marché d'accès abordable à Orto: 293 €/m² sur 2 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale. Sur 117 communes classées dans Corse-du-Sud, Orto figure parmi les 2 % les moins chères au m².
Repli du prix médian: -79,4 % entre 2021 et 2025 à Orto. Au total, 9 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -81,0 % — un retournement à surveiller.
Le marché porte principalement sur les appartements — prix médian 293 €/m² pour une surface médiane de 20 m².
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,7 €/m² pour un appartement et 14,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 47,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. La proportion de résidences secondaires (58,3 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Très peu de permis délivrés sur 2021-2025 — le parc évolue principalement par mutation de l'ancien. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Le marché immobilier d'Orto s'interprète dans un contexte plus large — Orto est dans la géographie montagneuse de la Corse, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Orto est dans l'arrière-pays proche du littoral occidental corse, à 19 km, à une altitude moyenne de 2 379 m, en contexte alpin ou pyrénéen, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.