01 Le parc de logements
Le parc comprend 217 logements dont 81 résidences principales, 136 résidences secondaires et 0 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 81 | 37,3 % |
| Résidences secondaires | 136 | 62,7 % |
| Logements vacants | 0 | 0,0 % |
Le graphique détaille la structure des 217 logements: 37 % sont habités en permanence, 63 % épisodiquement et 0 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 79 | 97,5 % |
| 1919-1945 | 0 | 0,0 % |
| 1946-1970 | 0 | 0,0 % |
| 1971-1990 | 1 | 1,2 % |
| 1991-2005 | 0 | 0,0 % |
| 2006-2019 | 1 | 1,2 % |
Structure du bâti par époque: 98 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (98 %), 1 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 0 | 0,0 % |
| 3 pièces | 51 | 63,0 % |
| 4 pièces | 2 | 2,5 % |
| 5 pièces ou plus | 28 | 34,6 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,7 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (35 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 209 | 213 | 217 |
| Rés. principales | 71 | 81 | 81 |
| Rés. secondaires | 14 | 127 | 136 |
| Vacants | 124 | 5 | 0 |
À titre de comparaison : 24,8 % de part de propriétaires à Lozzi, à 21 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 69 | 85,2 % |
| Locataires (privé) | 6 | 7,4 % |
| Locataires HLM | 6 | 7,4 % |
| Logés gratuitement | 0 | 0,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 84,8 % de propriétaires occupants, 15,2 % de locataires et 7 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Électricité | 79 | 97,5 % |
| Autre (bois…) | 2 | 2,5 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (98 %), 2 % pour autres sources (bois notamment) et 0 % pour aucune autre source.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 |
| 2 à 4 ans | 9 |
| 5 à 9 ans | 2 |
| 10 ans ou plus | 68 |
| Total ménages | 81 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 16 |
| Sous-occupation modérée | 30 |
| Sous-occupation accentuée | 0 |
| Suroccupation modérée | 7 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 28 | 34,6 % |
| 1 voiture | 41 | 50,6 % |
| 2 voitures ou plus | 12 | 14,8 % |
Ventilation par équipement automobile: 35 % sans véhicule, 51 % mono-motorisés, 15 % multi-motorisés. Par ailleurs, 100,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 184 | 183 | 0 | 1 |
| 1975 | 204 | 173 | 28 | 3 |
| 1982 | 211 | 128 | 83 | 0 |
| 1990 | 223 | 74 | 103 | 46 |
| 1999 | 217 | 75 | 138 | 4 |
| 2006 | 218 | 74 | 123 | 21 |
| 2011 | 209 | 71 | 14 | 124 |
| 2016 | 213 | 81 | 127 | 5 |
| 2022 | 217 | 81 | 136 | 0 |
Trajectoire de long terme: 184 logements en 1968, 217 en 2022 (+18 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 93 | 85 | 94 | 91 | 98 | 55 |
| Dont vacants > 2 ans | 76 | 75 | 72 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 1 | 16,7 % |
| Classe E | 2 | 33,3 % |
| Classe F | 1 | 16,7 % |
| Classe G | 2 | 33,3 % |
Distribution DPE sur 6 diagnostics: la majorité se situe en classe E (33 %), avec 0 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 33,3 % |
| Classe C | 4 | 66,7 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (67 %), 100 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 302 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 445 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 384 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 445 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 302 (avant 1948).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 0 | 0 |
| Classe D | 1 | 0 |
| Classe E | 2 | 0 |
| Classe F | 0 | 1 |
| Classe G | 2 | 0 |
Performance comparée: maisons classées E (351), appartements classés F (367), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 1 |
| T3 | 5 |
| T4 | 0 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Guagno (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
136 résidences secondaires sur un parc de 217 logements (soit 62,7 %): le caractère de villégiature de Guagno est net. Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 97,7 % de maisons. À l'échelle locale, Guagno est une commune corse du maillage insulaire, à haute altitude (2 379 m), sur un relief escarpé, à une trentaine de kilomètres du littoral occidental corse (21 km) — contexte utile pour lire le parc.
Profil fortement patrimonial: 84,8 % des ménages de Guagno sont propriétaires de leur logement. La part HLM atteint 7,4 % dans l'offre de résidences principales.
Parc notablement ancien à Guagno: 97,5 % des logements datent d'avant la Première Guerre mondiale. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante E et une consommation de 353 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 50,0 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). 97,5 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc de Guagno reste stable (+1,9 %). 34,6 % des ménages de Guagno ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune corse du maillage insulaire. La commune est à haute altitude (2 379 m), sur un relief escarpé, à une trentaine de kilomètres du littoral occidental corse (21 km): un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Guagno affiche des prix parmi les plus accessibles du Corse-du-Sud (8ᵉ rang le moins élevé sur 117 communes).
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 14,7 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Corse-du-Sud (8ᵉ rang le moins élevé)
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Correction récente des prix : -84,2 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Guagno
Le rendement locatif brut estimé atteint 14,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Guagno
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Guagno s'établit à 792 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Guagno fait partie du quart des communes les moins chères du Corse-du-Sud.
50,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 22,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 14,7 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Guagno Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Guagno
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 725 €/m² à 792 €/m² (+9,2 %), pour 1 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 108 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 792 € | 792 € |
| Prix moyen/m² | 792 € | |
| Surface médiane | – | 108 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 3 | 725 € |
| 2022 | 5 | 2 333 € |
| 2023 | 1 | 2 000 € |
| 2024 | 1 | 5 000 € |
| 2025 | 1 | 792 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 18 autorisations et 12 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 67 %.
Construction neuve à Guagno (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 2 logements ont été autorisés à à Guagno, dont 0 en 2025.
Fourchettes de loyers à Guagno
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Guagno
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (22,33 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Performance énergétique du parc à Guagno
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Guagno est E, avec 50,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Guagno
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S'installer à Guagno : cadre de vie et logement
Guagno compte 145 habitants, à 1 200 m d'altitude. Le climat local affiche 3,0 °C de moyenne annuelle.
Le territoire abrite 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 6 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Guagno
Guagno et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Guagno
Composition du parc immobilier à Guagno
217 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Guagno est composé très majoritairement de maisons (97,7 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Guagno
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 81 logements).
- Avant 1919 97,5 % 79 logts
- 1971-1990 1,2 % 1 logts
- 2006-2019 1,2 % 1 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Guagno
6 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Guagno
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Guagno
Pour une maison de 108 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
85 536 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Guagno
Quel est le prix de l'immobilier à Guagno ?
Le prix médian au m² à Guagno est de 792 € (données DVF, 1 transactions). Pour une maison de 108 m² (surface médiane locale), compter environ 86 000 €.
Comment Guagno se situe-t-elle dans le Corse-du-Sud ?
Guagno figure parmi les communes les plus abordables du Corse-du-Sud : 110ᵉ rang sur 117, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Guagno ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Guagno est de 14,7 % (loyer de 9,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Guagno est-il énergétiquement dégradé ?
50,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Résumé
Le prix médian au m² à Guagno s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 792 €/m², soit -68,0 % par rapport à la médiane nationale (2 472 €/m²). Côté classement départemental, Guagno compte parmi les 6 % les plus abordables de Corse-du-Sud.
Hausse contenue du prix médian: +9,2 % sur la période 2021-2025. 11 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -84,2 % du prix médian.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Guagno à un niveau significatif — 792 €/m² en médiane.
Les loyers d'annonce de Guagno avoisinent 14,6 €/m² pour les appartements et 9,7 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 14,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le parc local comporte 62,7 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
La production neuve est quasi inexistante (2 logements autorisés sur 5 ans): tension foncière ou saturation d'urbanisation possible. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Côté contexte, Guagno est une commune corse du maillage insulaire, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral occidental corse (21 km), à haute altitude (2 379 m), sur un relief escarpé, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.