À Plan-de-Cuques, dans la métropole Aix-Marseille, le marché immobilier affiche une stabilité remarquable. Le prix médian global s'établit à 4 480 €/m², en hausse de seulement 0,3 % sur un an. Cette petite ville de 11 632 habitants présente un marché actif avec 146 transactions annuelles, où les appartements (75 ventes) et les maisons (71 ventes) se partagent équitablement les ventes. Une lecture fine des données DVF 2024 s'impose pour comprendre les opportunités.
Comment se porte le marché immobilier à Plan-de-Cuques
La stabilité des prix à +0,3 % sur un an masque des dynamiques distinctes. Le marché est porté par la demande de maisons individuelles, qui représentent 57,3 % du parc, avec un prix médian de 5 145 €/m² pour 79 m² en moyenne. Les appartements, à 3 870 €/m², restent plus accessibles. Le faible taux de logements vacants (3,9 %) et la construction neuve limitée (tendance -72 % sur 5 ans) indiquent un marché plutôt tendu. Toutefois, le vieillissement de la population (âge médian de 51,7 ans) peut tempérer la demande future.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix au m² stagne (+0,3 % sur un an), après une forte hausse probable ces dernières années. Ce plateau indique un marché mûr, en attente d'un nouveau catalyseur. Le timing pour acheter est plutôt favorable en l'absence de surenchère, mais la faible construction neuve (-72 % sur 5 ans) maintient une pression à la hausse sur le long terme. Pour un vendeur, une mise en prix réaliste est essentielle face à des acheteurs devenus plus attentifs au rapport qualité-prix.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Plan-de-Cuques
Le parc est majoritairement constitué de maisons (57,3 %), et les propriétaires occupants dominent (68,2 %). Les acheteurs sont donc principalement des ménages en recherche de résidence principale, attirés par le caractère pavillonnaire et la proximité de Marseille (gare TGV à 8,2 km). Le volume de transactions (146) révèle une liquidité modérée. Les résidences secondaires sont marginales (1,2 %), ce qui limite la saisonnalité des ventes.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est légèrement en faveur des vendeurs, sous réserve d'un prix juste. La faible vacance (3,9 %) et le ralentissement de la construction neuve soutiennent les valeurs existantes. Cependant, avec un revenu médian local de 26 120 €, l'accession pour une maison type demande 15,6 années de revenus, ce qui peut ralentir les transactions sur ce segment. Une estimation précise, intégrant la fourchette Q1-Q3 (3 591 – 5 301 €/m²), est cruciale pour vendre dans des délais raisonnables.
Dernières ventes enregistrées à Plan-de-Cuques
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Plan-de-Cuques
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Plan-de-Cuques
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Plan-de-Cuques
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Plan-de-Cuques (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Plan-de-Cuques: 176 logements autorisés sur 5 ans, 20 pour la dernière année (-72 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Seulement 176 logements ont été autorisés en 5 ans, avec une tendance à l'effondrement (-72 %). Cette rareté de l'offre neuve soutient la valeur de l'ancien, mais témoigne aussi de contraintes foncières fortes dans cette commune de 9 km² déjà dense. Les futurs acquéreurs devront se tourner vers la rénovation de l'existant, majoritairement des maisons des années 60-80.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Plan-de-Cuques suit le rythme scolaire, avec un pic des transactions au printemps et en septembre. La période estivale est plus calme, mais la proximité de Marseille maintient une activité raisonnable. Pour un vendeur, mettre son bien en marché en février-mars permet de capter les familles souhaitant emménager avant la rentrée. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été.
Le saviez-vous ?
- Plan-de-Cuques compte 7 établissements scolaires pour seulement 9 km².
- La fibre est disponible pour 88,9 % des foyers, un taux élevé.
- Seulement 1,2 % de résidences secondaires, marque d'une ville vivante à l'année.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Plan-de-Cuques
- Prix médian au m² : 4 480 €, en stagnation annuelle (+0,3 %).
- Écart maison/appartement : +33 % pour une maison.
- Revenu médian local de 26 120 €, au-dessus de la moyenne départementale.
- Densité élevée : rang 5/54 dans sa catégorie.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Plan-de-Cuques
Quel est le prix du m2 à Plan-de-Cuques en 2024 ?
Le prix médian global est de 4 480 €/m² selon les données DVF 2024. Il varie de 3 591 €/m² pour le premier quartile à 5 301 €/m² pour le troisième.
Le prix immobilier à Plan-de-Cuques est-il en hausse ?
La variation annuelle est très faible, à +0,3 %. Le marché est stable, sans surchauffe, une situation rare dans la métropole Aix-Marseille.
Quelle fourchette de prix pour une maison à Plan-de-Cuques ?
Le prix médian d'une maison est de 5 145 €/m², pour une surface médiane de 79 m². Le budget médian pour ce type de bien approche donc les 406 000 €.
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- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
- Prise en compte des spécificités de votre bien
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