Le marché immobilier de Plan-de-Cuques est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 4 480 €/m² en 2024, soit +14,5 % de plus que la médiane des Bouches-du-Rhône (3 913 €/m²). La fourchette centrale des ventes (3 591 à 5 301 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène.
Entre 2020 et 2024, Plan-de-Cuques a vu son prix médian au m² progresser de +20,5 %. Au total, 704 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Plan-de-Cuques: 5 145 €/m² pour les maisons (surface médiane 79 m²) et 3 870 €/m² pour les appartements (69 m²). Le bien médian (79 m² à 406 455 €) équivaut à 15,6 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 17,5 €/m² pour un appartement et 18,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,4 % — dans la moyenne française. Le poids limité des résidences secondaires (1,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 176 logements autorisés sur la période 2020-2024, soit 35 par an en moyenne.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Plan-de-Cuques est dans les collines de la Provence intérieure. La géographie joue son rôle: la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral provençal (31 km), dans les collines, à une altitude moyenne de 269 m.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
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Faut-il investir à Plan-de-Cuques en 2026 ?
Enclavée dans la Métropole d'Aix-Marseille-Provence à moins de 10 km du centre de Marseille, Plan-De-Cuques bénéficie de la dynamique économique régionale tout en conservant une identité de commune résidentielle. Avec une population vieillissante mais une légère croissance démographique, son marché immobilier navigue entre attractivité métropolitaine et fragilités locales. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un prix au m² inférieur de 10 % à la moyenne des communes comparables du département, Plan-De-Cuques offre un point d'entrée dans la métropole marseillaise, malgré une rentabilité locative atone.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser la stabilité patrimoniale et un cadre de vie équipé, plus qu'une forte rentabilité ou une plus-value rapide.
Points clés
- ✓ Services et équipements très développés (ICS 7,8)
- ✓ Rendement brut des appartements correct (5,4 %)
- ✓ Stabilité des prix récente (+0,3 %)
- ⚠ Opportunité locative faible (IOL 2,9/10)
- ⚠ Population vieillissante (39 % de 60 ans et +)
- ⚠ Tissu économique local limité
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Densité de population trois fois supérieure à la moyenne nationale.
- Revenu médian se situe dans la moitié supérieure des petites villes des Bouches-du-Rhône.
- Prix médian inférieur de 55 % à ceux du littoral méditerranéen proche.
Analyse du marché immobilier à Plan-de-Cuques
Le marché immobilier de Plan-de-Cuques affiche une pression notable (IPI 5,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Plan-de-Cuques
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : le marché est stable, ni tendu ni atone, permettant une négociation dans des conditions normales.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : le marché est stable, ni tendu ni atone, permettant une négociation dans des conditions normales.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : les prix sont alignés avec le pouvoir d'achat local, sans écart majeur qui signalerait une bulle.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : les prix sont alignés avec le pouvoir d'achat local, sans écart majeur qui signalerait une bulle.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
2,9
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Opportunité locative faible : la demande locative est limitée, ce qui peut allonger les délais de location et augmenter le risque de vacance.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableOpportunité locative faible : la demande locative est limitée, ce qui peut allonger les délais de location et augmenter le risque de vacance.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique quasi nulle : la commune n'est pas une destination saisonnière, excluant pratiquement la stratégie de location courte durée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique quasi nulle : la commune n'est pas une destination saisonnière, excluant pratiquement la stratégie de location courte durée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Plan-de-Cuques : cadre de vie et logement
Plan-de-Cuques offre un compromis entre le calme d'une petite ville provençale et la proximité de l'effervescence marseillaise, accessible en moins de 15 minutes de voiture ou via la gare TGV de Marseille-Saint-Charles (8,2 km). Avec 573 équipements de proximité et un parc de logements à 57,3 % de maisons, la commune attire principalement les ménages en quête de résidence principale. Le prix d'entrée pour un appartement type (69 m²) est d'environ 267 000 €.
Tout savoir pour acheter et vivre à Plan-de-CuquesInvestir à Plan-de-Cuques : passer à l'action
Les statistiques donnent le tempo du marché, mais la négociation et la sélection du bien concret restent essentielles. Pour identifier la perle rare ou éviter les pièges, une connaissance fine des micro-secteurs de la commune est déterminante.
Le diagnostic chiffré est posé, mais la valeur réelle d'un bien se découvre au niveau de la rue et de son état.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Plan-de-Cuques
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Plan-De-Cuques ?
Le prix médian global est de 4 480 €/m² en 2024 selon la DGFiP. Une maison se vend en moyenne 5 145 €/m², contre 3 870 €/m² pour un appartement.
Plan-De-Cuques est-elle plus chère que ses communes voisines ?
Non, elle est généralement moins chère. Par exemple, son prix au m² est inférieur de 10 % à celui de Solliès-Pont et de 5 % à La Farlède. En revanche, elle est bien moins onéreuse que le littoral, avec un écart de -55 % par rapport à Saint-Cyr-sur-Mer.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
L'opportunité locative y est jugée faible (indice 2,9/10). Le rendement brut des appartements (5,4 %) est correct, mais la demande locative est limitée. C'est un marché adapté à un investissement de diversification à horizon moyen terme, plutôt qu'à une recherche de rentabilité maximale.
Quel type de logement domine à Plan-De-Cuques ?
Le parc est majoritairement composé de maisons individuelles (57,3 % des logements). Les transactions en 2024 se sont réparties à parts presque égales entre maisons (71 ventes) et appartements (75 ventes), reflétant une offre mixte.
La commune est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la proximité de Marseille est un atout majeur. La gare TGV de Marseille Saint-Charles est à 8,2 km et la gare de Picon Busserine à 5,8 km. L'aéroport de Marseille-Provence est à moins de 30 minutes en voiture (22,9 km).
Marché immobilier des communes voisines
Plan-De-Cuques présente un écart de valorisation significatif avec des voisines côtées comme Saint-Cyr-sur-Mer (+55 %), offrant un effet de levier intéressant pour un investisseur patient misant sur un rattrapage à long terme.
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