01 Le parc de logements
Le parc comprend 598 logements dont 530 résidences principales, 15 résidences secondaires et 53 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 530 | 88,6 % |
| Résidences secondaires | 15 | 2,5 % |
| Logements vacants | 53 | 8,9 % |
Parmi les 598 logements du parc, 89 % assurent la fonction de résidence principale, contre 3 % de secondaires et 9 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 88 | 16,9 % |
| 1919-1945 | 68 | 13,1 % |
| 1946-1970 | 96 | 18,5 % |
| 1971-1990 | 125 | 24,0 % |
| 1991-2005 | 81 | 15,6 % |
| 2006-2019 | 62 | 11,9 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (24 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 17 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,2 % |
| 2 pièces | 19 | 3,6 % |
| 3 pièces | 57 | 10,8 % |
| 4 pièces | 114 | 21,5 % |
| 5 pièces ou plus | 339 | 64,0 % |
Taille moyenne: 5,0 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 64 %, les T1-T2 4 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 576 | 592 | 598 |
| Rés. principales | 505 | 527 | 530 |
| Rés. secondaires | 26 | 13 | 15 |
| Vacants | 46 | 52 | 53 |
Commune voisine de taille comparable, Mollkirch (8 km) affiche 68,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 455 | 85,8 % |
| Locataires (privé) | 62 | 11,7 % |
| Locataires HLM | 1 | 0,2 % |
| Logés gratuitement | 12 | 2,3 % |
Visualisation des quatre statuts — 85,8 % de propriétaires occupants, 12,0 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 39 | 7,4 % |
| Fioul | 156 | 29,5 % |
| Électricité | 124 | 23,4 % |
| Gaz bouteille | 7 | 1,3 % |
| Autre (bois…) | 203 | 38,4 % |
Répartition des modes de chauffage: 38 % au autres sources (bois notamment), 29 % pour fioul, 23 % pour électricité.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 31 |
| 2 à 4 ans | 55 |
| 5 à 9 ans | 90 |
| 10 ans ou plus | 353 |
| Total ménages | 530 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 51 |
| Sous-occupation modérée | 82 |
| Sous-occupation accentuée | 148 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 33 | 6,2 % |
| 1 voiture | 184 | 34,7 % |
| 2 voitures ou plus | 313 | 59,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 6 % sans véhicule, 35 % mono-motorisés, 59 % multi-motorisés. Par ailleurs, 88,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 352 | 318 | 17 | 17 |
| 1975 | 398 | 343 | 39 | 16 |
| 1982 | 460 | 399 | 29 | 32 |
| 1990 | 459 | 397 | 37 | 25 |
| 1999 | 499 | 445 | 40 | 14 |
| 2006 | 552 | 481 | 27 | 44 |
| 2011 | 576 | 505 | 26 | 46 |
| 2016 | 592 | 527 | 13 | 52 |
| 2022 | 598 | 530 | 15 | 53 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 352 logements à l'origine, 598 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 49 | 48 | 43 | 47 | 38 | 31 |
| Dont vacants > 2 ans | 12 | 19 | 27 | 24 | 18 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 1,1 % |
| Classe B | 5 | 5,3 % |
| Classe C | 13 | 13,8 % |
| Classe D | 46 | 48,9 % |
| Classe E | 15 | 16,0 % |
| Classe F | 8 | 8,5 % |
| Classe G | 6 | 6,4 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 49 % des logements et 20 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 14,9 % |
| Classe B | 22 | 23,4 % |
| Classe C | 12 | 12,8 % |
| Classe D | 28 | 29,8 % |
| Classe E | 12 | 12,8 % |
| Classe F | 4 | 4,3 % |
| Classe G | 2 | 2,1 % |
Émissions CO₂: 30 % des logements relèvent de la classe D, 51 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 231 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 227 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 231 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 140 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 183 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 127 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 231 kWh/m²/an (1975-1988), creux à 127 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 4 | 1 |
| Classe C | 11 | 2 |
| Classe D | 27 | 19 |
| Classe E | 9 | 6 |
| Classe F | 5 | 3 |
| Classe G | 6 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante D (227 kWh/m²/an), les appartements D (212) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 2 |
| T3 | 1 |
| T4 | 1 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Russ (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
D'après l'INSEE (2022), Russ dispose de 598 logements, dont 88,6 % sont des résidences principales. Une typologie quasi monomorphe — 89,5 % de maisons, le collectif y est très marginal. L'environnement communal: au cœur du vignoble et de la plaine d'Alsace, à 785 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés.
Profil fortement patrimonial: 85,8 % des ménages de Russ sont propriétaires de leur logement.
La structure par époque du parc est contrastée — 16,9 % avant 1919 et 11,9 % depuis 2006. Côté DPE, de Russ, le parc fait moins bien que le repère national: D et 222 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 14,9 %. Le autres sources (bois notamment) est la première source de chauffage du parc (38,4 %).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements varie peu (+1,0 %). La multi-motorisation est la norme à Russ: 59,1 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Ancrée régionalement, la commune est au cœur du vignoble et de la plaine d'Alsace: les attentes résidentielles s'y calquent. Le décor géographique — à 785 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Données du marché immobilier à Russ
DVF, loyers, permis, analyse expertLa taxe foncière sur le bâti s'élève à 26,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Russ Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 54 autorisations pour 28 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Russ
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Russ (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Russ totalise 10 logements sur 5 ans, soit -17 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Russ
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Russ
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (26,81 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Russ
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 94 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Russ est D, avec 14,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Russ
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Russ : cadre de vie et logement
Russ compte 1 228 habitants, à 508 m d'altitude. Le climat local affiche 8,3 °C de moyenne annuelle et 1 243 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 49 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Russ
Russ et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Russ
Composition du parc immobilier à Russ
598 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Russ est composé très majoritairement de maisons (89,8 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Russ
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 520 logements).
- Avant 1919 16,9 % 88 logts
- 1919-1945 13,1 % 68 logts
- 1946-1970 18,5 % 96 logts
- 1971-1990 24,0 % 125 logts
- 1991-2005 15,6 % 81 logts
- 2006-2019 11,9 % 62 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Russ
49 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Russ
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Russ : passer à l'action
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Communes limitrophes de Russ
Russ est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Les loyers d'annonce de Russ avoisinent 9,5 €/m² pour les appartements et 8,9 €/m² pour les maisons. Les résidences secondaires représentent 2,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La production neuve est peu intense à Russ — 10 logements autorisés entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 70 % des logements autorisés.
Côté contexte, Russ est au cœur du vignoble et de la plaine d'Alsace, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est à 785 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en récente.