Le marché immobilier dionysien affiche un prix médian global de 4 176 €/m², en retrait de -6,3 % sur un an selon les données DVF 2024. Cette baisse intervient dans un contexte de 776 transactions annuelles, où les appartements (691 ventes) dominent très largement les maisons (85 ventes). Saint-Denis, ville la plus peuplée de Seine-Saint-Denis, présente un marché actif mais en correction.
Comment se porte le marché immobilier à Saint-Denis
La baisse des prix de -6,3 % sur un an marque un tournant après des années de forte croissance, reflétant une correction du marché francilien. La fourchette interquartile (3 115 – 5 387 €/m²) révèle une dispersion importante des valeurs, signe d'un parc hétérogène. Le volume de transactions (776) reste soutenu, notamment porté par les appartements neufs et anciens. La proximité immédiate de Paris et la desserte par le RER D, le tramway et le futur Grand Paris Express maintiennent une demande structurelle.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le marché dionysien a connu une correction significative sur un an (-6,3 %), après une période de forte croissance. Cette baisse reflète un ajustement national, mais peut être accentuée localement par un taux de chômage élevé (18,6 %) et un revenu médian modeste (16 620 €). Pour un vendeur, le contexte est à la patience ; il faut privilégier les biens en excellent état et bien mis en valeur. Pour un acheteur, cette correction offre une opportunité d'entrée à un prix plus accessible, avec un potentiel de reprise à moyen terme porté par les projets du Grand Paris et la dynamique démographique (+4,3 % en 5 ans). Le timing est favorable à la négociation.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Saint-Denis
Le parc est très majoritairement composé d'appartements (88,4 % des transactions), avec une surface médiane de vente de 43 m². Les maisons, plus rares (11,6 % des ventes), présentent une surface médiane de 66 m². La part de logements sociaux (47 %) et le taux de propriétaires occupants (23,6 %) structurent un marché où l'investissement locatif et l'accession à la première couronne jouent un rôle clé. Les acheteurs sont souvent des primo-accédants et des investisseurs recherchant la rentabilité.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec 6,6 % de logements vacants et un volume de construction neuve en repli (-30 % sur 5 ans), le marché n'est pas en surchauffe. La baisse des prix et un délai de vente potentiellement allongé profitent aux acheteurs, qui disposent d'une marge de négociation. Pour les vendeurs, une estimation précise et réaliste, intégrant la décote des passoires énergétiques (6,1 % du parc en F/G), est indispensable pour vendre dans des délais raisonnables.
Vacance longue durée à Saint-Denis
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Denis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 2 771 logements autorisés à à Saint-Denis, dont 345 en 2024 (-30 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve montre un net ralentissement : 2771 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en baisse de 30 % par rapport au quinquennat précédent. Seulement 345 logements ont été autorisés en 2024. Ce reflux pourrait limiter l'offre nouvelle à court terme, soutenant les prix de l'ancien. Cependant, il reflète aussi les difficultés du secteur et une possible saturation du marché local, où près de la moitié du parc est déjà du logement social. Pour un investisseur, cette baisse d'activité est un signal à surveiller, indiquant une phase de consolidation plus qu'une expansion frontale.
Quand acheter ou vendre ?
À Saint-Denis, le marché immobilier suit le rythme francilien : une reprise d'activité en mars-avril, un ralentissement estival en juillet-août, et une seconde vague à la rentrée de septembre. Vendre au printemps peut maximiser la visibilité auprès des familles souhaitant une entrée dans les écoles à la rentrée. Acheter en décembre peut être propice aux négociations, les vendeurs étant souvent plus pressés. Notez que l'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains propriétaires à vendre avant l'été. L'affluence liée aux événements du Stade de France crée des pics de demande locative courte durée.
Le saviez-vous ?
- Seulement 23,6 % des Dionysiens sont propriétaires de leur logement.
- La ville compte 128 établissements scolaires sur 12 km².
- 44,5 % de la population a moins de 30 ans.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Saint-Denis
- Prix médian en baisse de 6,3 % sur un an (DVF 2024).
- Écart minimal entre maison (4 107 €/m²) et appartement (4 185 €/m²).
- Revenu médian local de 16 620 €, inférieur à la moyenne nationale.
- Métropole du Grand Paris, gare TGV à 6,2 km.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Saint-Denis
Quel est le prix au m² à Saint-Denis en 2024 ?
Le prix médian du m² à Saint-Denis est de 4 176 € selon les données DVF 2024. Il varie de 3 115 €/m² (premier quartile) à 5 387 €/m² (troisième quartile), selon l'état, la localisation et la typologie du bien.
Le prix immobilier à Saint-Denis est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de -6,3 % sur un an, une correction notable dans un marché francilien tendu. Cette tendance offre des opportunités d'achat, mais nécessite une vigilance accrue sur l'estimation en cas de vente.
Quelle fourchette de prix pour un appartement à Saint-Denis ?
Un appartement se vend en médiane 4 185 €/m². Pour un T2 type de 43 m², le budget médian approche les 180 000 €. Les prix les plus bas concernent les studios, les plus élevés les appartements neufs ou rénovés près de la basilique.
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