Marché d'accès abordable à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien: 1 108 €/m² sur 5 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 704 et 1 533 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Le prix médian de Saint-Geneys-près-Saint-Paulien gagne +10,8 % sur cinq ans (2021-2024). Au total, 24 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -25,3 % — un retournement à surveiller.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 1 108 €/m² pour 150 m². Rapporté au revenu médian de Saint-Geneys-près-Saint-Paulien, un logement de 150 m² (166 200 €) représente 7,5 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,3 €/m² pour un appartement et 7,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 8,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Avec 20,0 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 16 logements autorisés, soit 3/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 69 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Saint-Geneys-près-Saint-Paulien s'interprète dans un contexte plus large — Saint-Geneys-près-Saint-Paulien est une commune du Massif central, dans l'ancienne Auvergne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: dans un relief de montagne, à 936 m d'altitude moyenne.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Faut-il investir à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien : -25,3 % en un an, dans un contexte de seulement 5 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Loire (168ᵉ rang sur 256 communes)
- Correction récente des prix : -25,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien
Le marché immobilier est détendu et accessible : les prix restent modérés par rapport aux revenus locaux. C'est un contexte favorable pour les primo-accédants et les investisseurs en quête de rendement.
Indices immobiliers de Saint-Geneys-près-Saint-Paulien
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,7
Indice de Pression Immobilière
Faible
Marché détendu : marges ouvertes.
Indice de Pression Immobilière
FaibleMarché détendu : marges ouvertes.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
8,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Accessible aux ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleAccessible aux ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien s'établit à 1 108 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 704 € à 1 533 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd.
26,9 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 8,0 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Aperçu par typologie à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien: 16 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (+220 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,34 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 26 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien: majorité classée E, part de passoires thermiques à 26,9 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien : cadre de vie et logement
Saint-Geneys-près-Saint-Paulien, commune de 313 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 936 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 6 appellations d'origine rattachées au terroir local et 11 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien
Saint-Geneys-près-Saint-Paulien et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien
195 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien: 97,9 % de maisons, 2,1 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 131 logements).
- Avant 1919 39,7 % 52 logts
- 1919-1945 12,2 % 16 logts
- 1946-1970 6,1 % 8 logts
- 1971-1990 13,7 % 18 logts
- 1991-2005 18,3 % 24 logts
- 2006-2019 10,7 % 14 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien
11 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien ?
Le prix médian au m² à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien est de 1 108 € (données DVF, 5 transactions). Pour une maison de 150 m² (surface médiane locale), compter environ 166 000 €.
Comment Saint-Geneys-près-Saint-Paulien se situe-t-elle dans le Haute-Loire ?
Saint-Geneys-près-Saint-Paulien se situe au 168ᵉ rang du Haute-Loire sur 256 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Geneys-près-Saint-Paulien est de 8,0 % (loyer de 7,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Saint-Geneys-près-Saint-Paulien est-il énergétiquement dégradé ?
26,9 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Communes limitrophes de Saint-Geneys-près-Saint-Paulien
Saint-Geneys-près-Saint-Paulien est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :