Le marché immobilier de Saint-Guiraud est marqué par une hausse vertigineuse de 503,5 % en 2024, portant le prix médian à 6 976 €/m². Cette envolée, basée sur seulement 4 transactions, contraste avec la baisse continue observée entre 2020 et 2023. Le marché est illiquide, dominé par les maisons individuelles (96,6 %), avec un rendement locatif anémique de 1,5 % brut.
Faut-il investir à Saint-Guiraud en 2026 ?
Saint-Guiraud, petit village de l'Hérault en forte croissance démographique (+27,1 % en 10 ans), affiche une attractivité territoriale remarquable, classée dans le top 20 % départemental. Cependant, son marché immobilier, porté par une dynamique extérieure, présente une volatilité inquiétante et un rendement locatif faible. Faut-il investir en 2026 ?
Saint-Guiraud se classe dans le top 20 % des communes les plus attractives de l'Hérault, mais son marché immobilier affiche une volatilité record de +503,5 % en 2024.
Verdict
➤ Opportunité de plus-value à long terme pour profils avertis, mais rendement locatif anémique et risque de correction.
Points clés
- ✓ Opportunité territoriale exceptionnelle (top 20 %)
- ✓ Vivre bien pour pas cher (top 20 %)
- ✓ Attractivité et pouvoir de vie très élevés
- ⚠ Rendement locatif très faible (1,5 % brut)
- ⚠ Marché volatil et peu liquide (4 ventes/an)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur de 75 % à la moyenne nationale estimée (environ 4 000 €/m²).
- Prix médian 3,5 fois supérieur à celui des communes voisines comparables comme Usclas-du-Bosc.
- Rendement locatif très inférieur à celui des grandes métropoles (1,5 % contre 4-5 %).
Données du marché immobilier à Saint-Guiraud
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Saint-Guiraud, analysé via les données DVF 2024, présente un profil singulier et déroutant. La hausse vertigineuse de 503,5 % du prix médian en un an s'explique en partie par le très faible volume de transactions (4 ventes), où la vente d'une ou deux propriétés de standing peut tirer la statistique vers le haut. Néanmoins, cette volatilité extrême est un signal d'alerte pour tout investisseur, indiquant un marché illiquide et sans prix de référence stable.
Le parc immobilier, composé à 96,6 % de maisons individuelles, est ancien à 21,8 % et compte seulement 5,3 % de passoires énergétiques (F/G), un taux modéré qui limite le risque de travaux obligatoires. Toutefois, la part de logements vacants (10,1 %) et de résidences secondaires (10,1 %) dessine un territoire où la pression locative annuelle est faible, ce qui corrobore le rendement brut médiocre de 1,5 %.
Ancré dans la Vallée de l'Hérault, le village bénéficie d'une attractivité résidentielle réelle, portée par une croissance démographique soutenue (+13,1 % en 5 ans). Cependant, l'économie locale, avec un taux de chômage de 14,9 %, ne peut porter à elle seule le marché immobilier, qui dépend donc fortement de l'arrivée de nouveaux habitants extérieurs, souvent retraités ou télétravailleurs, sensibles au cadre de vie.
Aperçu par typologie à Saint-Guiraud
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Guiraud
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Saint-Guiraud (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve est rare avec seulement 5 logements autorisés sur les 5 dernières années, une tendance en baisse de 58 %. Ce faible volume confirme la pression sur l'ancien et limite les risques de sur-offre. Il indique aussi une difficulté à produire du logement neuf, peut-être liée au foncier disponible ou aux règles d'urbanisme. Pour l'acheteur, cela signifie que l'offre restera principalement dans l'ancien, avec les contraintes de rénovation que cela peut impliquer.
Fourchettes de loyers à Saint-Guiraud
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Guiraud
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,96 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net approché de 0,9 % pour les maisons à Saint-Guiraud intègre déjà la taxe foncière, élevée à 40,96 % en 2024. Pour affiner, il faut ajouter les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien (1 % de la valeur du bien par an en moyenne) et une provision pour vacance locative. Dans un village où 10,1 % des logements sont vacants, une marge de sécurité est prudente. Ces charges réelles divisent souvent le rendement brut par deux.
Performance énergétique du parc à Saint-Guiraud
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 19 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local affiche une performance énergétique moyenne plutôt bonne, avec une classe C dominante (203 kWh/m²/an) et seulement 5,3 % de passoires thermiques (F/G). Ce faible taux de logements très énergivores réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Pour un acheteur, c'est un signal positif : le bâti est globalement décent et les travaux de rénovation, si nécessaires, seront moins lourds.
Calculateur de rendement à Saint-Guiraud
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Guiraud
Pour une maison de 100 m² à Saint-Guiraud au prix médian de 6 976 €/m², l'investissement est d'environ 697 600 €. Avec un loyer estimé à 8,9 €/m², cela génère 890 € de revenus mensuels bruts. Le rendement brut s'établit autour de 1,5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provision), le rendement net tombe à environ 0,9 %, soit un cash-flow mensuel net très faible voire négatif selon le financement.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Guiraud
- Négliger la taxe foncière, élevée à 40,96 % à Saint-Guiraud.
- Tabler sur une vacance locative nulle dans un village de 267 habitants.
- Oublier de provisionner pour les travaux dans un parc ancien (21,8 % d'avant 1945).
- Surestimer les possibilités de revalorisation du loyer à court terme.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Saint-Guiraud, bien que vivant toute l'année, connaît un pic d'activité au printemps et en début d'automne. L'été peut être calme du fait des vacances. Pour un vendeur, mettre en avant le village et ses paysages est plus impactant de mars à juin. L'acheteur peut trouver plus de disponibilités et de marges de négociation en hiver. Pensez au calendrier fiscal : l'acquéreur paiera la taxe foncière au prorata temporis dès l'année d'acquisition, avec un appel en septembre.
Le saviez-vous ?
- Saint-Guiraud compte 14 équipements de proximité pour seulement 267 habitants.
- L'âge médian de 46,3 ans y est plus jeune que dans beaucoup de villages ruraux.
- La dette communale est très faible, à 126 € par habitant.
S'installer à Saint-Guiraud : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Guiraud, c'est choisir un cadre de vie villageois préservé au cœur de la Vallée de l'Hérault, avec une température moyenne clémente de 15°C. La commune offre une autonomie relative avec 14 équipements de proximité, dont 2 commerces et 3 équipements sportifs. Le profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 46,3 ans et 29,7 % de moins de 30 ans, signe d'un certain renouvellement générationnel.
Néanmoins, le territoire présente des contraintes. La connectivité numérique est en retard (score 5/100, fibre à 50,3 %), un point négatif pour les télétravailleurs. L'accès aux transports repose sur la voiture, la gare TGV la plus proche étant à 35 km à Montpellier. Enfin, le risque radon significatif et les 7 arrêtés de catastrophe naturelle historiques imposent une vigilance particulière lors du choix du bien et des travaux.
Carte du marché immobilier à Saint-Guiraud
Saint-Guiraud et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Guiraud
149 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est ultra-majoritairement composé de maisons (96,6 %), avec 80,1 % de propriétaires occupants. Cela indique un marché stable et ancré, peu spéculatif, où la pression locative est faible. La part modeste de résidences secondaires (10,1 %) et de logements vacants (10,1 %) suggère une demande d'habitation principale solide. L'acheteur typique est donc souvent un ménage souhaitant s'installer durablement dans un cadre villageois préservé.
Ancienneté du parc à Saint-Guiraud
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 119 logements).
- Avant 1919 18,5 % 22 logts
- 1919-1945 3,4 % 4 logts
- 1946-1970 5,9 % 7 logts
- 1971-1990 30,3 % 36 logts
- 1991-2005 26,9 % 32 logts
- 2006-2019 15,1 % 18 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Guiraud
14 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Guiraud
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le dossier communal Géorisques indique 9 risques naturels, dont un radon significatif et 7 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation du PPR (Plan de Prévention des Risques) pour connaître les contraintes constructives ou d'assurabilité sur la parcelle. Il ne s'agit pas d'un frein majeur, mais d'une diligence nécessaire pour sécuriser son projet dans ce territoire vallonné de la Vallée de l'Hérault.
Cas pratique : un achat type à Saint-Guiraud
Pour une maison type de 129 m² (surface déduite du prix total médian), le budget moyen à Saint-Guiraud est de 899 904 €. Cela représente environ 35,6 années de revenu médian local (25 250 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 4 500 €, un effort important pour un ménage local.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Guiraud
- Omettre de consulter le PPR pour les risques naturels (9 recensés).
- Ne pas vérifier le DPE avant l'offre, malgré un parc globalement performant.
- Sous-estimer les frais de rénovation dans une maison ancienne.
- Oublier de se renseigner sur la couverture réelle en très haut débit (63,4 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Guiraud : passer à l'action
L'analyse des données DVF est une première étape, mais la concrétisation d'un investissement à Saint-Guiraud nécessite une connaissance fine du terrain, des risques géologiques et de la négociation sur un marché étroit. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ces chiffres en opportunité réelle et sécurisée.
Les données révèlent un marché segmenté : attractif mais volatile. L'expertise locale est cruciale pour éviter les pièges.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Guiraud
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Guiraud ?
Le prix médian à Saint-Guiraud est de 6 976 €/m² en 2024, mais cette moyenne masque une grande dispersion, avec 50 % des ventes comprises entre 4 451 et 9 500 €/m². Il s'agit d'un marché de niche où chaque bien est évalué individuellement.
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Guiraud ?
Le moment est risqué pour un investissement locatif, le rendement brut étant faible (1,5 %). En revanche, pour une stratégie de plus-value à long terme sur un bien de caractère, l'attractivité du territoire (top 20 %) peut justifier une acquisition, à condition d'accepter la volatilité des prix.
Saint-Guiraud est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Saint-Guiraud est considérablement plus chère, avec un prix médian 4 fois supérieur à celui d'Usclas-du-Bosc (1 656 €/m²) et 3 fois supérieur à Lieuran-Cabrières (2 375 €/m²). Cet éart s'explique par des biens souvent plus vastes et par une attractivité perçue plus forte.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Guiraud ?
Le rendement locatif brut est très faible, à 1,5 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière à 40,96 %, gestion, vacance), le rendement net approche de zéro, ce qui ne permet pas de couvrir un crédit.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Saint-Guiraud ?
Les principaux risques sont la faible liquidité du marché (peu de transactions), la volatilité des prix, et les aléas naturels (radon significatif, 9 risques recensés). Une étude géotechnique et un diagnostic radon sont fortement recommandés avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² 4 fois supérieur à celui d'Usclas-du-Bosc (1 656 €/m²), Saint-Guiraud affiche un écart de valorisation démesuré par rapport à des indicateurs similaires, indiquant un marché très spéculatif ou des biens d'exception qui faussent la médiane.
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Communes limitrophes de Saint-Guiraud
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