Acheter à Saint-Malo, c'est acquérir un morceau de la Cité Corsaire, entre remparts historiques et front de mer. Le marché, en correction (-11,1 %), ouvre des opportunités pour les acquéreurs patientifs. Avec un revenu médian local de 23 490 €, l'accession reste un défi, mais la qualité de vie et les 87 monuments historiques protégés justifient l'engouement.
Carte du marché immobilier à Saint-Malo
Saint-Malo et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Saint-Malo
37 652 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 37,2 % de maisons, 62,8 % d'appartements sur un total de 37 652 logements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
La composition du parc immobilier malouin raconte une histoire de forte attractivité résidentielle et touristique. La majorité des 37 652 logements sont des appartements (62,8 %), logique dans une cité corsaire au tissu urbain dense. Le taux élevé de résidences secondaires (27,1 %) et la part des propriétaires-occupants (51,3 %) créent un marché dual : stable dans l’ancien centre, plus volatil et saisonnier dans les secteurs très touristiques. Un taux de vacance de 4,9 % est dans la moyenne, indiquant une fluidité correcte. Ce paysage implique pour un acheteur de bien cibler son quartier en fonction de son projet : résidence principale paisible ou investissement tourné vers la location touristique.
Évolution démographique à Saint-Malo
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Saint-Malo
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Saint-Malo
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 38,9 %
- Autres sans activité professionnelle 14,9 %
- Employés 14,7 %
- Professions intermédiaires 11,1 %
- Ouvriers 9,5 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 7,2 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,6 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel marqué par une forte proportion de retraités : marché orienté vers les biens compacts (T2/T3) en rez-de-chaussée et les maisons de plain-pied. Demande locative familiale plus limitée.
Niveau d'études à Saint-Malo
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Saint-Malo
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 24 975 logements).
- Avant 1919 7,9 % 1 967 logts
- 1919-1945 5,5 % 1 382 logts
- 1946-1970 23,8 % 5 938 logts
- 1971-1990 31,3 % 7 826 logts
- 1991-2005 12,1 % 3 012 logts
- 2006-2019 19,4 % 4 850 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Malo
2 551 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Saint-Malo
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Saint-Malo
Pour une maison de 98 m² (budget médian de 460 110 €), un ménage avec le revenu médian local de 23 490 € par an devrait y consacrer l’équivalent de près de 20 années de revenus. Avec un apport de 10 % (46 011 €) et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s’élèverait à environ 2 515 €, soit un taux d’effort très élevé. Ce calcul montre que l’accession à la maison individuelle à Saint-Malo est réservée aux foyers aux revenus supérieurs à la médiane locale ou nécessite un apport familial substantiel.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Malo
- Se fier uniquement au prix au m², sans considérer la vue ou l’exposition.
- Oublier de vérifier le bien en période de grandes marées ou de pluies.
- Négocier sans avoir vérifié l’état du DPE et ses conséquences réglementaires.
- Sous-estimer les coûts d’entretien liés à l’air marin et à l’humidité.
Le saviez-vous ?
- Saint-Malo compte 87 monuments historiques protégés, dont les remparts.
- 94,3 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L’âge médian des Malouins est de 52,8 ans, bien au-dessus de la moyenne nationale.
Performance énergétique du parc à Saint-Malo
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 15 886 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Malo: majorité classée C, part de passoires thermiques à 6,4 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier de Saint-Malo présente une performance énergétique moyenne plutôt bonne, avec une classe dominante C (176 kWh/m²/an). Seulement 6,4 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Cela s’explique en partie par la part significative de constructions récentes (19,4 % post-2006). Pour un acheteur, cela réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location des logements les plus énergivores, prévues à partir de 2025. Cependant, pour un bien antérieur à 1975, une vigilance accrue sur le DPE reste nécessaire, car la rénovation énergétique sera inéluctable pour maintenir la valeur du bien.
Risques naturels et géorisques à Saint-Malo
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRsm Saint Malo PPRN Approuvé approuvé le 18/07/2017
- PPRN-L - St-Malo PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Saint-Malo est exposée à plusieurs risques naturels, principalement liés à sa situation littorale. Deux Plans de Prévention des Risques sont actifs : un PPRN pour les inondations et un PPR pour les submersions marines. La commune a fait l’objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le risque radon sont classés faibles. Concrètement, pour un acheteur, cela signifie vérifier systématiquement la situation du bien vis-à-vis de ces zones réglementées, ce qui peut impacter l’assurabilité, le coût des assurances et les possibilités de travaux. Une visite en période de grande marée ou après un épisode pluvieux peut être instructive.
Cadre de vie à Saint-Malo
Saint-Malo bénéficie d'un climat océanique doux (moyenne 11,9°C) et de 37 km² de superficie, entre terre et mer. La ville est bien équipée avec 2 551 commerces et services, et 44 établissements scolaires. La connectivité est excellente : fibre à 94,3 %, gare TGV à 1,5 km pour rejoindre Paris en 2h45, et aéroport à 8 km. L'environnement est préservé, mais soumis à 8 risques naturels recensés (PPRN inondation, submersion). La démographie est vieillissante (âge médian 52,8 ans) mais stable (+2,1 % en 5 ans).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 54 m², il faut prévoir environ 220 000 € (4 072 €/m²). Une maison de 98 m² représente un investissement médian de 460 000 €. Les prix varient fortement : 25 % des biens se vendent sous 3 382 €/m², et 25 % au-dessus de 5 455 €/m². Les délais de vente s'allongent avec la baisse des prix, favorisant les négociations. Le parc est majoritairement en classe énergétique C (176 kWh/m²/an), ce qui limite les surprimes "DPE".
À qui s'adresse Saint-Malo ?
La ville s'adresse principalement aux retraités ou pré-retraités (41,2 % de 60 ans et plus) cherchant un cadre agréable. Elle attire aussi les actifs pouvant télétravailler ou ayant un emploi local dans le tourisme ou les services (6 117 entreprises). Les familles y trouvent des services, mais le prix au m² et le taux de pauvreté relativement élevé (rang 2/2 dans sa catégorie) peuvent freiner. Les investisseurs visent plutôt la location saisonnière.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Cadre de vie exceptionnel entre mer et patrimoine historique.
- Desserte TGV et aérienne facilitant les déplacements.
- Équipements et services nombreux pour une ville de cette taille.
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (classe C dominante).
- Dynamisme démographique (+2,1 % en 5 ans) soutenant la demande.
− À prendre en compte
- Prix au m² élevé malgré la baisse récente.
- Forte saisonnalité touristique pouvant nuire au calme résidentiel.
- Exposition à des risques naturels (submersion, inondation).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Saint-Malo est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Saint-Malo
- Climat doux avec 11,9 °C de moyenne et 752 mm de pluie.
- Parc immobilier dominé par les appartements (62,8 %).
- Seulement 6,4 % de passoires thermiques (F/G).
- Population vieillissante : 41,2 % des habitants ont 60 ans et plus.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Saint-Malo
Quel budget pour acheter une maison à Saint-Malo ?
Le prix médian d'une maison est de 4 695 €/m², soit environ 460 000 € pour une surface médiane de 98 m². Les prix débutent autour de 3 382 €/m² pour le quart le moins cher.
Saint-Malo est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 44 établissements scolaires et de nombreux équipements sportifs (77) et de santé (798). Cependant, le prix de l'immobilier et la part importante de résidences secondaires (27,1 %) peuvent complexifier l'intégration.
Quels sont les risques naturels à Saint-Malo ?
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) inondation et submersion marine. Huit risques sont recensés, justifiant une vérification obligatoire du zonage avant achat.
Vous envisagez d'acheter à Saint-Malo ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
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