Marché d'accès abordable à Saint-Marcel: 954 €/m² sur 44 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale. La fourchette centrale des ventes s'étale de 682 à 1 270 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd.
Repli du prix médian: -17,4 % entre 2020 et 2024 à Saint-Marcel. Au total, 196 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +4,5 % sur le prix médian.
Le marché penche nettement côté maisons (90,9 %), vendues autour de 954 €/m² pour des surfaces médianes de 79 m². Le bien médian (79 m² à 75 366 €) équivaut à 3,6 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 7,3 €/m² pour un appartement et 7,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 12,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (9,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Peu de permis de construire délivrés sur 2020-2024: 12 logements autorisés au total, soit 2 par an. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Saint-Marcel s'interprète dans un contexte plus large — Saint-Marcel est caractéristique des bourgs du Val de Loire, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (en plaine, à 148 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
Faut-il investir à Saint-Marcel en 2026 ?
Prix médian au m² à 954 € à Saint-Marcel, dans un marché de 44 transactions annuelles.
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Territoire très attractif
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Indre (128ᵉ rang sur 241 communes)
Analyse du marché immobilier à Saint-Marcel
Le marché immobilier de Saint-Marcel affiche une pression notable (IPI 5,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Saint-Marcel
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Saint-Marcel : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Saint-Marcel
Estimation sur un maison type de 79 m², au prix médian local.
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Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier à Saint-Marcel
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Marcel s'établit à 954 €, sur la base de 44 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 682 € à 1 270 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 36,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 9,0 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Aperçu par typologie à Saint-Marcel
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Marcel
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Saint-Marcel
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Marcel (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Marcel: 12 logements autorisés sur 5 ans, 2 pour la dernière année (+140 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Marcel
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Marcel
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,37 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Saint-Marcel
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 243 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Marcel: majorité classée D, part de passoires thermiques à 15,2 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Saint-Marcel
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Marcel : cadre de vie et logement
Saint-Marcel compte 1 514 habitants, à 148 m d'altitude.
Le territoire abrite 8 monuments historiques protégés, 18 appellations d'origine rattachées au terroir local et 48 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Marcel
Saint-Marcel et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Marcel
1 032 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Saint-Marcel: 95,7 % de maisons, 4,3 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Saint-Marcel
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 766 logements).
- Avant 1919 24,2 % 185 logts
- 1919-1945 11,2 % 86 logts
- 1946-1970 14,6 % 112 logts
- 1971-1990 29,2 % 224 logts
- 1991-2005 10,2 % 78 logts
- 2006-2019 10,4 % 80 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Marcel
48 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Marcel
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRS VAL DE CREUSE VAL d'ANGLIN PPRN Approuvé approuvé le 06/03/2009
- PPRI CREUSE ARGENTON PPRN Approuvé approuvé le 09/05/2000
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Marcel : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Marcel grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Marcel
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Marcel
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Marcel ?
Le prix médian au m² à Saint-Marcel est de 954 € (données DVF, 44 transactions). Pour une maison de 79 m² (surface médiane locale), compter environ 75 000 €.
Comment Saint-Marcel se situe-t-elle dans le Indre ?
Saint-Marcel se situe au 128ᵉ rang du Indre sur 241 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Marcel ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Marcel est de 9,0 % (loyer de 7,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
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