Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 852 €/m² à Saint-Martin-d'Arberoue contre 2 495 €/m² pour les Pyrénées-Atlantiques. Entre 1 146 et 2 852 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Saint-Martin-d'Arberoue présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations.
Le prix médian de Saint-Martin-d'Arberoue recule de -21,8 % entre 2023 et 2024. 8 transactions au total sur la fenêtre 2023-2024, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -21,8 % du prix médian.
Marché majoritairement collectif: les ventes enregistrées portent sur des appartements à 1 146 €/m². Rapporté au revenu médian de Saint-Martin-d'Arberoue, un logement de 63 m² (72 198 €) représente 3,6 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Saint-Martin-d'Arberoue avoisinent 9,9 €/m² pour les appartements et 11,0 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 10,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Avec 16,8 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
La production neuve est quasi inexistante (2 logements autorisés sur 5 ans): tension foncière ou saturation d'urbanisation possible. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2020-2024).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Saint-Martin-d'Arberoue est dans le piémont pyrénéen atlantique. Contexte physique: à 31 km du littoral basque, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 202 m.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Faut-il investir à Saint-Martin-d'Arberoue en 2026 ?
Parmi les 527 communes du Pyrénées-Atlantiques, Saint-Martin-d'Arberoue se place dans le top 15 % des plus chères tout en offrant un potentiel locatif solide.
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ✓ Correction des prix récente
- ✓ Territoire très attractif
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 15 % du Pyrénées-Atlantiques
- Opportunité locative forte (IOL 8,1)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Correction récente des prix : -21,8 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Saint-Martin-d'Arberoue
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 8,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 10,4 %.
Indices immobiliers de Saint-Martin-d'Arberoue
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,1
Indice d'Opportunité Locative
Très favorable
Marché locatif très dynamique.
Indice d'Opportunité Locative
Très favorableMarché locatif très dynamique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Saint-Martin-d'Arberoue : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Saint-Martin-d'Arberoue
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Martin-d'Arberoue s'établit à 2 852 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 1 146 € à 2 852 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Saint-Martin-d'Arberoue se positionne dans le top 15 % des communes les plus chères du Pyrénées-Atlantiques.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 26,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 10,4 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Aperçu par typologie à Saint-Martin-d'Arberoue
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Martin-d'Arberoue
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Saint-Martin-d'Arberoue (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Martin-d'Arberoue totalise 2 logements sur 5 ans, soit -85 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Martin-d'Arberoue
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Martin-d'Arberoue
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (26,87 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,6 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Saint-Martin-d'Arberoue
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 15 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Martin-d'Arberoue est E, avec 13,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Saint-Martin-d'Arberoue
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Martin-d'Arberoue : cadre de vie et logement
Saint-Martin-d'Arberoue compte 350 habitants, à 202 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 18 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Martin-d'Arberoue
Saint-Martin-d'Arberoue et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Martin-d'Arberoue
185 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Saint-Martin-d'Arberoue est composé très majoritairement de maisons (87,0 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Saint-Martin-d'Arberoue
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 140 logements).
- Avant 1919 39,3 % 55 logts
- 1919-1945 3,6 % 5 logts
- 1946-1970 4,3 % 6 logts
- 1971-1990 14,3 % 20 logts
- 1991-2005 13,6 % 19 logts
- 2006-2019 25,0 % 35 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Martin-d'Arberoue
18 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Martin-d'Arberoue
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Martin-d'Arberoue : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Martin-d'Arberoue
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Martin-d'Arberoue ?
Le prix médian au m² à Saint-Martin-d'Arberoue est de 2 852 € (données DVF, 5 transactions).
Comment Saint-Martin-d'Arberoue se situe-t-elle dans le Pyrénées-Atlantiques ?
Saint-Martin-d'Arberoue se classe au 78ᵉ rang sur 527 communes du Pyrénées-Atlantiques — dans le top 15 % des plus chères.
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