Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 779 €/m² à Soubès contre 3 485 €/m² pour l'Hérault. 50 % des transactions se sont réalisées entre 2 121 et 3 185 €/m² — une amplitude modérée qui traduit un marché cohérent.
La progression du prix médian atteint +27,1 % sur cinq ans (2020-2024) à Soubès, au-dessus du rythme national. 108 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Soubès à un niveau significatif — 2 700 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Soubès, un logement de 124 m² (334 800 €) représente 15,7 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Soubès avoisinent 9,9 €/m² pour les appartements et 8,8 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 3,9 %, un niveau intermédiaire. Le parc de Soubès compte 15,9 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 20 logements autorisés sur la période 2020-2024, soit 4 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 90 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Soubès est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Sur le plan physique, la commune est perchée à 466 m, en contexte de moyenne montagne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Faut-il investir à Soubès en 2026 ?
Soubès, village de l'arrière-pays lodévois, affiche une démographie positive (+2,9 % en 5 ans) et un cadre de vie préservé. Son marché immobilier, porté par la hausse des prix jusqu'en 2023, montre des signes d'essoufflement en 2024. Faut-il y investir en 2026 ?
Malgré une hausse de 27 % des prix depuis 2020, le marché affiche un essoufflement en 2024 avec seulement 8 transactions, offrant un point d'entrée potentiel dans un village préservé.
Verdict
➤ Marché de niche, réservé aux investisseurs patients visant le moyen-long terme et acceptant une faible liquidité.
Points clés
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif maison correct (3,9 % brut)
- ✓ Environnement préservé et cadre de vie agréable
- ⚠ Très faible liquidité (8 transactions en 2024)
- ⚠ Absence de marché locatif pour les appartements
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 779 €/m², Soubès est moins chère que 70 % des communes françaises.
- Inférieure de 20 % à la moyenne départementale (environ 3 500 €/m²), Soubès offre un prix d'entrée attractif.
- Rendement locatif maison (3,9 % brut) supérieur à celui des grandes métropoles (3 % en moyenne).
Analyse du marché immobilier à Soubès
Le marché immobilier de Soubès affiche une pression notable (IPI 5,2/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Soubès
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,2
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, permettant des négociations équilibrées.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, permettant des négociations équilibrées.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée : les prix restent abordables par rapport au revenu médian local, mais la liquidité est faible.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée : les prix restent abordables par rapport au revenu médian local, mais la liquidité est faible.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande locative annuelle est limitée, privilégiez la location saisonnière ou les profils spécifiques.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande locative annuelle est limitée, privilégiez la location saisonnière ou les profils spécifiques.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique immobilière élevée : la présence de résidences secondaires et de campings soutient un marché saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique immobilière élevée : la présence de résidences secondaires et de campings soutient un marché saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Soubès : opportunités et risques
Investir à Soubès en 2026 ne peut s'envisager que sous l'angle de la patience et de la sélection rigoureuse. Le rendement locatif brut des maisons (3,9 %) est correct pour l'arrière-pays, mais il est immédiatement rogné par une taxe foncière élevée (49,9 % en 2024) et par les charges de gestion. Le rendement net estimé à 2,2 % impose de considérer cet investissement comme un complément de revenu, et non comme une source principale.
La stratégie la plus cohérente reste la recherche de plus-value à long terme, en capitalisant sur l'attractivité résidentielle du village et sa démographie positive. La pression touristique modérée (indice IPTI à 5,7/10) et la présence de 15,9 % de résidences secondaires ouvrent aussi une piste pour de la location saisonnière ciblée, notamment vers une clientèle recherchant le calme et la proximité des espaces naturels du Larzac.
Néanmoins, plusieurs écueils majeurs persistent. L'absence totale de transactions d'appartements en 2024 et un taux de vacance des logements de 9,8 % illustrent les limites de la demande locative annuelle. De plus, le tissu économique local, avec un taux de renouvellement des entreprises de 9,4 %, n'est pas suffisamment dynamique pour générer un afflux d'actifs. L'investisseur doit donc impérativement viser un bien exceptionnel par son emplacement ou son état pour se prémunir contre ces risques de liquidité.
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Données du marché immobilier à Soubès
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier soubésien, analysé via les données DVF, révèle une trajectoire en deux temps : une hausse soutenue des prix jusqu'en 2023, suivie d'une stagnation en 2024. Cette inflexion coïncide avec un effondrement du volume des transactions, qui passe de 31 en 2022 à seulement 8 en 2024. Un tel ralentissement indique un marché en attente, où la faible liquidité devient un paramètre structurant pour tout investisseur.
Le parc immobilier local, composé à 88,5 % de maisons, est marqué par son ancienneté : 30,3 % des logements ont été construits avant 1945. Cette caractéristique confère un charme certain mais implique aussi un risque de travaux de rénovation, d'autant que la part des passoires thermiques (F/G) est faible (2,4 %), selon les diagnostics disponibles. La classe énergétique dominante C (171 kWh/m²/an) indique un parc globalement performant, un atout face aux réglementations futures.
Positionnée dans la fourchette basse des communes comparables du Lodévois, Soubès présente un écart de valorisation significatif avec Saint-Félix-De-Lodez (+17 %). Cet écart ne s'explique pas par des indicateurs économiques radicalement différents, mais pourrait refléter une moindre exposition aux acheteurs extérieurs. Pour un investisseur, cette décote relative offre une marge de manœuvre, à condition de maîtriser les délais de revente dans un marché étroit.
Aperçu par typologie à Soubès
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Soubès
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Soubès
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Soubès (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Soubès totalise 20 logements sur 5 ans, soit -17 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
La construction neuve à Soubès est très limitée, avec seulement 20 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance à la baisse de 17 %. Cette faible production ne menace pas la valeur du parc existant par une sur-offre. Elle confirme plutôt l'attractivité discrète du village, où les nouveaux arrivants se tournent majoritairement vers l'ancien à rénover. Cela maintient une pression modérée sur les prix des terrains constructibles et des biens récents, perçus comme rares.
Fourchettes de loyers à Soubès
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Soubès
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,90 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne tient pas compte des charges incompressibles. À Soubès, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,9 % (source DGFiP 2024). Il faut aussi provisionner la vacance locative (le parc compte 9,8 % de logements vacants), les frais de gestion, d'assurance et l'entretien. Pour une maison, ces charges représentent en moyenne 1,7 point de rendement, faisant passer le rendement net d'environ 3,9 % à 2,2 %. Une estimation réaliste est indispensable.
Performance énergétique du parc à Soubès
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 82 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Soubès est C, avec 2,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier de Soubès affiche une performance énergétique moyenne correcte (classe C, 171 kWh/m²/an). Seulement 2,4 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux très inférieur aux moyennes nationales. Ce faible risque réglementaire immédiat est un atout : les biens sont globalement conformes aux premières échéances de la loi Climat (interdiction de location des passoires en 2025 et 2028).
Calculateur de rendement à Soubès
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Soubès
Pour une maison de 100 m² à Soubès, l'investissement s'élève à environ 270 000 € (2 700 €/m²). Avec un loyer moyen de 8,8 €/m²/mois, les recettes brutes annuelles sont de 10 560 €, soit un rendement brut de 3,9 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 2,2 %, générant un cash-flow net mensuel d'environ 50 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Soubès
- Négliger la taxe foncière, élevée à 49,9 % à Soubès.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner les charges.
- Oublier la faible demande locative pour les grands biens.
- Ne pas vérifier le DPE pour les obligations locatives 2025.
Quand acheter ou vendre ?
À Soubès, le marché immobilier suit une saisonnalité classique des villages de l'arrière-pays. Le printemps (avril-juin) est propice aux ventes, avec l'arrivée des beaux jours qui valorise le cadre de vie. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi une reprise après la pause estivale. À éviter pour un vendeur : la fin d'année, période moins active. L'échéance de la taxe foncière en septembre/octobre peut inciter certains propriétaires à vendre, créant parfois des opportunités pour les acheteurs.
Le saviez-vous ?
- Soubès compte un seul monument historique protégé.
- L'indice de vieillissement est de 252,1 : plus de 2,5 seniors par jeune.
- Le taux de chômage local (7,8 %) est parmi les plus bas du département (rang 9/107).
S'installer à Soubès : cadre de vie et logement
S'installer à Soubès, c'est choisir un cadre de vie paisible dans l'écrin verdoyant du Lodévois, à une altitude moyenne de 466 mètres. La commune offre l'essentiel des services du quotidien avec 54 équipements recensés par l'INSEE, dont deux commerces de proximité et quatre établissements de santé. Cette autonomie relative est précieuse, même si les équipements plus spécialisés se trouvent à Lodève, à moins de 10 km.
Le profil démographique, avec un âge médian de 51 ans et 37 % de plus de 60 ans, dessine une communauté plutôt sédentaire et retraitée, ce qui contribue à la stabilité du tissu social. La croissance démographique (+2,9 % en 5 ans) montre toutefois que le village attire de nouveaux habitants, probablement séduits par son environnement préservé, son ensoleillement et sa relative accessibilité, la gare TGV de Montpellier étant à 47 km. La connectivité numérique, en revanche, reste un point faible avec seulement 15,8 % des logements fibrés.
Carte du marché immobilier à Soubès
Soubès et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Soubès
560 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Soubès est composé très majoritairement de maisons (88,5 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché de Soubès est très majoritairement composé de maisons (88,5 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (77,4 %). Cette structure indique un ancrage résidentiel stable et une faible rotation. La part de résidences secondaires (15,9 %) et de logements vacants (9,8 %) reste modérée, limitant le risque de surspéculation. L'acheteur typique est donc souvent un primo-accédant ou une famille souhaitant s'installer durablement dans un village paisible.
Ancienneté du parc à Soubès
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 406 logements).
- Avant 1919 21,4 % 87 logts
- 1919-1945 8,9 % 36 logts
- 1946-1970 7,6 % 31 logts
- 1971-1990 28,1 % 114 logts
- 1991-2005 21,4 % 87 logts
- 2006-2019 12,6 % 51 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Soubès
54 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Soubès
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRMT Lodévois PPRN Approuvé approuvé le 03/07/2008
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Soubès est soumis à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRMT Lodévois), recensant 10 aléas, principalement inondation et mouvement de terrain. Huit arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. La sismicité est très faible et le radon faible. Consulter le PPR en mairie est essentiel pour connaître les contraintes constructives et les zones inondables, notamment près des cours d'eau. Cette vigilance est standard pour un village du piémont.
Cas pratique : un achat type à Soubès
Pour une maison familiale type de 124 m² (prix 334 800 €), un couple avec un apport de 10 % (33 480 €) emprunte 301 320 €. Sur 20 ans à un taux d'intérêt estimé à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine 1 830 €. Cela représente environ 10,3 années de revenu médian local (21 290 €), un effort important nécessitant deux revenus.
Erreurs à éviter quand on achète à Soubès
- Oublier de consulter le PPR en vigueur (PPRMT Lodévois).
- Surévaluer ses capacités face au revenu médian local (21 290 €).
- Négliger le coût des travaux dans un parc ancien (30 % avant 1945).
- Omettre de vérifier la couverture réelle en très haut débit.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Soubès : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Soubès
Quel est le prix immobilier moyen à Soubès ?
Le prix médian des maisons à Soubès s'établit à 2 700 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour une maison de 124 m², le budget médian est d'environ 334 800 €. Le marché des appartements est quasi inexistant, avec aucune transaction enregistrée sur la période.
Est-ce le bon moment pour investir à Soubès ?
Le marché montre des signes d'essoufflement après plusieurs années de hausse, avec une stagnation des prix et une chute des transactions en 2024. Ce contexte pourrait offrir des opportunités de négociation pour un investisseur patient visant le moyen ou long terme, dans un marché très peu liquide.
Soubès est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Soubès est moins chère que Saint-Félix-De-Lodez (+17 %) et légèrement plus chère que Jonquières (+1 %). Elle est en revanche significativement plus chère que Lunas (-40 %), ce qui reflète des dynamiques territoriales différentes au sein du Lodévois.
Quel rendement locatif espérer à Soubès ?
Le rendement locatif brut pour une maison est de 3,9 %, selon la carte des loyers. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 2,2 %. Aucun marché locatif n'existe pour les appartements.
Quels sont les atouts de Soubès pour s'y installer ?
Soubès offre un cadre de vie villageois préservé, une démographie stable et légèrement croissante, et l'essentiel des services de proximité. Son parc immobilier est majoritairement composé de maisons, souvent anciennes mais globalement bien isolées (classe énergétique dominante C).
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian de 2 779 €/m², Soubès affiche un écart de valorisation important par rapport à Saint-Félix-De-Lodez (+17 %) tout en offrant des indicateurs similaires, ce qui représente une marge de plus-value potentielle pour un investisseur avisé.
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Communes limitrophes de Soubès
Soubès est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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