01 Le parc de logements
Le parc comprend 294 logements dont 222 résidences principales, 61 résidences secondaires et 11 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 222 | 75,5 % |
| Résidences secondaires | 61 | 20,7 % |
| Logements vacants | 11 | 3,7 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 76 % de résidences principales, 21 % de secondaires et 4 % de vacants pour un total de 294 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 45 | 20,5 % |
| 1919-1945 | 12 | 5,5 % |
| 1946-1970 | 25 | 11,4 % |
| 1971-1990 | 52 | 23,7 % |
| 1991-2005 | 59 | 26,9 % |
| 2006-2019 | 26 | 11,9 % |
La période 1991-2005 concentre 27 % du parc, tandis que 21 % datent d'avant 1919 et 12 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 11 | 5,0 % |
| 3 pièces | 26 | 11,8 % |
| 4 pièces | 54 | 24,4 % |
| 5 pièces ou plus | 130 | 58,8 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,9 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (59 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 279 | 282 | 294 |
| Rés. principales | 192 | 200 | 222 |
| Rés. secondaires | 74 | 73 | 61 |
| Vacants | 12 | 9 | 11 |
Jonquières, commune de taille similaire à 14 km, affiche 62,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 177 | 79,7 % |
| Locataires (privé) | 39 | 17,6 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 6 | 2,7 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 79,9 % de propriétaires face à 17,5 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,5 % |
| Fioul | 30 | 13,5 % |
| Électricité | 92 | 41,4 % |
| Gaz bouteille | 9 | 4,1 % |
| Autre (bois…) | 90 | 40,5 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (41 %), suivi par autres sources (bois notamment) (41 %) et fioul (14 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 17 |
| 2 à 4 ans | 40 |
| 5 à 9 ans | 41 |
| 10 ans ou plus | 124 |
| Total ménages | 222 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 21 |
| Sous-occupation modérée | 48 |
| Sous-occupation accentuée | 46 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 10 | 4,5 % |
| 1 voiture | 89 | 40,1 % |
| 2 voitures ou plus | 123 | 55,4 % |
Ventilation par équipement automobile: 5 % sans véhicule, 40 % mono-motorisés, 55 % multi-motorisés. Par ailleurs, 75,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 129 | 77 | 37 | 15 |
| 1975 | 150 | 80 | 50 | 20 |
| 1982 | 181 | 94 | 77 | 10 |
| 1990 | 199 | 102 | 90 | 7 |
| 1999 | 221 | 124 | 90 | 7 |
| 2006 | 261 | 172 | 83 | 6 |
| 2011 | 279 | 192 | 74 | 12 |
| 2016 | 282 | 200 | 73 | 9 |
| 2022 | 294 | 222 | 61 | 11 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 129 logements à l'origine, 294 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 26 | 31 | 27 | 32 | 23 | 17 |
| Dont vacants > 2 ans | 12 | 12 | 15 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 2,7 % |
| Classe B | 2 | 5,4 % |
| Classe C | 8 | 21,6 % |
| Classe D | 12 | 32,4 % |
| Classe E | 10 | 27,0 % |
| Classe F | 2 | 5,4 % |
| Classe G | 2 | 5,4 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 32 % des logements et 30 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 18,9 % |
| Classe B | 16 | 43,2 % |
| Classe C | 9 | 24,3 % |
| Classe D | 3 | 8,1 % |
| Classe E | 1 | 2,7 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 1 | 2,7 % |
Répartition climat du parc: B concentre 43 % des diagnostics et 86 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 215 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 210 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 146 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 200 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 113 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 80 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 215 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 80 kWh/m²/an (après 2012).
Faut-il investir à Saint-Étienne-de-Gourgas en 2026 ?
Perché à 550 m d'altitude sur les contreforts du Larzac, le village de Saint-Étienne-De-Gourgas offre un cadre de vie préservé, à l'écart des axes majeurs. Son marché immobilier, après un emballement en 2022, s'est largement calmé. L'investissement y est-il pour autant pertinent en 2026 ? L'analyse des données DVF et des indicateurs territoriaux permet de trancher.
Avec un prix médian en net recul par rapport au pic de 2022 et un rendement locatif brut supérieur à 4 %, ce village de l'arrière-pays lodévois présente un profil de marché à double tranchant.
Verdict
➤ Investissement locatif envisageable uniquement pour un profil patient, en privilégiant les maisons rénovées et en visant le moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de -30,9 % depuis le pic de 2022
- ✓ Rendement brut maisons à 4,1 %
- ✓ Très faible part de passoires thermiques (11,1 %)
- ⚠ Opportunité territoriale faible (IOT 3,3/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 21 630 €)
- ⚠ Dépendance à la voiture pour les services
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix au m² inférieur à celui de 76 % des communes françaises de taille comparable.
- Un marché plus accessible que la moyenne des communes de l'Hérault, avec un prix médian inférieur de 15 % environ.
- Un rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles, mais inférieur aux zones littorales très touristiques.
Analyse du marché immobilier à Saint-Étienne-de-Gourgas
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,6/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Saint-Étienne-de-Gourgas
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,6
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée (4,6/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée (4,6/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée (6,2/10) : les prix sont à un niveau d'entrée raisonnable par rapport au revenu médian local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée (6,2/10) : les prix sont à un niveau d'entrée raisonnable par rapport au revenu médian local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (3,6/10) : la demande locative annuelle n'est pas le moteur principal du marché.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (3,6/10) : la demande locative annuelle n'est pas le moteur principal du marché.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique immobilière élevée (5,6/10) : la part de résidences secondaires (20,7 %) soutient une partie de la demande, potentiellement en location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique immobilière élevée (5,6/10) : la part de résidences secondaires (20,7 %) soutient une partie de la demande, potentiellement en location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2588,0 — Percentile dept : 51/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 49/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 20,7 — Percentile dept : 62/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 24/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 25,9 — Percentile dept : 29/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 51/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 60,2 — Percentile dept : 65/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 20,3 — Percentile dept : 16/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 20,7 — Percentile dept : 62/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 24/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2588,0 — Percentile dept : 49/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 20,7 — Percentile dept : 62/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,7 — Percentile dept : 18/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 25,9 — Percentile dept : 71/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Étienne-de-Gourgas : opportunités et risques
Investir à Saint-Étienne-De-Gourgas en 2026 relève d'une stratégche de niche, adaptée à un profil patient et non spéculatif. Le rendement brut des maisons, annoncé à 4,1%, est correct pour l'arrière-pays, mais il est impératif de le recalculer au net. La taxe foncière sur le bâti, à 40,62%, vient en effet significativement greffer ce rendement, sans compter les charges de gestion et les périodes de vacance locative potentielles.
La faible part de passoires thermiques (11,1% classées F/G) est un atout majeur au regard de la loi Climat et Résilience, limitant le risque de travaux de rénovation énergétique obligatoires à court terme. Pour un investisseur, privilégier une maison déjà aux normes (classe D dominante) ou nécessitant des travaux légers est une condition sine qua non pour garantir la rentabilité et la louabilité du bien.
Enfin, le tissu économique local, avec un taux de chômage de 11,1% et un revenu médian de 21 630 €, ne permet pas de compter sur une forte demande locative locale. L'investissement devra donc cibler des locataires aux profils spécifiques (retraités, néo-ruraux avec complément de revenus) ou miser sur la location saisonnière, en s'appuyant sur la pression touristique identifiée par l'indice IPTI. La stratégie la plus prudente reste l'acquisition d'une maison rénovée pour de la location annuelle, en visant un horizon de moyen à long terme pour d'éventuels effets de plus-value.
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Données du marché immobilier à Saint-Étienne-de-Gourgas
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Étienne-de-Gourgas s'établit à 1 377 €, sur la base de 6 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,4 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Étienne-de-Gourgas Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Étienne-de-Gourgas
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Saint-Étienne-de-Gourgas évolue de -26,6 %, passant de 1 877 à 1 377 €/m²; 6 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 75 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché de Saint-Étienne-De-Gourgas est étroit et saisonnier, avec un volume annuel de transactions fluctuant entre 8 et 19 ventes sur les cinq dernières années. Les 5 ventes de 2024 concernent exclusivement des maisons, confirmant l'absence presque totale d'appartements. La surface médiane vendue est de 85 m², typique d'un petit pavillon ou d'une maison de village. Ce faible volume, couplé à une forte proportion de propriétaires occupants (80%), en fait un marché peu liquide, où l'offre est rare et la négociation peut être longue. C'est un marché de vendeurs pour les biens bien situés et rénovés, mais d'acheteurs pour les biens à travaux.
Répartition des ventes
83,3 % de maisons et 16,7 % d'appartements parmi les 6 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 83,3 % des mutations, pour un prix médian de 1 420 €/m² (maisons) contre 1 011 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 6 | 5 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 377 € | 1 420 € | 1 011 € |
| Prix moyen/m² | 1 541 € | ||
| Surface médiane | – | 78 m² | 75 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 11 | 1 877 € |
| 2022 | 7 | 1 606 € |
| 2023 | 7 | 2 426 € |
| 2024 | 9 | 2 550 € |
| 2025 | 6 | 1 377 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Étienne-De-Gourgas est au point mort. Aucun logement n'a été autorisé en 2024, et la tendance sur cinq ans est à une baisse de 100%. Cette absence totale de nouvelle offre indique un territoire où la pression démographique est faible (+0,2% sur 5 ans) et où les terrains constructibles ou les projets d'urbanisation sont limités. Pour l'investisseur, cela signifie qu'il n'y a pas de risque de sur-offre neuve venant concurrencer l'ancien. À l'inverse, cela confirme le caractère mature et peu dynamique du parc immobilier, dont la valorisation future dépendra essentiellement de la rénovation de l'existant et non d'un afflux de nouvelle population.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 10 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 2 sur 2013 — soit +400,0 %.
Construction neuve à Saint-Étienne-de-Gourgas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Étienne-de-Gourgas: 5 logements autorisés sur 5 ans, 5 pour la dernière année (+25 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Étienne-de-Gourgas
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Étienne-de-Gourgas
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,62 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net est la vraie marge. Le passage de 4,1 % brut à environ 2,5 % net pour une maison inclut des charges spécifiques au village. La taxe foncière, à 40,62 % du revenu cadastral, est un premier poste. S'y ajoutent la provision pour travaux sur un parc où 26,1 % des logements sont antérieurs à 1945, la gestion locative et une vacance locative potentielle (taux de vacants de 3,7 %). Prévoyez ces coûts pour un calcul réaliste.
Performance énergétique du parc à Saint-Étienne-de-Gourgas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 37 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Étienne-de-Gourgas: majorité classée D, part de passoires thermiques à 10,8 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D dominante (191 kWh/m²/an) situe le parc dans la moyenne nationale, mais 11,1 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G). Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire croissant (interdiction de location à partir de 2025 pour les pires) et des travaux de rénovation probables, surtout sur le bâti ancien qui représente plus d'un quart du parc. Le DPE devient un critère de valorisation majeur.
Calculateur de rendement à Saint-Étienne-de-Gourgas
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Étienne-de-Gourgas
- Oublier la taxe foncière à 40,62 %.
- Négliger le taux de vacants local (3,7 %).
- Surestimer les loyers en périphérie du village.
- Ne pas provisionner pour la rénovation énergétique.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Saint-Étienne-de-Gourgas, avec 20,7 % de résidences secondaires, connaît une saisonnalité marquée. Le printemps et le début d'automne sont propices aux visites, avant la période estivale où les acquéreurs potentiels sont présents. Vendre en début d'année permet d'éviter la concurrence des biens vacants. Pour l'acheteur, l'hiver peut offrir des opportunités de négociation sur des biens moins exposés. Pensez à la taxe foncière, payable en octobre, dans votre calendrier.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 24 équipements pour 517 habitants.
- L'indice de vieillissement est de 178,4 % (178 seniors pour 100 jeunes).
- Le score numérique de la commune est de 4/100 selon l'INSEE.
S'installer à Saint-Étienne-de-Gourgas : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Étienne-De-Gourgas, c'est opter pour un mode de vie rural et tranquille, à l'écart de l'agitation urbaine. Le village, intégré à la Communauté de Communes Lodévois et Larzac, bénéficie d'un cadre naturel préservé, avec un climat aux nuances montagnardes (température moyenne de 14,2°C). Les amateurs de randonnée et de nature y trouveront leur compte, même si l'offre de services de proximité est limitée à 24 équipements, incluant quelques commerces et services de santé.
Le profil démographique est marqué par un vieillissement de la population (indice de vieillissement de 178,4), ce qui confère une atmosphère paisible mais indique aussi une dépendance à la voiture pour accéder à des équipements plus importants. La connexion numérique, avec seulement 25,2% des logements fibrés, est un point faible notable pour les télétravailleurs. Pour les familles, la présence d'un établissement scolaire est un atout, mais le manque de diversité dans les activités sportives et culturelles peut être perçu comme une limite.
Carte du marché immobilier à Saint-Étienne-de-Gourgas
Saint-Étienne-de-Gourgas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Étienne-de-Gourgas
Avec une altitude moyenne de 550 m et une température annuelle de 14,2 °C, Saint-Étienne-de-Gourgas offre un climat tempéré. Les précipitations annuelles de 1 118 mm y sont plus marquées que sur la côte. Ce profil convient aux acheteurs recherchant la fraîcheur estivale et les paysages verdoyants du Lodévois, sans les extrêmes de continentalité. Les 33,3 % de 60 ans et plus témoignent de l'attrait de ce cadre pour la retraite.
Composition du parc immobilier à Saint-Étienne-de-Gourgas
294 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Saint-Étienne-de-Gourgas: 95,2 % de maisons, 4,8 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le marché est ultra-dominé par la maison individuelle (95,2 % du parc), reflétant une demande tournée vers l'habitat avec terrain. Le taux de propriétaires-occupants (79,9 %) est élevé, signe de stabilité et d'attachement au village. La part non négligeable de résidences secondaires (20,7 %) indique un attrait extra-local, mais limite le turnover. C'est un marché de propriétaires, où les biens disponibles peuvent être rares.
Ancienneté du parc à Saint-Étienne-de-Gourgas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 218 logements).
- Avant 1919 20,6 % 45 logts
- 1919-1945 5,5 % 12 logts
- 1946-1970 11,5 % 25 logts
- 1971-1990 23,9 % 52 logts
- 1991-2005 27,1 % 59 logts
- 2006-2019 11,9 % 26 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Étienne-de-Gourgas
24 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Étienne-de-Gourgas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis à un PPRMT (Plan de Prévention des Risques Mouvements de Terrain) Lodévois. Si la sismicité est très faible et le radon faible, 9 aléas naturels sont recensés et 7 arrêtés catastrophes naturelles historiques ont été pris. Cela n'empêche pas la construction, mais peut imposer des études géotechniques, des assurances spécifiques ou des restrictions d'usage. Consulter le géorisque en mairie est une étape indispensable avant l'achat.
Cas pratique : un achat type à Saint-Étienne-de-Gourgas
Pour acheter une maison médiane de 85 m² à 219 980 €, un ménage gagnant le revenu médian local (21 630 €/an) devrait y consacrer l'équivalent de 10,2 années de revenus. Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 4 % générerait une mensualité hors assurance d'environ 1¢000 €, soit un taux d'effort proche de 55 % du revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Étienne-de-Gourgas
- Ne pas consulter le PPRMT Lodévois en mairie.
- Minimiser les travaux sur un bâti ancien (26,1 %).
- Oublier de vérifier la couverture réseau (fibre 25,2 %).
- Négliger la distance aux services (10 équipements de services).
Points clés à retenir à Saint-Étienne-de-Gourgas
- Prix médian des maisons à 1 377 €/m² en 2024.
- Rendement brut moyen des maisons de 4,1 %.
- Altitude de 550 m pour un climat tempéré.
- Marché très stable avec 79,9 % de propriétaires occupants.
- Hausse annuelle des prix de +3,0 %.
- Rendement net estimé autour de 2,5 %.
- 33,3 % des habitants ont 60 ans ou plus.
- 20,7 % de résidences secondaires influencent la demande.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Étienne-de-Gourgas ?
À Saint-Étienne-de-Gourgas, au-delà du prix au m² médian (1 377 €), la valeur d'une maison dépend fortement de son état et de son exposition aux risques (PPR). Un bien rénové avec un bon DPE se valorise. La surface du terrain, la vue et l'ensoleillement sont prépondérants dans ce village de 20 km². La proximité des rares commerces (2 équipements) ou de la gare des Cabrils (15,3 km) peut créer des surcotes. À l'inverse, l'éloignement des services pénalise.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Étienne-de-Gourgas
Pour une maison de 78 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
107 406 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Sur un marché de 517 habitants où 95,2 % du parc sont des maisons uniques, l'expertise locale est cruciale. Un professionnel connaît les prix réels négociés, souvent éloignés des moyennes DVF, et la valeur ajoutée d'un terrain exposé sud ou d'une rénovation réussie. Il évalue aussi l'impact concret du PPRMT sur la constructibilité. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, qu'ils soient résidents principaux (taux d'emploi 72,8 %) ou acquéreurs de résidence secondaire.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Appliquer le prix/m² médian sans pondérer l'état.
- Oublier l'impact négatif d'un DPE F ou G.
- Ne pas tenir compte de la vue et de l'exposition.
- Ignorer les contraintes du PPR sur la valeur foncière.
Investir à Saint-Étienne-de-Gourgas : passer à l'action
Analyser un marché est une chose, concrétiser un investissement en est une autre. À Saint-Étienne-De-Gourgas, où les transactions sont rares, l'expertise d'un professionnel local est indispensable pour identifier la bonne opportunité et négocier au juste prix.
Les chiffres posent un diagnostic. La bonne affaire se joue sur le terrain, par la sélection du bien et la négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Étienne-De-Gourgas grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Étienne-De-Gourgas
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Étienne-de-Gourgas
Quel est le prix moyen d'une maison à Saint-Étienne-De-Gourgas ?
Le prix médian d'une maison à Saint-Étienne-De-Gourgas est de 1 377 €/m² en 2024. Pour une surface médiane de 85 m², le budget total s'élève donc à environ 220 000 €.
Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Étienne-De-Gourgas ?
Les prix ont fortement corrigé depuis leur pic de 2022, offrant des niveaux d'entrée plus abordables. Le marché semble se stabiliser en 2024, ce qui peut représenter une opportunité pour les acheteurs non pressés, prêts à négocier.
Saint-Étienne-De-Gourgas est-elle une commune touristique ?
La commune présente une pression touristique immobilière élevée, avec 20,7% de résidences secondaires. Cela indique un attrait pour la villégiature, soutenu par la proximité des sites naturels du Larzac, mais le tourisme n'y est pas massif.
Quel rendement locatif puis-je espérer à Saint-Étienne-De-Gourgas ?
Le rendement locatif brut pour une maison est estimé à 4,1%. Toutefois, après déduction de la taxe foncière (40,62%) et des charges, le rendement net tombe aux alentours de 2,5%, un niveau modeste.
La commune est-elle bien desservie et équipée ?
Saint-Étienne-De-Gourgas est un village rural peu dense. L'accès aux transports majeurs (gare TGV, aéroport) nécessite un trajet en voiture de 45 à 50 km. Le village dispose de services de base (commerces, santé, école) mais l'offre reste limitée.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de près de 8 % à celui de Jonquières, sa voisine comparable, Saint-Étienne-De-Gourgas offre un effet de levier prix intéressant, mais cet écart de valorisation reflète aussi des indicateurs économiques moins dynamiques.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Étienne-de-Gourgas.
Communes limitrophes de Saint-Étienne-de-Gourgas
Saint-Étienne-de-Gourgas est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché d'accès abordable à Saint-Étienne-de-Gourgas: 1 377 €/m² sur 6 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale.
Repli du prix médian: -26,6 % entre 2021 et 2025 à Saint-Étienne-de-Gourgas. Au total, 40 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -46,0 %.
Le marché penche nettement côté maisons (83,3 %), vendues autour de 1 420 €/m² pour des surfaces médianes de 78 m². Le bien médian (78 m² à 110 760 €) équivaut à 5,1 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,9 €/m² pour un appartement et 8,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 11,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le parc de Saint-Étienne-de-Gourgas compte 20,7 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (5 logements autorisés entre 2021 et 2025). Typologie dominante des permis: les maisons individuelles groupées, qui concentrent environ 60 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Étienne-de-Gourgas est au cœur de la garrigue languedocienne. Contexte physique: à 184 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.