01 Le parc de logements
Le parc comprend 650 logements dont 593 résidences principales, 4 résidences secondaires et 53 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 593 | 91,2 % |
| Résidences secondaires | 4 | 0,6 % |
| Logements vacants | 53 | 8,2 % |
Le graphique détaille la structure des 650 logements: 91 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 8 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 54 | 9,1 % |
| 1919-1945 | 47 | 7,9 % |
| 1946-1970 | 52 | 8,8 % |
| 1971-1990 | 177 | 29,9 % |
| 1991-2005 | 161 | 27,2 % |
| 2006-2019 | 101 | 17,1 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (30 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 9 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 6 | 1,0 % |
| 3 pièces | 42 | 7,1 % |
| 4 pièces | 102 | 17,2 % |
| 5 pièces ou plus | 443 | 74,7 % |
Taille moyenne: 5,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 75 %, les T1-T2 1 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 526 | 558 | 650 |
| Rés. principales | 513 | 514 | 593 |
| Rés. secondaires | 0 | 2 | 4 |
| Vacants | 13 | 42 | 53 |
À Bernwiller, commune similaire à 4 km, la part de propriétaires est de 79,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 517 | 87,2 % |
| Locataires (privé) | 68 | 11,5 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 8 | 1,3 % |
La répartition du parc occupé: 87,2 % de propriétaires, 11,4 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 21 | 3,5 % |
| Fioul | 198 | 33,4 % |
| Électricité | 128 | 21,6 % |
| Gaz bouteille | 42 | 7,1 % |
| Autre (bois…) | 204 | 34,4 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (34 %), suivi par fioul (33 %) et électricité (22 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 42 |
| 2 à 4 ans | 83 |
| 5 à 9 ans | 57 |
| 10 ans ou plus | 411 |
| Total ménages | 593 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 41 |
| Sous-occupation modérée | 85 |
| Sous-occupation accentuée | 151 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 24 | 4,0 % |
| 1 voiture | 177 | 29,8 % |
| 2 voitures ou plus | 391 | 65,9 % |
Motorisation des ménages: 4 % n'ont aucune voiture, 30 % en ont une et 66 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 94,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 182 | 174 | 2 | 6 |
| 1975 | 213 | 195 | 2 | 16 |
| 1982 | 279 | 261 | 5 | 13 |
| 1990 | 343 | 335 | 5 | 3 |
| 1999 | 433 | 419 | 7 | 7 |
| 2006 | 501 | 488 | 3 | 10 |
| 2011 | 526 | 513 | 0 | 13 |
| 2016 | 558 | 514 | 2 | 42 |
| 2022 | 650 | 593 | 4 | 53 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 182 logements à l'origine, 650 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 49 | 54 | 38 | 32 | 59 | 31 |
| Dont vacants > 2 ans | 15 | 15 | 15 | 14 | 17 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 5,0 % |
| Classe B | 9 | 9,0 % |
| Classe C | 34 | 34,0 % |
| Classe D | 22 | 22,0 % |
| Classe E | 13 | 13,0 % |
| Classe F | 13 | 13,0 % |
| Classe G | 4 | 4,0 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 34 % des logements et 48 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 22,0 % |
| Classe B | 22 | 22,0 % |
| Classe C | 22 | 22,0 % |
| Classe D | 12 | 12,0 % |
| Classe E | 8 | 8,0 % |
| Classe F | 11 | 11,0 % |
| Classe G | 3 | 3,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 22 % des diagnostics et 66 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 219 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 271 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 210 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 175 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 145 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 76 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 271 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 76 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0 |
| Classe B | 9 | 0 |
| Classe C | 17 | 17 |
| Classe D | 14 | 8 |
| Classe E | 12 | 1 |
| Classe F | 13 | 0 |
| Classe G | 3 | 1 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (195 kWh/m²/an) et appartements en classe C (182).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Spechbach (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Spechbach recense 650 logements, dont 593 résidences principales (91,2 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Pavillonnaire à très forte intensité: 92,0 % du parc se compose de maisons (598 unités). La commune est une commune d'Alsace, entre Vosges et Rhin, à 245 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Parc très largement détenu par ses occupants: 87,2 % de propriétaires contre 11,4 % de locataires.
La dynamique de construction récente est sensible — 17,0 % du parc a moins de vingt ans. Le parc de Spechbach cadre avec la moyenne française: C en classe dominante, 191 kWh/m²/an. Les classes F+G pèsent 17,0 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Côté énergie, le autres sources (bois notamment) chauffe 34,4 % des résidences principales.
Spechbach a vu son parc croître de +16,5 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Spechbach: 65,9 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune d'Alsace, entre Vosges et Rhin — un ancrage qui colore le parc. Côté topographie, Spechbach se trouve à 245 m d'altitude, dans un paysage de collines, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Données du marché immobilier à Spechbach
DVF, loyers, permis, analyse expertLa classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Spechbach Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 32 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 244 autorisations pour 208 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Spechbach
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Spechbach (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 42 logements autorisés à à Spechbach, dont 16 en 2025 (-41 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Spechbach
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Spechbach
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,21 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Spechbach
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 100 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Spechbach: la classe C domine, 17,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Spechbach
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Spechbach : cadre de vie et logement
Spechbach compte 1 418 habitants, à 281 m d'altitude. Le climat local affiche 11,1 °C de moyenne annuelle et 748 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 43 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Spechbach
Spechbach et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Spechbach
Composition du parc immobilier à Spechbach
650 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 92,3 % du parc à Spechbach, 7,7 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Spechbach
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 593 logements).
- Avant 1919 9,1 % 54 logts
- 1919-1945 7,9 % 47 logts
- 1946-1970 8,8 % 52 logts
- 1971-1990 29,8 % 177 logts
- 1991-2005 27,2 % 161 logts
- 2006-2019 17,0 % 101 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Spechbach
43 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Spechbach
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Spechbach : passer à l'action
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Communes limitrophes de Spechbach
Spechbach est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,4 € (appartements) et 11,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le poids limité des résidences secondaires (0,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les permis de construire autorisent 8 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (81 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Spechbach est une commune d'Alsace, entre Vosges et Rhin. Sur le plan physique, la commune est à 245 m d'altitude, dans un paysage de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).