01 Le parc de logements
Le parc comprend 667 logements dont 595 résidences principales, 10 résidences secondaires et 61 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 595 | 89,2 % |
| Résidences secondaires | 10 | 1,5 % |
| Logements vacants | 61 | 9,1 % |
Le graphique détaille la structure des 667 logements: 89 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 9 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 66 | 11,1 % |
| 1919-1945 | 40 | 6,7 % |
| 1946-1970 | 89 | 15,0 % |
| 1971-1990 | 179 | 30,2 % |
| 1991-2005 | 114 | 19,2 % |
| 2006-2020 | 105 | 17,7 % |
Structure du bâti par époque: 11 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (30 %), 18 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 | 0,8 % |
| 2 pièces | 35 | 5,9 % |
| 3 pièces | 104 | 17,4 % |
| 4 pièces | 109 | 18,3 % |
| 5 pièces ou plus | 343 | 57,6 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 58 % du parc, contre 7 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 557 | 622 | 667 |
| Rés. principales | 509 | 554 | 595 |
| Rés. secondaires | 4 | 9 | 10 |
| Vacants | 44 | 58 | 61 |
83,3 % de part de propriétaires à Schaeffersheim, commune de population comparable à 6 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 458 | 77,0 % |
| Locataires (privé) | 103 | 17,3 % |
| Locataires HLM | 15 | 2,5 % |
| Logés gratuitement | 19 | 3,2 % |
La répartition du parc occupé: 77,0 % de propriétaires, 19,8 % de locataires, dont 3 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 125 | 21,0 % |
| Fioul | 151 | 25,4 % |
| Électricité | 147 | 24,7 % |
| Gaz bouteille | 3 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 169 | 28,4 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 28 %. fioul pèse 25 %, électricité 25 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 40 |
| 2 à 4 ans | 83 |
| 5 à 9 ans | 82 |
| 10 ans ou plus | 389 |
| Total ménages | 595 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 70 |
| Sous-occupation modérée | 135 |
| Sous-occupation accentuée | 140 |
| Sous-occupation très accentuée | 226 |
| Suroccupation modérée | 25 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 36 | 6,1 % |
| 1 voiture | 222 | 37,3 % |
| 2 voitures ou plus | 338 | 56,8 % |
Ventilation par équipement automobile: 6 % sans véhicule, 37 % mono-motorisés, 57 % multi-motorisés. Par ailleurs, 84,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 308 | 270 | 3 | 35 |
| 1975 | 303 | 289 | 1 | 13 |
| 1982 | 378 | 348 | 11 | 19 |
| 1990 | 436 | 408 | 8 | 20 |
| 1999 | 509 | 470 | 11 | 28 |
| 2007 | 542 | 518 | 11 | 13 |
| 2012 | 557 | 509 | 4 | 44 |
| 2017 | 622 | 554 | 9 | 58 |
| 2023 | 667 | 595 | 10 | 61 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 308 à 667, soit +117 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 64 | 60 | 74 | 64 | 64 | 50 | 63 |
| Dont vacants > 2 ans | 26 | 28 | 30 | 28 | 34 | 30 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 8 | 5,2 % |
| Classe C | 66 | 43,1 % |
| Classe D | 39 | 25,5 % |
| Classe E | 14 | 9,2 % |
| Classe F | 14 | 9,2 % |
| Classe G | 12 | 7,8 % |
Le graphique décompose les 153 diagnostics par étiquette énergétique: 43 % en C, 48 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 34 | 22,2 % |
| Classe B | 41 | 26,8 % |
| Classe C | 48 | 31,4 % |
| Classe D | 11 | 7,2 % |
| Classe E | 8 | 5,2 % |
| Classe F | 6 | 3,9 % |
| Classe G | 5 | 3,3 % |
Émissions CO₂: 31 % des logements relèvent de la classe C, 80 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 225 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 273 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 220 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 180 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 205 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 99 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 273 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 99 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 5 | 3 |
| Classe C | 17 | 49 |
| Classe D | 22 | 17 |
| Classe E | 5 | 9 |
| Classe F | 14 | 0 |
| Classe G | 10 | 2 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (246 kWh/m²/an) et appartements en classe C (166).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 2 |
| T3 | 10 |
| T4 | 4 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Valff (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Valff s'élève à 667 logements au recensement 2023, très majoritairement affectés à la résidence principale (89,2 %, soit 595 logements habités à titre permanent). 80,2 % de maisons pour 19,8 % d'appartements: la typologie penche nettement côté pavillonnaire. L'environnement communal: dans la plaine d'Alsace.
La détention de son logement domine très largement à Valff (77,0 % de propriétaires). Au plan locatif social, 2,5 % des résidences principales sont en HLM.
Entre héritage et modernité: 11,1 % de logements d'avant 1919 et 17,7 % postérieurs à 2006. DPE: classe C en tête et 204 kWh/m²/an en moyenne — un niveau comparable à la moyenne nationale (203). 17,0 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). autres sources (bois notamment) arrive en tête des modes de chauffage, dans 28,4 % des résidences principales.
Hausse mesurée du nombre de logements: +7,2 % entre 2017 et 2023. La multi-motorisation est la norme à Valff: 56,8 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Valff est dans la plaine d'Alsace.
Le détail du parc (595 résidences principales de Valff) correspond au millésime INSEE 2023. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Données du marché immobilier à Valff
DVF, loyers, permis, analyse expertLa classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 24,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Valff Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 222 autorisations et 150 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 68 %.
Vacance longue durée à Valff
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Valff (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Valff totalise 33 logements sur 5 ans, soit -13 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Valff
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Valff
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (24,59 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Valff
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 153 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Valff est C, avec 17,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Valff
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Valff : cadre de vie et logement
Valff compte 1 357 habitants sur 10,91 km². Le climat local affiche 8,3 °C de moyenne annuelle et 1 243 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 60 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Valff
Valff et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Valff
Composition du parc immobilier à Valff
667 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Valff est composé très majoritairement de maisons (80,7 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Valff
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 593 logements).
- Avant 1919 11,1 % 66 logts
- 1919-1945 6,7 % 40 logts
- 1946-1970 15,0 % 89 logts
- 1971-1990 30,2 % 179 logts
- 1991-2005 19,2 % 114 logts
- 2006-2020 17,7 % 105 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Valff
60 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Valff
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I - Ehn-Andlau-Scheer PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Valff : passer à l'action
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Résumé
Les loyers d'annonce de Valff avoisinent 12,8 €/m² pour les appartements et 9,5 €/m² pour les maisons. Les résidences secondaires représentent 1,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Flux de construction neuve intermédiaire: 33 logements autorisés sur 2021-2025, dont 9 commencés.
Côté contexte, Valff est dans la plaine d'Alsace, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en récente.