Le marché immobilier de Vence affiche un prix médian de 4 793 €/m², en hausse de 5,7 % sur un an (source DVF 2024). Sur 453 transactions, les appartements (52 m² médians) représentent 65 % des ventes. Le prix au mètre carré varie de 3 738 à 6 377 € selon le bien. Cette petite ville de près de 20 000 habitants, au cadre de vie privilégié, attire une clientèle mixte.
Comment se porte le marché immobilier à Vence
La hausse des prix de 5,7 % annuelle confirme l'attractivité de Vence, qui se positionne entre les marchés très chers de Mougins (7 100 €/m²) et ceux plus abordables de l'arrière-pays. Le volume de transactions (453) indique une activité soutenue. Toutefois, la fourchette de prix large (écart interquartile de 2 639 €/m²) révèle un marché segmenté. La forte proportion d'appartements vendus (296 contre 157 maisons) reflète une offre adaptée aux budgets moyens et aux investisseurs. La présence de 13,5 % de résidences secondaires et d'un taux de vacance de 8,8 % nuance la tension globale.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La hausse des prix de +5,7 % sur un an à Vence confirme une dynamique soutenue, portée par une demande résidentielle solide et une démographie croissante (+6,7 % en 5 ans). Cette appréciation, supérieure à l'inflation, traduit l'attractivité persistante de la commune comme alternative résidentielle à Nice. Le marché n'a pas connu de correction majeure récente, signe d'une base d'acheteurs stables (propriétaires à 61,6 %). Pour un vendeur, le contexte est favorable. Pour un acheteur, anticiper une stabilisation du rythme de hausse est prudent, mais un retournement brutal semble peu probable à court terme.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Vence
Les appartements dominent les transactions (65 %), avec un prix médian de 4 285 €/m² pour 52 m². Les maisons, plus rares (35 % des ventes), valent 5 885 €/m² pour 115 m² médians. Le parc locatif est minoritaire, avec 61,6 % de propriétaires occupants. Les acheteurs sont probablement un mix de ménages locaux (revenu médian 25 120 €), de retraités attirés par le climat et d'investisseurs en quête de rendement dans l'ancien.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est plutôt équilibré, avec une légère tendance vendeuse portée par la demande pour les biens bien situés. La facilité de vente dépend fortement du prix, de l'état et de la localisation. Les biens rénovés en centre-ville historique ou avec vue se vendent rapidement. À l'inverse, les passoires thermiques (7,2 % du parc) et les biens éloignés des services peuvent rencontrer plus de difficultés. La baisse de 47 % des autorisations de construire sur 5 ans limite l'offre neuve et soutient l'ancien.
Dernières ventes enregistrées à Vence
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Vence
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Vence
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Vence
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Vence (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve à Vence est modeste et en repli : 387 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance à la baisse de 47 %. Seulement 40 logements ont été autorisés en 2024. Ce faible volume ne menace pas d'une sur-offre qui ferait baisser les prix de l'ancien. Au contraire, il contribue à maintenir une tension sur le marché résidentiel, en ne satisfaisant qu'une fraction de la demande nouvelle, elle-même stimulée par la proximité de l'aéroport de Nice (9,7 km). La rareté du neuf renforce la valeur du parc existant bien situé et rénové.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Vence connaît une saisonnalité marquée par le tourisme et l'arrivée des beaux jours. Les transactions s'accélèrent souvent du printemps à l'été, période où la ville est la plus attractive. Vendre durant cette fenêtre peut permettre une mise en valeur optimale du bien. À l'inverse, l'automne, après le départ des touristes et avant la date de la taxe foncière (mi-septembre), peut offrir des opportunités d'achat avec moins de concurrence, notamment pour les biens vacants (8,8 %).
Le saviez-vous ?
- Vence possède 11 monuments historiques protégés.
- Son altitude moyenne de 533 m lui vaut 933 mm de pluie par an.
- 73,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Vence
- Prix médian : 4 793 €/m² en 2024.
- Écart maison/appart : +37 % pour les maisons.
- Tendance annuelle : hausse de +5,7 %.
- Bien type : 676 775 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Vence
Quel est le prix moyen d'un appartement à Vence ?
Le prix médian des appartements à Vence est de 4 285 €/m² (DVF 2024), pour une surface typique de 52 m². Le budget médian s'établit donc autour de 223 000 €.
Le marché immobilier de Vence est-il en hausse ?
Oui, les prix médians ont progressé de 5,7 % sur un an. Cette hausse, supérieure à la moyenne nationale, s'explique par l'attractivité de la Côte d'Azur et la dynamique démographique locale (+6,7 % en 5 ans).
Combien coûte une maison à Vence en 2024 ?
Une maison vaut en médiane 5 885 €/m² à Vence. Pour une surface de 115 m² (médiane), l'investissement typique est de 677 000 €. Les prix débutent autour de 3 738 €/m² dans le premier quartile.
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