Annemasse, ville frontalière dynamique de Haute-Savoie, combine une forte densité urbaine et une accessibilité remarquable vers Genève. Avec un âge médian de 35 ans, elle attire une population jeune. Acheter ici, à un prix médian de 3 609 €/m², implique de s'insérer dans un marché dominé par l'appartement, où la concurrence peut être vive pour les biens les plus demandés.
Carte du marché immobilier à Annemasse
Annemasse et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Annemasse
20 798 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier d'Annemasse est massivement composé d'appartements (95 %), reflet de sa densité urbaine et de sa fonction de ville-centre frontalière. Seulement 36,6 % des ménages sont propriétaires, un taux bas qui indique un marché locatif très actif et une population plutôt jeune et mobile. Le faible taux de résidences secondaires (4,8 %) confirme une vocation résidentielle principale. La part de logements vacants (9,8 %) est légèrement supérieure à la moyenne nationale, pouvant signaler des opportunités de réhabilitation. Ce marché est donc dynamique, orienté vers la location, et adapté aux investisseurs comme aux primo-accédants cherchant un appartement.
Évolution démographique à Annemasse
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Annemasse
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Annemasse
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Employés 24,7 %
- Retraités 17,5 %
- Ouvriers 17,3 %
- Autres sans activité professionnelle 16,7 %
- Professions intermédiaires 14,4 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 6,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,5 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Annemasse
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Annemasse
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 17 325 logements).
- Avant 1919 1,1 % 192 logts
- 1919-1945 3,2 % 555 logts
- 1946-1970 21,9 % 3 795 logts
- 1971-1990 35,5 % 6 154 logts
- 1991-2005 14,6 % 2 531 logts
- 2006-2019 23,7 % 4 098 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Annemasse
1 767 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Annemasse
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Annemasse
Pour une maison de 93 m² (surface type au prix médian), comptez environ 425 100 € hors frais de notaire. Cela représente l'équivalent de 18,6 années de revenu médian local (22 800 €). Avec un apport de 10 % (42 510 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité s'établit aux alentours de 2 150 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Annemasse
- Omettre de vérifier le zonage du Plan de Prévention des Risques (PPR).
- Ne pas exiger un DPE valide avant de faire une offre.
- Sous-estimer les charges de copropriété dans les immeubles anciens.
- Négliger l'impact d'une mauvaise exposition sur le confort et la revente.
Le saviez-vous ?
- Annemasse a gagné 9,8 % d'habitants en 10 ans.
- La ville est connectée à 100 % en fibre et très haut débit.
- Seulement 4,3 % du parc immobilier date d'avant 1945.
Performance énergétique du parc à Annemasse
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 819 diagnostics analysés (ADEME)
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (194 kWh/m²/an) place le parc d'Annemasse dans une moyenne honorable. Cependant, 9,8 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). La loi Climat et Résilience impose des restrictions de location pour ces biens : interdiction de louer les logements classés G dès 2025, puis F en 2028. Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire immédiat sur les actifs les moins performants, mais aussi une opportunité de valorisation via des travaux de rénovation. Vérifier le DPE est donc crucial, surtout pour un investissement locatif.
Risques naturels et géorisques à Annemasse
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR sur la commune Annemasse PPRN Approuvé approuvé le 19/11/2001
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, recensant 14 risques naturels, dont les inondations. La sismicité est classée moyenne (niveau 4). Le radon, un gaz naturel radioactif, présente un risque faible sur le territoire. Trois arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Pour un acheteur, cela implique de consulter systématiquement le plan des zonages lors de la visite, de vérifier l'assurabilité du bien, et de s'informer sur d'éventuels travaux de prévention. Ces contraintes sont intégrées dans le prix du marché mais nécessitent une vigilance particulière.
Cadre de vie à Annemasse
Le climat est de type montagnard modéré, avec une température moyenne de 11,3°C et des précipitations annuelles de 967 mm. La ville est un pôle de services avec 1 767 équipements (commerces, santé, sports). La mobilité est un atout majeur : la gare d'Annemasse est à moins d'1 km du centre, et l'aéroport d'Annecy-Meythet à 31 km. La connexion fibre et 5G est totale. En revanche, la densité de population (7 526 hab/km²) est très élevée et la commune est soumise à un PPR (Plan de Prévention des Risques) et une sismicité moyenne, facteurs à intégrer.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 61 m², il faut compter environ 219 000 € (3 584 €/m²). L'entrée de gamme se situe vers 3 003 €/m², soit 183 000 € pour un T2. Une maison de 93 m² coûte en médiane 425 000 €. Les délais de vente sont relativement courts pour les biens bien prixés et bien situés, compte tenu de la demande soutenue et d'un volume de transactions important (742 ventes/an).
À qui s'adresse Annemasse ?
Cette commune s'adresse prioritairement aux jeunes actifs travaillant dans l'agglomération ou en Suisse frontalière, attirés par la connectivité. Les primo-accédants y trouvent des appartements accessibles, mais la rareté des maisons (5,1 % du parc) les réserve aux budgets plus conséquents. Les investisseurs y sont aussi nombreux, représentant une part notable de la demande.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité frontalière avec la Suisse et Genève.
- Desserte ferroviaire et transports excellente.
- Équipements et services nombreux (1 767 au total).
- Population jeune et dynamique (âge médian 35 ans).
- Marché porteur avec une hausse des prix de 3,6 %.
− À prendre en compte
- Densité très élevée (7 525 hab/km²).
- Taux de chômage élevé (16 %).
- Risques naturels (PPR, sismicité moyenne).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Annemasse est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Annemasse
- Climat semi-continental, température moyenne de 11,3 °C.
- Parc immobilier à 95 % composé d'appartements.
- DPE majoritairement de classe C, mais 9,8 % de passoires.
- Population jeune : âge médian de 35,0 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Annemasse
Quel budget pour acheter un appartement à Annemasse ?
Comptez un budget médian de 219 000 € pour un appartement de 61 m² (3 584 €/m²). Les prix débutent autour de 3 003 €/m².
Annemasse est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 20 établissements scolaires et de nombreux équipements. Mais l'offre en maisons est rare (5,1 % du parc) et chère (4 571 €/m²).
Quels sont les points faibles de vivre à Annemasse ?
La densité urbaine est très forte, le taux de chômage atteint 16 % et la commune est concernée par des risques naturels (PPR actif).
Vous envisagez d'acheter à Annemasse ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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