4 angles pour comprendre le marché immobilier à Annemasse
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Faut-il investir à Annemasse en 2026 ?
Premiere ville francaise a la frontiere suisse, Annemasse est un pole d'emploi et de services pour l'agglomeration transfrontaliere. Son immobilier, nourri par la proximite de Geneve, affiche une dynamique soutenue mais contrastee. Verdict sur un marche qui mise tout sur la location annuelle.
Porte d'entree de la Suisse pour les salaries transfrontaliers, Annemasse affiche un rendement locatif brut de 7 %, eclipsant largement la moyenne nationale.
Verdict
➤ Investir ici cible un marche locatif porteur et jeune, mais exige une analyse fine du bien pour contourner la fragilite economique locale.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif a 7 %
- ✓ Attractivite territoriale confirmee (IAT 6,4/10)
- ✓ Demographie dynamique et jeune (age median 35 ans)
- ⚠ Fragilite economique locale (chomage 16 %)
- ⚠ Accessibilite immobiliere tres faible (IAI 1,9/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix median de 3 609 €/m², Annemasse se situe dans une fourchette inferieure aux grandes agglomerations francaises.
- Son prix est inferieur a celui de stations balneaires ou thermales voisines comme Aix-les-Bains (+37 %) ou Thonon-les-Bains (+25 %).
- Son rendement locatif brut (7 %) depasse nettement celui des grandes metropoles, tirant parti d'une demande de proximite avec la Suisse.
Analyse du marché immobilier à Annemasse
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,6/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers d'Annemasse
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,6
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Une pression immobiliere moderee (4,6/10) indique un marche ni tendu ni atone, propice a la negociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréUne pression immobiliere moderee (4,6/10) indique un marche ni tendu ni atone, propice a la negociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Un score de 1,9/10 indique une accessibilite catastrophique pour les menages locaux, le marche etant principalement tire par des acheteurs externes.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUn score de 1,9/10 indique une accessibilite catastrophique pour les menages locaux, le marche etant principalement tire par des acheteurs externes.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Un IOL eleve a 6,4/10 confirme une demande locative solide, alimentee par une population jeune et mobile.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUn IOL eleve a 6,4/10 confirme une demande locative solide, alimentee par une population jeune et mobile.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique faible (3/10) ecarte l'opportunite d'un investissement saisonnier classique, recentrant la strategie sur la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique faible (3/10) ecarte l'opportunite d'un investissement saisonnier classique, recentrant la strategie sur la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3606,6 — Percentile dept : 21/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,1 — Percentile dept : 72/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 40/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 7525,6 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,1 — Percentile dept : 28/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 31,3 — Percentile dept : 13/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 18,3 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 63,4 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 40/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 25/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3606,6 — Percentile dept : 80/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 28/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 25/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,8 — Percentile dept : 87/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 7525,6 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Annemasse : cadre de vie et logement
Annemasse, ville frontalière dynamique de Haute-Savoie, combine une forte densité urbaine et une accessibilité remarquable vers Genève. Avec un âge médian de 35 ans, elle attire une population jeune. Acheter ici, à un prix médian de 3 609 €/m², implique de s'insérer dans un marché dominé par l'appartement, où la concurrence peut être vive pour les biens les plus demandés.
Tout savoir pour acheter et vivre à AnnemasseInvestir à Annemasse : passer à l'action
Les indices pointent une opportunite locative reelle. Pour la saisir, il faut traduire ces donnees agrégees en selection precise de biens, en negociations et en montage financier adapte. L'expertise d'un professionnel du bassin annemassien devient alors decisive.
Le potentiel est identifie, mais sa concretisation depend du bien precis et de son environnement immediat.
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- Analyse basee sur 742 ventes reelles en 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Annemasse
Quel est le prix moyen au m² a Annemasse ?
Le prix median, plus representatif, est de 3 609 €/m² en 2024. Les appartements se negocient autour de 3 584 €/m² et les maisons a 4 571 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter un investissement locatif a Annemasse ?
Le marche locatif y est tres porteur, avec un rendement brut eleve de 7 %. Le moment est pertinent pour les investisseurs recherchant ce type de rentabilite, sous reserve d'une selection rigoureuse du bien.
Annemasse est-elle plus chere que ses villes voisines ?
Non, Annemasse est moins chere que des communes comparables comme Thonon-les-Bains (-25 %) ou Aix-les-Bains (-37 %). Elle est en revanche plus chere que Bourgoin-Jallieu ou Bourg-en-Bresse.
Quel rendement locatif peut-on esperer a Annemasse ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 7,0 %. Apres deduction des charges courantes (taxe fonciere, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 4,3 %.
Quels sont les quartiers a privilegier pour investir a Annemasse ?
Il convient de prioriser les secteurs bien desservis par les transports (proximite de la gare, axes de bus) et les quartiers ayant beneficie de renovations recentes, pour capter la demande des actifs frontaliers et des jeunes menages.
Marché immobilier des communes voisines
Annemasse, a 3 609 €/m², presente un effet de levier interessant face a Thonon-les-Bains (4 515 €/m²) ou Aix-les-Bains (4 932 €/m²), avec des indicateurs locatifs similaires et une meilleure desserte ferroviaire pour les frontaliers.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Annemasse.
Communes limitrophes d'Annemasse
Annemasse est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian d'Annemasse dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 642 €/m² observés en 2026.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Annemasse a augmenté de +11,2 %. Au total, 3 302 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +5,2 %.
L'appartement domine nettement le marché d'Annemasse (95,7 % des ventes), avec un prix médian de 3 600 €/m². Rapporté au revenu médian d'Annemasse, un logement de 94 m² (504 310 €) représente 22,1 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 21,0 €/m² pour un appartement et 19,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,0 % pour un appartement (4,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Annemasse (4,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 300 logements autorisés, soit 260/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 92 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier d'Annemasse s'interprète dans un contexte plus large — Annemasse est une commune des pays de Savoie, entre lacs et sommets, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est à une altitude moyenne de 443 m, sur un relief marqué.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.