En 2024, le mètre carré s'échange en moyenne 3 609 € à Annemasse, selon les données DVF (Demande de Valeur Foncière). Cette ville frontalière affiche une hausse de 3,6 % sur un an, portée par 742 transactions. Son marché est très majoritairement tourné vers l'appartement, qui représente 97,7 % des ventes enregistrées.
Comment se porte le marché immobilier à Annemasse
Le marché annemassien est porté par une forte demande de logements collectifs, avec 725 ventes d'appartements contre seulement 17 maisons sur la période. Cette dynamique soutient une valorisation à 3 584 €/m² pour les appartements. La fourchette interquartile (3 003 – 4 761 €/m²) révèle une dispersion modérée des prix, typique d'une offre diversifiée. La hausse annuelle de 3,6 % confirme une tension persistante, accentuée par une démographie positive (+3,8 % en 5 ans) et un taux de logements vacants limité à 9,8 %. Toutefois, la construction neuve ralentit (-53 % d'autorisations), ce qui pourrait maintenir la pression sur l'ancien.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La hausse des prix de +3,6 % sur un an, dans un contexte national de correction, souligne la résilience de la demande à Annemasse. Cette dynamique s'explique par des indicateurs solides : croissance démographique (+3,8 % en 5 ans), taux d'emploi de 65,1 % et attractivité frontalière. Le marché semble avoir absorbé les hausses de taux, sans retournement brutal. Pour un acheteur, cela indique un marché tendu où la négociation sera serrée, avec peu de décotes significatives. Pour un vendeur, c'est un contexte favorable, mais la baisse de 53 % des autorisations de construire neuves pourrait, à moyen terme, limiter l'offre et soutenir encore les prix de l'ancien.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Annemasse
Le parc immobilier local est composé à 95,2 % d'appartements. Seuls 5,1 % des logements sont des maisons, expliquant leur rareté et leur prime de prix (4 571 €/m²). Le taux de propriétaires (36,6 %) est inférieur à la moyenne nationale, signe d'un marché locatif actif et d'un public d'acheteurs souvent composé d'accédants ou d'investisseurs. La part de résidences secondaires (4,8 %) reste marginale.
Marché vendeur ou acheteur ?
Annemasse présente un marché légèrement favorable aux vendeurs, notamment pour les appartements bien situés. La forte densité (7 526 hab/km²) et la proximité de la Suisse génèrent une demande constante. La vente peut être facilitée par le bon niveau d'équipements (1 767 commerces et services) et la desserte par la gare. Néanmoins, la présence de 24 % de logements sociaux et un taux de chômage de 16 % modèrent la flambée des prix dans certains quartiers.
Dernières ventes enregistrées à Annemasse
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Annemasse
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Annemasse
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Annemasse
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Annemasse (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Les 1 202 logements autorisés sur les cinq dernières années témoignent d'une forte activité de construction, répondant à la pression démographique. Cependant, la chute de 53 % du rythme d'autorisations en 2024 (seulement 90 logements) est un signal fort. Elle pourrait traduire une saturation du foncier disponible sur cette commune de 5 km², ou un ralentissement des promoteurs face au coût du crédit. Conséquence ? À court terme, moins de neuf en concurrence avec l'ancien, ce qui peut soutenir les prix de ce dernier. À moyen terme, un possible déficit d'offre nouvelle pourrait accentuer la tension sur le parc existant.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché annemassien, lié à l'activité frontalière et étudiante, connaît un pic de transactions en fin d'hiver et au début de l'automne, coïncidant avec les mutations professionnelles et la rentrée universitaire. L'été peut être plus calme. Pour un vendeur, mettre son bien en marché entre février et avril maximise la visibilité. L'achat en fin d'année civile peut parfois permettre de négocier, certains vendeurs souhaitant conclure avant les implications fiscales de l'année suivante. La taxe foncière, payable en septembre, n'influence pas directement les prix mais peut motiver certains propriétaires à vendre en première partie d'année.
Le saviez-vous ?
- Annemasse a gagné 9,8 % d'habitants en 10 ans.
- La ville est connectée à 100 % en fibre et très haut débit.
- Seulement 4,3 % du parc immobilier date d'avant 1945.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Annemasse
- Prix médian à 3 609 €/m², en hausse de 3,6 % sur un an.
- Écart important entre maisons (4 571 €/m²) et appartements (3 584 €/m²).
- Un bien type coûte 218 624 € pour un appart, 425 103 € pour une maison.
- Marché tendu, seulement 5,1 % de maisons dans le parc.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Annemasse
Quel est le prix au m² à Annemasse en 2024 ?
Le prix médian global est de 3 609 €/m² selon les données DVF 2024. Les appartements se négocient à 3 584 €/m² et les maisons, plus rares, à 4 571 €/m².
Le prix immobilier à Annemasse est-il en hausse ?
Oui, la variation sur un an est de +3,6 %, indiquant un marché dynamique. Cette hausse est soutenue par une forte demande pour les appartements (725 ventes).
Quelle fourchette de prix pour un appartement à Annemasse ?
La fourchette centrale (Q1-Q3) se situe entre 3 003 et 4 761 €/m². Un appartement type de 61 m² coûte ainsi environ 219 000 €.
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