01 Le parc de logements
Le parc comprend 80 logements dont 53 résidences principales, 20 résidences secondaires et 6 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 53 | 66,3 % |
| Résidences secondaires | 20 | 25,0 % |
| Logements vacants | 6 | 7,5 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 66 % de résidences principales, 25 % de secondaires et 8 % de vacants pour un total de 80 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 19 | 35,2 % |
| 1919-1945 | 4 | 7,4 % |
| 1946-1970 | 5 | 9,3 % |
| 1971-1990 | 12 | 22,2 % |
| 1991-2005 | 9 | 16,7 % |
| 2006-2019 | 5 | 9,3 % |
La période avant 1919 concentre 36 % du parc, tandis que 36 % datent d'avant 1919 et 9 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 | 13,0 % |
| 2 pièces | 3 | 5,6 % |
| 3 pièces | 11 | 20,4 % |
| 4 pièces | 12 | 22,2 % |
| 5 pièces ou plus | 21 | 38,9 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,1 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (39 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 87 | 90 | 80 |
| Rés. principales | 50 | 57 | 53 |
| Rés. secondaires | 30 | 28 | 20 |
| Vacants | 6 | 5 | 6 |
À Villeneuvette (14 km, 65 hab.), la part de propriétaires s'élève à 40,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 28 | 52,8 % |
| Locataires (privé) | 22 | 41,5 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 3 | 5,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 52,6 %, locataires 42,1 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 7 | 13,0 % |
| Électricité | 22 | 40,7 % |
| Gaz bouteille | 2 | 3,7 % |
| Autre (bois…) | 23 | 42,6 % |
Le autres sources (bois notamment) équipe 43 % des résidences principales, devant électricité (41 %) et fioul (13 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 6 |
| 2 à 4 ans | 16 |
| 5 à 9 ans | 6 |
| 10 ans ou plus | 26 |
| Total ménages | 53 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 0 |
| Sous-occupation modérée | 16 |
| Sous-occupation accentuée | 5 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 | 1,9 % |
| 1 voiture | 28 | 52,8 % |
| 2 voitures ou plus | 24 | 45,3 % |
Motorisation des ménages: 2 % n'ont aucune voiture, 53 % en ont une et 45 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 41,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 39 | 21 | 4 | 14 |
| 1975 | 42 | 24 | 10 | 8 |
| 1982 | 58 | 26 | 28 | 4 |
| 1990 | 64 | 28 | 31 | 5 |
| 1999 | 72 | 37 | 28 | 7 |
| 2006 | 77 | 43 | 31 | 2 |
| 2011 | 87 | 50 | 30 | 6 |
| 2016 | 90 | 57 | 28 | 5 |
| 2022 | 80 | 53 | 20 | 6 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 39 logements à l'origine, 80 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 11 | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 20,0 % |
| Classe C | 5 | 50,0 % |
| Classe D | 2 | 20,0 % |
| Classe E | 1 | 10,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
La classe C domine avec 50 % des diagnostics, et 70 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 50,0 % |
| Classe B | 3 | 30,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 1 | 10,0 % |
| Classe E | 1 | 10,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 50 %, 80 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 166 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 121 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 93 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 166 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 93 kWh/m²/an (1975-1988).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 1 |
| Classe C | 5 | 0 |
| Classe D | 2 | 0 |
| Classe E | 1 | 0 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Côté maisons, la dominante est C (161 kWh/m²/an); côté appartements, B (93).
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Arboras (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc d'Arboras est atypique: 25,0 % des 80 logements sont des résidences secondaires, témoignant d'une forte fonction résidentielle non permanente. La maison individuelle domine très largement, avec 86,3 % du parc. Le cadre local de Arboras est typique de l'arrière-pays languedocien, à 252 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Arboras affiche un profil mixte — 52,6 % de propriétaires et 42,1 % de locataires.
Selon l'INSEE, 35,8 % des logements d'Arboras ont été construits avant 1919 — signe d'un noyau historique très présent. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 154 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Le autres sources (bois notamment) est la première source de chauffage du parc (42,6 %).
Contraction du parc d'Arboras: -11,1 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Arboras: 45,3 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune typique de l'arrière-pays languedocien. Le parc résidentiel d'Arboras s'inscrit dans un territoire à 252 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Arboras en 2026 ?
Niché dans l'arrière-pays héraultais, le petit village d'Arboras (107 habitants) affiche une dynamique démographique et économique préoccupante, avec un déclin de sa population et un taux de chômage à 15 %. Dans ce contexte, le marché immobilier, très réduit, a connu une chute vertigineuse des prix. Est-ce pour autant une opportunité d'investissement en 2026 ? Le verdict repose sur une analyse fine des risques et des rendements.
Malgré une correction de 43,3 % depuis 2021, Arboras maintient un rendement locatif brut correct de 6,3 % pour les maisons, un profil atypique dans un marché très étroit.
Verdict
➤ Opportunité locative de niche, réservée aux investisseurs patients acceptant un risque de liquidité élevé.
Points clés
- ✓ Rendement brut maisons 6,3 % : correct
- ✓ Correction récente de -43,3 % : opportunité d'entrée
- ✓ Parc immobilier sain : 0 % de passoires thermiques
- ⚠ Marché très illiquide : 1 ventes en 2023
- ⚠ Déclin démographique prononcé : -7,8 % sur 5 ans
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de plus de 50 % à la moyenne nationale.
- Se positionne dans la moitié inférieure des communes de l'Hérault pour le prix au m².
- Rendement locatif supérieur aux grandes métropoles, mais avec un risque de liquidité beaucoup plus élevé.
Analyse du marché immobilier à Arboras
Acheter demande un effort important : 6,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Arboras : opportunités et risques
Investir à Arboras en 2026 est une stratégie de niche qui ne convient qu'à un profil d'investisseur averti et patient. Le rendement brut des maisons (6,3 %) est correct et dépasse celui de nombreux marchés saturés, mais il est impératif de calculer le rendement net. Avec une taxe foncière sur le bâti à 41,95 % et un taux de vacance potentiellement élevé dans un marché étroit, la marge se réduit significativement. La rénovation n'est pas un risque majeur ici, puisque le parc ne compte aucune passoire thermique (0 %), un atout rare.
La stratégie la plus cohérente semble être la location annuelle de maison, visant peut-être des travailleurs ou retraités attirés par le cadre de vie. La location saisonnière est aussi une piste, portée par les 25 % de résidences secondaires et la proximité des gorges de l'Hérault, mais elle demande une gestion active. Toutefois, l'indice d'opportunité territoriale (IOT) très faible (2,2/10) rappelle les indicateurs fragiles : déclin démographique, emploi local limité et dépendance à l'extérieur.
Enfin, le risque de liquidité est le principal écueil. Avec seulement trois ventes par an en moyenne, revendre un bien pourrait prendre beaucoup de temps, surtout en période de ralentissement. Un investissement ici doit donc s'envisager sur le long terme, avec un capital que l'on n'a pas besoin de récupérer à court terme, et en sélectionnant un bien au caractère irréprochable pour se démarquer.
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Données du marché immobilier à Arboras
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Arboras s'établit à 2 074 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Arboras Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier d'Arboras
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 1 transactions en 2025 et affiche une évolution de -12,9 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 074 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Arboras mettent en lumière un équilibre fragile. Pour une maison type de 97 m² achetée 164 900 €, le loyer médian estimé est de 863 € par mois, générant un rendement brut de 6,3 %. Toutefois, avec un crédit immobilier classique, la mensualité dépasserait très probablement ce loyer, créant un effort net mensuel pour l'investisseur. Le calcul des années de revenu (7,2) confirme que l'accession pour un ménage local est difficile, laissant le marché aux investisseurs. Le rendement net, estimé à 3,8 % après charges, reste correct mais doit être pondéré par le risque de vacance et la fiscalité locale (taxe foncière à 41,95 %). La viabilité du montage dépend donc d'un apport personnel conséquent.
Acheter vs Louer — maison 148 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 074 € | 2 074 € |
| Prix moyen/m² | 2 074 € | |
| Surface médiane | – | 148 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 4 | 2 382 € |
| 2023 | 3 | 1 700 € |
| 2024 | 2 | 2 459 € |
| 2025 | 1 | 2 074 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Arboras est quasiment à l'arrêt, reflétant la faible attractivité résidentielle et les contraintes d'un petit village. Sur les cinq dernières années, un seul logement a été autorisé, et aucun en 2024, ce qui représente une baisse de 50 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette absence de nouvelle offre ne génère donc pas de risque de sur-construction. En revanche, elle confirme le statut de commune mature où le parc existant, ancien à 43,4 %, est le seul jeu. Pour un investisseur, cela signifie qu'il n'y aura pas de pression concurrentielle de la part du neuf, mais aussi que le bâti nécessitera souvent des travaux de rénovation.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 10 autorisations et 4 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 40 %.
Construction neuve à Arboras (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 0 logements autorisés à à Arboras, dont 0 en 2025 (-100 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Arboras
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Arboras
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,95 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net intègre les charges incompressibles. À Arboras, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,95 % (taux 2024), ce qui représente un prélèvement significatif. Il faut également provisionner la vacance locative, les frais de gestion (environ 8 % du loyer) et les travaux d'entretien. Le parc étant composé à 43,4 % de logements d'avant 1945, une attention particulière aux rénovations est nécessaire pour maintenir la valeur locative.
Performance énergétique du parc à Arboras
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Arboras: la classe C domine, 0,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier local présente une performance énergétique globalement correcte, avec une classe dominante C (144 kWh/m²/an) et 0,0 % de passoires thermiques (F/G) sur les 9 diagnostics disponibles. Cela limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location pour les logements les plus énergivores. Cependant, près de la moitié des logements datant d'avant 1945, une vigilance reste de mise pour anticiper les futures exigences de rénovation (loi Climat 2025-2034).
Calculateur de rendement à Arboras
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Cas pratique : un investissement type à Arboras
Pour une maison type de 97 m² (correspondant au prix total médian de 164 900 €), le loyer moyen estimé est de 863 € par mois (8,9 €/m²). Avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance serait d'environ 750 €. Le loyer couvrirait alors la mensualité, dégageant un cash-flow légèrement positif avant charges. Le rendement brut s'établirait autour de 6,3 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Arboras
- Négliger la taxe foncière à 41,95 %.
- Surestimer le loyer dans un village de 107 habitants.
- Oublier de provisionner pour des travaux sur l'ancien.
- Ne pas vérifier la connectivité fibre (27 % d'éligibilité).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Arboras, influencé par les résidences secondaires (25 %), peut être un peu plus actif au printemps et en début d'été, lorsque les acheteurs potentiels visitent la région. La vente à l'automne permet à l'acquéreur de prendre possession avant l'hiver et de ressentir l'ambiance du village hors saison. La taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est souvent un élément de négociation pour les ventes en fin d'année. Visiter après de fortes pluies permet de vérifier l'écoulement des eaux.
Le saviez-vous ?
- Arboras compte 1 monument historique protégé.
- Le taux d'emploi local est de 63,7 %.
- Le score numérique de la commune est de 5/100.
S'installer à Arboras : cadre de vie et logement
S'installer à Arboras, c'est choisir un cadre de vie paisible au cœur de l'arrière-pays héraultais, à une demi-heure de Montpellier. La commune, à 342 m d'altitude, bénéficie d'un climat méditerranéen tempéré et d'un environnement préservé, comme en témoigne l'indice de santé environnementale très élevé (8/10). Le village typique, avec son monument historique, offre un charme authentique loin de l'agitation littorale.
Au quotidien, les services sont limités (3 équipements recensés par l'INSEE), impliquant une dépendance aux bourgs voisins pour les courses, la santé ou les écoles. La connectivité numérique est un point faible (score 5/100), avec un déploiement de la fibre encore partiel, ce qui peut être rédhibitoire pour les télétravailleurs. Le profil démographique est vieillissant (âge médian de 47,4 ans), et la communauté de communes Vallée de l'Hérault tente de maintenir une dynamique collective.
Pour les amateurs de nature et de calme, Arboras représente un havre, à condition d'accepter une certaine forme d'isolement et d'anticiper les déplacements automobiles pour la plupart des besoins. La présence de huit risques naturels recensés, bien que courants en zone méditerranéenne, invite à la prudence dans le choix du terrain.
Carte du marché immobilier à Arboras
Arboras et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Arboras
Avec une température moyenne annuelle de 15,0 °C et des précipitations de 965 mm par an, Arboras bénéficie d'un climat méditerranéen atténué par l'altitude (342 m). Les hivers peuvent être frais avec quelques jours de gel, mais les étés sont chauds et ensoleillés. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un rythme de vie calme, à distance modérée de la métropole montpelliéraine, sans les fortes chaleurs estivales du littoral.
Composition du parc immobilier à Arboras
80 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 88,5 % du parc à Arboras, 11,5 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc de 80 logements à Arboras est très majoritairement constitué de maisons individuelles (88,5 %), renforçant le caractère rural du village. La part des résidences secondaires (25 %) et des logements vacants (7,5 %) indique une attractivité résidentielle et touristique, mais aussi une possible volatilité des prix. La forte proportion de propriétaires occupants (52,6 %) suggère un marché stable, où les transactions concernent souvent des biens de caractère recherchés par des néo-ruraux.
Ancienneté du parc à Arboras
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 53 logements).
- Avant 1919 35,8 % 19 logts
- 1919-1945 7,5 % 4 logts
- 1946-1970 9,4 % 5 logts
- 1971-1990 22,6 % 12 logts
- 1991-2005 17,0 % 9 logts
- 2006-2019 9,4 % 5 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Arboras
3 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Arboras
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Arboras est exposé à un niveau moyen de radon et à une sismicité faible. Huit risques naturels sont recensés et six arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, principalement liés à des inondations ou coulées de boue. Ces éléments, factuels, doivent conduire tout acquéreur à consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) en vigueur et à vérifier les garanties de son assurance. La commune de la CC Vallée de l'Hérault n'échappe pas aux aléas climatiques de l'arrière-pays.
Erreurs à éviter quand on achète à Arboras
- Oublier de consulter le PPR pour les risques naturels.
- Ne pas vérifier le DPE réel d'un bien ancien.
- Minimiser les trajets vers les services (3 équipements).
- Acheter sans visiter en période de pluie (965 mm/an).
Points clés à retenir à Arboras
- Prix médian des maisons à 2 074 €/m² (DVF 2023).
- Rendement brut moyen des maisons : 6,3 %.
- Climat méditerranéen à 342 m d'altitude.
- Marché de niche avec environ 80 logements.
- Variation annuelle de -43,3 %, à interpréter avec prudence.
- Rendement net approximatif : 3,8 % après charges.
- Parc immobilier très ancien : 43,4 % d'avant 1945.
- 25 % de résidences secondaires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Arboras ?
À Arboras, la valeur d'un bien est principalement influencée par son état général et sa performance énergétique, d'autant que 43,4 % du parc est antérieur à 1945. La présence d'un terrain, l'exposition sud et la vue dégagée sur les reliefs de l'Hérault sont des atouts majeurs. La proximité des rares équipements (3 au total) a moins d'impact que dans une grande ville. La connectivité, avec seulement 27 % de foyers éligibles à la fibre, peut aussi faire varier le prix pour un profil télétravailleur. Enfin, l'éloignement des gares (23 km à Lunas) module l'attractivité.
Estimation indicative d'une maison à Arboras
Pour une maison de 148 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
306 952 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation par un professionnel local est cruciale à Arboras, où le marché est microscopique (moins de 2 ventes par an en moyenne). L'expert connaît la valeur réelle d'une cave voûtée ou d'un mur en pierre séchante, éléments invisibles dans les algorithmes. Il peut ajuster le prix en fonction de l'exposition aux risques naturels recensés ou de la rareté des biisons rénovés. Enfin, il maîtrise le profil des acheteurs (souvent néo-ruraux) et saura vous conseiller sur les travaux valorisants, comme l'isolation des murs en pierre.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² médian.
- Oublier de valoriser un terrain avec vue ou arbres.
- Ne pas tenir compte de l'état réel de la toiture.
- Négliger l'impact d'une cave ou d'un four à pain.
Investir à Arboras : passer à l'action
Investir à Arboras exige plus qu'une lecture des chiffres : une compréhension des risques spécifiques à un marché micro-local et une expertise pour identifier les rares biens à potentiel. Notre réseau de professionnels du secteur vous apporte cette connaissance concrète pour transformer une analyse en décision éclairée.
Les données révèlent un marché de niche. Son potentiel dépend d'une sélection rigoureuse et d'une connaissance intime du terrain.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Arboras grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine de ce marché micro-local.
- Analyse basée sur les 1 ventes récentes à Arboras
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Arboras
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Arboras
Quel est le prix immobilier moyen à Arboras ?
Le prix médian était de 2 074 €/m² en 2023 selon les données DGFiP, mais il a fortement chuté depuis un pic à 3 000 €/m² en 2021. Pour une maison de 100 m², il faut compter environ 170 000 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Arboras ?
La correction des prix offre un point d'entrée bas, mais le marché est très étroit (1 ventes/an) et en déclin démographique. C'est une opportunité risquée, réservée aux investisseurs patients visant le long terme.
Arboras est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Arboras (2 074 €/m²) est 16 % plus chère que Saint-Pierre-De-La-Fage mais 50 % moins chère qu'Olmet-et-Villecun. Les écarts sont significatifs et soulignent l'hétérogénéité des marchés locaux.
Quel rendement locatif espérer à Arboras ?
Le rendement locatif brut pour une maison est d'environ 6,3 %, selon la Carte des Loyers. Le rendement net, après charges et taxe foncière (41,95 %), se situe plutôt autour de 3,8 %.
Quels sont les risques à connaître pour acheter à Arboras ?
Les principaux risques sont la faible liquidité du marché (difficulté à revendre), le déclin de la population (-7,8 % en 5 ans), et la présence de plusieurs risques naturels (8 recensés).
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² supérieur de 16 % à Saint-Pierre-De-La-Fage mais inférieur de 50 % à Olmet-et-Villecun, Arboras présente un écart de valorisation qui exige une analyse fine des indicateurs de chaque bien pour espérer un effet de levier.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Arboras.
Communes limitrophes d'Arboras
Arboras est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Arboras ressort à 2 074 € (source DVF, 1 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Hérault.
Le prix médian au m² à Arboras diminue de -12,9 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 10 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -15,7 % — un retournement à surveiller.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 2 074 €/m² pour une surface médiane de 148 m². Un bien type de 148 m² revient à environ 306 952 €, soit 13,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,6 € (appartements) et 8,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 5,2 % sur un bien médian. Avec 25,0 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Le marché immobilier d'Arboras s'interprète dans un contexte plus large — Arboras est typique de l'arrière-pays languedocien, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (à 252 m d'altitude, dans un paysage de collines) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.