01 Le parc de logements
Le parc comprend 803 logements dont 608 résidences principales, 109 résidences secondaires et 85 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 608 | 75,7 % |
| Résidences secondaires | 109 | 13,6 % |
| Logements vacants | 85 | 10,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 76 % d'habitat permanent, 14 % de résidences secondaires et 11 % de logements inoccupés sur un total de 803.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 159 | 27,9 % |
| 1919-1945 | 42 | 7,4 % |
| 1946-1970 | 46 | 8,1 % |
| 1971-1990 | 114 | 20,0 % |
| 1991-2005 | 111 | 19,5 % |
| 2006-2019 | 98 | 17,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 28 %, devant les constructions récentes (17 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 0,7 % |
| 2 pièces | 24 | 3,9 % |
| 3 pièces | 94 | 15,5 % |
| 4 pièces | 182 | 29,9 % |
| 5 pièces ou plus | 304 | 50,0 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 50 % du parc, contre 5 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 716 | 743 | 803 |
| Rés. principales | 540 | 573 | 608 |
| Rés. secondaires | 108 | 87 | 109 |
| Vacants | 68 | 82 | 85 |
Le Bosc, commune de taille similaire à 9 km, affiche 60,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 447 | 73,5 % |
| Locataires (privé) | 143 | 23,5 % |
| Locataires HLM | 1 | 0,2 % |
| Logés gratuitement | 18 | 3,0 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 73,5 % de propriétaires face à 23,6 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,3 % |
| Fioul | 43 | 7,1 % |
| Électricité | 383 | 62,9 % |
| Gaz bouteille | 15 | 2,5 % |
| Autre (bois…) | 166 | 27,3 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (63 %), suivi par autres sources (bois notamment) (27 %) et fioul (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 64 |
| 2 à 4 ans | 109 |
| 5 à 9 ans | 110 |
| 10 ans ou plus | 325 |
| Total ménages | 608 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 57 |
| Sous-occupation modérée | 162 |
| Sous-occupation accentuée | 151 |
| Suroccupation modérée | 14 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 38 | 6,3 % |
| 1 voiture | 250 | 41,1 % |
| 2 voitures ou plus | 321 | 52,8 % |
Ventilation par équipement automobile: 6 % sans véhicule, 41 % mono-motorisés, 53 % multi-motorisés. Par ailleurs, 68,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 373 | 274 | 53 | 46 |
| 1975 | 408 | 278 | 84 | 46 |
| 1982 | 466 | 318 | 83 | 65 |
| 1990 | 516 | 387 | 108 | 21 |
| 1999 | 578 | 447 | 96 | 35 |
| 2006 | 673 | 502 | 128 | 43 |
| 2011 | 716 | 540 | 108 | 68 |
| 2016 | 743 | 573 | 87 | 82 |
| 2022 | 803 | 608 | 109 | 85 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 373 à 803 logements, soit +115 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 88 | 89 | 84 | 79 | 87 | 62 |
| Dont vacants > 2 ans | 28 | 32 | 24 | 27 | 38 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 5,6 % |
| Classe B | 23 | 16,1 % |
| Classe C | 48 | 33,6 % |
| Classe D | 42 | 29,4 % |
| Classe E | 16 | 11,2 % |
| Classe F | 4 | 2,8 % |
| Classe G | 2 | 1,4 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 34 % des logements et 55 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 66 | 46,2 % |
| Classe B | 48 | 33,6 % |
| Classe C | 8 | 5,6 % |
| Classe D | 11 | 7,7 % |
| Classe E | 7 | 4,9 % |
| Classe F | 2 | 1,4 % |
| Classe G | 1 | 0,7 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 46 %, 85 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 181 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 142 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 174 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 142 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 105 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 90 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 181 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 90 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 3 |
| Classe B | 18 | 5 |
| Classe C | 38 | 10 |
| Classe D | 39 | 3 |
| Classe E | 13 | 3 |
| Classe F | 4 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Performance comparée: maisons classées D (167), appartements classés C (143), en kWh/m²/an.
Faut-il investir à Montpeyroux en 2026 ?
Niché dans l'arrière-pays héraultais, Montpeyroux allie un cadre de vie préservé à une dynamique démographique positive (+7,6 % en 5 ans). Son marché immobilier, porté par l'attractivité résidentielle de la région, vient de connaître un premier rééquilibrage. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ?
Avec un prix médian en correction de -4,9 % en 2024 et une attractivité territoriale confirmée, le village offre un point d'entrée plus accessible dans un marché porté par l'extérieur.
Verdict
➤ Marché de niche, pertinent pour un investissement en maison avec une stratégie de plus-value et une location annuelle ciblée sur le moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction récente : opportunité de timing
- ✓ Rendement brut correct pour les maisons
- ✓ Dynamique démographique et construction neuve soutenue
- ⚠ Marché locatif annuel étroit pour les maisons
- ⚠ Accessibilité limitée pour les revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian est supérieur de plus de 25 % à la médiane nationale.
- Montpeyroux se positionne dans le haut du classement des communes de sa catégorie dans l'Hérault pour le revenu médian.
- Son prix au m² reste inférieur de 30 % à 50 % aux communes littorales les plus proches.
Analyse du marché immobilier à Montpeyroux
Le marché immobilier de Montpeyroux affiche une pression notable (IPI 6,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Montpeyroux
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée : la demande dépasse l'offre, ce qui soutient les prix à moyen terme.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée : la demande dépasse l'offre, ce qui soutient les prix à moyen terme.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : les prix ont dépassé la capacité d'achat d'une partie de la population locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : les prix ont dépassé la capacité d'achat d'une partie de la population locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : le marché locatif annuel est étroit, nécessitant une sélection rigoureuse du bien.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : le marché locatif annuel est étroit, nécessitant une sélection rigoureuse du bien.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique notable : la part de résidences secondaires (13,6 %) ouvre des possibilités pour la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique notable : la part de résidences secondaires (13,6 %) ouvre des possibilités pour la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3143,0 — Percentile dept : 66/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 66/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 13,6 — Percentile dept : 50/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 7,6 — Percentile dept : 69/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 63,0 — Percentile dept : 44/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 34/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 55,7 — Percentile dept : 52/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 64/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 26,5 — Percentile dept : 45/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 13,6 — Percentile dept : 50/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,6 — Percentile dept : 69/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3143,0 — Percentile dept : 34/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 13,6 — Percentile dept : 50/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,6 — Percentile dept : 79/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 63,0 — Percentile dept : 56/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Montpeyroux : opportunités et risques
Investir à Montpeyroux en 2026 relève d'une stratégie de niche, ciblant la plus-value à moyen terme plutôt que le rendement locatif immédiat. Le rendement brut des maisons (3,4 %) est correct mais devient faible une fois amputé des charges, dont une taxe foncière à 49,16 %. La location annuelle est un marché étroit, comme en témoigne l'indice d'opportunité locative modéré (4,9/10). L'investisseur doit donc viser un bien avec un fort potentiel de revalorisation, soit par la rénovation, soit par son emplacement.
La pression touristique immobilière (indice à 5,8/10) et la part significative de résidences secondaires (13,6 %) ouvrent une piste complémentaire : la location saisonnière. Cette stratégie, plus exigeante en gestion, peut améliorer la rentabilité, surtout pour des biens avec cachet, bien situés. Elle est cohérente avec l'attractivité territoriale globale du village, doté de 70 équipements et bien relié à Montpellier.
Le principal risque identifié est celui de la liquidité. Un marché aussi étroit (15 ventes/an) peut rendre la revente longue, surtout en période de ralentissement économique. L'investisseur doit avoir un horizon de placement d'au moins 8 à 10 ans pour absorber les cycles du marché et matérialiser la plus-value liée à la dynamique démographique positive et aux aménagements de la CC Vallée de l'Hérault.
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Données du marché immobilier à Montpeyroux
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Montpeyroux, selon les données DVF 2024, présente le profil d'un village résidentiel en phase de consolidation. La hausse spectaculaire de 2023, suivie d'une correction modérée en 2024, est caractéristique des marchés qui ont surfé sur l'exode urbain post-Covid et recherchent désormais un nouvel équilibre. Avec seulement 20 transactions sur l'année, la liquidité est faible, ce qui peut jouer en faveur de l'acheteur patient dans la négociation.
La structure du parc, composé à 93,8 % de maisons, dessine un marché familial et ancré, renforcé par un taux de propriétaires élevé (73,5 %). Cette caractéristique limite mécaniquement le turnover et le volume de biens disponibles, mais garantit aussi une certaine stabilité des valeurs. L'absence presque totale d'appartements et de logements sociaux (0 %) en fait un marché homogène, peu adapté aux petits budgets ou aux investissements locatifs classiques en petite surface.
La faible part de passoires thermiques (3,8 %) est un atout non négligeable dans le contexte de la loi Climat et Résilience, limitant le risque de travaux de rénovation énergétique obligatoires à court terme. Néanmoins, la part importante de logements anciens (35,3 % d'avant 1945) suggère que de nombreux biens nécessitent des mises aux normes de confort, un facteur à intégrer dans le prix d'acquisition.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montpeyroux Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Montpeyroux
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 122 €/m² à 1 639 €/m² (-22,8 %), pour 20 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le simulateur financier, basé sur les données DVF 2024 et la carte des loyers, dessine un investissement exigeant mais viable sous conditions. Pour acquérir une maison médiane de 86 m² à 270 300 €, avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité s'élèverait à environ 1 370 €. Le loyer médian estimé de 8,8 €/m²/mois générerait un revenu de 757 €, ne couvrant que 55 % de l'échéance. L'effort net mensuel résiduel serait donc d'environ 613 €. Avec un rendement brut de 3,4 %, qui se transforme en 1,9 % net après charges, la viabilité du montage repose clairement sur une stratégie de plus-value à la revente et sur une capacité d'épargne solide de l'investisseur pour supporter le cash-flow négatif.
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
90,0 % de maisons et 10,0 % d'appartements parmi les 20 transactions enregistrées.
90,0 % maisons, 10,0 % appartements sur 20 ventes: le collectif pèse 10,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 20 | 18 | 2 |
| Prix médian/m² | 1 639 € | 1 639 € | 1 683 € |
| Prix moyen/m² | 1 967 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 26 | 2 122 € |
| 2022 | 15 | 2 691 € |
| 2023 | 19 | 3 304 € |
| 2024 | 12 | 3 272 € |
| 2025 | 20 | 1 639 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Montpeyroux est vigoureuse et constitue un signal fort de l'attractivité résidentielle persistante. Sur les cinq dernières années, 44 logements ont été autorisés, avec une accélération notable en 2024 (9 permis) et une tendance globale en hausse de 76 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette activité soutenue, dans une commune de moins de 1 500 habitants, répond à une pression démographique réelle (+11,6 % de population en 10 ans). Elle comporte un double enseignement pour l'investisseur : d'une part, elle valide la demande et contribue à moderniser le parc (17,2 % des logements datent d'après 2006), d'autre part, elle introduit un risque de concurrence à la revente pour l'ancien non rénové. Cette nouvelle offre, souvent mieux isolée, peut creuser l'écart de valorisation avec le parc existant, majoritairement antérieur à 1945 (35,3 %).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
176 logements autorisés cumulés, 122 commencés: la dynamique récente affiche 16 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Montpeyroux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Montpeyroux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 45 logements ont été autorisés à à Montpeyroux, +55 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Montpeyroux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montpeyroux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,16 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annuel des maisons (3,4 %) chute à environ 1,9 % net. Cette baisse s'explique principalement par la taxe foncière sur le bâti, indexée à 49,16 % à Montpeyroux. Il faut y ajouter les frais de gestion (environ 8 % du loyer), une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 10,6 %) et l'entretien courant. Dans un parc où 35,3 % des logements sont antérieurs à 1945, une provision pour travaux de rénovation énergétique est également prudente.
Performance énergétique du parc à Montpeyroux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 143 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Montpeyroux: classe C en tête, 4,2 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant avec une classe C dominante et seulement 3,8 % de passoires thermiques (F/G), bien en deçà des moyennes nationales. Ce faible taux limite le risque réglementaire immédiat (interdiction de location des logements F/G dès 2025). Cependant, 35,3 % des logements datent d'avant 1945 : leur rénovation peut être complexe. Un DPE défavorable sur un bien ancien représente un levier de négociation à l'achat et un passage obligé pour anticiper les futures obligations (étiquette E interdite en location en 2034).
Calculateur de rendement à Montpeyroux
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Montpeyroux
- Négliger la taxe foncière, particulièrement élevée à 49,16 %.
- Surestimer le loyer dans un marché où 10,6 % des logements sont vacants.
- Oublier de provisionner pour des travaux sur un parc ancien (35,3 % d'avant 1945).
- Ne pas vérifier la classe DPE et les futurs critères d'éligibilité au crédit.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Montpeyroux suit une saisonnalité méditerranéenne. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement la période la plus active, avec une affluence de visiteurs. L'automne est aussi propice aux transactions avant la fin d'année. L'été peut être calme en raison des vacances. Pour un vendeur, mettre en avant le village et son cadre de vie en période estivale peut être un atout. L'échéance de la taxe foncière en septembre/octobre n'influence pas directement les prix mais peut motiver certains vendeurs à conclure avant.
Le saviez-vous ?
- Montpeyroux compte 2 monuments historiques protégés pour 1 449 habitants.
- L'indice de vieillissement est de 145,1, signe d'une population âgée relativement importante.
- Le score numérique de la commune est faible à 6/100, malgré un bon déploiement de la fibre.
S'installer à Montpeyroux : cadre de vie et logement
S'installer à Montpeyroux, c'est opter pour un cadre de vie villageois préservé, à mi-chemin entre les vignobles et les contreforts des Cévennes, avec un climat méditerranéen tempéré (15°C de moyenne). La commune offre une relative autonomie avec 70 équipements de proximité, dont 6 commerces et 13 services de santé, ce qui est notable pour une population d'environ 1 450 habitants. La connectivité numérique est correcte (81,4 % de couverture très haut débit), facilitant le télétravail.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes environnementales. Il est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, conséquence de 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Cette réalité doit guider le choix du secteur d'achat et implique une vigilance particulière quant aux assurances. Le risque sismique et radon sont, en revanche, considérés comme faibles. Le profil démographique, avec un indice de vieillissement de 145, montre une population mature, mais la part des moins de 30 ans (31,7 %) indique un renouvellement générationnel en cours.
Carte du marché immobilier à Montpeyroux
Montpeyroux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montpeyroux
Avec une température moyenne annuelle de 15,0 °C et 965 mm de précipitations annuelles, le climat de Montpeyroux est typiquement méditerranéen, adouci par l'altitude (294 m). Les hivers sont doux et les étés chauds, avec un ensoleillement généreux. Ce profil climatique, moins extrême que sur le littoral, attire une population en recherche de qualité de vie, notamment les actifs travaillant à Montpellier (accessible via la gare TGV à 31,9 km) et les retraités, qui représentent 28,3 % des habitants.
Composition du parc immobilier à Montpeyroux
803 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
751 maisons pour 50 appartements: le parc à Montpeyroux est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché est extrêmement polarisé sur la maison individuelle (93,8 % du parc). La forte proportion de propriétaires-occupants (73,5 %) et le taux modéré de résidences secondaires (13,6 %) indiquent une stabilité relative et une vocation résidentielle ancrée. Un taux de vacance de 10,6 % suggère néanmoins une possible frange de biens vétustes ou difficiles à vendre. Ce paysage dessine un acheteur typique recherchant une maison de caractère pour y vivre à l'année, souvent en télétravail partiel.
Ancienneté du parc à Montpeyroux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 570 logements).
- Avant 1919 27,9 % 159 logts
- 1919-1945 7,4 % 42 logts
- 1946-1970 8,1 % 46 logts
- 1971-1990 20,0 % 114 logts
- 1991-2005 19,5 % 111 logts
- 2006-2019 17,2 % 98 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Montpeyroux
70 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Montpeyroux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Montpeyroux est couvert par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif sur la Haute Vallée Sud de l'Hérault, attestant d'une exposition historique. La commune a enregistré 8 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible et le radon à un niveau moyen. Tout projet d'achat doit intégrer une consultation obligatoire du dossier GÉORISQUES pour connaître la zone précise du bien (zone rouge, bleue ou blanche) et les contraintes constructives ou d'assurance qui en découlent.
Cas pratique : un achat type à Montpeyroux
Pour acquérir une maison médiane de 270 298 € à Montpeyroux, il faudrait mobiliser environ 13,5 années du revenu médian local (22 730 €). Avec un apport de 10 % (27 000 €) et un crédit sur 20 ans à 4 % hors assurance, la mensualité de capital et d'intérêts s'élèverait à environ 1 470 €. Auxquels il faut ajouter la taxe foncière et les charges courantes.
Erreurs à éviter quand on achète à Montpeyroux
- Omettre de consulter le dossier GÉORISQUES et le PPR Inondation actif.
- Se fier uniquement au prix au m² sans visiter l'état réel du bien.
- Sous-évaluer le coût des travaux de rénovation énergétique sur un bien ancien.
- Négliger l'accessibilité réelle en période de crues pour certains secteurs.
Points clés à retenir à Montpeyroux
- Prix médian des maisons à 1 639 €/m² en 2024.
- Rendement net moyen estimé à 1,9 % pour les maisons.
- Climat méditerranéen adouci à 294 m d'altitude (15 °C de moyenne).
- Le prix au m² moyen masque d'importantes disparités selon l'état.
- Correction de -4,9 % sur un an après une période de hausse.
- Taxe foncière élevée, à 49,16 % du revenu cadastral.
- 9 maisons sur 10 sont des résidences principales, marché stable.
- La performance énergétique (DPE) est un facteur valorisant croissant.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montpeyroux ?
À Montpeyroux, au-delà de la surface, l'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd. Un bien rénové avec une bonne classe énergétique se valorise fortement face au parc ancien (35,3 % d'avant 1945). La proximité des 70 équipements (commerces, services, santé) et la vue/dégagement sont des atouts majeurs. La présence d'un terrain constructible ou d'un jardin agréable est aussi déterminante dans ce village où 93,8 % du parc est constitué de maisons. À l'inverse, une exposition à un risque inondation en zone PPR ou un accès difficile peuvent déprécier le bien.
Estimation indicative d'une maison à Montpeyroux
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
147 510 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix du pic du marché pour fixer son prix de vente.
- Oublier de valoriser un DPE performant, un atout majeur aujourd'hui.
- Ne pas adapter le prix à la localisation exacte dans le village.
- Comparer avec des biens neufs dont le prix au m² n'est pas comparable.
Investir à Montpeyroux : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux donne une photographie du marché. Pour passer à l'action, il faut maintenant identifier le bon bien, au bon prix, dans le bon secteur. Un professionnel local fait la différence sur ces trois points.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Montpeyroux.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Montpeyroux grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Montpeyroux
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montpeyroux
Quel est le prix immobilier moyen à Montpeyroux ?
En 2024, le prix médian des maisons à Montpeyroux est de 1 639 € par mètre carré. Pour une maison de taille médiane (86 m²), le prix total d'acquisition approche les 270 300 €. Les prix varient fortement selon l'état et la localisation du bien, entre 2 900 et 5 100 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Montpeyroux ?
Le marché a connu une correction de -4,9 % en 2024 après un pic en 2023, ce qui peut représenter un point d'entrée plus favorable. L'investissement est pertinent pour une stratégie de plus-value à moyen terme, dans un village au cadre de vie attractif et à la démographie croissante.
Montpeyroux est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Montpeyroux est significativement plus chère que plusieurs communes voisines comme Nébian (-27 %) ou Ceyras (-24 %). Cet éart de prix s'explique par une attractivité territoriale et une dynamique démographique plus marquées, mais il réduit l'effet de levier à l'achat.
Quel rendement locatif espérer à Montpeyroux ?
Le rendement locatif brut pour une maison est d'environ 3,4 %, ce qui est correct. Compte tenu des charges (taxe foncière à 49,16 %, gestion, vacance), le rendement net estimé tombe autour de 1,9 %. Le marché locatif annuel est étroit, orientant plutôt vers une stratégie mixte avec de la location saisonnière.
Quels sont les risques naturels à Montpeyroux ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) et a connu 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Il est essentiel de vérifier la situation du bien vis-à-vis de ce zonage, car elle impacte les possibilités de travaux et le coût des assurances.
Marché immobilier des communes voisines
Montpeyroux affiche un prix au m² supérieur de 24 % à Nébian, mais avec des indicateurs démographiques et une attractivité territoriale plus solides, offrant un effet de levier potentiel pour un investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montpeyroux.
Communes limitrophes de Montpeyroux
Montpeyroux est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 1 639 €/m² de prix médian, Montpeyroux figure parmi les communes les plus accessibles de l'Hérault.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Montpeyroux se replie de -22,8 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 92 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -49,9 %.
La maison individuelle domine les ventes de Montpeyroux (90,0 % des transactions), à un prix médian de 1 639 €/m². Un bien type de 90 m² revient à environ 147 510 €, soit 6,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Montpeyroux: 11,6 €/m²/mois pour un appartement, 8,8 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,3 % pour un appartement (6,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Avec 13,6 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Flux de construction neuve intermédiaire: 45 logements autorisés sur 2021-2025, dont 30 commencés. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 73 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Montpeyroux est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 44 km environ, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 252 m) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.