Acheter à Bastia, c'est choisir une ville portuaire corse au climat méditerranéen doux (17,1°C de moyenne) et au riche patrimoine (20 monuments historiques). Avec 46 867 habitants, la ville offre tous les services d'une préfecture. Le marché immobilier, orienté à la baisse (-3,3 %), ouvre des opportunités pour les acquéreurs, notamment dans le segment des appartements, majoritaire.
Carte du marché immobilier à Bastia
Bastia et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Bastia
21 381 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 91,2 % d'appartements, 8,8 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier bastiais est très majoritairement composé d'appartements (91,2 %), reflet de son statut de ville portuaire dense. La part de résidences secondaires (1,2 %) et de logements vacants (1,2 %) est faible, signe d'un marché ancré dans l'habitat principal. La propriété est minoritaire (40,7 %), ce qui indique un important marché locatif, et la part substantielle de logements sociaux (25 %) structure l'offre. Ce paysage dessine une demande stable, portée par les locataires et les primo-accédants visant la copropriété.
Évolution démographique à Bastia
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Recul démographique : marché potentiellement détendu, vigilance sur la liquidité à la revente.
Pyramide des âges à Bastia
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Bastia
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 24,8 %
- Retraités 24,1 %
- Employés 19,0 %
- Professions intermédiaires 11,1 %
- Ouvriers 10,2 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 6,1 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,5 %
- Agriculteurs exploitants 0,2 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Bastia
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Bastia
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 20 768 logements).
- Avant 1919 13,1 % 2 725 logts
- 1919-1945 10,0 % 2 067 logts
- 1946-1970 18,6 % 3 863 logts
- 1971-1990 36,2 % 7 525 logts
- 1991-2005 11,3 % 2 340 logts
- 2006-2019 10,8 % 2 249 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Bastia
2 384 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Bastia
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Bastia
Acquérir une maison bastiaise de 120 m² (surface type déduite du prix médian total) représente un investissement d'environ 562 080 €. Cela équivaut à plus de 27 années du revenu médian local (20 530 €). Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 505 872 € sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité hors assurance proche de 2 930 €, un effort important qui explique la prédominance des appartements dans l'accession.
Erreurs à éviter quand on achète à Bastia
- Oublier de consulter les trois PPR actifs (inondation, feu, mouvements).
- Ne pas vérifier le DPE sur les 23,1 % de logements d'avant 1945.
- Acheter sans visiter en basse saison, au calme.
- Sous-estimer les frais de notaire sur un marché en correction.
Le saviez-vous ?
- Bastia possède 20 monuments historiques protégés, dont la Citadelle.
- L'aéroport de Bastia-Poretta n'est qu'à 17,1 km du centre-ville.
- Seulement 1,2 % des logements sont des résidences secondaires.
Performance énergétique du parc à Bastia
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 727 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Bastia: majorité classée C, part de passoires thermiques à 1,5 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc bastiais présente une performance énergétique moyenne de classe C (137 kWh/m²/an), légèrement meilleure que la moyenne française. Le faible taux de passoires thermiques (1,5 % en F/G) est un atout, limitant le risque de décote immédiate. Cependant, la part importante de logements construits avant 1945 (23,1 %) nécessitera des diagnostics attentifs. Pour les biens classés D ou E, anticipez des travaux de rénovation pour respecter les échéances du décret tertiaire et éviter les restrictions de location à venir.
Risques naturels et géorisques à Bastia
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-Mvt - Bastia PPRN Prescrit
- PPRIF_BASTIA PPRN Approuvé approuvé le 31/05/2011
- PPRI_BASTIA_NORD PPRN Approuvé approuvé le 10/08/2015
- PPRT ENGIE PPRT Approuvé approuvé le 25/01/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Bastia est exposée à plusieurs risques naturels, avec trois Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs concernant les inondations, les feux de forêt et les mouvements de terrain. La commune a fait l'objet de 23 arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon, un gaz radioactif naturel, y présente une concentration significative, nécessitant une vigilance lors des diagnostics. En revanche, la sismicité est classée très faible. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation systématique des zonages PPR disponibles en mairie.
Cadre de vie à Bastia
Bastia bénéficie d'un ensoleillement généreux et d'une température moyenne agréable. La ville, nichée entre mer et montagne (altitude moyenne 260 m), propose un cadre varié. Elle est bien équipée avec 2 384 équipements recensés (444 commerces, 684 en santé, 51 en sports). La connectivité est bonne (fibre à 88,5 %) et l'aéroport international de Poretta n'est qu'à 17 km. En revanche, la présence de plusieurs Plans de Prévention des Risques (inondation, feux de forêt) sur la commune impose une vigilance particulière lors de l'achat. Les 43 établissements scolaires répondent aux besoins des familles.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 64 m², il faut prévoir environ 190 000 € (médiane à 2 965 €/m²). Une maison de 120 m² représente un investissement médian de 562 000 €. Ces prix sont inférieurs à ceux des communes balnéaires de la Côte d'Azur voisine (Cagnes-sur-Mer à 6 286 €/m²). Le délai de vente peut être plus long pour les biens haut de gamme ou mal situés. Le parc est énergétiquement moyen (classe C dominante), mais les passoires thermiques sont rares (1,5 %).
À qui s'adresse Bastia ?
La ville s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs attirés par la vie urbaine et les prix accessibles de l'appartement. Les familles apprécient la présence d'écoles et la relative tranquillité de certains quartiers périphériques. Les retraités (29,3 % de 60 ans et plus) y trouvent un climat favorable et des services de santé développés. Les profils recherchant une résidence secondaire sont moins présents (1,2 % du parc).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Climat méditerranéen doux toute l'année (17,1°C de moyenne).
- Centralité et services complets de préfecture (2 384 équipements).
- Patrimoine historique riche avec 20 monuments protégés.
- Bonnes liaisons aériennes via l'aéroport de Poretta (17 km).
- Marché immobilier en correction (-3,3%), offrant des opportunités.
− À prendre en compte
- Densité urbaine élevée (2 343 hab/km²), peu de maisons individuelles.
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondation, feux de forêt).
- Démographie en léger recul récent (-2,4% sur 5 ans).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Bastia est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Bastia
- Climat méditerranéen avec 17,1 °C de moyenne annuelle.
- Parc immobilier très ancien : 23,1 % construit avant 1945.
- Exposition à des PPR inondation, feux et mouvements de terrain.
- 88,5 % des logements éligibles à la fibre optique.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Bastia
Quel budget pour acheter un appartement à Bastia ?
Un appartement à Bastia coûte en médiane 190 000 € pour 64 m², soit 2 965 €/m². Les prix débutent autour de 2 236 €/m² pour les biens les plus accessibles, d'après DVF 2024.
Bastia est-elle une ville agréable pour les familles ?
Oui, avec 43 établissements scolaires et de nombreux équipements de santé et de sports. Toutefois, l'offre en maisons individuelles est limitée (8,8 % du parc) et la densité est forte.
Quels sont les risques naturels à connaître à Bastia ?
La commune est concernée par des PPR Inondation, feu de forêt et mouvements de terrain. Il est crucial de consulter le zonage du PLU et l'état des risques (ERNMT) avant tout achat. 23 arrêtés catastrophes naturelles ont été historiquement pris.
Vous envisagez d'acheter à Bastia ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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