Le marché immobilier de Bastia affiche un prix médian de 3 027 €/m² en 2024, d'après les données DVF. Cette valeur, calculée sur 394 transactions annuelles, dissimule un écart significatif entre maisons et appartements. La préfecture de Haute-Corse, ville portuaire dynamique, subit une légère correction des prix après une période de forte croissance.
Comment se porte le marché immobilier à Bastia
Les données DGFiP 2024 révèlent un marché en léger repli, avec une baisse de 3,3 % sur un an. Les appartements, majoritaires (368 ventes), se négocient autour de 2 965 €/m² pour une surface médiane de 64 m². Le segment des maisons, plus confidentiel (26 ventes), affiche un prix bien supérieur à 4 684 €/m². La fourchette interquartile (2 236 – 3 732 €/m²) montre une dispersion modérée des valeurs. Cette tendance baissière doit être nuancée par la faible part de résidences secondaires (1,2 %), signe d'un marché ancré dans la résidence principale.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 3,3 % du prix médian au m² sur un an à Bastia indique un marché en correction après une période de forte croissance. Cette tendance invite à la prudence mais peut représenter une opportunité d'achat pour les investisseurs à moyen terme, dans une ville qui reste le poumon économique de la Haute-Corse. Le timing pour vendre nécessite désormais plus de réalisme sur les prix de 2023. Cette inflexion semble corrélée au tassement national, mais la dynamique démographique à 10 ans (+10,9 %) et la rareté du foncier limitent les risques d'effondrement.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Bastia
Le parc bastiais est dominé à 91,2 % par l'appartement, reflet de la densité urbaine (2 343 hab/km²). Les maisons individuelles ne représentent que 8,8 % des 21 381 logements. Avec seulement 40,7 % de propriétaires occupants, le taux est inférieur à la moyenne nationale, laissant une place importante aux locataires et à un marché locatif actif. Les acquéreurs sont majoritairement des habitants de l'agglomération cherchant à se loger, attirés par la centralité et les services de la ville.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est plutôt équilibré, sans forte tension spéculative. Le volume de transactions (394) et la baisse des prix suggèrent un marché qui se normalise, offrant des opportunités aux acheteurs. La vacance structurelle est très faible (1,2 %), garantissant une certaine liquidité. Toutefois, vendre une maison de standing peut être plus long en raison d'un public cible plus restreint. La proximité de l'aéroport de Poretta (17 km) reste un atout pour la valorisation.
Vacance longue durée à Bastia
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bastia (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Bastia: 994 logements autorisés sur 5 ans, 25 pour la dernière année (-2 %).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Sur les cinq dernières années, 1022 logements ont été autorisés à la construction à Bastia, avec 364 permis en 2024 seul. Cependant, la tendance est à un ralentissement de -7 % par rapport à la période quinquennale précédente. Ce signal mitigé indique une attractivité résidentielle persistante mais un développement plus mesuré, limitant les risques de sur-offre brutale. Le neuf reste un segment porteur, notamment pour contourner les contraintes de rénovation de l'ancien, mais son volume ne suffit pas à renouveler profondément un parc vieillissant.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier bastiais connaît une saisonnalité marquée. L'activité reprend vigoureusement à partir de mars, portée par les beaux jours et les projets de l'été. La période de mai à juillet est souvent la plus favorable pour vendre, avec une affluence de visiteurs. À l'inverse, la fin d'année est plus calme. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. Acheter en automne peut parfois permettre de négocier.
Le saviez-vous ?
- Bastia possède 20 monuments historiques protégés, dont la Citadelle.
- L'aéroport de Bastia-Poretta n'est qu'à 17,1 km du centre-ville.
- Seulement 1,2 % des logements sont des résidences secondaires.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Bastia
- Prix médian à 3 027 €/m², en baisse de 3,3 % sur un an.
- Écart marqué entre maison (4 684 €/m²) et appartement (2 965 €/m²).
- Seulement 1,2 % de résidences secondaires, marché très résidentiel.
- 1022 logements neufs autorisés en 5 ans, tendance à la baisse.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Bastia
Quel est le prix au m² pour un appartement à Bastia ?
Le prix médian des appartements à Bastia est de 2 965 €/m², selon les données DVF 2024. Cette valeur correspond généralement à un bien d'environ 64 m². La fourchette habituelle se situe entre 2 236 et 3 732 €/m².
Le prix de l'immobilier à Bastia baisse-t-il ?
Oui, les prix médians ont reculé de 3,3 % sur un an. Cette correction modérée suit une période de hausse et reflète un marché qui se stabilise, avec 394 transactions enregistrées en 2024.
Combien coûte une maison à Bastia ?
Une maison à Bastia coûte en médiane 4 684 €/m². Pour une surface typique de 120 m², l'investissement dépasse les 560 000 €. Seules 26 maisons ont été vendues en 2024, ce qui en fait un segment moins liquide.
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