01 Le parc de logements
Le parc comprend 21 381 logements dont 20 870 résidences principales, 255 résidences secondaires et 256 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 20 870 | 97,6 % |
| Résidences secondaires | 255 | 1,2 % |
| Logements vacants | 256 | 1,2 % |
Sur les 21 381 logements recensés, 98 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 1 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 725 | 13,1 % |
| 1919-1945 | 2 067 | 10,0 % |
| 1946-1970 | 3 863 | 18,6 % |
| 1971-1990 | 7 525 | 36,2 % |
| 1991-2005 | 2 340 | 11,3 % |
| 2006-2019 | 2 249 | 10,8 % |
Structure du bâti par époque: 13 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (36 %), 11 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 876 | 4,2 % |
| 2 pièces | 3 079 | 14,8 % |
| 3 pièces | 7 956 | 38,1 % |
| 4 pièces | 6 447 | 30,9 % |
| 5 pièces ou plus | 2 511 | 12,0 % |
Le parc compte 3,4 pièces en moyenne par logement, avec 12 % de logements de cinq pièces ou plus et 19 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 19 255 | 20 824 | 21 381 |
| Rés. principales | 18 499 | 19 673 | 20 870 |
| Rés. secondaires | 228 | 448 | 255 |
| Vacants | 527 | 703 | 256 |
Commune voisine de taille comparable, Cagnes-sur-Mer (214 km) affiche 45,0 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 8 496 | 40,7 % |
| Locataires (privé) | 7 328 | 35,1 % |
| Locataires HLM | 4 631 | 22,2 % |
| Logés gratuitement | 415 | 2,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 40,7 % de propriétaires occupants, 57,3 % de locataires et 22 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 670 | 27,2 % |
| Fioul | 238 | 1,1 % |
| Électricité | 14 231 | 68,2 % |
| Gaz bouteille | 190 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 541 | 2,6 % |
Répartition des modes de chauffage: 68 % au électricité, 27 % pour gaz de ville, 3 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 152 |
| 2 à 4 ans | 4 581 |
| 5 à 9 ans | 3 648 |
| 10 ans ou plus | 10 489 |
| Total ménages | 20 870 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 7 111 |
| Sous-occupation modérée | 7 291 |
| Sous-occupation accentuée | 3 257 |
| Suroccupation modérée | 1 928 |
| Suroccupation accentuée | 281 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 946 | 18,9 % |
| 1 voiture | 11 689 | 56,0 % |
| 2 voitures ou plus | 5 235 | 25,1 % |
Équipement automobile des ménages: 19 % sans voiture, 56 % avec une voiture et 25 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 43,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 10 738 | 10 423 | 75 | 240 |
| 1975 | 14 110 | 13 756 | 81 | 273 |
| 1982 | 14 889 | 13 639 | 828 | 422 |
| 1990 | 16 911 | 14 331 | 1 011 | 1 569 |
| 1999 | 18 254 | 16 070 | 1 091 | 1 093 |
| 2006 | 19 140 | 18 245 | 311 | 584 |
| 2011 | 19 255 | 18 499 | 228 | 527 |
| 2016 | 20 824 | 19 673 | 448 | 703 |
| 2022 | 21 381 | 20 870 | 255 | 256 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 10 738 logements à l'origine, 21 381 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 487 | 2 813 | 2 760 | 2 517 | 2 555 | 1 494 |
| Dont vacants > 2 ans | 809 | 917 | 960 | 822 | 847 | 826 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 344 | 4,9 % |
| Classe B | 864 | 12,2 % |
| Classe C | 4 257 | 60,2 % |
| Classe D | 1 164 | 16,5 % |
| Classe E | 324 | 4,6 % |
| Classe F | 82 | 1,2 % |
| Classe G | 32 | 0,5 % |
La classe C domine avec 60 % des diagnostics, et 77 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 454 | 34,7 % |
| Classe B | 869 | 12,3 % |
| Classe C | 2 893 | 40,9 % |
| Classe D | 686 | 9,7 % |
| Classe E | 137 | 1,9 % |
| Classe F | 24 | 0,3 % |
| Classe G | 4 | 0,1 % |
Émissions CO₂: 41 % des logements relèvent de la classe C, 88 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 181 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 139 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 154 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 119 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 117 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 62 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 181 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 62 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 26 | 318 |
| Classe B | 31 | 833 |
| Classe C | 90 | 4 167 |
| Classe D | 27 | 1 137 |
| Classe E | 31 | 293 |
| Classe F | 7 | 75 |
| Classe G | 9 | 23 |
Côté maisons, la dominante est C (172 kWh/m²/an); côté appartements, C (137).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 237 |
| T2 | 648 |
| T3 | 2 098 |
| T4 | 1 960 |
| T5+ | 324 |
Faut-il investir à Bastia en 2026 ?
Capitale de la Haute-Corse et principal port de l'île, Bastia combine une économie administrative et touristique avec un patrimoine historique dense. Son marché immobilier, après une phase de hausse, montre aujourd'hui des signes d'inflexion. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ? Le verdict ci-dessous s'appuie sur les dernières transactions enregistrées.
Avec un prix au m² inférieur de 87 % à celui du Cannet, Bastia offre un effet de levier unique sur le littoral méditerranéen, compensant un marché en légère correction.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif annuel sur le moyen terme, en acceptant une plus-value immobiate incertaine.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif : 5,5 %
- ✓ Correction récente de -3,3 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Densité d'équipements élevée : cadre de vie complet
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Risques naturels modérés : radon et inondations
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian du m² (2 870 €) reste inférieur à la moyenne des villes françaises de taille comparable.
- Première ville de Haute-Corse par le prix, Bastia concentre l'essentiel du marché immobilier insulaire.
- Avec un rendement locatif brut de 5,5 %, Bastia surpasse les grandes métropoles comme Paris ou Lyon.
Analyse du marché immobilier à Bastia
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,8/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Bastia
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,8
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (3,8/10) : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant une marge de négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (3,8/10) : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant une marge de négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée (5,4/10) : les prix pèsent sur le revenu local, mais restent attractifs pour les acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée (5,4/10) : les prix pèsent sur le revenu local, mais restent attractifs pour les acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative moyenne (5,2/10) : une demande locative existe, mais exige une sélection rigoureuse du bien et du quartier.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative moyenne (5,2/10) : une demande locative existe, mais exige une sélection rigoureuse du bien et du quartier.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (0,9/10) : la location saisonnière n'est pas le moteur du marché, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (0,9/10) : la location saisonnière n'est pas le moteur du marché, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3078,4 — Percentile dept : 36/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,5 — Percentile dept : 48/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 0/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -2,4 — Percentile dept : 35/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2343,4 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,5 — Percentile dept : 52/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 39,7 — Percentile dept : 80/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 21,7 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 59,3 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 0/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -2,4 — Percentile dept : 35/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 4/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3078,4 — Percentile dept : 64/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 0/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 4/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 42/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2343,4 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Bastia : opportunités et risques
Pour un investisseur, Bastia présente un profil de rendement correct mais nuancé. Le rendement brut de 5,5 % sur les appartements, supérieur à celui des grandes métropoles, est atténué par des charges réelles. La taxe foncière, à 39,31 %, représente par exemple près d'un mois et demi de loyer perçu. Après déduction des frais de gestion et d'une vacance locative estimée, le rendement net plafonne autour de 3,4 %, selon nos calculs basés sur les données ministérielles.
La stratégie s'impose d'elle-même : la pression touristique immobilière étant faible (IPTI à 0,9/10), la location saisonnière n'est pas le cœur du marché. Privilégiez le locatif annuel, ciblant la forte population étudiante ou les jeunes actifs attirés par les 2 384 équipements de proximité recensés par l'INSEE. La connexion fibre à 88,5 % est un atout supplémentaire pour attirer ces profils.
Attention cependant au parc ancien : 23,1 % des logements ont été construits avant 1945. Si le taux de passoires thermiques (F/G) est très faible (1,5 %), tout achat dans l'ancien doit intégrer le coût potentiel des travaux pour se conformer aux futures interdictions de location. La dynamique de construction neuve, bien que ralentie, offre une alternative moins risquée sur ce plan, mais à un prix au m² souvent supérieur.
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Données du marché immobilier à Bastia
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 révèlent un marché bastiais à un tournant. Après quatre années de hausse ininterrompue qui ont ajouté près de 430 € au prix médian du m², 2024 enregistre une correction de 3,3 %. Cette inflexion, bien que modérée, intervient dans un contexte de taux d'emprunt élevés et pourrait marquer la fin d'un cycle haussier impulsé par la forte demande post-Covid. 2 870 €/m² : le nouveau point d'équilibre semble se chercher autour de ce niveau, légèrement en retrait du pic de 2023.
La structure des ventes est éloquente : les appartements représentent 93 % des transactions. Cette écrasante dominance du collectif, avec une surface médiane de 64 m², dessine un marché avant tout urbain, porté par les investisseurs et les primo-accédants aux budgets serrés. À l'inverse, le segment des maisons, très minoritaire (8,8 % du parc), affiche un prix au m² bien supérieur (3 218 €), reflétant une rareté qui préserve sa valeur, notamment pour les biens familiaux.
Le contexte territorial, avec un taux de chômage à 11,2 % et un revenu médian de 20 530 €, explique en partie la solvabilité limitée de la demande locale. Le marché est donc largement tiré par des acheteurs extérieurs, attirés par le cadre de vie et le statut de capitale régionale. Néanmoins, la faible part de résidences secondaires (1,2 %) indique que cet attrait ne se traduit pas par une pression touristique immobilière, orientant naturellement l'investissement vers la location annuelle.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bastia Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Bastia
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 662 €/m² à 2 870 €/m² (+7,8 %), pour 443 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Pour un appartement type de 64 m² au prix médian de 2 965 €/m², l'investissement total s'élève à 189 760 €. Avec un taux d'emprunt estimé à 4 %, la mensualité de crédit sur 20 ans approche les 1 150 €. Le loyer médian de 13,6 €/m²/mois génère une recette locative de 870 €, couvrant environ 76 % de la charge de crédit et laissant un effort résiduel net d'environ 280 €/mois. Le rendement brut atteint 5,5 %, mais la taxe foncière (39,31 %) et les frais de gestion rognent ce rendement, le ramenant à environ 3,4 % net. Cette simulation révèle un investissement qui nécessite un apport personnel ou un effort mensuel modéré, viable pour un investisseur en quête de rendement plus que d'effet de levier maximal.
Acheter vs Louer — appartement 64 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 443 transactions ont été enregistrées à Bastia, un volume stable par rapport à 2023 (384) mais en repli par rapport aux pics de 2021-2022. Le marché est très largement dominé par les appartements (427 ventes, soit 93 % du total), avec une surface médiane de 64 m² et un prix médian de 2 867 €/m². Les maisons, plus rares (16 ventes), affichent un prix au m² bien supérieur (3 218 €) pour une surface médiane de 120 m². Cette structure confirme le caractère urbain et dense du marché bastiais. La fourchette des prix (2 236 – 3 732 €/m² pour 50 % des biens) indique une diversité de l'offre, des petits appartements aux biens plus cossus. Le marché semble ainsi liquide sur le segment des appartements, avec un profil d'acheteur probablement tourné vers l'investissement locatif ou la résidence principale pour les plus petits budgets.
Répartition des ventes
3,6 % de maisons et 96,4 % d'appartements parmi les 443 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (96,4 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 218 €/m² pour les maisons et 2 867 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 443 | 16 | 427 |
| Prix médian/m² | 2 870 € | 3 218 € | 2 867 € |
| Prix moyen/m² | 3 029 € | ||
| Surface médiane | – | 83 m² | 64 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 441 | 2 662 € |
| 2022 | 428 | 2 877 € |
| 2023 | 352 | 3 000 € |
| 2024 | 370 | 3 000 € |
| 2025 | 443 | 2 870 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 1 022 logements ont été autorisés à la construction à Bastia, dont 364 pour la seule année 2024. Cette dynamique, cependant, affiche une tendance à la baisse de 7 % par rapport à la période quinquennale précédente. Un ralentissement qui pourrait refléter une saturation relative des opportunités foncières dans cette commune déjà dense (20 km²) ou un ajustement des promoteurs face à la baisse récente des prix. Ce volume de construction neuve, modéré au regard de la taille de la ville, limite le risque de sur-offre massive. Il indique aussi que le renouvellement du parc se poursuit, notamment avec 10,8 % de logements construits après 2006. Pour un investisseur, cela signifie que l'offre neuf reste une option, mais qu'elle ne menace pas la valorisation de l'ancien, d'autant que la démographie locale est stable (-2,4 % sur 5 ans).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 4 626 autorisations et 3 306 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 71 %.
Vacance longue durée à Bastia
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bastia (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Bastia: 994 logements autorisés sur 5 ans, 25 pour la dernière année (-2 %).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Bastia
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bastia
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,31 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute significativement une fois les charges déduites. À Bastia, la taxe foncière sur le bâti est de 39,31 %, un prélèvement conséquent. Il faut ensuite compter la charge de copropriété (fréquente dans un parc composé à 91,2 % d'appartements), les frais de gestion locative, une provision pour travaux et un lissage de la vacance locative. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut théorique (5,5 %) et le rendement net approximatif (3,4 %) pour un appartement.
Performance énergétique du parc à Bastia
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 067 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Bastia: majorité classée C, part de passoires thermiques à 1,6 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc bastiais présente une performance énergétique moyenne de classe C (137 kWh/m²/an), légèrement meilleure que la moyenne française. Le faible taux de passoires thermiques (1,5 % en F/G) est un atout, limitant le risque de décote immédiate. Cependant, la part importante de logements construits avant 1945 (23,1 %) nécessitera des diagnostics attentifs. Pour les biens classés D ou E, anticipez des travaux de rénovation pour respecter les échéances du décret tertiaire et éviter les restrictions de location à venir.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, particulièrement les T2 et T3 de 50 à 70 m², sont les plus adaptés à la location. L'offre est majoritairement dans l'ancien (76,9 % du parc construit avant 2006). Le neuf, avec 1022 logements autorisés sur 5 ans, peut présenter des opportunités mais sa tendance est à la baisse (-7 %). Attention au DPE : si la classe dominante est C (137 kWh/m²/an), 1,5 % du parc est encore en passoire thermique (F/G), un risque réglementaire à moyen terme.
Quelles zones cibler à Bastia ?
Le centre historique et le quartier de la Citadelle offrent des loyers élevés mais un bâti ancien. Les zones proches de la gare et des services (2 384 équipements recensés) sont très prisées des locataires permanents. La périphérie et les hauteurs de la ville, comme le quartier de Toga, proposent des biens plus spacieux et familiaux. Aucune zone en forte rénovation n'émerge clairement, l'effort portant sur une construction neuve diffuse.
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Risques à connaître avant d'investir à Bastia
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. La saisonnalité du tourisme corse peut créer des trous entre deux locations saisonnières. La taxe foncière, à 39,31 %, grève significativement la rentabilité. Enfin, la dépendance à l'économie locale est réelle : un taux de chômage de 11,2 % et une démographie en léger recul (-2,4 % sur 5 ans) modèrent la dynamique à long terme.
Cas pratique : un investissement type à Bastia
Pour un appartement type de 64 m² à Bastia (d'après le prix total médian de 189 760 €), le loyer moyen attendu est d'environ 870 € par mois (13,6 €/m²). Avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine 860 €. L'effort résiduel est donc quasi nul, mais il faut soustraire taxe foncière, charges et provision pour vacance pour obtenir le cash-flow réel, souvent légèrement négatif en début de projet.
Erreurs à éviter quand on investit à Bastia
- Négliger la taxe foncière, élevée à 39,31 % à Bastia.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Oublier la spécificité des copropriétés dans un parc à 91,2 % d'apparts.
- Surestimer les loyers en périphérie éloignée des 2384 équipements.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier bastiais connaît une saisonnalité marquée. L'activité reprend vigoureusement à partir de mars, portée par les beaux jours et les projets de l'été. La période de mai à juillet est souvent la plus favorable pour vendre, avec une affluence de visiteurs. À l'inverse, la fin d'année est plus calme. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. Acheter en automne peut parfois permettre de négocier.
Le saviez-vous ?
- Bastia possède 20 monuments historiques protégés, dont la Citadelle.
- L'aéroport de Bastia-Poretta n'est qu'à 17,1 km du centre-ville.
- Seulement 1,2 % des logements sont des résidences secondaires.
S'installer à Bastia : cadre de vie et logement
S'installer à Bastia, c'est choisir une ville-port animée, capitale administrative de la Haute-Corse. Son cœur historique, avec ses 20 monuments protégés, son vieux port et sa citadelle, offre un cadre patrimonial remarquable. La ville est bien dotée en services du quotidien, avec 43 établissements scolaires et 684 équipements de santé, un atout majeur pour les familles. La proximité de l'aéroport de Bastia-Poretta (17 km) connecte facilement au continent.
Le cadre de vie méditerranéen, avec une température moyenne de 17,1 °C, compense une densité urbaine élevée (2 343 hab./km²). Il convient toutefois d'intégrer les réalités du territoire : la commune est concernée par plusieurs Plans de Prévention des Risques (inondation, feux de forêt, mouvements de terrain), et un risque radon significatif est identifié. Ces contraintes doivent guider le choix du quartier et être prises en compte dans le projet d'achat.
Carte du marché immobilier à Bastia
Bastia et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bastia
Le climat méditerranéen de Bastia se caractérise par une température moyenne annuelle de 17,1 °C et des précipitations modérées (773 mm/an), inférieures à la moyenne nationale. L'hiver y est doux et l'été chaud, avec un ensoleillement généreux. Ce profil convient particulièrement aux personnes recherchant une douceur de vie tout au long de l'année, sans excès de froid. L'altitude moyenne de 260 mètres permet toutefois un léger rafraîchissement par rapport au littoral immédiat.
À qui s'adresse Bastia ?
La ville s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs attirés par la vie urbaine et les prix accessibles de l'appartement. Les familles apprécient la présence d'écoles et la relative tranquillité de certains quartiers périphériques. Les retraités (29,3 % de 60 ans et plus) y trouvent un climat favorable et des services de santé développés. Les profils recherchant une résidence secondaire sont moins présents (1,2 % du parc).
Avantages et limites à Bastia
✓ Points forts
- Climat méditerranéen doux toute l'année (17,1°C de moyenne).
- Centralité et services complets de préfecture (2 384 équipements).
- Patrimoine historique riche avec 20 monuments protégés.
- Bonnes liaisons aériennes via l'aéroport de Poretta (17 km).
- Marché immobilier en correction (-3,3%), offrant des opportunités.
− À prendre en compte
- Densité urbaine élevée (2 343 hab/km²), peu de maisons individuelles.
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondation, feux de forêt).
- Démographie en léger recul récent (-2,4% sur 5 ans).
Composition du parc immobilier à Bastia
21 381 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 91,2 % d'appartements, 8,8 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier bastiais est très majoritairement composé d'appartements (91,2 %), reflet de son statut de ville portuaire dense. La part de résidences secondaires (1,2 %) et de logements vacants (1,2 %) est faible, signe d'un marché ancré dans l'habitat principal. La propriété est minoritaire (40,7 %), ce qui indique un important marché locatif, et la part substantielle de logements sociaux (25 %) structure l'offre. Ce paysage dessine une demande stable, portée par les locataires et les primo-accédants visant la copropriété.
Ancienneté du parc à Bastia
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 20 768 logements).
- Avant 1919 13,1 % 2 725 logts
- 1919-1945 10,0 % 2 067 logts
- 1946-1970 18,6 % 3 863 logts
- 1971-1990 36,2 % 7 525 logts
- 1991-2005 11,3 % 2 340 logts
- 2006-2019 10,8 % 2 249 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Bastia
2 384 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bastia
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Bastia est exposée à plusieurs risques naturels, avec trois Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs concernant les inondations, les feux de forêt et les mouvements de terrain. La commune a fait l'objet de 23 arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon, un gaz radioactif naturel, y présente une concentration significative, nécessitant une vigilance lors des diagnostics. En revanche, la sismicité est classée très faible. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation systématique des zonages PPR disponibles en mairie.
Cas pratique : un achat type à Bastia
Acquérir une maison bastiaise de 120 m² (surface type déduite du prix médian total) représente un investissement d'environ 562 080 €. Cela équivaut à plus de 27 années du revenu médian local (20 530 €). Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 505 872 € sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité hors assurance proche de 2 930 €, un effort important qui explique la prédominance des appartements dans l'accession.
Erreurs à éviter quand on achète à Bastia
- Oublier de consulter les trois PPR actifs (inondation, feu, mouvements).
- Ne pas vérifier le DPE sur les 23,1 % de logements d'avant 1945.
- Acheter sans visiter en basse saison, au calme.
- Sous-estimer les frais de notaire sur un marché en correction.
Points clés à retenir à Bastia
- Prix médian à 2 870 €/m², en baisse de 3,3 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,5 % pour les appartements.
- Climat méditerranéen avec 17,1 °C de moyenne annuelle.
- Écart marqué entre maison (3 218 €/m²) et appartement (2 867 €/m²).
- Taxe foncière élevée à Bastia : taux de 39,31 %.
- Parc immobilier très ancien : 23,1 % construit avant 1945.
- La vue et la proximité du port dopent la valeur.
- Seulement 1,2 % de résidences secondaires, marché très résidentiel.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bastia ?
À Bastia, la valeur d'un bien s'évalue bien au-delà du prix au m² moyen. La proximité immédiate du Vieux-Port, de la Citadelle ou des commerces du centre-ville (444 équipements recensés) génère une surcote significative. Pour les appartements, l'étage (avec vue mer), la qualité de la copropriété et la présence d'une place de parking sont déterminants. L'état du bien et sa performance énergétique pèsent de plus en plus : un DPE C vaut mieux qu'un DPE E. Pour une maison, la taille du terrain et l'exposition sud, en hauteur pour la vue, sont les principaux leviers de valorisation.
Estimation indicative d'une maison à Bastia
Pour une maison de 83 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
238 210 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique ne capte pas les subtilités du micro-marché bastiais, où la valeur peut varier radicalement d'une rue à l'autre, entre la Terra Vecchia et les hauts de Sainte-Lucie. Un professionnel local intègre des paramètres invisibles sur les bases de données : l'ambiance d'une copropriété, la qualité exacte de la rénovation, le potentiel de valorisation par des travaux. Son expertise permet aussi de cibler la fourchette de prix qui attirera les acheteurs sérieux sans brader le bien, un équilibre crucial dans un marché ayant connu une correction de -3,3 % sur un an.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix/m² moyen, inopérant entre le port et les hauts.
- Oublier de valoriser une place de parking en centre-ville dense.
- Négliger l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
- Viser le prix de 2023 dans un marché en baisse de 3,3 %.
Investir à Bastia : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux donne le cadre, mais un investissement réussi se joue sur la sélection précise du bien, la négociation et la connaissance des spécificités locales. Notre réseau de professionnels à Bastia peut vous aider à passer du diagnostic à l'acquisition.
Les chiffres posent un diagnostic, mais transformer cette analyse en acquisition gagnante demande une expertise fine du terrain bastiais.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bastia
Quel est le prix immobilier moyen à Bastia ?
En 2024, le prix médian au m² à Bastia est de 2 870 €. Pour un appartement, il est de 2 867 €/m², tandis que les maisons atteignent 3 218 €/m² en médiane.
Est-ce le bon moment pour investir à Bastia ?
Le marché connaît une légère correction (-3,3 % en 2024) après des années de hausse. Cela peut représenter un point d'entrée intéressant pour un investissement locatif à moyen terme, avec un rendement brut de 5,5 % sur les appartements.
Bastia est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Bastia est beaucoup plus accessible que des communes littorales comparables du continent. Son prix au m² est inférieur de 87 % à celui du Cannet et de 108 % à Cagnes-sur-Mer.
Quel rendement locatif espérer à Bastia ?
Le rendement locatif brut moyen est de 5,5 % pour les appartements. Compte tenu des charges (taxe foncière, gestion), le rendement net estimé est d'environ 3,4 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Bastia ?
Outre les risques naturels (inondations, feux de forêt), le marché local est sensible à la conjoncture économique insulaire. Le taux de chômage (11,2 %) et le revenu médian modéré (20 530 €) limitent la solvabilité de la demande purement locale.
Marché immobilier des communes voisines
Bastia affiche un écart de valorisation saisissant avec des communes littorales similaires comme Le Cannet (-87 %) ou Cagnes-sur-Mer (-108 %), offrant un effet de levier considérable pour des indicateurs d'attractivité comparables.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bastia.
Communes limitrophes de Bastia
Bastia est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Bastia s'établit à 2 870 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Haute-Corse.
Le prix médian de Bastia gagne +7,8 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 2 034 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -4,3 % du prix médian.
Marché à dominante collective à Bastia: 96,4 % d'appartements dans les transactions, à 2 867 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Bastia, un logement de 83 m² (267 094 €) représente 13,0 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,6 €/m² pour un appartement et 12,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Bastia (1,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 994 logements autorisés et 517 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (59 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Bastia s'interprète dans un contexte plus large — Bastia est implantée sur l'Île de Beauté, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Bastia est à basse altitude (111 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).