01 Le parc de logements
Le parc comprend 26 571 logements dont 20 553 résidences principales, 4 317 résidences secondaires et 1 701 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 20 553 | 77,4 % |
| Résidences secondaires | 4 317 | 16,2 % |
| Logements vacants | 1 701 | 6,4 % |
Visualisation des trois usages du parc: 77 % d'habitat permanent, 16 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 26 571.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 706 | 3,4 % |
| 1919-1945 | 1 192 | 5,8 % |
| 1946-1970 | 6 490 | 31,6 % |
| 1971-1990 | 9 391 | 45,7 % |
| 1991-2005 | 1 861 | 9,1 % |
| 2006-2019 | 887 | 4,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (46 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 136 | 10,4 % |
| 2 pièces | 5 609 | 27,3 % |
| 3 pièces | 7 614 | 37,0 % |
| 4 pièces | 3 769 | 18,3 % |
| 5 pièces ou plus | 1 425 | 6,9 % |
Le parc compte 2,9 pièces en moyenne par logement, avec 7 % de logements de cinq pièces ou plus et 38 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 25 920 | 26 188 | 26 571 |
| Rés. principales | 21 181 | 21 257 | 20 553 |
| Rés. secondaires | 3 623 | 4 112 | 4 317 |
| Vacants | 1 115 | 819 | 1 701 |
Commune voisine de taille comparable, Saint-Laurent-Du-Var (19 km) affiche 45,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 11 797 | 57,4 % |
| Locataires (privé) | 6 908 | 33,6 % |
| Locataires HLM | 1 349 | 6,6 % |
| Logés gratuitement | 499 | 2,4 % |
Structure d'occupation: propriétaires 57,4 %, locataires 40,2 % — la part HLM s'établit à 7 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 10 684 | 52,0 % |
| Fioul | 1 254 | 6,1 % |
| Électricité | 8 205 | 39,9 % |
| Gaz bouteille | 144 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 266 | 1,3 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 52 %. électricité pèse 40 %, fioul 6 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 431 |
| 2 à 4 ans | 4 481 |
| 5 à 9 ans | 3 689 |
| 10 ans ou plus | 9 952 |
| Total ménages | 20 553 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 7 362 |
| Sous-occupation modérée | 5 840 |
| Sous-occupation accentuée | 2 338 |
| Suroccupation modérée | 3 438 |
| Suroccupation accentuée | 423 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 383 | 21,3 % |
| 1 voiture | 11 795 | 57,4 % |
| 2 voitures ou plus | 4 375 | 21,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 21 % sans, 57 % à une voiture, 21 % multi-motorisés. Par ailleurs, 70,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 10 667 | 8 367 | 990 | 1 310 |
| 1975 | 16 942 | 12 888 | 2 253 | 1 801 |
| 1982 | 19 701 | 15 500 | 2 864 | 1 337 |
| 1990 | 23 045 | 19 039 | 2 740 | 1 266 |
| 1999 | 25 023 | 20 003 | 2 876 | 2 144 |
| 2006 | 25 926 | 20 922 | 3 658 | 1 347 |
| 2011 | 25 920 | 21 181 | 3 623 | 1 115 |
| 2016 | 26 188 | 21 257 | 4 112 | 819 |
| 2022 | 26 571 | 20 553 | 4 317 | 1 701 |
Trajectoire de long terme: 10 667 logements en 1968, 26 571 en 2022 (+149 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 563 | 2 572 | 2 285 | 1 738 | 2 307 | 1 348 |
| Dont vacants > 2 ans | 94 | 134 | 189 | 233 | 333 | 492 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 207 | 1,9 % |
| Classe B | 950 | 8,5 % |
| Classe C | 4 606 | 41,3 % |
| Classe D | 3 622 | 32,5 % |
| Classe E | 1 381 | 12,4 % |
| Classe F | 326 | 2,9 % |
| Classe G | 58 | 0,5 % |
Le graphique décompose les 11 150 diagnostics par étiquette énergétique: 41 % en C, 52 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 840 | 25,5 % |
| Classe B | 1 342 | 12,0 % |
| Classe C | 2 752 | 24,7 % |
| Classe D | 2 922 | 26,2 % |
| Classe E | 1 045 | 9,4 % |
| Classe F | 221 | 2,0 % |
| Classe G | 28 | 0,3 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante D à 26 %, 62 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 229 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 188 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 165 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 149 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 127 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 70 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 229 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 70 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 36 | 171 |
| Classe B | 112 | 838 |
| Classe C | 221 | 4 385 |
| Classe D | 220 | 3 402 |
| Classe E | 150 | 1 231 |
| Classe F | 64 | 262 |
| Classe G | 9 | 49 |
Les maisons affichent une classe dominante C (188 kWh/m²/an), les appartements C (172) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 107 |
| T2 | 486 |
| T3 | 686 |
| T4 | 513 |
| T5+ | 74 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du Cannet (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Le Cannet est le ville moyenne ayant le prix au m² le plus bas du département Alpes-Maritimes. (sur 5 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Le Cannet est le ville moyenne ayant la plus grande part de propriétaires du département Alpes-Maritimes. (sur 5 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Le Cannet est le ville moyenne ayant le moins de logements sociaux (HLM) du département Alpes-Maritimes. (sur 5 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
26 571 logements recensés à Le Cannet, répartis entre 20 553 résidences principales, 4 317 secondaires et 1 701 vacants. Habitat dominé par le collectif (86,2 %), ne laissant que 13,8 % au pavillonnaire. Pour mémoire, Le Cannet est une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays, sur un relief modérément vallonné, à 238 m d'altitude, en retrait du littoral azuréen, à environ 11 km, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 57,4 % de propriétaires occupants. Part du parc social: 6,6 % des résidences principales. Le Cannet est en deçà des obligations SRU — 9,7 % de logements sociaux contre 25,0 % requis.
Entre héritage et modernité: 3,4 % de logements d'avant 1919 et 4,3 % postérieurs à 2006. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (173 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 52,0 % des résidences principales.
Peu de variation du parc résidentiel du Cannet entre 2016 et 2022 (+1,5 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 21,3 % de ménages sans voiture, 21,3 % à au moins deux voitures.
Le Cannet appartient au tissu une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays, repère pour lire son marché résidentiel. Le décor géographique — sur un relief modérément vallonné, à 238 m d'altitude, en retrait du littoral azuréen, à environ 11 km — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir au Cannet en 2026 ?
Adossée à la cité des festivals, Le Cannet cultive une identité résidentielle distincte, avec un parc immobilier dense et ancien. Son marché, après un pic en 2023, montre des signes d'essoufflement face à la hausse des taux. L'analyse des données DVF 2024 et des indicateurs territoriaux permet de trancher sur son attractivité pour l'investisseur.
Correction de -3,8 % et rendement brut à 6 % : un marché qui s'assagit mais conserve un potentiel locatif réel pour les investisseurs patients.
Verdict
➤ Investissement locatif réservé aux portefeuilles solides, privilégiant le rendement moyen terme sur des biens rénovés.
Points clés
- ✓ Rendement locatif correct pour les appartements
- ✓ Prix inférieur de 25% à Grasse voisine
- ✓ Correction récente ouvre une fenêtre de négociation
- ⚠ Revenu médian local limite la solvabilité
- ⚠ Par locatif ancien avec risque rénovation
- ⚠ Dépendance à la dynamique de Cannes
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur de 14 % à la moyenne nationale estimée
- Marché plus accessible que la moyenne du littoral azuréen
- Rendement locatif supérieur à celui des grandes métropoles
Analyse du marché immobilier au Cannet
Le marché immobilier du Cannet affiche une pression notable (IPI 5,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers du Cannet
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni en surchauffe ni atone, permettant des négociations.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni en surchauffe ni atone, permettant des négociations.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité moyenne : les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie de la population locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité moyenne : les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie de la population locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative correcte : la demande existe mais sans tension excessive sur les loyers.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative correcte : la demande existe mais sans tension excessive sur les loyers.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Faible pression touristique : la location saisonnière n'est pas le levier principal du marché.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleFaible pression touristique : la location saisonnière n'est pas le levier principal du marché.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4052,9 — Percentile dept : 53/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 12,8 — Percentile dept : 59/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 16,2 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 44/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 5242,3 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 12,8 — Percentile dept : 42/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 44,4 — Percentile dept : 54/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 20/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 42,6 — Percentile dept : 85/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 16,2 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 44/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 11/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4052,9 — Percentile dept : 47/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 16,2 — Percentile dept : 28/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 11/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,4 — Percentile dept : 46/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 5242,3 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir au Cannet : opportunités et risques
Le rendement brut de 6 % pour les appartements peut sembler attractif, mais il masque une réalité moins favorable. D'après les indices composites, l'opportunité locative n'est que modérée (IOL 5,3/10). Surtout, le rendement net estimé à 3,9 % est rogné par une taxe foncière élevée (30,81 %) et par un parc énergétiquement moyen, la classe C étant dominante. Avec seulement 3,4 % de passoires thermiques (F/G), le risque de mise aux normes est limité à court terme, mais la rénovation reste un enjeu pour maintenir la valeur des biens.
La faible pression touristique (IPTI 2,2/10) et le taux de résidences secondaires contenu (16,2 %) orientent clairement la stratégie vers la location annuelle. Celle-ci dépendra donc de la santé économique du bassin d'emploi de Cannes, dont le taux de chômage (11,8 %) indique une fragilité. L'investisseur devra cibler des biens bien situés, idéalement rénovés, pour attirer les salariés du secteur tertiaire ou les retraités, qui représentent 33,8 % de la population.
La baisse récente des prix et le ralentissement de la construction neuve sont deux signaux opposés. D'un côté, une fenêtre de négociation s'ouvre. De l'autre, la faible modernisation du parc pourrait, à terme, pénaliser l'attractivité locative. Investir ici exige donc une sélection rigoureuse, privilégiant les biens déjà aux normes et bien connectés aux 2 377 équipements de la commune, notamment les commerces et services de santé nombreux.
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Données du marché immobilier au Cannet
DVF, loyers, permis, analyse expert4 128 €/m² médian en 2024 : le marché du Cannet amorce une phase de consolidation après une hausse soutenue. Selon les données DVF, la baisse de -3,8 % cette année s'accompagne d'une chute du volume des transactions, passant de plus de 1 400 à moins de 900 ventes. Ce ralentissement est structurellement lié à la faiblesse du revenu médian local (22 250 €), qui ne permet plus de soutenir les prix au même niveau.
L'écart de prix avec les stations balnéaires voisines comme Saint-Raphaël (+42 %) reste abyssal. Cet écart s'explique par un cadre de vie moins directement tourné vers la mer et un parc immobilier plus vieillissant. Néanmoins, cette sous-valorisation relative peut représenter un argument pour les acheteurs cherchant un ancrage dans l'aire urbaine de Cannes à un coût moindre, d'autant que la commune bénéficie d'une desserte excellente, avec la gare TGV à 2,6 km.
La structure des transactions est éloquente : les appartements, avec une surface médiane de 57 m², dominent très largement (89 % des ventes). Ce parc, souvent composé de petites résidences des années 60-70, génère l'essentiel de l'activité locative. La part modeste de maisons (13,9 % du parc) en fait un segment étroit et cher, réservé à une clientèle spécifique, ce qui explique son prix médian élevé à 6 812 €/m².
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Cannet Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, les prix médians au Cannet ont connu une ascension continue, gagnant 17,6 % pour atteindre 4 157 €/m². L'année 2024 marque un coup d'arrêt avec une correction de -3,8 %, ramenant le mètre carré à 4 128 €. Cette baisse, dans un contexte national de resserrement du crédit, semble modérée au regard de la forte appréciation antérieure. L'écart persistant entre maisons (6 812 €/m²) et appartements (4 048 €/m²) illustre une demande différenciée, le segment individuel restant un marché de niche. Comparé aux flambées des communes littorales voisines, Le Cannet apparaît relativement préservé des excès, ce qui pourrait limiter l'amplitude des corrections futures.
Évolution du marché immobilier du Cannet
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 4 128 €/m² de prix médian pour 1 041 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +13,3 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'un appartement type de 57 m² à 3 849 €/m² représente un investissement de 219 393 €. Avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité s'élèverait à environ 1 100 €. Le loyer médian de 19,2 €/m²/mois génère un revenu locatif de 1 094 €, couvrant presque l'intégralité de l'échéance. Le rendement brut de 6 % est correct, mais il est impératif de le nuancer : après déduction de la taxe foncière (30,81 %), des charges de gestion et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 3,9 %. L'effort mensuel résiduel pour l'investisseur est donc faible, mais la rentabilité réelle dépendra de l'état du bien et de sa capacité à attirer un locataire.
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 1 041 transactions en 2024, l'activité au Cannet est en net repli par rapport aux années record 2021-2022 (plus de 1 400 ventes). Cette baisse de volume (-24 % sur un an) indique un marché qui passe d'une dynamique de vendeur à un équilibre plus favorable aux acheteurs. Les appartements constituent l'écrasante majorité des ventes (825 contre 104 maisons), avec une surface médiane de 57 m², reflétant un parc à dominante de petites surfaces. Le prix moyen global (5 034 €/m²) dépasse significativement le médian (4 128 €/m²), indiquant la persistance de transactions sur des biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut, même en période de ralentissement.
Répartition des ventes
7,5 % de maisons et 92,5 % d'appartements parmi les 1 041 transactions enregistrées.
Sur 1 041 transactions enregistrées, 7,5 % portent sur des maisons (6 812 €/m²) et 92,5 % sur des appartements (4 048 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 041 | 78 | 963 |
| Prix médian/m² | 4 128 € | 6 812 € | 4 048 € |
| Prix moyen/m² | 4 669 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 214 | 3 642 € |
| 2022 | 1 325 | 3 830 € |
| 2023 | 1 121 | 4 048 € |
| 2024 | 874 | 3 915 € |
| 2025 | 1 041 | 4 128 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve au Cannet est atone. Seulement 64 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à la baisse (-25 %). Avec seulement 4,3 % de son parc bâti après 2006, la commune accuse un retard certain en matière d'offre neuve. Cette faible production s'explique par la contrainte foncière extrême (8 km² seulement) et la densité déjà très élevée (5 242 hab/km²). Pour l'investisseur, cela signifie une faible concurrence de la part du neuf, mais aussi un parc existant majoritairement ancien, avec les contraintes énergétiques et de rénovation que cela implique, notamment face à la loi Climat et Résilience.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 66 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 236 sur 2013 — soit -72,0 %.
Vacance longue durée au Cannet
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve au Cannet (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à au Cannet totalise 461 logements sur 5 ans, soit -55 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers au Cannet
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Cannet
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (30,81 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Passer du rendement brut au net implique de soustraire environ 2 points. La taxe foncière, indexée sur la valeur locative cadastrale, est significative avec un taux de 30,81 % au Cannet. S'y ajoutent les frais de gestion (6 à 10 % du loyer), les charges de copropriété et une provision pour travaux. Avec un taux de vacance de 6,4 %, il est prudent de prévoir 1,5 mois de loyer non perçu par an. Un rendement net de 3,9 % est donc un objectif réaliste pour un appartement bien géré.
Performance énergétique du parc au Cannet
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 150 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc au Cannet est C, avec 3,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (172 kWh/m²/an) place Le Cannet dans une position favorable par rapport à la moyenne nationale. Seuls 3,4 % du parc sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux bas qui réduit le risque de dépréciation à court terme. Cependant, la loi Climat et Résilience imposera progressivement des travaux de rénovation. Pour les biens classés D ou E, anticiper ces travaux devient un impératif pour maintenir la valeur et la louabilité, surtout avec 9,2 % du bâti antérieur à 1945.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studios, T2) de moins de 60 m² sont les plus liquides et offrent les meilleurs rendements bruts. Le parc ancien domine (9,2 % d'avant 1945), mais attention aux 3,4 % de passoires thermiques (DPE F/G) soumises aux interdictions de location à venir. Le neuf, rare (4,3 % construits après 2006), peut viser une clientèle haut de gamme mais avec une rentabilité initiale plus faible. Les maisons, peu nombreuses, ciblent des familles et offrent un rendement brut plus faible (4,1 %).
Quelles zones cibler au Cannet ?
Le centre-bourg historique et les secteurs proches de la gare TGV de Cannes (à 2,6 km) sont les plus prisés pour leur accessibilité et leur animation. Les quartiers résidentiels en pente, bénéficiant de vues dégagées, attirent une clientèle plus aisée et retraitée. Les zones en périphérie, moins denses, conviennent aux familles mais avec des loyers au m² potentiellement plus bas. Aucun grand projet de renouvellement urbain ne vient radicalement modifier la carte des valeurs à court terme.
Calculateur de rendement au Cannet
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir au Cannet
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, amplifiée par la saisonnalité liée au tourisme. La taxe foncière (30,81 %) pèse significativement sur la rentabilité. Les risques naturels (radon, sismicité modérée, inondations) impliquent de vérifier les assurances et les PPR. Enfin, la réglementation énergétique (DPE) rendra les logements les moins performants (classe F/G) impropres à la location d'ici 2028, nécessitant des travaux de rénovation.
Cas pratique : un investissement type au Cannet
Pour un appartement type de 57 m² au prix médian de 3 849 €/m², l'investissement s'élève à environ 219 000 €. Le loyer médian de 19,2 €/m² génère un revenu mensuel de 1 094 €, soit un rendement brut de 6,0 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net avoisine 3,9 %, laissant un cash-flow légèrement positif si le crédit est optimisé.
Erreurs à éviter quand on investit au Cannet
- Négliger la taxe foncière, élevée à 30,81 % du taux.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (6,4 %).
- Choisir un bien avec un DPE faible, pénalisant à terme.
- Surestimer le loyer possible par rapport au marché local.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier au Cannet connaît une légère saisonnalité liée au tourisme. Le printemps (avril-juin) et le début de l'automne (septembre-octobre) sont des périodes actives, avec une affluence de visiteurs potentiellement intéressés par une résidence secondaire. À éviter pour les vendeurs pressés : la période de la taxe foncière (octobre), où certains propriétaires peuvent être plus vendeurs, et l'été cannois, très animé mais où les acheteurs sérieux sont moins nombreux.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne de 102 m, offrant souvent des vues dégagées.
- Seulement 8 km² de superficie, l'une des villes les plus denses du département.
- 4 monuments historiques protégés, comme le Château Saint-Georges.
S'installer au Cannet : cadre de vie et logement
S'installer au Cannet, c'est opter pour une vie urbaine intense dans un environnement résidentiel collinaire. Avec une densité de population dépassant les 5 000 hab/km², la commune offre l'animation et les services d'une ville, comme en témoignent ses 227 commerces et 502 équipements de santé. Le cadre, bien que très minéral, est agrémenté de points de vue et d'un patrimoine historique, avec quatre monuments classés. La proximité immédiate de Cannes (2,6 km de la gare TGV) est l'atout majeur, offrant un accès direct à la vie culturelle et économique de la Côte d'Azur, sans en subir pleinement les prix et l'agitation estivale.
Ce confort a un prix et des contraintes. L'âge médian de 48 ans et un indice de vieillissement de 238,2 révèlent une population âgée, ce qui peut ralentir le renouvellement du tissu social. Par ailleurs, le territoire est exposé à plusieurs risques naturels, avec dix aléas recensés et des Plans de Prévention des Risques (PPRN) actifs concernant les inondations. La sismicité est modérée et un risque radon significatif est présent. Ces facteurs, couplés à un marché immobilier tendu, en font un choix résidentiel qui convient mieux aux ménages déjà ancrés dans la région ou aux actifs travaillant à Cannes, bénéficiant d'une connexion numérique excellente (fibre à 98 %).
Carte du marché immobilier au Cannet
Le Cannet et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Cannet
Une température moyenne annuelle de 15,9 °C et seulement 920 mm de précipitations définissent un climat méditerranéen très doux. Les hivers sont cléments, avec peu de jours de gel, et les étés chauds mais tempérés par la proximité de la mer. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un ensoleillement garanti pour leur résidence principale ou secondaire, et explique la part élevée de 16,2 % de résidences secondaires. L'altitude moyenne de 102 m offre souvent une vue dégagée et une légère fraîcheur l'été.
À qui s'adresse Le Cannet ?
La ville s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux couples travaillant sur la Côte d'Azur, cherchant un pied-à-terre proche de Cannes. Les retraités, attirés par le climat et les services de santé (502 équipements), représentent un tiers de la population. Les familles avec enfants peuvent être séduites par les 18 établissements scolaires, mais devront composer avec un parc de maisons rare et cher, et un environnement très urbanisé. Les amateurs de calme absolu et d'espace pourront être frustrés.
Avantages et limites au Cannet
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Cannes (2,6 km de la gare TGV)
- Climat méditerranéen doux et ensoleillé (15,9°C de moyenne)
- Très bon niveau d'équipements et de services (2 377 au total)
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (DPE C dominant)
- Connexion fibre et THD à 100 % pour le télétravail
− À prendre en compte
- Densité urbaine très élevée (5 242 hab/km²)
- Relief accidenté, nombreuses pentes et escaliers
- Risques naturels modérés (inondations, radon, sismicité)
- Prix des maisons prohibitifs pour les revenus locaux
Composition du parc immobilier au Cannet
26 571 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc au Cannet est majoritairement collectif: 86,1 % d'appartements contre 13,9 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement composé d'appartements (86 %), avec seulement 13,9 % de maisons, un trait caractéristique des villes denses des Alpes-Maritimes. La forte proportion de propriétaires (57,4 %) indique un marché ancré et stable. Le taux de résidences secondaires (16,2 %) et de logements vacants (6,4 %) reflète l'attractivité touristique et la pression sur le logement. Cela dessine un profil d'acheteur mixte : résidents actifs travaillant dans le bassin cannois et ménages âgés ou retraités en recherche de cadre de vie.
Ancienneté du parc au Cannet
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 20 528 logements).
- Avant 1919 3,4 % 706 logts
- 1919-1945 5,8 % 1 192 logts
- 1946-1970 31,6 % 6 490 logts
- 1971-1990 45,7 % 9 391 logts
- 1991-2005 9,1 % 1 861 logts
- 2006-2019 4,3 % 887 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services au Cannet
2 377 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques au Cannet
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Trois Plans de Prévention des Risques Naturels (PPRN) sont actifs, principalement pour inondation et incendie. La sismicité est modérée et le radon présente un potentiel significatif. Ces contraintes ne sont pas inhabituelles dans les Alpes-Maritimes mais conditionnent l'assurabilité et les travaux. Consulter le zonage précis sur Géorisques avant tout achat est crucial, car il peut imposer des normes constructives spécifiques ou des travaux de mise en conformité. La commune a connu 19 arrêtés de catastrophe naturelle, soulignant l'exposition réelle.
Erreurs à éviter quand on achète au Cannet
- Oublier de vérifier le zonage du PPRN inondation/incendie.
- Acheter sans avoir estimé le coût des travaux de rénovation.
- Négliger les charges de copropriété dans son budget.
- Se fier uniquement au prix au m², sans visiter le bien.
Points clés à retenir au Cannet
- Prix médian : 4 128 €/m² en 2024 (DVF).
- Rendement brut appartement : 6,0 % en moyenne.
- Climat méditerranéen doux (15,9 °C de moyenne).
- Marché en correction (-3,8 % sur un an).
- Maisons 42 % plus chères que les appartements.
- Rendement net après charges : environ 3,9 %.
- 86 % d'appartements, parc très vertical.
- La vue et l'exposition font varier le prix de ±20 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien au Cannet ?
La valeur au m² varie fortement selon la localisation et la vue. À exposition égale, un appartement avec une vue mer ou colline se négocie jusqu'à 20 % au-dessus d'un bien identique sans vue. L'état du bien et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, surtout pour les classes E ou inférieures. La proximité des commerces (227 équipements recensés) et de la gare de Cannes (2,6 km) est un atout majeur. Pour une maison, la superficie du terrain et son potentiel d'agrandissement, sous réserve des règles d'urbanisme, peuvent être décisifs.
Estimation indicative d'une maison au Cannet
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
363 264 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Un prix trop haut entraîne une stagnation (le bien reste 60 % plus longtemps en moyenne) et un décotage final. Un prix trop bas génère une moins-value immédiate. Dans un contexte de baisse des prix, se positionner juste au-dessus du prix marché médian est stratégique pour attirer les acheteurs sans brader son actif. L'estimation doit intégrer la décote potentielle pour les travaux (3,4 % du parc est en passoire thermique) et la prime pour les biens rénovés. Seule une analyse fine des comparables vendus récemment dans la même rue ou le même quartier offre cette précision.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques se basent sur des moyennes, inefficaces pour capturer les écarts entre un appartement rénové avec vue dans le vieux village et un studio sans âme près des axes routiers. Un professionnel local évalue l'état réel, la qualité de la copropriété, l'exposition exacte et le potentiel de revalorisation. Il connaît aussi la demande spécifique des acquéreurs, souvent issus de la région, prêts à payer un prix premium pour certains critères intangibles. Son estimation sert de base solide pour négocier avec des acheteurs sérieux et éviter une décote due à une mise sur le marché mal calibrée.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix médian communal, trop vague.
- Ignorer l'impact d'un DPE E ou F sur la valorisation.
- Oublier de valoriser un atout comme une vue panoramique.
- Ne pas tenir compte de la baisse récente des prix (-3,8 %).
Investir au Cannet : passer à l'action
Identifier une tendance est une chose, sélectionner le bon bien en est une autre. La faible part de logements récents (4,3 %) et la taxe foncière élevée (30,81 %) complexifient le calcul de rentabilité. Une expertise hyperlocale est indispensable pour transformer cette analyse en opération réussie.
Ces chiffres tracent une tendance, mais votre projet se jouera sur le choix précis du bien et du quartier.
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- Analyse basée sur 929 ventes récentes
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Cannet
Quel est le prix moyen de l'immobilier au Cannet ?
Le prix médian au Cannet est de 4 128 €/m² en 2024, selon les données DVF. Il existe un écart important entre les appartements (4 048 €/m²) et les maisons (6 812 €/m²). Le prix moyen global, tiré par les biens les plus chers, s'établit à 5 034 €/m².
Le Cannet est-il moins cher que Cannes ?
Oui, Le Cannet est généralement moins cher que le centre de Cannes, tout en restant intégré à la même aire urbaine. Cette sous-valorisation relative en fait une alternative résidentielle pour ceux qui travaillent ou souhaitent profiter des équipements de Cannes sans en payer le prix littoral.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
Le rendement brut des appartements est de 6 %, ce qui est correct. Cependant, la rentabilité nette est réduite par une taxe foncière élevée et un parc ancien. L'investissement est pertinent pour un profil patient, ciblant des biens rénovés pour la location annuelle à des actifs ou retraités.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter au Cannet ?
Les principaux risques sont l'exposition aux inondations (PPRN actifs), une sismicité modérée et la présence de radon. Sur le plan financier, le revenu médian local modeste (22 250 €) peut limiter la solvabilité des locataires et la revente.
La ville se dépeuple-t-elle ?
Non, la démographie est stable à court terme (+1,1 % sur 5 ans) après une légère baisse sur 10 ans (-2,9 %). La pression démographique reste forte du fait de la densité déjà extrême (5 242 hab/km²) et de l'attractivité de l'agglomération cannoise.
Marché immobilier des communes voisines
Le Cannet affiche un écart de valorisation saisissant avec ses voisines littorales comme Saint-Laurent-du-Var (+45 %) ou Saint-Raphaël (+42 %), offrant un effet de levier potentiel si la dynamique de l'intercommunalité Cannes Pays de Lérins se confirme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Cannet.
Résumé
Le marché immobilier du Cannet est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 4 128 €/m² en 2026, soit -16,2 % de plus que la médiane des Alpes-Maritimes (4 926 €/m²).
Le marché immobilier du Cannet est en hausse progressive: +13,3 % entre 2021 et 2025. 5 575 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +5,4 % sur le prix médian.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (92,5 %), vendus autour de 4 048 €/m² en médiane. Un bien type de 88 m² revient à environ 599 456 €, soit 26,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce du Cannet avoisinent 19,2 €/m² pour les appartements et 19,4 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 16,2 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Entre 2021 et 2025, 461 logements autorisés au permis de construire au Cannet — un rythme moyen de 92 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Côté contexte, Le Cannet est une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est en retrait du littoral azuréen, à environ 11 km, sur un relief modérément vallonné, à 238 m d'altitude.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).