01 Le parc de logements
Le parc comprend 238 logements dont 145 résidences principales, 88 résidences secondaires et 5 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 145 | 60,9 % |
| Résidences secondaires | 88 | 37,0 % |
| Logements vacants | 5 | 2,1 % |
Sur les 238 logements recensés, 61 % sont occupés à l'année, 37 % servent de résidence secondaire et 2 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 13 | 10,4 % |
| 1919-1945 | 6 | 4,8 % |
| 1946-1970 | 13 | 10,4 % |
| 1971-1990 | 25 | 20,0 % |
| 1991-2005 | 30 | 24,0 % |
| 2006-2019 | 38 | 30,4 % |
La période 2006-2019 concentre 30 % du parc, tandis que 10 % datent d'avant 1919 et 30 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 2,1 % |
| 2 pièces | 6 | 4,1 % |
| 3 pièces | 43 | 29,7 % |
| 4 pièces | 49 | 33,8 % |
| 5 pièces ou plus | 44 | 30,3 % |
Le parc compte 4,2 pièces en moyenne par logement, avec 30 % de logements de cinq pièces ou plus et 6 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 151 | 199 | 238 |
| Rés. principales | 86 | 120 | 145 |
| Rés. secondaires | 65 | 78 | 88 |
| Vacants | 0 | 2 | 5 |
En regard, Canari (à 18 km, 305 hab.) affiche 22,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 124 | 85,5 % |
| Locataires (privé) | 14 | 9,7 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 7 | 4,8 % |
Visualisation des quatre statuts — 85,5 % de propriétaires occupants, 9,9 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 3 | 2,1 % |
| Électricité | 95 | 65,5 % |
| Gaz bouteille | 2 | 1,4 % |
| Autre (bois…) | 45 | 31,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (66 %), 31 % pour autres sources (bois notamment) et 2 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 12 |
| 2 à 4 ans | 24 |
| 5 à 9 ans | 21 |
| 10 ans ou plus | 88 |
| Total ménages | 145 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 23 |
| Sous-occupation modérée | 60 |
| Sous-occupation accentuée | 29 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 | 3,4 % |
| 1 voiture | 54 | 37,2 % |
| 2 voitures ou plus | 86 | 59,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 3 % sans, 37 % à une voiture, 59 % multi-motorisés. Par ailleurs, 85,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 55 | 55 | 0 | 0 |
| 1975 | 71 | 40 | 9 | 22 |
| 1982 | 62 | 40 | 11 | 11 |
| 1990 | 79 | 46 | 32 | 1 |
| 1999 | 93 | 58 | 29 | 6 |
| 2006 | 134 | 72 | 57 | 5 |
| 2011 | 151 | 86 | 65 | 0 |
| 2016 | 199 | 120 | 78 | 2 |
| 2022 | 238 | 145 | 88 | 5 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 55 à 238, soit +333 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 28 | 41 | 37 | 37 | 39 | 23 |
| Dont vacants > 2 ans | 13 | 13 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 22,7 % |
| Classe B | 14 | 31,8 % |
| Classe C | 8 | 18,2 % |
| Classe D | 7 | 15,9 % |
| Classe E | 5 | 11,4 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution DPE sur 44 diagnostics: la majorité se situe en classe B (32 %), avec 73 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 30 | 68,2 % |
| Classe B | 13 | 29,5 % |
| Classe C | 1 | 2,3 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (68 %), et 100 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 193 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 244 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 174 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 127 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 66 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 244 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 66 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 7 |
| Classe B | 12 | 2 |
| Classe C | 6 | 2 |
| Classe D | 4 | 3 |
| Classe E | 1 | 4 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Côté maisons, la dominante est B (126 kWh/m²/an); côté appartements, A (146).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Barbaggio (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2022 montrent 88 résidences secondaires dans le parc de Barbaggio, soit 37,0 % du total. La maison individuelle reste largement majoritaire (76,5 % du parc contre 23,5 % d'appartements). Barbaggio est une commune de l'Île de Beauté, dans la plaine, à une altitude de 111 m.
Rares sont les locataires à Barbaggio — 9,9 % seulement contre 85,5 % de propriétaires.
L'ancienneté du parc de Barbaggio mêle deux époques — 10,3 % avant 1919, 30,2 % après 2006. Le parc de Barbaggio se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante B, 134 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Au plan énergétique résidentiel, 65,5 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Construction résidentielle soutenue: le parc a progressé de +19,6 % depuis 2016. La multi-motorisation est la norme à Barbaggio: 59,3 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Ancrée régionalement, la commune est une commune de l'Île de Beauté: les attentes résidentielles s'y calquent. Le cadre géographique dans la plaine, à une altitude de 111 m nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Correction marquée sur le marché à Barbaggio : -11,1 % en un an, dans un contexte de seulement 4 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
- ⚠ 13,5 années de revenu médian pour 70 m²
- ⚠ Rendement locatif brut limité (3,9 %)
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 11 % du Haute-Corse
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Analyse du marché immobilier à Barbaggio
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Données du marché immobilier à Barbaggio
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Barbaggio s'établit à 4 251 €, sur la base de 4 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Barbaggio se positionne dans le top 11 % des communes les plus chères du Haute-Corse.
La classe DPE dominante du parc est B, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 32,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,1 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Barbaggio Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Barbaggio
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 4 transactions en 2025 et affiche une évolution de +5,1 % sur 2021–2025 (prix médian à 4 251 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 80 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
50,0 % de maisons et 50,0 % d'appartements parmi les 4 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (50,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 6 356 €/m² pour les maisons et 4 251 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 4 251 € | 6 356 € | 4 251 € |
| Prix moyen/m² | 5 303 € | ||
| Surface médiane | – | 55 m² | 80 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 4 | 4 044 € |
| 2022 | 2 | 633 € |
| 2023 | 3 | 3 901 € |
| 2024 | 2 | 4 784 € |
| 2025 | 4 | 4 251 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 200 logements ont été autorisés et 110 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 55 %.
Construction neuve à Barbaggio (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 44 logements ont été autorisés à à Barbaggio, 0 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Barbaggio
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Barbaggio
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,51 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Barbaggio
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 44 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Barbaggio: classe B en tête, 0,0 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Barbaggio
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Barbaggio : cadre de vie et logement
Barbaggio compte 362 habitants, à 299 m d'altitude. Le climat local affiche 17,1 °C de moyenne annuelle et 773 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 18 appellations d'origine rattachées au terroir local et 15 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Barbaggio
Barbaggio et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Barbaggio
Composition du parc immobilier à Barbaggio
238 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 182 maisons et 53 appartements à à Barbaggio.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Barbaggio
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 126 logements).
- Avant 1919 10,3 % 13 logts
- 1919-1945 4,8 % 6 logts
- 1946-1970 10,3 % 13 logts
- 1971-1990 19,8 % 25 logts
- 1991-2005 23,8 % 30 logts
- 2006-2019 30,2 % 38 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Barbaggio
15 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Barbaggio
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Barbaggio
Pour une maison de 55 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
233 805 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Barbaggio
Quel est le prix de l'immobilier à Barbaggio ?
Le prix médian au m² à Barbaggio est de 4 251 € (données DVF, 4 transactions). Pour une maison de 55 m² (surface médiane locale), compter environ 350 000 €.
Comment Barbaggio se situe-t-elle dans le Haute-Corse ?
Barbaggio se classe au 23ᵉ rang sur 203 communes du Haute-Corse — dans le top 11 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Barbaggio ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Barbaggio est de 2,1 % (loyer de 11,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Barbaggio prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Barbaggio.
Communes limitrophes de Barbaggio
Barbaggio est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Barbaggio s'échange à 4 251 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale.
Le marché immobilier de Barbaggio est en hausse progressive: +5,1 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 15 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -11,1 % — un retournement à surveiller.
La ventilation des ventes associe 50,0 % de maisons et 50,0 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (55 m² à 349 580 €) équivaut à 15,8 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Barbaggio: 13,8 €/m²/mois pour un appartement, 11,1 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 3,9 %, un niveau intermédiaire. Le parc local comporte 37,0 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 44 logements autorisés, soit 9/an en moyenne.
Côté contexte, Barbaggio est une commune de l'Île de Beauté, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Barbaggio est dans la plaine, à une altitude de 111 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.