Faut-il investir à Beaulieu en 2026 ?
À 17 km de Montpellier, Beaulieu profite de la dynamique économique de la métropole tout en conservant son caractère de bourg résidentiel. Avec une croissance démographique de +37 % en 10 ans et un taux de chômage bas (6,1 %), la commune attire les familles en quête de qualité de vie. Faut-il pour autant y investir en 2026 ?
Avec une croissance démographique de +37 % en 10 ans et un indice 'Vivre Bien pour Pas Cher' de 7,1/10, Beaulieu séduit les familles mais offre des rendements locatifs modestes.
Verdict
➤ Opportunité résidentielle et de plus-value à long terme, mais peu adaptée au locatif classique.
Points clés
- ✓ Croissance démographique soutenue : +37 % en 10 ans
- ✓ Très faible taux de passoires thermiques (1,1 %)
- ✓ Fiscalité foncière modérée (40,58 %)
- ⚠ Rendement locatif faible (1,2 % brut pour les appartements)
- ⚠ Marché des appartements peu liquide (3 transactions en 2024)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² reste inférieur à la moyenne nationale des communes de taille comparable.
- Supérieur de 10 % à 27 % aux communes voisines, signal d'une attractivité locale.
- Plus accessible que le littoral montpelliérain tout en bénéficiant de la dynamique métropolitaine.
Analyse du marché immobilier à Beaulieu
Le marché immobilier de Beaulieu affiche une pression notable (IPI 6,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Beaulieu
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,9/10) indique un marché tendu, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,9/10) indique un marché tendu, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité modérée (4,3/10) reflète un marché qui a dépassé la capacité d'achat d'une partie des locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité modérée (4,3/10) reflète un marché qui a dépassé la capacité d'achat d'une partie des locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,0
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Une opportunité locative faible (3/10) ne justifie pas un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableUne opportunité locative faible (3/10) ne justifie pas un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique immobilière faible (1,8/10) écarte toute stratégie de location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique immobilière faible (1,8/10) écarte toute stratégie de location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4065,0 — Percentile dept : 90/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,5 — Percentile dept : 83/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 11/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 77/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 283,0 — Percentile dept : 80/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,5 — Percentile dept : 17/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 71,8 — Percentile dept : 94/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 1/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 19/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 22,4 — Percentile dept : 24/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 11/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 77/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4065,0 — Percentile dept : 11/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 11/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,3 — Percentile dept : 33/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 283,0 — Percentile dept : 20/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Beaulieu : opportunités et risques
Investir à Beaulieu en 2026 nécessite de clarifier ses objectifs, car les indicateurs pointent vers des stratégies très spécifiques. Le rendement locatif brut des maisons (3,6 %) est correct, mais il est immédiatement rogné par une taxe foncière sur le bâti à 40,58 % et par les charges de gestion, conduisant à un net d'environ 2,2 %. Pour les appartements, le rendement de 1,2 % est tout simplement prohibitif. La faible part de passoires thermiques (1,1 %) est un atout, limitant le risque de travaux obligatoires liés à la loi Climat et Résilience.
L'opportunité se niche plutôt dans une stratégie de plus-value à long terme, adossée à la dynamique métropolitaine de Montpellier située à 17 km. La croissance démographique soutenue et la raréfaction programmée de l'offre neuve sont des moteurs structurels. Cependant, l'écart de prix déjà important avec les communes voisines (jusqu'à +27 %) invite à la prudence sur les marges de progression à court et moyen terme.
Enfin, le contexte territorial impose de considérer les risques naturels. Beaulieu est couvert par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) et compte 13 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Cette réalité doit impérativement intégrer la sélection du bien et le calcul de l'assurance, sous peine d'affecter durablement la rentabilité et la reventabilité du logement.
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Données du marché immobilier à Beaulieu
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Beaulieu, ancré dans la métropole montpelliéraine, affiche un profil résidentiel affirmé. 87,2 % des logements sont des maisons, un taux qui explique la prédominance écrasante de ce segment dans les transactions (20 ventes sur 23 en 2024). D'après les données DVF, le prix médian global a progressé de 9 % en 2024 pour atteindre 4 240 €/m², renouant avec une tendance haussière après la correction de 2022. Cette résilience s'appuie sur des indicateurs solides : une croissance démographique de +37 % en dix ans et un taux de chômage contenu à 6,1 %.
Néanmoins, cette dynamique cache une forte dichotomie. Le segment appartement, avec seulement trois transactions enregistrées en 2024, présente un prix médian très élevé (13 818 €/m²) mais totalement décorrélé des réalités locatives, offrant un rendement brut de seulement 1,2 %. Ce chiffre, issu de la carte des loyers du ministère, indique une absence totale de rentabilité pour l'investissement locatif classique dans ce segment. Le marché est donc presque exclusivement porté par la demande de résidence principale en maison individuelle.
La pression immobilière, mesurée par l'indice IPI à 6,9/10, reste élevée, confirmant un déséquilibre offre/demand persistant. Toutefois, la chute vertigineuse des permis de construire (-82 % sur cinq ans) laisse présager une stagnation de l'offre nouvelle, un facteur qui pourrait soutenir les prix de l'ancien à moyen terme, en dépit d'une accessibilité déjà mise à mal pour les primo-accédants locaux.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Beaulieu Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Beaulieu, selon les données DVF 2024, révèle une trajectoire en dents de scie avec un pic à 3 890 €/m² en 2023 après une correction marquée en 2022 (2 622 €/m²). La reprise en 2024 à 4 240 €/m² (+9 %) confirme une tendance haussière de fond, portée par la forte attractivité résidentielle. Cette dynamique contraste avec celle des communes voisines, où les prix médians sont systématiquement inférieurs de 10 à 27 %. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire suggère un marché qui a déjà intégré une part importante de sa plus-value, nécessitant une sélection rigoureuse pour dégager une marge.
Évolution du marché immobilier de Beaulieu
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 21 transactions en 2025 et affiche une évolution de +14,2 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 952 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données 2024 dessinent un marché aux profils contrastés. L'achat d'une maison médiane (102 m² à 4 065 €/m²) représenterait un crédit mensuel d'environ 1 840 € (avec 20 % d'apport, taux 3 % sur 20 ans), partiellement compensé par un loyer médian estimé à 1 255 €. L'effort résiduel net avoisinerait donc 585 €/mois pour un rendement brut de 3,6 %. Pour les appartements, l'effort est prohibitif avec un rendement brut de 1,2 % seulement. Ces chiffres traduisent une viabilité limitée pour le locatif classique, mais un intérêt pour l'accession à la résidence principale avec un horizon long terme.
Acheter vs Louer — appartement 21 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Beaulieu, avec 23 ventes en 2024, est caractérisé par une forte domination des maisons individuelles (20 transactions sur 23). Le prix médian des maisons s'établit à 4 065 €/m² pour une surface typique de 102 m². Le segment des appartements, avec seulement 3 transactions à un prix médian très élevé (13 818 €/m²), est anecdotique et peu liquide. Ce profil indique un marché d'acheteurs principalement orienté vers la résidence principale, dans un parc immobilier où 87,2 % des logements sont des maisons. La pression demeure soutenue, comme en témoigne l'indice IPI de 6,9/10, mais la baisse récente des transactions (-11 % par rapport à 2023) pourrait signaler un essoufflement de la demande face aux prix.
Répartition des ventes
95,2 % de maisons et 4,8 % d'appartements parmi les 21 transactions enregistrées.
95,2 % maisons, 4,8 % appartements sur 21 ventes: le collectif pèse 4,8 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 21 | 20 | 1 |
| Prix médian/m² | 3 952 € | 3 951 € | 26 195 € |
| Prix moyen/m² | 4 802 € | ||
| Surface médiane | – | 102 m² | 21 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 25 | 3 462 € |
| 2022 | 18 | 2 622 € |
| 2023 | 20 | 3 848 € |
| 2024 | 18 | 4 065 € |
| 2025 | 21 | 3 952 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Beaulieu, tirée des données SITADEL, marque un net ralentissement. Seulement 48 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une chute spectaculaire de 82 % par rapport à la période précédente. En 2024, un seul permis a été délivré. Ce repli de l'offre neuve, couplé à une croissance démographique vigoureuse (+37 % en 10 ans), crée un déséquilibre structurel qui soutient les prix de l'ancien. Toutefois, il indique aussi une faible attractivité pour les promoteurs, probablement en raison de contraintes foncières ou d'un marché jugé trop étroit. Pour un investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre, mais aussi des opportunités de rénovation sur le parc existant, majoritairement récent (34,8 % construit après 2006).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
652 logements autorisés cumulés, 512 commencés: la dynamique récente affiche 12 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Beaulieu
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Beaulieu (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Beaulieu: 39 logements autorisés sur 5 ans, 6 pour la dernière année (-79 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Le volume de construction neuve autorisé sur les 5 dernières années (48 logements) est modeste et connaît un fort ralentissement (-82 % de tendance). Ce signal indique une offre neuve limitée qui ne vient pas saturer le marché, contribuant à maintenir la pression sur les prix de l'ancien. Cela confirme aussi l'ancrage résidentiel de Beaulieu, où le développement urbain est mesuré. Pour un acquéreur, cela signifie que les opportunités dans le neuf seront rares et que la concurrence sur l'ancien, particulièrement les maisons, restera forte. Source : SITADEL.
Fourchettes de loyers à Beaulieu
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Beaulieu
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net est le véritable indicateur de rentabilité. À partir du brut, déduisez systématiquement la taxe foncière (40,58 % du revenu cadastral à Beaulieu), les frais de gestion locative (environ 5 à 8 % du loyer), les charges de copropriété pour les appartements et une provision pour travaux et vacances locative. Avec un taux de vacance local de 5,3 %, anticipez plusieurs semaines sans loyer par an. Ces éléments réduisent significativement la rentabilité apparente, surtout pour les appartements où le rendement net estimé n'est que de 0,7 %.
Performance énergétique du parc à Beaulieu
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 192 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Beaulieu: majorité classée C, part de passoires thermiques à 1,0 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc de Beaulieu présente une performance énergétique correcte, avec une classe dominante C (consommation moyenne de 122 kWh/m²/an). Le très faible taux de passoires thermiques (1,1 % classées F ou G) est un atout majeur, limitant le risque de décote et les obligations de rénovation coûteuses à court terme. Cependant, pour les biens classés D ou E, une amélioration énergétique reste souhaitable pour anticiper les futures réglementations (interdiction de location des passoires en 2028) et réduire les factures. Source : diagnostics collectés par l'ADEME.
Calculateur de rendement à Beaulieu
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Beaulieu
Pour une maison type de 100 m² à Beaulieu, comptez environ 406 500 € à l'achat. Avec un loyer médian de 12,3 €/m², cela génère 1 230 € de revenu mensuel, soit un rendement brut de 3,6 %. Après déduction de la taxe foncière, frais de gestion et provision pour vacance (5,3 %), le rendement net tombe autour de 2,2 %, nécessitant un complément de trésorerie si le crédit dépasse 1 000 €/mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Beaulieu
- Négliger la taxe foncière à 40,58 %, qui grève le rendement net.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux local de 5,3 %).
- Surévaluer les loyers dans un marché où la demande locative est modérée.
- Ignorer la faible liquidité du marché des appartements (7 % du parc).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Beaulieu, bien que moins touristique, suit le rythme académique de Montpellier voisine. La période la plus active s'étend de mars à juin, avec une reprise en septembre après la pause estivale. Vendre au printemps permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant la rentrée. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) peut parfois offrir des opportunités avec des vendeurs plus motivés. Pensez à la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer les négociations en automne.
Le saviez-vous ?
- Beaulieu a vu sa population croître de 37,1 % en seulement dix ans.
- La commune ne compte que 2,2 % de résidences secondaires, signe d'un habitat permanent.
- Le parc de logements est très récent : 34,8 % a été construit après 2006.
S'installer à Beaulieu : cadre de vie et logement
S'installer à Beaulieu, c'est opter pour un cadre de vie familial au sein de la troisième métropole française. La commune offre 84 équipements de proximité, dont 26 en santé et 43 services, assurant une autonomie quotidienne remarquable pour une ville de cette taille. La présence de la gare TGV Montpellier Sud de France à moins de 17 km connecte efficacement au réseau national, compensant un score numérique encore faible (6/100) et une couverture fibre en progression (52,2 %).
Le parc de logements, très majoritairement constitué de maisons individuelles souvent récentes, et la dominance de la classe énergétique C (122 kWh/m²/an) promettent des charges maîtrisées. Le profil démographique, avec un âge médian de 42 ans et 31,1 % de moins de 30 ans, dessine une commune vivante et équilibrée, loin des clichés d'un territoire vieillissant. Cet environnement, couplé à un indice de pouvoir de vie élevé (5,5/10), explique l'attractivité résidentielle forte.
Carte du marché immobilier à Beaulieu
Beaulieu et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Beaulieu
1 010 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Beaulieu: 87,2 % de maisons, 12,8 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Beaulieu est très majoritairement composé de maisons individuelles (87,2 %) et occupé par des propriétaires résidents (77,6 %). Cette structure indique un marché ancré, stable, avec une faible pression locative saisonnière (seulement 2,2 % de résidences secondaires). Le taux de logements vacants de 5,3 % est modéré. Ce profil dessine une commune résidentielle et familiale, intégrée à Montpellier Méditerranée Métropole, où la demande d'achat est portée par des ménages souhaitant s'installer durablement, ce qui soutient les prix.
Ancienneté du parc à Beaulieu
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 879 logements).
- Avant 1919 11,6 % 102 logts
- 1919-1945 2,5 % 22 logts
- 1946-1970 5,3 % 47 logts
- 1971-1990 22,5 % 198 logts
- 1991-2005 23,2 % 204 logts
- 2006-2019 34,8 % 306 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Beaulieu
84 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Beaulieu
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Beaulieu est couvert par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, conséquence de 13 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le radon sont classés faibles. Tout achat doit impérativement s'accompagner d'une consultation du PPR en mairie pour connaître les contraintes constructives et les niveaux d'aléa affectant la parcelle. Cette vigilance est nécessaire pour évaluer l'assurabilité du bien et son exposition réelle. Source : Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Beaulieu
Pour une maison familiale de 100 m² à Beaulieu, le budget médian est d'environ 406 500 €. Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 365 850 € sur 20 ans à 3 % hors assurance entraîne une mensualité d'environ 2 030 €. Cela représente un effort important face au revenu médian local de 27 020 € (soit 2 250 €/mois), nécessitant souvent deux revenus ou un apport plus conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Beaulieu
- Oublier de consulter le PPR Inondation en mairie avant toute offre.
- Négliger le DPE, malgré un parc globalement performant.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local (27 020 €).
- Ne pas vérifier la connectivité fibre (52,2 % de couverture).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Beaulieu : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Beaulieu
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Beaulieu ?
En 2024, le prix médian global à Beaulieu était de 4 240 €/m², avec une fourchette centrale allant de 3 871 à 7 451 €/m². Le prix moyen, plus sensible aux extrêmes, s'établissait à 5 769 €/m².
Beaulieu est-elle plus chère que ses communes voisines ?
Oui, Beaulieu est significativement plus chère. Son prix au m² est supérieur de 10 % à celui de Villetelle, et jusqu'à 27 % à celui de Villevieille, selon les données DVF 2024 des communes comparables.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Beaulieu ?
Le rendement locatif brut est très faible pour les appartements (1,2 %) et correct pour les maisons (3,6 %). Après charges, le rendement net estimé est d'environ 0,7 % pour les appartements et 2,2 % pour les maisons.
Est-ce le bon moment pour acheter sa résidence principale à Beaulieu ?
Le marché est tendu (IPI : 6,9/10) et les prix sont en hausse (+9 % en 2024). L'accessibilité est modérée, nécessitant 15,3 années de revenu médian pour une maison type. Le moment est favorable si votre projet est de long terme.
Y a-t-il des risques naturels à connaître à Beaulieu ?
Oui. La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) et a connu 13 arrêtés de catastrophe naturelle. Il est crucial de vérifier la situation du bien vis-à-vis de ces zones avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Beaulieu affiche un prix au m² supérieur de 10 % à 27 % par rapport à ses voisines comme Villevieille ou Boisseron, un écart de valorisation qui peut limiter la marge de plus-value à court terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Beaulieu.
Communes limitrophes de Beaulieu
Beaulieu est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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Résumé
Côté prix, Beaulieu est un marché tendu — 3 952 €/m² sur 21 ventes récentes, +13,4 % par rapport au reste de l'Hérault. Dans l'Hérault, Beaulieu appartient au top 9 % des communes les plus chères au m².
Le prix médian de Beaulieu gagne +14,2 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 102 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Typologie à dominante pavillonnaire: 95,2 % des ventes concernent des maisons, à 3 951 €/m² en médiane. Le bien médian (102 m² à 403 002 €) équivaut à 14,9 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,8 €/m² pour un appartement et 12,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le ratio loyer / prix ressort à 0,6 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. Peu de résidences secondaires à Beaulieu (2,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 8 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 72 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Beaulieu est caractéristique des bourgs languedociens. Le cadre géographique (en plaine, à 74 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.