Le marché immobilier de Beaulieu affiche un prix médian de 4 240 €/m² en 2024, en hausse de 9 % sur un an. Porté par une croissance démographique robuste (+37 % en 10 ans) et une intégration à Montpellier Méditerranée Métropole, il reste dominé par les maisons individuelles. Le volume de transactions (23 ventes en 2024) et la faible part de passoires thermiques (1,1 %) en font un marché sain, mais les rendements locatifs bruts (1,2 % pour les appartements) restent peu attractifs.
Faut-il investir à Beaulieu en 2026 ?
À 17 km de Montpellier, Beaulieu profite de la dynamique économique de la métropole tout en conservant son caractère de bourg résidentiel. Avec une croissance démographique de +37 % en 10 ans et un taux de chômage bas (6,1 %), la commune attire les familles en quête de qualité de vie. Faut-il pour autant y investir en 2026 ?
Avec une croissance démographique de +37 % en 10 ans et un indice 'Vivre Bien pour Pas Cher' de 7,1/10, Beaulieu séduit les familles mais offre des rendements locatifs modestes.
Verdict
➤ Opportunité résidentielle et de plus-value à long terme, mais peu adaptée au locatif classique.
Points clés
- ✓ Croissance démographique soutenue : +37 % en 10 ans
- ✓ Très faible taux de passoires thermiques (1,1 %)
- ✓ Fiscalité foncière modérée (40,58 %)
- ⚠ Rendement locatif faible (1,2 % brut pour les appartements)
- ⚠ Marché des appartements peu liquide (3 transactions en 2024)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² reste inférieur à la moyenne nationale des communes de taille comparable.
- Supérieur de 10 % à 27 % aux communes voisines, signal d'une attractivité locale.
- Plus accessible que le littoral montpelliérain tout en bénéficiant de la dynamique métropolitaine.
Données du marché immobilier à Beaulieu
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Beaulieu, ancré dans la métropole montpelliéraine, affiche un profil résidentiel affirmé. 87,2 % des logements sont des maisons, un taux qui explique la prédominance écrasante de ce segment dans les transactions (20 ventes sur 23 en 2024). D'après les données DVF, le prix médian global a progressé de 9 % en 2024 pour atteindre 4 240 €/m², renouant avec une tendance haussière après la correction de 2022. Cette résilience s'appuie sur des indicateurs solides : une croissance démographique de +37 % en dix ans et un taux de chômage contenu à 6,1 %.
Néanmoins, cette dynamique cache une forte dichotomie. Le segment appartement, avec seulement trois transactions enregistrées en 2024, présente un prix médian très élevé (13 818 €/m²) mais totalement décorrélé des réalités locatives, offrant un rendement brut de seulement 1,2 %. Ce chiffre, issu de la carte des loyers du ministère, indique une absence totale de rentabilité pour l'investissement locatif classique dans ce segment. Le marché est donc presque exclusivement porté par la demande de résidence principale en maison individuelle.
La pression immobilière, mesurée par l'indice IPI à 6,9/10, reste élevée, confirmant un déséquilibre offre/demand persistant. Toutefois, la chute vertigineuse des permis de construire (-82 % sur cinq ans) laisse présager une stagnation de l'offre nouvelle, un facteur qui pourrait soutenir les prix de l'ancien à moyen terme, en dépit d'une accessibilité déjà mise à mal pour les primo-accédants locaux.
Aperçu par typologie à Beaulieu
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Beaulieu
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Beaulieu
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Beaulieu (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Le volume de construction neuve autorisé sur les 5 dernières années (48 logements) est modeste et connaît un fort ralentissement (-82 % de tendance). Ce signal indique une offre neuve limitée qui ne vient pas saturer le marché, contribuant à maintenir la pression sur les prix de l'ancien. Cela confirme aussi l'ancrage résidentiel de Beaulieu, où le développement urbain est mesuré. Pour un acquéreur, cela signifie que les opportunités dans le neuf seront rares et que la concurrence sur l'ancien, particulièrement les maisons, restera forte. Source : SITADEL.
Fourchettes de loyers à Beaulieu
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Beaulieu
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net est le véritable indicateur de rentabilité. À partir du brut, déduisez systématiquement la taxe foncière (40,58 % du revenu cadastral à Beaulieu), les frais de gestion locative (environ 5 à 8 % du loyer), les charges de copropriété pour les appartements et une provision pour travaux et vacances locative. Avec un taux de vacance local de 5,3 %, anticipez plusieurs semaines sans loyer par an. Ces éléments réduisent significativement la rentabilité apparente, surtout pour les appartements où le rendement net estimé n'est que de 0,7 %.
Performance énergétique du parc à Beaulieu
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 184 diagnostics analysés (ADEME)
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc de Beaulieu présente une performance énergétique correcte, avec une classe dominante C (consommation moyenne de 122 kWh/m²/an). Le très faible taux de passoires thermiques (1,1 % classées F ou G) est un atout majeur, limitant le risque de décote et les obligations de rénovation coûteuses à court terme. Cependant, pour les biens classés D ou E, une amélioration énergétique reste souhaitable pour anticiper les futures réglementations (interdiction de location des passoires en 2028) et réduire les factures. Source : diagnostics collectés par l'ADEME.
Calculateur de rendement à Beaulieu
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Beaulieu
Pour une maison type de 100 m² à Beaulieu, comptez environ 406 500 € à l'achat. Avec un loyer médian de 12,3 €/m², cela génère 1 230 € de revenu mensuel, soit un rendement brut de 3,6 %. Après déduction de la taxe foncière, frais de gestion et provision pour vacance (5,3 %), le rendement net tombe autour de 2,2 %, nécessitant un complément de trésorerie si le crédit dépasse 1 000 €/mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Beaulieu
- Négliger la taxe foncière à 40,58 %, qui grève le rendement net.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux local de 5,3 %).
- Surévaluer les loyers dans un marché où la demande locative est modérée.
- Ignorer la faible liquidité du marché des appartements (7 % du parc).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Beaulieu, bien que moins touristique, suit le rythme académique de Montpellier voisine. La période la plus active s'étend de mars à juin, avec une reprise en septembre après la pause estivale. Vendre au printemps permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant la rentrée. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) peut parfois offrir des opportunités avec des vendeurs plus motivés. Pensez à la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer les négociations en automne.
Le saviez-vous ?
- Beaulieu a vu sa population croître de 37,1 % en seulement dix ans.
- La commune ne compte que 2,2 % de résidences secondaires, signe d'un habitat permanent.
- Le parc de logements est très récent : 34,8 % a été construit après 2006.
S'installer à Beaulieu : cadre de vie et logement
S'installer à Beaulieu, c'est opter pour un cadre de vie familial au sein de la troisième métropole française. La commune offre 84 équipements de proximité, dont 26 en santé et 43 services, assurant une autonomie quotidienne remarquable pour une ville de cette taille. La présence de la gare TGV Montpellier Sud de France à moins de 17 km connecte efficacement au réseau national, compensant un score numérique encore faible (6/100) et une couverture fibre en progression (52,2 %).
Le parc de logements, très majoritairement constitué de maisons individuelles souvent récentes, et la dominance de la classe énergétique C (122 kWh/m²/an) promettent des charges maîtrisées. Le profil démographique, avec un âge médian de 42 ans et 31,1 % de moins de 30 ans, dessine une commune vivante et équilibrée, loin des clichés d'un territoire vieillissant. Cet environnement, couplé à un indice de pouvoir de vie élevé (5,5/10), explique l'attractivité résidentielle forte.
Carte du marché immobilier à Beaulieu
Beaulieu et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Beaulieu
1 010 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Beaulieu est très majoritairement composé de maisons individuelles (87,2 %) et occupé par des propriétaires résidents (77,6 %). Cette structure indique un marché ancré, stable, avec une faible pression locative saisonnière (seulement 2,2 % de résidences secondaires). Le taux de logements vacants de 5,3 % est modéré. Ce profil dessine une commune résidentielle et familiale, intégrée à Montpellier Méditerranée Métropole, où la demande d'achat est portée par des ménages souhaitant s'installer durablement, ce qui soutient les prix.
Ancienneté du parc à Beaulieu
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 879 logements).
- Avant 1919 11,6 % 102 logts
- 1919-1945 2,5 % 22 logts
- 1946-1970 5,3 % 47 logts
- 1971-1990 22,5 % 198 logts
- 1991-2005 23,2 % 204 logts
- 2006-2019 34,8 % 306 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Beaulieu
84 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Beaulieu
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Beaulieu PPRN Approuvé approuvé le 02/06/2017
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Beaulieu est couvert par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, conséquence de 13 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le radon sont classés faibles. Tout achat doit impérativement s'accompagner d'une consultation du PPR en mairie pour connaître les contraintes constructives et les niveaux d'aléa affectant la parcelle. Cette vigilance est nécessaire pour évaluer l'assurabilité du bien et son exposition réelle. Source : Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Beaulieu
Pour une maison familiale de 100 m² à Beaulieu, le budget médian est d'environ 406 500 €. Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 365 850 € sur 20 ans à 3 % hors assurance entraîne une mensualité d'environ 2 030 €. Cela représente un effort important face au revenu médian local de 27 020 € (soit 2 250 €/mois), nécessitant souvent deux revenus ou un apport plus conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Beaulieu
- Oublier de consulter le PPR Inondation en mairie avant toute offre.
- Négliger le DPE, malgré un parc globalement performant.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local (27 020 €).
- Ne pas vérifier la connectivité fibre (52,2 % de couverture).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Beaulieu : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Beaulieu
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Beaulieu ?
En 2024, le prix médian global à Beaulieu était de 4 240 €/m², avec une fourchette centrale allant de 3 871 à 7 451 €/m². Le prix moyen, plus sensible aux extrêmes, s'établissait à 5 769 €/m².
Beaulieu est-elle plus chère que ses communes voisines ?
Oui, Beaulieu est significativement plus chère. Son prix au m² est supérieur de 10 % à celui de Villetelle, et jusqu'à 27 % à celui de Villevieille, selon les données DVF 2024 des communes comparables.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Beaulieu ?
Le rendement locatif brut est très faible pour les appartements (1,2 %) et correct pour les maisons (3,6 %). Après charges, le rendement net estimé est d'environ 0,7 % pour les appartements et 2,2 % pour les maisons.
Est-ce le bon moment pour acheter sa résidence principale à Beaulieu ?
Le marché est tendu (IPI : 6,9/10) et les prix sont en hausse (+9 % en 2024). L'accessibilité est modérée, nécessitant 15,3 années de revenu médian pour une maison type. Le moment est favorable si votre projet est de long terme.
Y a-t-il des risques naturels à connaître à Beaulieu ?
Oui. La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) et a connu 13 arrêtés de catastrophe naturelle. Il est crucial de vérifier la situation du bien vis-à-vis de ces zones avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Beaulieu affiche un prix au m² supérieur de 10 % à 27 % par rapport à ses voisines comme Villevieille ou Boisseron, un écart de valorisation qui peut limiter la marge de plus-value à court terme.
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Communes limitrophes de Beaulieu
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