01 Le parc de logements
Le parc comprend 983 logements dont 888 résidences principales, 20 résidences secondaires et 76 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 888 | 90,3 % |
| Résidences secondaires | 20 | 2,0 % |
| Logements vacants | 76 | 7,7 % |
Parmi les 983 logements du parc, 90 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 8 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 118 | 13,6 % |
| 1919-1945 | 41 | 4,7 % |
| 1946-1970 | 78 | 9,0 % |
| 1971-1990 | 274 | 31,6 % |
| 1991-2005 | 127 | 14,7 % |
| 2006-2019 | 228 | 26,3 % |
Structure du bâti par époque: 14 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (32 %), 26 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 | 0,6 % |
| 2 pièces | 46 | 5,2 % |
| 3 pièces | 141 | 15,9 % |
| 4 pièces | 240 | 27,0 % |
| 5 pièces ou plus | 457 | 51,4 % |
Taille moyenne: 4,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 51 %, les T1-T2 6 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 799 | 874 | 983 |
| Rés. principales | 717 | 779 | 888 |
| Rés. secondaires | 25 | 9 | 20 |
| Vacants | 57 | 85 | 76 |
La part de propriétaires atteint 70,2 % à Candillargues, commune de 2 091 hab. à 9 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 634 | 71,4 % |
| Locataires (privé) | 154 | 17,3 % |
| Locataires HLM | 85 | 9,6 % |
| Logés gratuitement | 15 | 1,7 % |
Occupation des résidences principales — 71,4 % appartiennent à leurs occupants, 27,0 % sont louées, avec 10 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 183 | 20,6 % |
| Fioul | 36 | 4,0 % |
| Électricité | 573 | 64,5 % |
| Gaz bouteille | 7 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 90 | 10,1 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (64 %), suivi par gaz de ville (21 %) et autres sources (bois notamment) (10 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 81 |
| 2 à 4 ans | 147 |
| 5 à 9 ans | 223 |
| 10 ans ou plus | 436 |
| Total ménages | 888 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 99 |
| Sous-occupation modérée | 217 |
| Sous-occupation accentuée | 232 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 36 | 4,1 % |
| 1 voiture | 321 | 36,1 % |
| 2 voitures ou plus | 531 | 59,8 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 4 % sans, 36 % à une voiture, 60 % multi-motorisés. Par ailleurs, 81,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 285 | 244 | 24 | 17 |
| 1975 | 358 | 277 | 44 | 37 |
| 1982 | 463 | 385 | 41 | 37 |
| 1990 | 590 | 511 | 45 | 34 |
| 1999 | 649 | 579 | 34 | 36 |
| 2006 | 718 | 636 | 33 | 49 |
| 2011 | 799 | 717 | 25 | 57 |
| 2016 | 874 | 779 | 9 | 85 |
| 2022 | 983 | 888 | 20 | 76 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 285 logements, le total atteint 983 en 2022 (+245 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 84 | 54 | 60 | 64 | 74 | 52 |
| Dont vacants > 2 ans | 22 | 20 | 16 | 15 | 23 | 36 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 11,2 % |
| Classe B | 37 | 18,8 % |
| Classe C | 75 | 38,1 % |
| Classe D | 40 | 20,3 % |
| Classe E | 11 | 5,6 % |
| Classe F | 12 | 6,1 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 197 diagnostics par étiquette énergétique: 38 % en C, 68 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 100 | 50,8 % |
| Classe B | 51 | 25,9 % |
| Classe C | 32 | 16,2 % |
| Classe D | 8 | 4,1 % |
| Classe E | 1 | 0,5 % |
| Classe F | 5 | 2,5 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 51 % des diagnostics et 93 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 174 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 185 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 157 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 135 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 105 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 56 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 56 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 185 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 2 |
| Classe B | 33 | 4 |
| Classe C | 48 | 27 |
| Classe D | 30 | 10 |
| Classe E | 8 | 3 |
| Classe F | 10 | 2 |
| Classe G | 0 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 148 kWh/m²/an côté maisons, C à 166 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 7 |
| T3 | 56 |
| T4 | 25 |
| T5+ | 4 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Geniès-des-Mourgues (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 983 logements dont 90,3 % de résidences principales, Saint-Geniès-des-Mourgues présente un parc orienté vers l'habitat permanent. La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 88,7 % de maisons individuelles (872 unités). À l'échelle locale, Saint-Geniès-des-Mourgues est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, à 71 m d'altitude, sur un relief peu marqué — contexte utile pour lire le parc.
Le parc penche vers la propriété occupante (71,4 %), le locatif étant minoritaire (27,0 %). La part HLM atteint 9,6 % dans l'offre de résidences principales.
Le bâti de Saint-Geniès-des-Mourgues s'étend d'un noyau historique (13,6 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (26,3 % après 2006). Le parc de Saint-Geniès-des-Mourgues se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 152 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Le chauffage principal est dominé par électricité (64,5 % des résidences principales).
Le parc de Saint-Geniès-des-Mourgues s'est étoffé de +12,5 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). Profil fortement motorisé: 59,8 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Lue dans son contexte régional, la commune est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen — un ancrage qui colore le parc. Topographie et environnement: à 71 m d'altitude, sur un relief peu marqué — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Saint-Geniès-des-Mourgues en 2026 ?
Intégrée à Montpellier Méditerranée Métropole, Saint-Geniès-Des-Mourgues profite de la dynamique économique régionale tout en conservant son caractère de bourg résidentiel. Avec une population en croissance et un tissu économique sain, la commune attire des ménages en quête d'un cadre de vie apaisé. L'analyse des données immobilières récentes permet de déterminer si ce profil se traduit par une réelle opportunité d'investissement.
Le marché affiche une stabilité rare, avec un prix médian global résistant à 3 733 €/m² malgré une correction nationale, mais le rendement locatif reste un point faible.
Verdict
➤ Opportunité réservée aux investisseurs en maisons visant un rendement modeste et une plus-value à long terme, dans un cadre de vie familial préservé.
Points clés
- ✓ Prix stables avec résistance post-pandémie
- ✓ Faible chômage et dynamique économique saine
- ✓ Démographie positive (+9,2 % sur 5 ans)
- ⚠ Rendement locatif brut très faible pour les appartements
- ⚠ Marché peu liquide (14 transactions en 2024)
- ⚠ Construction neuve en fort recul (-68 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² est inférieur à la médiane nationale estimée, positionnant la commune dans la fourchette basse des marchés péri-urbains.
- Son prix médian est légèrement inférieur à la moyenne du département de l'Hérault, offrant un relatif effet d'aubaine.
- Son accessibilité reste bien supérieure au littoral montpelliérain tout en bénéficiant de la dynamique métropolitaine.
Analyse du marché immobilier à Saint-Geniès-des-Mourgues
Le marché immobilier de Saint-Geniès-des-Mourgues affiche une pression notable (IPI 5,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Saint-Geniès-des-Mourgues
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (5,7/10) : le marché est tendu, favorable aux vendeurs, avec des prix soutenus.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (5,7/10) : le marché est tendu, favorable aux vendeurs, avec des prix soutenus.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (5,1/10) : l'effort d'achat est important pour les revenus locaux, le marché est tiré par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (5,1/10) : l'effort d'achat est important pour les revenus locaux, le marché est tiré par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,2/10) : la demande locative n'est pas explosive, privilégiez les biens bien situés et correctement rénovés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,2/10) : la demande locative n'est pas explosive, privilégiez les biens bien situés et correctement rénovés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,6/10) : oubliez l'investissement en meublé touristique, le potentiel est quasi nul sur cette commune.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,6/10) : oubliez l'investissement en meublé touristique, le potentiel est quasi nul sur cette commune.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3520,0 — Percentile dept : 75/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 56/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 10/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 76/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 195,3 — Percentile dept : 70/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 44/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 64,5 — Percentile dept : 81/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 8/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 28,6 — Percentile dept : 56/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 10/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 76/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 17/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3520,0 — Percentile dept : 25/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 10/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 17/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 59/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 195,3 — Percentile dept : 30/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Geniès-des-Mourgues : opportunités et risques
Investir à Saint-Geniès-Des-Mourgues en 2026 relève d'une stratégie de value investing territorial plus que de recherche de rendement immédiat. Le rendement brut pour les maisons (4,6 %) est correct, mais il faut immédiatement en déduire la charge de la taxe foncière, élevée à 43,6 %. Le rendement net estimé autour de 2,7 % est faible et nécessite de compter sur une appreciation du capital à moyen terme. La loi Climat & Résilience est un risque à intégrer : si seulement 6,6 % du parc est classé F ou G, la rénovation des logements anciens (26,3 % construits après 2006 seulement) deviendra un enjeu financier pour les propriétaires bailleurs.
La faible pression touristique (IPTI = 2,6) et le taux de résidences secondaires négligeable (2 %) invalident la piste du meublé saisonnier. L'investissement locatif devra cibler la demande résidentielle annuelle, portée par la proximité de l'emploi métropolitain, accessible via la gare de Valergues-Lansargues à 3,4 km. La demande locative est réelle mais modérée, comme en témoigne l'indice IOL à 4,2/10. Il faudra donc sélectionner des biens bien isolés, de taille familiale et idéalement avec un extérieur pour tirer son épingle du jeu.
Le vrai levier pour l'investisseur réside dans la plus-value potentielle à long terme. La commune affiche une croissance démographique soutenue (+16,8 % en 10 ans) et un profil économique sain, avec un taux de renouvellement des entreprises de 13 %. Dans un contexte où la construction neuve ralentit fortement (-68 % de permis), la pression sur l'ancien de qualité devrait se maintenir. L'horizon d'investissement doit donc être de 10 ans minimum pour espérer dégager une plus-value significative, après avoir supporté les coûts de détention.
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Données du marché immobilier à Saint-Geniès-des-Mourgues
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché de Saint-Geniès-Des-Mourgues, selon les données DVF 2024, présente un visage atypique : une stabilité des prix remarquable dans un contexte national de fluctuations. Cette résilience s'explique par des indicateurs territoriaux solides, comme un taux de chômage à 6,6 % bien inférieur aux moyennes nationales et régionales. La commune, membre de Montpellier Méditerranée Métropole, capte une demande de familles et d'actifs attirés par ce cadre de vie péri-urbain, ce qui soutient les prix sans pour autant générer de surchauffe spéculative.
La structure du parc est un élément clé de lecture : il est composé à 89 % de maisons individuelles, un segment moins volatile que l'appartement. Le prix médian des maisons s'établit à 4 128 €/m², pour une surface médiane de 120 m². Le segment appartement, marginal (11 % du parc), affiche un prix médian très élevé (3 284 €/m²) mais qui s'explique par la très petite surface médiane des biens vendus (19 m²), faussant la comparaison. Le marché est donc avant tout un marché de la maison familiale.
Néanmoins, un signal mérite attention : la part des logements vacants (7,7 %) est légèrement supérieure à la moyenne nationale, pouvant indiquer la présence d'un parc dégradé ou de résidences secondaires peu utilisées. Couplé au fait que 18,4 % du parc a été construit avant 1945, cela suggère que la qualité et la performance énergétique des biens seront des critères de plus en plus discriminants à l'achat, comme à la location.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Geniès-des-Mourgues Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-Geniès-Des-Mourgues, suivie via les données DGFiP, révèle une trajectoire de consolidation après une phase de hausse. Le prix médian a progressé de près de 6 % entre 2020 et 2022, atteignant 3 913 €/m², avant une légère correction en 2023. En 2024, la strane stabilité à 3 733 €/m² (+0,3 %) suggère un marché qui a trouvé un palier, résistant mieux que d'autres aux tensions macroéconomiques. Cette résilience est à mettre en perspective avec la domination écrasante du segment des maisons, dont le prix médian (4 128 €/m²) structure le marché. Pour un acheteur en 2026, cela indique un environnement moins volatile, où les opportunités de négociation sur des biens nécessitant des travaux peuvent exister, mais sans anticipation de baisse significative.
Évolution du marché immobilier de Saint-Geniès-des-Mourgues
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 14 transactions en 2025 et affiche une évolution de +22,2 % sur 2021–2025 (prix médian à 4 128 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations basées sur les données 2024 mettent en lumière l'effort financier requis. L'acquisition d'une maison médiane (120 m² à 422 400 €) représente environ 15,3 années de revenu médian local. Le loyer médian estimé pour une maison (13,3 €/m²/mois) générerait environ 1 596 € par mois. Avec un taux d'endettement classique, la mensualité de crédit dépasserait très probablement ce montant, créant un effort net mensuel pour l'investisseur. Le rendement brut de 4,6 % pour les maisons, bien que correct, est immédiatement rogné par la taxe foncière (43,6 % du revenu cadastral) et les charges de gestion. La viabilité du montage repose donc sur un apport personnel conséquent et une stratégie orientée plus-value à long terme plutôt que sur la rentabilité cash-flow immédiate.
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
85,7 % de maisons et 14,3 % d'appartements parmi les 14 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 85,7 % de maisons et 14,3 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 14 | 12 | 2 |
| Prix médian/m² | 4 128 € | 4 128 € | 3 284 € |
| Prix moyen/m² | 3 795 € | ||
| Surface médiane | – | 109 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 28 | 3 377 € |
| 2022 | 24 | 3 913 € |
| 2023 | 25 | 3 715 € |
| 2024 | 16 | 3 470 € |
| 2025 | 14 | 4 128 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve, suivie via les données SITADEL, montre un net ralentissement. Seulement 39 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en baisse de 68 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seuls 6 logements ont été autorisés en 2024. Ce fort recul de l'offre neuve limite les risques de surproduction et contribue à soutenir la valeur du parc existant. Il reflète également les contraintes d'urbanisme et la maturité du tissu bâti de cette commune intégrée à une métropole. Pour l'investisseur, cela signifie que l'offre future sera principalement constituée de l'ancien, avec les enjeux de rénovation énergétique que cela comporte, mais aussi une pression à la hausse limitée sur les prix par la concurrence de neuf.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 12 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 12 sur 2013 — soit 0,0 %.
Vacance longue durée à Saint-Geniès-des-Mourgues
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Geniès-des-Mourgues (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 35 logements ont été autorisés à à Saint-Geniès-des-Mourgues, -51 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Geniès-des-Mourgues
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Geniès-des-Mourgues
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,60 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net intègre des charges incompressibles. À Saint-Geniès-des-Mourgues, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,6 % en 2024, un prélèvement significatif. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 7,7 %), les frais de gestion, d'assurance et une enveloppe pour travaux, notamment dans un parc où 18,4 % des logements sont antérieurs à 1945. En copropriété, les charges courantes pèsent également sur la rentabilité finale.
Performance énergétique du parc à Saint-Geniès-des-Mourgues
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 197 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Saint-Geniès-des-Mourgues: classe C en tête, 6,1 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local présente une performance énergétique relativement bonne, avec une classe dominante C (151 kWh/m²/an). Seulement 6,6 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque de dépréciation réglementaire à court terme, mais tout bien classé E, F ou G devra faire l'objet de travaux de rénovation avant 2034 pour rester louable, selon la loi Climat et Résilience.
Calculateur de rendement à Saint-Geniès-des-Mourgues
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Geniès-des-Mourgues
- Négliger la taxe foncière à 43,6 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative.
- Surévaluer les loyers face au revenu médian local.
- Acheter un bien F/G sans budget travaux.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Saint-Geniès-des-Mourgues suit le rythme métropolitain, avec une activité accrue au printemps et à la rentrée de septembre. La période estivale peut être propice aux visites, mais les transactions ralentissent en août. Pour un vendeur, mettre son bien en marché au printemps permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant la nouvelle année scolaire. L'échéance de la taxe foncière en octobre n'influence pas directement les prix, mais peut motiver certaines ventes en amont.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne : seulement 47 m.
- 71,4 % des habitants sont propriétaires.
- Le parc compte 26,3 % de logements post-2006.
S'installer à Saint-Geniès-des-Mourgues : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Geniès-Des-Mourgues, c'est choisir le calme d'un bourg de 2 148 habitants tout en restant connecté à la métropole montpelliéraine, dont la gare TGV n'est qu'à 14,4 km. Le cadre de vie est typiquement méditerranéen, avec une altitude moyenne de 47 mètres et un climat doux (moyenne annuelle de 14,7°C). La commune dispose d'une autonomie relative avec 88 équipements recensés par l'INSEE, incluant 10 commerces de proximité et 20 établissements de santé, répondant aux besoins quotidiens.
Le profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 42,9 ans et une proportion de seniors (25 %) légèrement supérieure à celle des jeunes de moins de 30 ans (30,6 %). Ceci dessine un territoire familial et établi, où la vie associative et le tissu social sont probablement dynamiques. Un point de vigilance pour les télétravailleurs ou les jeunes ménages : la connectivité fibre est encore limitée, avec un taux de couverture de 38,2 % seulement. Il est impératif de vérifier l'éligibilité de l'adresse visée.
Enfin, comme de nombreuses communes de la plaine de l'Hérault, Saint-Geniès-Des-Mourgues est concernée par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR). Cet élément doit faire partie intégrante de la recherche d'un bien, influant sur l'assurabilité et la tranquillité d'esprit. La sismicité et le radon sont, en revanche, classés comme faibles.
Carte du marché immobilier à Saint-Geniès-des-Mourgues
Saint-Geniès-des-Mourgues et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Geniès-des-Mourgues
Le climat méditerranéen de Saint-Geniès-des-Mourgues, avec une température moyenne annuelle de 14,7°C et des précipitations modérées (775 mm/an), offre un cadre de vie agréable. Les hivers sont doux et les étés chauds, typiques de l'Hérault. Ce profil attire particulièrement les actifs travaillant dans la métropole montpelliéraine et les familles recherchant un ensoleillement généreux, à seulement 47 m d'altitude. Un atout pour le bien-être et la valorisation du patrimoine.
Composition du parc immobilier à Saint-Geniès-des-Mourgues
983 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
872 maisons pour 108 appartements: le parc à Saint-Geniès-des-Mourgues est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons individuelles (89 %), signe d'un habitat peu dense et familial. La part élevée de propriétaires (71,4 %) et la faible proportion de résidences secondaires (2 %) indiquent un marché résidentiel stable et ancré localement. Le taux de vacance de 7,7 % peut signaler à la fois des biens en attente de vente ou de location, mais aussi un potentiel de remise sur le marché. Un marché qui privilégie l'accession à la propriété.
Ancienneté du parc à Saint-Geniès-des-Mourgues
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 866 logements).
- Avant 1919 13,6 % 118 logts
- 1919-1945 4,7 % 41 logts
- 1946-1970 9,0 % 78 logts
- 1971-1990 31,6 % 274 logts
- 1991-2005 14,7 % 127 logts
- 2006-2019 26,3 % 228 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Geniès-des-Mourgues
88 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Geniès-des-Mourgues
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est couverte par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) EtangOr_Nord, et compte 11 risques naturels recensés. La sismicité et le radon sont classés faibles. Ces données, consultables sur Géorisques, doivent impérativement guider le choix du terrain et les vérifications en notariat. L'achat en zone inondable peut entraîner des surcoûts d'assurance et des restrictions constructives. Une vigilance particulière s'impose pour les biens situés dans les secteurs identifiés.
Cas pratique : un achat type à Saint-Geniès-des-Mourgues
Pour une maison type de 120 m² (au prix médian de 3 520 €/m²), le budget s'élève à 422 400 € hors frais de notaire. Cela représente environ 15,3 années du revenu médian local (27 690 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité de crédit hors assurance s'établit autour de 1 700 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Geniès-des-Mourgues
- Omettre de consulter le PPR Inondation en vigueur.
- Ne pas vérifier le DPE avant l'offre d'achat.
- Surestimer la capacité à rénover un bien ancien.
- Négliger la connectivité fibre (38,2 % couvert).
Points clés à retenir à Saint-Geniès-des-Mourgues
- Prix médian : 3 733 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut maison : 4,6 %.
- Climat doux : 14,7°C de moyenne.
- Marché stable : prix en hausse de 0,3 %.
- Écart maison/appart : +112 % pour les appartements.
- Taxe foncière élevée : 43,6 %.
- Parc familial : 89 % de maisons.
- Demande jeune : 30,6 % de -30 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Geniès-des-Mourgues ?
À Saint-Geniès-des-Mourgues, la valeur d'un bien dépend fortement de sa typologie (maison vs appartement, avec un écart de prix au m² significatif) et de son état énergétique. La proximité des commodités (les 10 commerces et 2 écoles) et de l'arrêt de gare de Valergues - Lansargues (3,4 km) est valorisante. Un terrain agréable, une exposition sud et un bon état général (le parc est ancien à 18,4 %) sont des atouts majeurs. À l'inverse, un DPE dégradé ou une localisation en zone à risque peuvent pénaliser le prix de -10 à -20 %.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Geniès-des-Mourgues
Pour une maison de 109 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
449 952 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre des paramètres invisibles pour les algorithmes : l'attrait précis d'une rue, la qualité des matériaux, les projets d'urbanisme de Montpellier Méditerranée Métropole, ou encore la dynamique réelle des ventes. Il ajuste l'estimation selon l'état exact (frais de ravalement, besoin de mise aux normes) et connaît le profil des acheteurs actifs sur la commune, où 30,6 % de la population a moins de 30 ans. Son expertise facilite ensuite la négociation avec des acquéreurs sérieux, en garantissant un prix de marché réaliste et défendable.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Oublier l'impact d'un DPE mauvais sur la valeur.
- Négliger la micro-localisation dans le bourg.
- Vendre sans connaître le taux de chômage local (6,6 %).
Investir à Saint-Geniès-des-Mourgues : passer à l'action
Identifier un bien au juste prix et évaluer son potentiel locatif réel nécessite de dépasser les moyennes. Les spécificités du parc, souvent ancien, et les micro-secteurs font toute la différence. Une connaissance approfondie du terrain est indispensable pour transformer cette analyse en investissement réussi.
Les chiffres posent un diagnostic. Sa traduction en opportunité réelle dépend d'une expertise fine du terrain et du parc.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Geniès-Des-Mourgues grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 20 ventes réelles de 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Geniès-des-Mourgues
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Geniès-Des-Mourgues ?
En 2024, le prix médian global était de 3 733 €/m². Les maisons, qui constituent l'essentiel du marché, se vendaient en médiane à 4 128 €/m² pour une surface typique de 120 m², soit un budget total d'environ 422 400 €.
Est-ce que les prix baissent à Saint-Geniès-Des-Mourgues ?
Non, les prix sont stables. Après un pic à 3 913 €/m² en 2022, une légère correction a eu lieu en 2023. En 2024, le prix médian est remonté de 0,3 %, se maintenant à 3 733 €/m², ce qui indique un marché résilient.
Saint-Geniès-Des-Mourgues est-elle plus chère que ses voisines ?
Son prix est dans la moyenne haute du secteur. Elle est 2 % plus chère que Villetelle mais 5 % moins chère que Candillargues. Comparée à Boisseron, elle affiche une prime de 10 %, justifiée par sa dynamique démographique et son intégration à la métropole.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Geniès-Des-Mourgues ?
Le rendement locatif brut est correct pour les maisons (4,6 %) mais très faible pour les appartements (2,1 %). Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net pour une maison est estimé autour de 2,7 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Saint-Geniès-Des-Mourgues ?
Les principaux risques sont la faible liquidité du marché (peu de transactions) et l'exposition aux inondations (un PPR est actif). De plus, la part non négligeable de logements anciens implique de vérifier attentivement l'état et la performance énergétique du bien.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian de 3 733 €/m², Saint-Geniès-Des-Mourgues se négocie avec une prime de +2 % par rapport à Villetelle mais conserve un écart de valorisation attractif face à des communes plus chères du secteur, offrant un effet de levier pour une montée en gamme du bien.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Geniès-des-Mourgues.
Communes limitrophes de Saint-Geniès-des-Mourgues
Saint-Geniès-des-Mourgues est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Saint-Geniès-des-Mourgues dépasse la médiane nationale (2 472 €/m²) avec 4 128 €/m² observés en 2026. La commune figure parmi les 5 % les plus chères de l'Hérault au mètre carré.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Saint-Geniès-des-Mourgues a progressé de +22,2 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 107 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +19,0 % sur le prix médian.
Le marché de Saint-Geniès-des-Mourgues est dominé par les maisons individuelles — 85,7 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 4 128 €/m² pour 109 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Saint-Geniès-des-Mourgues, un logement de 109 m² (449 952 €) représente 16,2 années de ressources brutes.
Loyers observés à Saint-Geniès-des-Mourgues: 13,1 €/m²/mois pour un appartement, 13,3 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,8 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 2,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Rythme de construction régulier: 7 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 94 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Saint-Geniès-des-Mourgues est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est à 71 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).