Faut-il investir à Saussines en 2026 ?
Saussines, village du Pays de Lunel à moins de 30 minutes de Montpellier, présente un marché immobilier dual. Entre correction récente des prix et pression modérée de la demande locative, l'équation investisseur n'est pas évidente. L'analyse des données DVF 2024 et des indices territoriaux permet de trancher.
Avec une correction de prix de 10 % depuis le pic de 2022 et un rendement net de 2,4 %, le marché offre un point d'entrée pour une stratégie de moyen terme.
Verdict
➤ Investissement locatif possible en stratégie de rendement, sous réserve d'une sélection rigoureuse pour compenser la faible dynamique démographique.
Points clés
- ✓ Correction de -8,4 % depuis 2022
- ✓ Rendement locatif brut correct à 4,1 %
- ✓ Très faible taux de passoires thermiques (1,1 %)
- ⚠ Déclin territorial marqué (IDT : 6,4/10)
- ⚠ Pression locative modérée (IOL : 3,7/10)
- ⚠ Marché quasi exclusivement maison
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix inférieur à la moyenne nationale, estimée à plus de 4 000 €/m²
- Légèrement en dessous de la médiane départementale de l'Hérault (environ 3 500 €/m²)
- Prix deux fois moindre que le littoral montpelliérain, à seulement 20 km
Analyse du marché immobilier à Saussines
Le marché immobilier de Saussines affiche une pression notable (IPI 5,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Saussines
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (5,8/10) : le marché est tendu, favorable aux vendeurs mais nécessite une négociation serrée.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (5,8/10) : le marché est tendu, favorable aux vendeurs mais nécessite une négociation serrée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (5,2/10) : le prix d'entrée reste un frein pour les primo-accédants locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (5,2/10) : le prix d'entrée reste un frein pour les primo-accédants locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (3,7/10) : la demande locative n'est pas très soutenue, privilégiez les biens bien situés et rénovés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (3,7/10) : la demande locative n'est pas très soutenue, privilégiez les biens bien situés et rénovés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (3,3/10) : oubliez l'investissement en meublé touristique, le marché est orienté vers la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (3,3/10) : oubliez l'investissement en meublé touristique, le marché est orienté vers la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3595,0 — Percentile dept : 78/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 73/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 36/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,7 — Percentile dept : 17/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 166,8 — Percentile dept : 67/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 28/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 61,6 — Percentile dept : 71/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 30,0 — Percentile dept : 66/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 36/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,7 — Percentile dept : 17/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3595,0 — Percentile dept : 22/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 36/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 27/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 166,8 — Percentile dept : 33/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saussines : opportunités et risques
Investir à Saussines en 2026 relève d'une stratégie de niche, centrée sur la location annuelle en maison. Le rendement brut de 4,1 % pour les maisons, bien que correct, est immédiatement amputé par les charges. Avec une taxe foncière sur le bâti à 43,06 %, le rendement net estimé à 2,4 % exige une gestion rigoureuse des coûts. La pression locative modérée (IOL : 3,7/10) suggère que la mise en location peut prendre du temps, d'autant que le parc est majoritairement occupé par des propriétaires.
L'horizon doit être moyen à long terme. Les perspectives de plus-value immédiates sont limitées par la faible dynamique démographique. En revanche, la proximité de la gare TGV de Montpellier Sud de France (à 22 km) et la volonté affichée de développer le neuf (74 logements autorisés en 5 ans) pourraient, à terme, redynamiser l'attractivité. L'investisseur doit viser un bien rénové, bien isolé et si possible hors zone inondable pour sécuriser son actif.
Ce marché n'est pas adapté aux recherches de rendement élevé ou de rotation rapide. Il convient à un profil d'investisseur disposant d'une trésorerie confortable pour supporter l'effort net mensuel, et cherchant à diversifier son patrimoine dans un secteur moins spéculatif que le littoral, avec un parc immobilier globalement de bonne qualité énergétique.
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Données du marché immobilier à Saussines
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier saussinois, scruté à travers les données DVF 2024, présente un profil en demi-teinte. La correction de 2023, qui a fait chuter le prix médian de plus de 10 %, a créé un point d'entrée plus accessible, même si la reprise de 2024 vient tempérer cette opportunité. Avec un prix médian global de 3 409 €/m², Saussines se positionne en deçà de la dynamique observée sur le littoral montpelliérain, mais affiche une valorisation supérieure à certains villages voisins comme Salinelles, selon les transactions enregistrées.
La caractéristique principale du parc est son homogénéité : 90 % de maisons et un taux de propriétaires occupants de 70 %, d'après l'INSEE. Ceci dessine un marché familial et stable, mais peu propice au locatif classique. La très faible part de passoires thermiques (1,1 %) est un atout indéniable, limitant le risque de travaux de rénovation énergétique coûteux pour les investisseurs.
Néanmoins, le territoire fait face à des contraintes structurelles. L'indice de déclin territorial (IDT) est élevé à 6,4/10, corrélé à une baisse de population récente. La présence d'un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) actif sur la commune est également un facteur à intégrer, pouvant impacter l'assurabilité et la valorisation de certains secteurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saussines Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saussines révèle un marché volatil. Après une forte hausse culminant à 3 723 €/m² en 2022, une correction de -10,1 % intervient en 2023. La remontée à 3 409 €/m² en 2024 (+12,9 %) suggère une stabilisation, mais le prix médian reste inférieur de 8,4 % au pic de 2022. Comparée aux communes voisines, Saussines affiche un prix inférieur de 9 % à Junas et bien en deçà de Montaud, indiquant une relative sous-valorisation. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire dessine une fenêtre d'entrée potentielle, loin de la surchauffe observée sur le littoral.
Évolution du marché immobilier de Saussines
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 191 €/m² de prix médian pour 7 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -1,3 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Pour une maison type de 90 m² à 3 595 €/m², l'investissement s'élève à environ 323 550 €. Avec un prêt à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine 1 960 €. Le loyer médian estimé de 12,3 €/m²/mois génère 1 107 € de recette, laissant un effort net mensuel d'environ 850 € à la charge de l'investisseur. Le rendement brut de 4,1 % tombe à environ 2,4 % net après charges, un niveau correct mais qui exige une solide trésorerie. L'opération n'est viable qu'avec un apport personnel conséquent pour limiter l'endettement.
Acheter vs Louer — appartement 47 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché est étroit et peu liquide, avec seulement 11 transactions en 2024, contre 16 en moyenne les années précédentes. Il est presque exclusivement composé de maisons (10 ventes sur 11), d'une surface médiane de 90 m². Cette faible liquidité et la domination de l'habitat individuel signent un marché de niche, où chaque bien trouve preneur mais où la négociation peut être serrée. L'absence d'appartements dans les transactions récentes confirme un parc adapté aux familles et aux profils recherchant de l'espace. Ce faible volume rend le marché sensible aux aléas et nécessite une réactivité accrue.
Répartition des ventes
85,7 % de maisons et 14,3 % d'appartements parmi les 7 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 85,7 % des mutations, pour un prix médian de 3 124 €/m² (maisons) contre 4 681 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 7 | 6 | 1 |
| Prix médian/m² | 3 191 € | 3 124 € | 4 681 € |
| Prix moyen/m² | 5 066 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 47 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 12 | 3 232 € |
| 2022 | 12 | 3 362 € |
| 2023 | 10 | 3 097 € |
| 2024 | 9 | 3 196 € |
| 2025 | 7 | 3 191 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saussines est vigoureuse, avec 74 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance en hausse de +252 %. Cette accélération, notamment avec 10 autorisations en 2024, traduit une attractivité résidentielle et répond partiellement à la pression venant de Montpellier. Cependant, cette offre nouvelle, couplée à une démographie en léger déclin (-1,7 % sur 5 ans), pourrait créer un déséquilibre à moyen terme si la demande ne suit pas. Elle se concentre vraisemblablement dans de nouveaux lotissements, modifiant le profil du village et offrant des alternatives aux acquéreurs recherchant du neuf.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 230 logements ont été autorisés et 178 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 77 %.
Vacance longue durée à Saussines
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saussines (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 72 logements ont été autorisés à à Saussines, +200 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve est forte avec 74 logements autorisés sur 5 ans, en hausse de 252 % par rapport à la période précédente. Ces 10 permis de 2024 montrent une attractivité confirmée auprès des promoteurs. Cela devrait à terme apaiser la tension sur les prix de l'ancien, mais aussi valoriser le centre ancien par contraste. Attention cependant à une possible sur-offre si tous les projets aboutissent simultanément, ce qui pourrait stabiliser, voire faire baisser légèrement, les prix au m² dans certains segments neufs à moyen terme.
Fourchettes de loyers à Saussines
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saussines
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,06 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 4,1 % pour une maison à Saussines ne tient pas compte des charges incompressibles. La taxe foncière, élevée à 43,06 % du revenu cadastral, pèse lourd. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 4,6 %) et l'entretien d'un parc où 21,6 % des biens sont antérieurs à 1945. Sur un bien ancien, prévoyez 0,5 % à 1 % du prix d'achat annuel pour les réparations, ce qui explique la chute vers un rendement net d'environ 2,4 %.
Performance énergétique du parc à Saussines
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 97 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Saussines: classe C en tête, 1,0 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier de Saussines présente un bon niveau de performance énergétique, avec une classe DPE dominante C (153 kWh/m²/an) et seulement 1,1 % de passoires thermiques (F/G). Ce faible risque réglementaire est un atout pour l'acheteur. Cependant, avec 21,6 % du bâti construit avant 1945, une vigilance sur l'isolation reste nécessaire. La future loi Climat (interdiction de location des passoires d'ici 2028) aura un impact minimal ici, offrant une sécurité pour l'investissement à moyen terme.
Calculateur de rendement à Saussines
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saussines
Pour une maison type de 90 m² à Saussines, comptez environ 323 550 € à l'achat. Au loyer médian de 12,3 €/m², cela génère environ 1 107 € mensuels, soit un rendement brut de 4,1 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 1 000 €/an), charges et provision pour travaux, le rendement net tombe autour de 2,4 %. Avec un crédit à 4 % sur 20 ans et 10 % d'apport, l'effort mensuel résiduel serait d'environ 300 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Saussines
- Négliger la taxe foncière élevée (43,06 %).
- Surestimer le loyer dans un marché de maisons.
- Oublier de provisionner pour des travaux sur de l'ancien.
- Ne pas vérifier le zonage du PPR Inondation.
Quand acheter ou vendre ?
À Saussines, le marché immobilier suit le rythme méditerranéen : une activité soutenue de mars à juin, puis un ralentissement estival avant une reprise en septembre. Vendre au printemps permet de capter les acheteurs souhaitant s'installer avant la rentrée. Acheter en novembre-décembre peut offrir des opportunités de négociation, les vendeurs moins pressés en hiver. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut motiver certains vendeurs à conclure avant l'été pour la faire supporter par l'acquéreur.
Le saviez-vous ?
- Saussines compte 1 monument historique protégé.
- Le score numérique de la commune est de 8/100 malgré une couverture THD à 100 %.
- L'indice de vieillissement de 167,5 indique plus de seniors que de jeunes.
S'installer à Saussines : cadre de vie et logement
S'installer à Saussines, c'est opter pour le calme d'un village de 1 000 habitants tout en restant à moins d'une demi-heure des emplois et des aménités de l'agglomération montpelliéraine. Le cadre de vie est typiquement méditerranéen, avec une altitude basse et un climat doux. La commune dispose de 46 équipements de proximité (commerces, services, santé), offrant une autonomie relative, et bénéficie d'une connexion fibre excellente à 83,5 %, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Le profil démographique, avec un âge médian de 46,4 ans et plus d'un quart de seniors, indique une population établie. Le tissu associatif et les 8 équipements de sports et loisirs contribuent à l'animation locale. Il faut toutefois avoir conscience que le village, membre de la Communauté de Communes du Pays de Lunel, est exposé à un risque d'inondation (PPR actif), une réalité à vérifier impérativement lors de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Saussines
Saussines et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saussines
495 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
443 maisons pour 50 appartements: le parc à Saussines est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc de Saussines est très stable, composé à 89,9 % de maisons individuelles et comptant 69,9 % de propriétaires occupants. La faible part de résidences secondaires (7,3 %) et de logements sociaux (0 %) indique un marché ancré dans la résidence principale, peu soumis à la spéculation saisonnière. Cela attire principalement des familles ou des retraités souhaitant s'installer durablement, ce qui soutient les prix dans la durée. La faible vacance (4,6 %) confirme cette demande solide.
Ancienneté du parc à Saussines
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 436 logements).
- Avant 1919 17,0 % 74 logts
- 1919-1945 4,6 % 20 logts
- 1946-1970 9,2 % 40 logts
- 1971-1990 25,7 % 112 logts
- 1991-2005 27,5 % 120 logts
- 2006-2019 16,1 % 70 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saussines
46 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saussines
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saussines est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, avec 11 risques naturels recensés et 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le radon sont classés faibles. Pour tout achat, notamment en bas de coteau ou près des cours d'eau, la consultation du PPR en mairie est impérative. Cela peut impacter l'assurabilité, les primes et les possibilités de travaux. Une due diligence sur ces points est essentielle avant une offre.
Cas pratique : un achat type à Saussines
Pour acquérir une maison familiale médiane de 90 m² à Saussines, il faut compter 323 550 € hors frais de notaire. Cela représente environ 12,7 années du revenu médian local (25 470 €). Avec un apport de 10 % et un crédit au taux de 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1¦40 €, soit un taux d'effort de 31 % pour un ménage local au revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Saussines
- Oublier de consulter le PPR Inondation en mairie.
- Négocier sans connaître le DPE réel du bien.
- Sous-estimer les coûts de rénovation des maisons anciennes.
- Ne pas vérifier la qualité de la couverture fibre (83,5 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saussines : passer à l'action
L'analyse chiffrée pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Saussines se joue sur la sélection du bien et la connaissance fine des micro-secteurs. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ces insights en décision éclairée.
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saussines
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saussines
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saussines ?
Le prix médian des maisons à Saussines était de 3 595 €/m² en 2024, pour un bien d'environ 90 m². Le prix global (tous biens) se situe à 3 409 €/m², en légère hausse après la correction de 2023.
Est-ce le bon moment pour acheter à Saussines ?
Le marché a connu une baisse en 2023, offrant un prix d'entrée plus accessible qu'en 2022. La reprise modérée de 2024 (+12,9 %) suggère une stabilisation, pouvant représenter une fenêtre d'opportunité pour un achat à moyen terme.
Saussines est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Saussines (3 409 €/m²) est plus accessible que Montaud (+52 %) et légèrement au-dessus de Junas (+9 %). Elle présente un compromis prix/accessibilité intéressant dans le secteur.
Quel rendement locatif puis-je espérer ?
Le rendement locatif brut pour une maison est d'environ 4,1 %, ce qui correspond à un rendement net d'approximativement 2,4 % après charges. C'est un niveau correct mais qui nécessite un bon contrôle des frais.
Quels sont les risques à connaître à Saussines ?
Le principal risque naturel est l'inondation (PPR actif). La commune connaît aussi un déclin démographique récent et un marché immobilier peu liquide, avec seulement une dizaine de transactions par an.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Montaud affiche un prix au m² supérieur de 52 %, Saussines présente des indicateurs démographiques et économiques similaires à Junas ou Salinelles, créant un effet de levier intéressant pour un investisseur patient.
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Résumé
Le prix médian de Saussines dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 191 €/m² observés en 2026.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (-1,3 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 50 transactions (source DGFiP/DVF).
La maison individuelle domine les ventes de Saussines (85,7 % des transactions), à un prix médian de 3 124 €/m². Un bien type de 89 m² revient à environ 278 036 €, soit 10,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Saussines: 12,2 €/m²/mois pour un appartement, 12,3 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 3,1 % — en lien avec le niveau des prix au m². Les résidences secondaires représentent 7,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Saussines: l'équivalent de 14 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 72 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Saussines est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 46 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).