Le marché immobilier de Berre-L'étang affiche un prix médian de 3 271 €/m² d'après les données DVF 2024, soit une correction de -8,2 % sur un an. Cette petite ville de près de 14 000 habitants enregistre 91 transactions annuelles, révélant une activité mesurée au sein de la métropole Aix-Marseille-Provence. Sa proximité avec l'aéroport et la gare de Rognac en fait un point d'attention pour les vendeurs.
Comment se porte le marché immobilier à Berre-l'Étang
Le marché est en correction, avec une baisse des prix de 8,2 % sur un an selon la base DVF/DGFiP. Le volume de transactions (91 ventes) reste modeste pour une commune de cette taille. La fourchette de prix est large (2 412 - 4 000 €/m²), signe d'une hétérogénéité de l'offre. Comparé aux communes voisines, Berre-L'étang se positionne au-dessus de Tarascon (2 277 €/m²) mais en deçà de Pernes-les-Fontaines (3 709 €/m²). La construction neuve, en forte hausse (+174 % d'autorisations sur 5 ans), pourrait peser sur le parc ancien à moyen terme.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 8.2 % sur un an est une correction significative après les fortes hausses post-Covid. Le prix médian revient vers 3 271 €/m². Cette tendance pourrait offrir une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs, dans un marché moins tendu. Pour les vendeurs, une mise en prix réaliste et précise est indispensable pour vendre dans des délais raisonnables, compte tenu du pouvoir d'achat contraint de la population locale.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Berre-l'Étang
Les maisons individuelles dominent le parc (52 %) et le marché, avec 46 ventes à un prix médian de 3 515 €/m². Les appartements (45 ventes) se négocient à 2 667 €/m². Les propriétaires occupants représentent 47,2 % des résidents, tandis que le taux de logements vacants (6,3 %) et de résidences secondaires (1,5 %) reste faible. Les acheteurs sont principalement des acquéreurs en résidence principale, attirés par un cadre de vie familial et des prix inférieurs à la pression métropolitaine.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est en faveur des acheteurs, avec des prix en baisse et un délai de vente qui peut s'allonger. Le faible taux de vacance (6,3 %) et la demande locale soutenue par un tissu économique actif (962 entreprises) évitent un effondrement. Néanmoins, la hausse brutale des constructions neuves (+174 %) pourrait créer une sur-offre. Pour vendre vite, un bien doit être bien positionné en prix, d'autant que le revenu médian local n'est que de 20 370 €.
Vacance longue durée à Berre-l'Étang
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Berre-l'Étang (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Berre-l'Étang: 359 logements autorisés sur 5 ans, 26 pour la dernière année (+194 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
353 logements autorisés sur 5 ans, dont 195 pour la seule année 2024, indiquent une accélération brutale (+174 %). Cette dynamique répond à une demande mais pourrait, si elle se poursuit, générer une sur-offre à moyen terme. L'arrivée de neuf moderne peut aussi exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien nécessitant des travaux, dans un contexte de renchérissement du crédit.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché provençal est traditionnellement plus actif au printemps et en début d'automne. À Berre-l'Étang, compte tenu d'une clientèle majoritairement locale, l'effet saisonnier est moins marqué qu'en zone touristique. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut créer une pression vendeuse en été pour certains propriétaires. Vendre entre mars et juin maximise souvent la visibilité.
Le saviez-vous ?
- Seulement 1.5 % de résidences secondaires.
- L'aéroport Marseille-Provence est à 5.3 km seulement.
- 83.2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Berre-l'Étang
- Prix médian à 3 271 €/m², en baisse de 8.2 % sur un an.
- Maison type : 309 320 € pour 88 m² environ.
- Appartement type : 170 688 € pour 64 m² environ.
- Loyer identique maison/appart : 14.5 €/m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Berre-l'Étang
Quel est le prix au m² à Berre-L'étang ?
Le prix médian immobilier à Berre-L'étang est de 3 271 €/m². Les maisons se vendent en moyenne 3 515 €/m² et les appartements 2 667 €/m², selon les données DVF 2024 portant sur 91 transactions.
Le prix immobilier à Berre-L'étang est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 8,2 % sur un an à Berre-L'étang. Ce repli s'inscrit dans un marché plus difficile, avec un volume de transactions limité à 91 ventes annuelles.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
Pour 80 % des biens, les prix s'échelonnent entre 2 412 et 4 000 €/m². Une maison type de 88 m² demande environ 309 000 €, contre 171 000 € pour un appartement de 64 m².
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