01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 009 logements dont 5 536 résidences principales, 92 résidences secondaires et 381 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 536 | 92,1 % |
| Résidences secondaires | 92 | 1,5 % |
| Logements vacants | 381 | 6,3 % |
Le graphique détaille la structure des 6 009 logements: 92 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 178 | 3,2 % |
| 1919-1945 | 560 | 10,2 % |
| 1946-1970 | 2 026 | 36,7 % |
| 1971-1990 | 1 491 | 27,0 % |
| 1991-2005 | 679 | 12,3 % |
| 2006-2019 | 579 | 10,5 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 37 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 95 | 1,7 % |
| 2 pièces | 579 | 10,5 % |
| 3 pièces | 1 753 | 31,7 % |
| 4 pièces | 1 974 | 35,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 135 | 20,5 % |
Le parc compte 3,7 pièces en moyenne par logement, avec 21 % de logements de cinq pièces ou plus et 12 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 438 | 5 683 | 6 009 |
| Rés. principales | 5 109 | 5 241 | 5 536 |
| Rés. secondaires | 72 | 58 | 92 |
| Vacants | 257 | 383 | 381 |
Pour référence, Pernes-Les-Fontaines (56 km) affiche 57,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 611 | 47,2 % |
| Locataires (privé) | 1 519 | 27,4 % |
| Locataires HLM | 1 174 | 21,2 % |
| Logés gratuitement | 232 | 4,2 % |
La répartition du parc occupé: 47,2 % de propriétaires, 48,6 % de locataires, dont 21 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 731 | 31,3 % |
| Fioul | 539 | 9,7 % |
| Électricité | 2 750 | 49,7 % |
| Gaz bouteille | 65 | 1,2 % |
| Autre (bois…) | 451 | 8,1 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (50 %), 31 % pour gaz de ville et 10 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 553 |
| 2 à 4 ans | 995 |
| 5 à 9 ans | 1 057 |
| 10 ans ou plus | 2 931 |
| Total ménages | 5 536 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 402 |
| Sous-occupation modérée | 1 672 |
| Sous-occupation accentuée | 1 184 |
| Suroccupation modérée | 524 |
| Suroccupation accentuée | 92 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 629 | 11,4 % |
| 1 voiture | 2 643 | 47,7 % |
| 2 voitures ou plus | 2 264 | 40,9 % |
Équipement automobile des ménages: 11 % sans voiture, 48 % avec une voiture et 41 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 62,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 534 | 3 278 | 236 | 20 |
| 1975 | 3 917 | 3 614 | 17 | 286 |
| 1982 | 3 988 | 3 834 | 7 | 147 |
| 1990 | 4 491 | 4 234 | 36 | 221 |
| 1999 | 4 774 | 4 521 | 74 | 179 |
| 2006 | 5 169 | 4 965 | 20 | 184 |
| 2011 | 5 438 | 5 109 | 72 | 257 |
| 2016 | 5 683 | 5 241 | 58 | 383 |
| 2022 | 6 009 | 5 536 | 92 | 381 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 3 534 à 6 009, soit +70 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 410 | 407 | 349 | 335 | 396 | 225 |
| Dont vacants > 2 ans | 59 | 91 | 81 | 76 | 92 | 118 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 87 | 3,8 % |
| Classe B | 223 | 9,7 % |
| Classe C | 937 | 40,6 % |
| Classe D | 765 | 33,2 % |
| Classe E | 200 | 8,7 % |
| Classe F | 78 | 3,4 % |
| Classe G | 16 | 0,7 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 41 % des logements et 54 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 562 | 24,4 % |
| Classe B | 381 | 16,5 % |
| Classe C | 727 | 31,5 % |
| Classe D | 486 | 21,1 % |
| Classe E | 97 | 4,2 % |
| Classe F | 40 | 1,7 % |
| Classe G | 13 | 0,6 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (32 %), 72 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 222 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 170 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 140 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 142 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 118 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 80 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 80 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 222 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 68 |
| Classe B | 72 | 151 |
| Classe C | 193 | 744 |
| Classe D | 124 | 641 |
| Classe E | 56 | 144 |
| Classe F | 19 | 59 |
| Classe G | 2 | 14 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 169 kWh/m²/an côté maisons, C à 166 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 25 |
| T2 | 200 |
| T3 | 565 |
| T4 | 461 |
| T5+ | 115 |
Faut-il investir à Berre-l'Étang en 2026 ?
Implantée au cœur de l'étang de Berre, cette commune jouit d'une position stratégique à mi-chemin de l'aéroport de Marseille-Provence et de la gare TGV d'Aix-en-Provence. Son économie reste marquée par un tissu industriel historique et un taux de chômage élevé. Dans ce contexte, le marché immobilier local révèle des signaux contrastés pour l'investisseur 2026.
Avec un rendement locatif brut de 6,5 % qui surpasse la moyenne régionale, Berre-L'étang se positionne comme un marché à potentiel locatif, masquant une fragilité économique sous-jacente.
Verdict
➤ Investir ici impose une sélection rigoureuse du bien et une analyse fine de la localisation, pour capter un rendement locatif supérieur malgré un contexte socio-économique fragile.
Points clés
- ✓ Correction de -8,2 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut élevé de 6,5 %
- ✓ Proximité immédiate de l'aéroport et du TGV
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Fragilité économique élevée (indice 7/10)
- ⚠ Taux de chômage à 14,6 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian à Berre-L'étang est inférieur de 18 % à la moyenne nationale estimée.
- Le marché est plus accessible que la majorité des communes des Bouches-du-Rhône.
- Le rendement locatif brut dépasse largement ceux de Marseille et Aix-en-Provence.
Analyse du marché immobilier à Berre-l'Étang
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,1/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Berre-l'Étang
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,1
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée : les prix restent abordables par rapport au département, mais la solvabilité locale est limitée.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée : les prix restent abordables par rapport au département, mais la solvabilité locale est limitée.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : peu d'opportunités pour de la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : peu d'opportunités pour de la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3095,7 — Percentile dept : 13/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,6 — Percentile dept : 35/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 24/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,3 — Percentile dept : 46/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 314,4 — Percentile dept : 65/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,6 — Percentile dept : 65/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 43,5 — Percentile dept : 21/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 19,5 — Percentile dept : 10/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 52,8 — Percentile dept : 87/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 24/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,3 — Percentile dept : 46/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 1/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3095,7 — Percentile dept : 87/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 24/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 1/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 47/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 314,4 — Percentile dept : 35/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Berre-l'Étang : opportunités et risques
L'indice d'opportunité locative (IOL) de 6,3/10 est le signal le plus positif, confirmé par un rendement brut de 6,5 % pour les appartements. Néanmoins, ce rendement doit être nuancé par la taxe foncière élevée (47,35 %) et un taux de vacance de 6,3 % qui grèvent la rentabilité nette, estimée autour de 3,7 %.
Le parc est relativement récent (10,5 % construit après 2006) et peu passoire (4 % de logements F/G), limitant le risque de travaux de rénovation énergétique obligatoires. Toutefois, l'investisseur devra intégrer la réalité des plans de prévention des risques (PPRN, PPRT) actifs, qui peuvent impacter l'assurabilité et la valeur de certains biens.
La stratégie la plus cohérente reste l'investissement locatif annuel en appartement, ciblant les actifs travaillant dans la zone économique élargie. La faiblesse de la pression touristique (IPTI à 3,2) et le revenu médian local bas (20 370 €) disqualifient les stratégies de location saisonnière de luxe et imposent des loyers modestes, compatibles avec la demande locale.
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Données du marché immobilier à Berre-l'Étang
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a connu une ascension rapide, grimpant de 2 887 €/m² en 2021 à 3 565 € en 2023 selon les données DVF, avant une correction à 3 167 € en 2024. Cette volatilité récente indique un marché en recherche d'équilibre après la période de frénésie post-Covid.
La fracture entre maisons (3 633 €/m²) et appartements (2 372 €/m²) est marquée, avec un écart de près de 850 €. Cet écart reflète une préférence locale pour l'habitat individuel, mais aussi un parc d'appartements souvent plus ancien et localisé dans des secteurs moins valorisés.
La proximité de l'aéroport Marseille-Provence, à 5,3 km seulement, et de la gare de Rognac, est un atout structurant. Elle génère une demande locative exogène, portée par des employés de la plateforme aéroportuaire et logistique, ce qui explique en partie le rendement attractif des appartements.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Berre-l'Étang Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Berre-L'étang révèle une trajectoire haussière nette depuis 2020, avec un pic à 3 565 €/m² en 2023 suivi d'une correction de -8,2 % en 2024. Cette baisse récente, à 3 167 €/m², ramène les prix à un niveau proche de 2022, offrant un potentiel point d'entrée. Les maisons restent significativement plus chères que les appartements (écart de 848 €/m²), signe d'une demande différenciée. Comparée à ses voisines, Berre-L'étang se maintient dans le haut de la fourchette, justifié par sa connectivité exceptionnelle, mais la correction actuelle invite à la prudence pour un acheteur en 2026, face à un marché qui pourrait chercher un nouveau point d'équilibre.
Évolution du marché immobilier de Berre-l'Étang
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 869 €/m² → 3 167 €/m² (+10,4 %), volume annuel actuel 89 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 61 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 89 transactions en 2024, l'activité à Berre-L'étang est en léger retrait par rapport aux années précédentes (106 à 124 ventes annuelles entre 2021 et 2023). Le marché est équilibré entre maisons (58 ventes) et appartements (31 ventes). Les biens vendus sont de taille modeste (médiane de 64 m² pour les appartements, 88 m² pour les maisons), reflétant un parc plutôt ancien et une demande orientée vers les petits budgets. Ce volume d'échanges, soutenu pour une commune de cette taille, indique une certaine liquidité. Cependant, la baisse du nombre de transactions en 2024, couplée à la correction des prix, pourrait signaler un marché qui passe en faveur de l'acheteur, offrant davantage de marge de négociation.
Répartition des ventes
65,2 % de maisons et 34,8 % d'appartements parmi les 89 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 65,2 % de maisons et 34,8 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 89 | 58 | 31 |
| Prix médian/m² | 3 167 € | 3 633 € | 2 372 € |
| Prix moyen/m² | 3 449 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 61 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 115 | 2 869 € |
| 2022 | 112 | 2 783 € |
| 2023 | 87 | 3 333 € |
| 2024 | 82 | 3 190 € |
| 2025 | 89 | 3 167 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Berre-L'étang est vigoureuse, avec 353 logements autorisés sur les cinq dernières années et un pic à 195 permis en 2024 seul, soit une hausse de 174 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette accélération notable répond à une pression démographique légèrement positive à moyen terme (+2,3 % sur 5 ans). Elle témoigne d'une attractivité résidentielle et économique certaine, nourrie par la proximité des infrastructures de transport. Pour l'investisseur, cette offre neuve croissante représente à la fois une opportunité (biens aux normes, DPE performants) et un risque de concurrence sur le marché locatif, particulièrement pour le parc ancien moins énergétique. La concentration des projets mérite une analyse de localisation fine.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 062 logements ont été autorisés et 414 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 39 %.
Vacance longue durée à Berre-l'Étang
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Berre-l'Étang (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Berre-l'Étang: 359 logements autorisés sur 5 ans, 26 pour la dernière année (+194 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Berre-l'Étang
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Berre-l'Étang
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (47,35 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
La taxe foncière sur le bâti, à 47.35 % du revenu cadastral, est un poste lourd à Berre-l'Étang. C'est la première charge qui explique l'écart entre rendement brut et net. S'y ajoutent les frais de gestion, les travaux courants et, dans les copropriétés, les charges communes. Un taux de vacance de 6.3 % invite aussi à provisionner un loyer manquant. Au final, ce rendement net reflète la réalité financière de l'investissement.
Performance énergétique du parc à Berre-l'Étang
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 306 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Berre-l'Étang: majorité classée C, part de passoires thermiques à 4,1 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C domine, avec une consommation moyenne de 166 kWh/m²/an. Une faible part de passoires thermiques (4 % classées F ou G) est un signal rassurant. Cependant, tout bien classé D ou pire doit être scruté : la loi Climat (2025/2028/2034) imposera des travaux de rénovation graduelle, un coût à anticiper dans votre budget d'acquisition.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces, dont le rendement brut est le plus élevé (6,5 %). Le parc est ancien (seulement 10,5 % construits après 2006) et la classe énergétique dominante est C. Attention aux 4 % de passoires thermiques (classes F/G), dont la location sera interdite à partir de 2025. Le neuf, en forte croissance, pourrait attirer une clientèle différente mais avec des prix d'entrée plus élevés.
Quelles zones cibler à Berre-l'Étang ?
La demande se concentre dans le centre-bourg et à proximité des services (14 établissements scolaires, 62 commerces). Les quartiers bien desservis par les transports (gare de Rognac à 5,3 km) sont stratégiques pour les locataires travaillant dans l'agglomération Aix-Marseille. La périphérie, plus résidentielle, convient aux familles mais avec des rendements plus faibles. Aucune zone en forte gentrification n'est identifiée.
Calculateur de rendement à Berre-l'Étang
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Berre-l'Étang
Le risque de vacance locative (6,3 % de logements vacants) est modéré mais réel, surtout pour les biens mal situés ou énergivores. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 14,6 %) rend la demande fragile. La taxe foncière élevée (47,35 %) grève le rendement net. Enfin, 13 risques naturels sont recensés (inondations, séisme modéré) : vérifiez le PPRN et l'assurabilité du bien.
Erreurs à éviter quand on investit à Berre-l'Étang
- Négliger la taxe foncière à 47.35 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner les charges.
- Oublier le taux de vacance local de 6.3 %.
- Ignorer les PPRT industriels pouvant impacter l'assurance.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché provençal est traditionnellement plus actif au printemps et en début d'automne. À Berre-l'Étang, compte tenu d'une clientèle majoritairement locale, l'effet saisonnier est moins marqué qu'en zone touristique. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut créer une pression vendeuse en été pour certains propriétaires. Vendre entre mars et juin maximise souvent la visibilité.
Le saviez-vous ?
- Seulement 1.5 % de résidences secondaires.
- L'aéroport Marseille-Provence est à 5.3 km seulement.
- 83.2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Berre-l'Étang : cadre de vie et logement
Avec 524 équipements recensés par l'INSEE, Berre-L'étang offre une gamme de services et commerces relativement complète pour une ville de cette taille, notamment dans le domaine de la santé (79 équipements). Le cadre de vie est cependant fortement influencé par la présence du complexe industriel de l'étang de Berre et par les risques naturels recensés (inondations, séisme modéré).
La commune affiche un indice de vieillissement de 130,7 et près d'un quart de ses habitants a plus de 60 ans, indiquant une population vieillissante. À l'inverse, les moins de 30 ans représentent 35,8 % de la population, créant un équilibre démographique particulier. La connectivité numérique est bonne (fibre à 83,2 %), un atout pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Berre-l'Étang
Berre-l'Étang et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Berre-l'Étang
Avec une température moyenne de 15.9 °C et seulement 532 mm de pluie par an, Berre-l'Étang bénéficie d'un climat méditerranéen sec et ensoleillé. L'altitude très basse (14 m) limite les jours de gel. C'est un cadre apprécié par les résidents recherchant des hivers doux et des étés chauds, sans les excès d'humidité littorale. Un atout pour le confort quotidien et la consommation énergétique du logement.
À qui s'adresse Berre-l'Étang ?
La commune s'adresse principalement aux familles modestes et aux travailleurs du bassin industriel cherchant à devenir propriétaires. Les profils attirés par la tranquillité d'une petite ville bien équipée, sans les prix de la Côte d'Azur, y trouveront un compromis. En revanche, les chercheurs d'ambiance villageoise pittoresque ou de forte dynamique économique locale pourront être déçus. L'âge médian est de 41,2 ans, avec 35,8 % de moins de 30 ans.
Avantages et limites à Berre-l'Étang
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur aux pôles métropolitains voisins
- Desserte pratique (aéroport à 5,3 km, gare Rognac proche)
- Équipements et services nombreux pour une commune de cette taille
- Climat méditerranéen ensoleillé (moyenne 15,9°C)
- Dynamisme démographique récent (+2,3 % sur 5 ans)
− À prendre en compte
- Présence industrielle et risques naturels (inondation, séisme)
- Marché immobilier en baisse (-8,2 % sur un an)
- Revenu médian faible (20 370 €) et taux de chômage élevé (14,6 %)
Composition du parc immobilier à Berre-l'Étang
6 009 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 52,0 % de maisons, 48,0 % d'appartements sur un total de 6 009 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Plus de la moitié du parc (52 %) est constitué de maisons. Le taux de propriétaires occupants (47.2 %) est correct mais un quart des logements sont sociaux, signe d'un tissu résidentiel mixte. Seulement 1.5 % de résidences secondaires indique une demande orientée vers l'habitation principale, ce qui confère une certaine stabilité aux prix. Le profil acheteur typique est un ménage local ou régional, souvent modeste.
Ancienneté du parc à Berre-l'Étang
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 512 logements).
- Avant 1919 3,2 % 178 logts
- 1919-1945 10,2 % 560 logts
- 1946-1970 36,8 % 2 026 logts
- 1971-1990 27,1 % 1 491 logts
- 1991-2005 12,3 % 679 logts
- 2006-2019 10,5 % 579 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Berre-l'Étang
524 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Berre-l'Étang
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est concernée par plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) : inondation, retrait-gonflement des argiles, et technologique lié à l'activité industrielle (PPRT 2019). La sismicité est modérée. Consulter ces documents en mairie est impératif : ils délimitent des zones où la construction ou les travaux sont réglementés, voire interdits, impactant l'assurabilité et la valeur du bien.
Cas pratique : un achat type à Berre-l'Étang
Pour une maison familiale de 88 m² à 3 515 €/m², le budget est d'environ 309 320 € hors frais. Cela représente 15 années du revenu médian local. Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité crédit hors assurance s'établit autour de 1 400 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Berre-l'Étang
- Oublier de consulter les PPRN et PPRT en mairie.
- Sous-estimer le coût des travaux si DPE est D ou pire.
- Ne pas vérifier la composition de la copropriété.
- Négliger la proximité des zones industrielles existantes.
Points clés à retenir à Berre-l'Étang
- Prix médian à 3 167 €/m², en baisse de 8.2 % sur un an.
- Rendement brut appartements : 6.5 %, mais net à 3.7 %.
- Climat méditerranéen sec, moyenne 15.9 °C.
- Maison type : 309 320 € pour 88 m² environ.
- Taxe foncière élevée : 47.35 % du revenu cadastral.
- 52 % de maisons, parc plutôt récent.
- Revenu médian local bas : 20 370 €.
- Appartement type : 170 688 € pour 64 m² environ.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Berre-l'Étang ?
À Berre-l'Étang, au-delà de la surface, l'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd face à des acquéreurs au revenu médian de 20 370 €. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont clés. En appartement, l'étage et la vue priment. La proximité des 62 commerces, des écoles ou de la gare de Rognac (5.3 km) peut générer une surcote, tandis qu'un DPE dégradé entraîne une décote substantielle. Les risques naturels cartographiés peuvent aussi affecter la valorisation.
Estimation indicative d'une maison à Berre-l'Étang
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
285 030 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale dans un marché baissier comme celui de Berre-L'étang. Un prix trop haut entraîne une vacance commerciale longue, tandis qu'un prix trop bas signifie une moins-value immédiate. Avec seulement 91 ventes par an, chaque transaction fait référence. Intégrer les spécificités locales (taxe foncière à 47,35 %, 4 % de passoires thermiques, dynamique du neuf) permet de se positionner juste. Une estimation data-driven, basée sur les comparables DVF réels et les indices du territoire, maximise vos chances de vendre au meilleur prix et dans un délai raisonnable.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques utilisent des moyennes, mais un professionnel local décrypte les micro-marchés : une rue près de l'étang n'a pas la même valeur qu'un quartier excentré. Il ajuste en fonction de l'état réel (fissures, humidité), des copropriétés parfois lourdes à gérer et des règlements de PPRN. Il connaît aussi la solvabilité des acheteurs potentiels sur ce territoire au taux de pauvreté élevé, crucial pour négocier un prix réaliste et aboutir à une vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Oublier de minorer pour un DPE dégradé (loi Climat).
- Ne pas tenir compte des 25 % de logements sociaux.
- Ignorer la correction des prix en cours (-8.2 %).
Investir à Berre-l'Étang : passer à l'action
L'analyse chiffrée pose un diagnostic, mais un investissement réussi à Berre-L'étang se joue sur la sélection précise du bien et la compréhension des micro-secteurs. Notre réseau local décrypte pour vous les opportunités réelles derrière les statistiques.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Berre-L'étang.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Berre-L'étang grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 91 ventes récentes (DVF)
- Évolution des prix et dynamique locative du secteur
- Mise en relation avec un professionnel local
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Berre-l'Étang
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Berre-l'Étang
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Berre-L'étang ?
Le prix médian global à Berre-L'étang est de 3 167 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 3 633 €/m² et les appartements à 2 372 €/m². Ce niveau de prix se situe en deçà de la moyenne du département des Bouches-du-Rhône.
Berre-L'étang est-elle une bonne ville pour investir en location ?
Le potentiel locatif est l'un des points forts de Berre-L'étang, avec un rendement brut attractif de 6,5 % pour les appartements. Ce dynamisme est porté par la demande des actifs travaillant à proximité de l'aéroport et des zones industrielles.
Comment ont évolué les prix à Berre-L'étang ces dernières années ?
Les prix ont fortement augmenté entre 2021 et 2023, passant de 2 887 €/m² à 3 565 €/m². L'année 2024 marque un repli de -8,2 %, ramenant le prix médian à 3 167 €/m², une correction à intégrer dans toute projection.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Berre-L'étang ?
Plusieurs risques sont identifiés : une fragilité économique (taux de chômage à 14,6 %), des risques naturels (inondations, sismicité modérée) faisant l'objet de plans de prévention (PPR), et une taxe foncière parmi les plus élevées du département à 47,35 %.
Quel quartier privilégier pour investir à Berre-L'étang ?
Il n'existe pas de découpage officiel en quartiers. L'investisseur doit privilégier les secteurs bien connectés (proximité gare Rognac, commerces du centre), tout en vérifiant systématiquement le zonage des plans de prévention des risques (PPRN, PPRT) qui peuvent fortement impacter la valeur du bien.
Marché immobilier des communes voisines
Berre-L'étang affiche un prix au m² supérieur de 9 % à Châteaurenard et de 5 % à Saint-Martin-De-Crau, mais avec un rendement locatif bien plus élevé, offrant un effet de levier intéressant pour un investisseur aguerri.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Berre-l'Étang.
Communes limitrophes de Berre-l'Étang
Berre-l'Étang est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Berre-l'Étang s'établit à 3 167 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles des Bouches-du-Rhône. Dans les Bouches-du-Rhône, Berre-l'Étang se classe parmi les 15 % de communes les plus accessibles (19e rang le moins cher sur 118).
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Berre-l'Étang a augmenté de +10,4 %. Au total, 485 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Les maisons (65,2 % des transactions, 3 633 €/m²) et les appartements (34,8 %, 2 372 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Berre-l'Étang, un logement de 90 m² (326 970 €) représente 16,1 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,5 €/m² pour un appartement et 14,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 7,3 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 72 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Le marché immobilier de Berre-l'Étang s'interprète dans un contexte plus large — Berre-l'Étang est dans la tradition provençale, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral camarguais (38 km), en plaine, à 6 m d'altitude.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.