01 Le parc de logements
Le parc comprend 258 logements dont 235 résidences principales, 6 résidences secondaires et 17 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 235 | 91,1 % |
| Résidences secondaires | 6 | 2,3 % |
| Logements vacants | 17 | 6,6 % |
Sur les 258 logements recensés, 91 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 24 | 10,6 % |
| 1919-1945 | 42 | 18,5 % |
| 1946-1970 | 35 | 15,4 % |
| 1971-1990 | 53 | 23,3 % |
| 1991-2005 | 45 | 19,8 % |
| 2006-2020 | 28 | 12,3 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 23 %, devant les constructions récentes (12 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 3 | 1,3 % |
| 3 pièces | 26 | 11,1 % |
| 4 pièces | 40 | 17,0 % |
| 5 pièces ou plus | 166 | 70,6 % |
Le parc compte 5,3 pièces en moyenne par logement, avec 71 % de logements de cinq pièces ou plus et 1 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 244 | 254 | 258 |
| Rés. principales | 223 | 226 | 235 |
| Rés. secondaires | 3 | 4 | 6 |
| Vacants | 19 | 24 | 17 |
À titre de comparaison : 81,1 % de part de propriétaires à Largitzen, à 4 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 190 | 80,9 % |
| Locataires (privé) | 36 | 15,3 % |
| Locataires HLM | 3 | 1,3 % |
| Logés gratuitement | 6 | 2,6 % |
Occupation des résidences principales — 80,8 % appartiennent à leurs occupants, 16,7 % sont louées, avec 1 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,4 % |
| Fioul | 84 | 35,7 % |
| Électricité | 54 | 23,0 % |
| Gaz bouteille | 6 | 2,6 % |
| Autre (bois…) | 90 | 38,3 % |
Le autres sources (bois notamment) équipe 38 % des résidences principales, devant fioul (36 %) et électricité (23 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 14 |
| 2 à 4 ans | 35 |
| 5 à 9 ans | 37 |
| 10 ans ou plus | 149 |
| Total ménages | 235 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 20 |
| Sous-occupation modérée | 24 |
| Sous-occupation accentuée | 48 |
| Sous-occupation très accentuée | 139 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 | 2,6 % |
| 1 voiture | 91 | 38,7 % |
| 2 voitures ou plus | 138 | 58,7 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 3 % sans voiture, 39 % à une voiture et 59 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 91,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 142 | 127 | 2 | 13 |
| 1975 | 158 | 141 | 5 | 12 |
| 1982 | 176 | 163 | 4 | 9 |
| 1990 | 190 | 181 | 5 | 4 |
| 1999 | 214 | 201 | 3 | 10 |
| 2007 | 230 | 217 | 3 | 10 |
| 2012 | 244 | 223 | 3 | 19 |
| 2017 | 254 | 226 | 4 | 24 |
| 2023 | 258 | 235 | 6 | 17 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2023: 142 logements à l'origine, 258 aujourd'hui.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 21 | 22 | 22 | 24 | 27 | 20 | 25 |
| Dont vacants > 2 ans | 13 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 4,8 % |
| Classe B | 1 | 2,4 % |
| Classe C | 8 | 19,0 % |
| Classe D | 17 | 40,5 % |
| Classe E | 7 | 16,7 % |
| Classe F | 5 | 11,9 % |
| Classe G | 2 | 4,8 % |
Distribution DPE sur 42 diagnostics: la majorité se situe en classe D (40 %), avec 26 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 19,0 % |
| Classe B | 12 | 28,6 % |
| Classe C | 3 | 7,1 % |
| Classe D | 9 | 21,4 % |
| Classe E | 4 | 9,5 % |
| Classe F | 5 | 11,9 % |
| Classe G | 1 | 2,4 % |
Répartition climat du parc: B concentre 29 % des diagnostics et 55 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 242 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 232 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 165 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 215 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 96 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 242 kWh/m²/an, contre 96 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 146 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 0 | 1 |
| Classe C | 4 | 4 |
| Classe D | 8 | 9 |
| Classe E | 7 | 0 |
| Classe F | 5 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Côté maisons, la dominante est D (231 kWh/m²/an); côté appartements, D (184).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 1 |
| T4 | 2 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bisel (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
258 logements sont décomptés dans le parc de Bisel au millésime 2023, essentiellement destinés à l'habitat principal. La maison individuelle domine très largement, avec 90,3 % du parc. La commune est une commune alsacienne traditionnelle.
L'occupation est largement dominée par les propriétaires: 80,8 % des résidences principales de Bisel sont occupées par leur propriétaire, contre 16,7 % de locataires.
Entre héritage et modernité: 10,6 % de logements d'avant 1919 et 12,3 % postérieurs à 2006. Le parc de Bisel présente un profil énergétique intermédiaire: classe D, 215 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. La part des passoires thermiques s'établit à 16,7 % — un enjeu de rénovation énergétique. Le chauffage principal est dominé par autres sources (bois notamment) (38,3 % des résidences principales).
Le parc de Bisel est stable sur la période 2017-2023 (+1,6 %). Profil fortement motorisé: 58,7 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune alsacienne traditionnelle dans lequel s'inscrit Bisel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Données du marché immobilier à Bisel
DVF, loyers, permis, analyse expertLa taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bisel Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 42 logements ont été autorisés et 34 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 81 %.
Vacance longue durée à Bisel
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Bisel (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 11 logements autorisés à à Bisel, dont 0 en 2025 (+83 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Bisel
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Bisel
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,95 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Bisel
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 42 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Bisel: la classe D domine, 16,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Bisel
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Bisel : cadre de vie et logement
Bisel, commune de 537 habitants étendue sur 8,10 km², se distingue par un profil territorial singulier : exposée à un climat plus rigoureux (9,4 °C annuels) et arrosée par 1 088 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 8 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bisel
Bisel et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bisel
Composition du parc immobilier à Bisel
258 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 90,3 % du parc à Bisel, 9,7 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Bisel
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 227 logements).
- Avant 1919 10,6 % 24 logts
- 1919-1945 18,5 % 42 logts
- 1946-1970 15,4 % 35 logts
- 1971-1990 23,3 % 53 logts
- 1991-2005 19,8 % 45 logts
- 2006-2020 12,3 % 28 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Bisel
8 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bisel
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Bisel : passer à l'action
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Communes limitrophes de Bisel
Bisel est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,7 € (appartements) et 10,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Les résidences secondaires représentent 2,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Flux de construction neuve intermédiaire: 11 logements autorisés sur 2021-2025, dont 7 commencés. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (82 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Bisel est une commune alsacienne traditionnelle.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).