01 Le parc de logements
Le parc comprend 231 logements dont 169 résidences principales, 51 résidences secondaires et 11 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 169 | 73,2 % |
| Résidences secondaires | 51 | 22,1 % |
| Logements vacants | 11 | 4,8 % |
Sur les 231 logements recensés, 73 % sont occupés à l'année, 22 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 13 | 7,7 % |
| 1919-1945 | 4 | 2,4 % |
| 1946-1970 | 20 | 11,9 % |
| 1971-1990 | 40 | 23,8 % |
| 1991-2005 | 52 | 31,0 % |
| 2006-2019 | 39 | 23,2 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1991-2005 domine (31 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 8 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,6 % |
| 2 pièces | 17 | 10,1 % |
| 3 pièces | 28 | 16,7 % |
| 4 pièces | 29 | 17,3 % |
| 5 pièces ou plus | 93 | 55,4 % |
Le parc compte 4,9 pièces en moyenne par logement, avec 55 % de logements de cinq pièces ou plus et 11 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 209 | 219 | 231 |
| Rés. principales | 141 | 163 | 169 |
| Rés. secondaires | 47 | 46 | 51 |
| Vacants | 20 | 10 | 11 |
Commune voisine de taille comparable, La Balme-De-Thuy (7 km) affiche 59,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 124 | 73,4 % |
| Locataires (privé) | 30 | 17,8 % |
| Locataires HLM | 11 | 6,5 % |
| Logés gratuitement | 4 | 2,4 % |
La répartition du parc occupé: 73,2 % de propriétaires, 24,2 % de locataires, dont 7 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,6 % |
| Fioul | 38 | 22,6 % |
| Électricité | 90 | 53,6 % |
| Gaz bouteille | 3 | 1,8 % |
| Autre (bois…) | 36 | 21,4 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (54 %), 23 % pour fioul et 21 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 12 |
| 2 à 4 ans | 28 |
| 5 à 9 ans | 23 |
| 10 ans ou plus | 106 |
| Total ménages | 169 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 11 |
| Sous-occupation modérée | 37 |
| Sous-occupation accentuée | 42 |
| Suroccupation modérée | 11 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 | 1,2 % |
| 1 voiture | 60 | 35,5 % |
| 2 voitures ou plus | 107 | 63,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 1 % sans, 36 % à une voiture, 63 % multi-motorisés. Par ailleurs, 91,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 65 | 30 | 19 | 16 |
| 1975 | 83 | 48 | 30 | 5 |
| 1982 | 111 | 59 | 46 | 6 |
| 1990 | 122 | 74 | 44 | 4 |
| 1999 | 154 | 98 | 47 | 9 |
| 2006 | 196 | 136 | 56 | 4 |
| 2011 | 209 | 141 | 47 | 20 |
| 2016 | 219 | 163 | 46 | 10 |
| 2022 | 231 | 169 | 51 | 11 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 65 à 231, soit +255 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 17 | 17 | 21 | 18 | 18 | 13 |
| Dont vacants > 2 ans | 0 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 3,5 % |
| Classe B | 3 | 5,3 % |
| Classe C | 16 | 28,1 % |
| Classe D | 17 | 29,8 % |
| Classe E | 13 | 22,8 % |
| Classe F | 4 | 7,0 % |
| Classe G | 2 | 3,5 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 30 % des logements et 37 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 15,8 % |
| Classe B | 31 | 54,4 % |
| Classe C | 6 | 10,5 % |
| Classe D | 3 | 5,3 % |
| Classe E | 5 | 8,8 % |
| Classe F | 2 | 3,5 % |
| Classe G | 1 | 1,8 % |
Répartition climat du parc: B concentre 54 % des diagnostics et 81 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 196 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 279 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 308 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 226 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 181 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 155 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 308 kWh/m²/an (1975-1988), minimum 155 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 1 | 2 |
| Classe C | 2 | 14 |
| Classe D | 8 | 9 |
| Classe E | 10 | 3 |
| Classe F | 1 | 3 |
| Classe G | 1 | 1 |
Côté maisons, la dominante est E (222 kWh/m²/an); côté appartements, C (209).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 4 |
| T3 | 4 |
| T4 | 2 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bluffy (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2022 recensent 231 logements à Bluffy, partagés entre résidence principale, secondaire et vacants. La maison individuelle reste largement majoritaire (75,8 % du parc contre 24,2 % d'appartements). Bluffy est dans la tradition des communes alpines savoyardes, perchée à 630 m, en contexte de moyenne montagne.
Le parc penche vers la propriété occupante (73,2 %), le locatif étant minoritaire (24,2 %). 6,5 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Le parc neuf pèse lourd: 23,1 % des logements construits depuis 2006. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est D et la consommation moyenne s'établit à 215 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Côté passoires thermiques, 10,5 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Mode de chauffage dominant: électricité (53,6 %).
Progression modérée du parc: +5,5 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 63,3 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la tradition des communes alpines savoyardes. Topographie et environnement: perchée à 630 m, en contexte de moyenne montagne — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (169 résidences principales de Bluffy) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
- ⚠ 12,2 années de revenu médian pour 70 m²
- ⚠ Rendement locatif brut limité (2,5 %)
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 7 % du Haute-Savoie
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Correction récente des prix : -19,6 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Bluffy
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
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Données du marché immobilier à Bluffy
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bluffy s'établit à 6 197 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Bluffy se positionne dans le top 7 % des communes les plus chères du Haute-Savoie.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 22,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,5 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bluffy Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Bluffy
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 2 transactions en 2025 et affiche une évolution de +0,1 % sur 2021–2025 (prix médian à 6 197 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 174 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 6 197 € | 6 197 € |
| Prix moyen/m² | 6 197 € | |
| Surface médiane | – | 174 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 8 | 6 190 € |
| 2022 | 2 | 6 629 € |
| 2023 | 4 | 6 174 € |
| 2024 | 1 | 7 709 € |
| 2025 | 2 | 6 197 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 2 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 212 autorisations pour 40 démarrages effectifs.
Construction neuve à Bluffy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 11 logements ont été autorisés à à Bluffy, -79 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Bluffy
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bluffy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (22,41 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Performance énergétique du parc à Bluffy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 57 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Bluffy: classe D en tête, 10,5 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Bluffy
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Bluffy : cadre de vie et logement
Bluffy compte 395 habitants, à 857 m d'altitude. Le climat local affiche 10,3 °C de moyenne annuelle et 1 774 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 21 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bluffy
Bluffy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bluffy
Composition du parc immobilier à Bluffy
231 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 175 maisons et 55 appartements à à Bluffy.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Ancienneté du parc à Bluffy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 169 logements).
- Avant 1919 7,7 % 13 logts
- 1919-1945 2,4 % 4 logts
- 1946-1970 11,8 % 20 logts
- 1971-1990 23,7 % 40 logts
- 1991-2005 30,8 % 52 logts
- 2006-2019 23,1 % 39 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Bluffy
21 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bluffy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Bluffy
Pour une maison de 174 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
1 078 278 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bluffy
Quel est le prix de l'immobilier à Bluffy ?
Le prix médian au m² à Bluffy est de 6 197 € (données DVF, 2 transactions). Pour une maison de 174 m² (surface médiane locale), compter environ 1 078 000 €.
Comment Bluffy se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
Bluffy se classe au 20ᵉ rang sur 279 communes du Haute-Savoie — dans le top 7 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Bluffy ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Bluffy est de 2,5 % (loyer de 13,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Bluffy prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bluffy.
Communes limitrophes de Bluffy
Bluffy est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché haut de gamme: 6 197 €/m² à Bluffy en médiane, +41,7 % comparé à la médiane départementale. Dans l'Haute-Savoie, Bluffy appartient au top 7 % des communes les plus chères au m².
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+0,1 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 17 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -19,6 % — un retournement à surveiller.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 6 197 €/m². Rapporté au revenu médian de Bluffy, un logement de 174 m² (1 078 278 €) représente 30,4 années de ressources brutes.
Loyers observés à Bluffy: 19,4 €/m²/mois pour un appartement, 13,0 €/m²/mois pour une maison. Le ratio loyer / prix ressort à 2,5 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. Les résidences secondaires représentent 22,1 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 11 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 2 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (91 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Bluffy est dans la tradition des communes alpines savoyardes, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Bluffy est perchée à 630 m, en contexte de moyenne montagne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).