Le prix médian au m² à Ris-Orangis s'établit à 2 234 € sur 252 transactions enregistrées en 2024 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Essonne (3 280 €/m²). Entre 1 879 et 3 129 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Ris-Orangis présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations. Dans l'Essonne, Ris-Orangis se classe parmi les 11 % de communes les plus accessibles (22e rang le moins cher sur 193).
Correction observée: -7,5 % sur le prix médian au m² entre 2020 et 2024. 1 646 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -5,1 % — un retournement à surveiller.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Ris-Orangis — maisons à 3 239 €/m² pour 89 m² en surface médiane, appartements à 2 065 €/m² pour 61 m². Le bien médian (89 m² à 288 271 €) équivaut à 14,3 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Ris-Orangis avoisinent 17,4 €/m² pour les appartements et 15,9 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 10,1 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (0,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 403 logements autorisés, soit 81/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (76 % des autorisations sur 2020-2024).
Côté contexte, Ris-Orangis est une commune périurbaine francilienne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 67 m) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Ris-Orangis
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Faut-il investir à Ris-Orangis en 2026 ?
À 7,8 km de l'aéroport d'Orly et desservie par une gare RER, Ris-Orangis bénéficie d'une attractivité logistique indéniable en Essonne. Avec une croissance démographique soutenue (+14,2 % en 10 ans) mais un taux de chômage élevé (12,3 %), son marché immobilier présente un profil contrasté. L'analyse des transactions DVF 2024 permet de trancher sur son potentiel d'investissement.
Avec un prix au m² inférieur de plus de 50 % à ses voisines et un rendement locatif brut dépassant les 10 %, Ris-Orangis se positionne comme une valeur de rendement francilienne.
Verdict
➤ Investir ici offre une rentabilité locative rare en Île-de-France, mais nécessite de sélectionner des biens adaptés à une clientèle extérieure et d'accepter un risque modéré lié au contexte socio-économique.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 10 %
- ✓ Correction de -5,1 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Prix très compétitifs versus communes comparables
- ⚠ Accessibilité locale très faible (IAI 2,8/10)
- ⚠ Fragilité économique avec 12,3 % de chômage
- ⚠ Marché porté par l'extérieur, solvabilité limitée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 234 €/m², Ris-Orangis se situe dans le tiers inférieur du marché national.
- Son prix est inférieur de plus de 35 % à la médiane départementale de l'Essonne, qui avoisine les 3 500 €/m².
- Son rendement locatif brut (10,1 %) dépasse largement ceux des grandes métropoles régionales, souvent sous les 5 %.
Analyse du marché immobilier à Ris-Orangis
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,6/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 10,1 %.
Indices immobiliers de Ris-Orangis
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,9
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (3,9/10) : le marché n'est pas tendu, laissant un temps de négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (3,9/10) : le marché n'est pas tendu, laissant un temps de négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Faible accessibilité (2,8/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, la revente dépendra d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleFaible accessibilité (2,8/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, la revente dépendra d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,6/10) : la demande locative est solide, portée par la desserte ferroviaire et la proximité d'Orly.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,6/10) : la demande locative est solide, portée par la desserte ferroviaire et la proximité d'Orly.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,5/10) : la location saisonnière n'est pas un débouché pertinent, privilégiez le marché annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,5/10) : la location saisonnière n'est pas un débouché pertinent, privilégiez le marché annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Ris-Orangis : cadre de vie et logement
Ris-Orangis, ville de plus de 31 000 habitants en Essonne, combine accessibilité francilienne (gare RER à 0,6 km) et prix immobiliers plus abordables que ses voisines. Son cadre de vie, marqué par la proximité de la Seine et un parc de logements relativement récent, séduit une population jeune. Cette page guide votre projet d'achat.
Tout savoir pour acheter et vivre à Ris-OrangisInvestir à Ris-Orangis : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'acquisition se joue sur le terrain : sélection du bon bien, négociation, gestion locative. Notre réseau de professionnels connaît les spécificités des quartiers rissois et peut vous aider à matérialiser cette opportunité de rendement.
Ces données révèlent un potentiel, mais son exploitation dépend d'une connaissance fine des quartiers et du parc.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Ris-Orangis
Quel est le prix moyen d'un appartement à Ris-Orangis ?
En 2024, le prix médian des appartements à Ris-Orangis est de 2 065 €/m², pour une surface médiane de 61 m². Le prix total d'un appartement type s'élève donc à environ 126 000 €.
Le marché immobilier à Ris-Orangis est-il en baisse ?
Oui, selon les données DVF, le prix médian global a baissé de 5,1 % entre 2023 et 2024, atteignant 2 234 €/m². Cette correction suit le pic de prix atteint en 2022 (2 561 €/m²).
Ris-Orangis est-elle plus chère que ses voisines comme Draveil ?
Non, Ris-Orangis est nettement moins chère. En 2024, son prix au m² est inférieur de 61 % à celui de Draveil (3 596 €/m²) et de 71 % à celui de Viry-Châtillon (3 823 €/m²).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Ris-Orangis ?
Le rendement locatif brut moyen pour les appartements est élevé, à 10,1 %. Après déduction des charges courantes, le rendement net estimé est d'environ 6,1 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare de Ris-Orangis pour attirer les locataires actifs, et les zones bénéficiant des 671 services recensés, garant d'un cadre de vie pratique. Évitez les zones identifiées dans le Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRi).
Marché immobilier des communes voisines
Ris-Orangis présente un écart de valorisation saisissant avec des communes voisines aux indicateurs similaires comme Draveil (+61 %) ou Viry-Châtillon (+71 %), créant un effet de levier remarquable pour un investisseur axé sur le rendement locatif.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Ris-Orangis.
Communes limitrophes de Ris-Orangis
Ris-Orangis est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :