01 Le parc de logements
Le parc comprend 510 logements dont 179 résidences principales, 329 résidences secondaires et 2 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 179 | 35,1 % |
| Résidences secondaires | 329 | 64,5 % |
| Logements vacants | 2 | 0,4 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 35 % de résidences principales, 65 % de secondaires et 0 % de vacants pour un total de 510 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 78 | 44,3 % |
| 1919-1945 | 8 | 4,5 % |
| 1946-1970 | 28 | 15,9 % |
| 1971-1990 | 36 | 20,5 % |
| 1991-2005 | 16 | 9,1 % |
| 2006-2019 | 10 | 5,7 % |
Structure du bâti par époque: 44 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (44 %), 6 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 1,7 % |
| 2 pièces | 18 | 10,1 % |
| 3 pièces | 46 | 25,7 % |
| 4 pièces | 59 | 33,0 % |
| 5 pièces ou plus | 53 | 29,6 % |
Le parc compte 3,9 pièces en moyenne par logement, avec 30 % de logements de cinq pièces ou plus et 12 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 473 | 495 | 510 |
| Rés. principales | 170 | 168 | 179 |
| Rés. secondaires | 294 | 323 | 329 |
| Vacants | 9 | 5 | 2 |
Commune voisine de taille comparable, Poggio-D'oletta (21 km) affiche 38,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 117 | 65,4 % |
| Locataires (privé) | 30 | 16,8 % |
| Locataires HLM | 17 | 9,5 % |
| Logés gratuitement | 15 | 8,4 % |
Structure d'occupation: propriétaires 65,6 %, locataires 26,2 % — la part HLM s'établit à 9 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 9 | 5,0 % |
| Électricité | 99 | 55,3 % |
| Gaz bouteille | 9 | 5,0 % |
| Autre (bois…) | 62 | 34,6 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (55 %), 35 % pour autres sources (bois notamment) et 5 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 9 |
| 2 à 4 ans | 26 |
| 5 à 9 ans | 25 |
| 10 ans ou plus | 119 |
| Total ménages | 179 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 27 |
| Sous-occupation modérée | 56 |
| Sous-occupation accentuée | 54 |
| Suroccupation modérée | 6 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 30 | 16,8 % |
| 1 voiture | 82 | 45,8 % |
| 2 voitures ou plus | 66 | 36,9 % |
Motorisation des ménages: 17 % n'ont aucune voiture, 46 % en ont une et 37 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 44,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 283 | 171 | 106 | 6 |
| 1975 | 329 | 192 | 106 | 31 |
| 1982 | 356 | 180 | 131 | 45 |
| 1990 | 327 | 115 | 193 | 19 |
| 1999 | 404 | 142 | 250 | 12 |
| 2006 | 445 | 160 | 267 | 18 |
| 2011 | 473 | 170 | 294 | 9 |
| 2016 | 495 | 168 | 323 | 5 |
| 2022 | 510 | 179 | 329 | 2 |
Trajectoire de long terme: 283 logements en 1968, 510 en 2022 (+80 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 73 | 82 | 83 | 92 | 100 | 55 |
| Dont vacants > 2 ans | 42 | 47 | 47 | 52 | 42 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 3 | 13,6 % |
| Classe C | 3 | 13,6 % |
| Classe D | 7 | 31,8 % |
| Classe E | 4 | 18,2 % |
| Classe F | 4 | 18,2 % |
| Classe G | 1 | 4,5 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 32 % des logements et 27 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 13,6 % |
| Classe B | 10 | 45,5 % |
| Classe C | 9 | 40,9 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: B concentre 45 % des diagnostics et 100 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 267 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 203 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 231 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 386 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 144 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 386 kWh/m²/an pour le bâti 1989-2000, 144 pour le bâti 2001-2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 2 | 1 |
| Classe C | 0 | 3 |
| Classe D | 3 | 4 |
| Classe E | 1 | 3 |
| Classe F | 2 | 2 |
| Classe G | 1 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (259 kWh/m²/an) et appartements en classe D (240).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 3 |
| T4 | 9 |
| T5+ | 6 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Canari (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le profil résidentiel de Canari comporte une forte dimension touristique (64,5 % du parc en résidences secondaires). Le parc est à dominante pavillonnaire avec 70,8 % de maisons et 29,2 % d'appartements. La commune est une commune corse de l'intérieur, à basse altitude (111 m), dans un relief de plaine.
Côté occupation, la propriété l'emporte (65,6 %) sur la location (26,2 %). Côté logement social, 9,5 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
Le bâti d'avant 1919 représente 44,1 % du parc résidentiel, reflet d'un tissu urbain ou villageois de longue histoire. Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe D et 248 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 22,7 % — un enjeu de rénovation énergétique. Le électricité équipe 55,3 % des logements occupés à titre principal.
Canari affiche une croissance de son parc de +3,0 % depuis 2016. 16,8 % des ménages de Canari n'ont pas de voiture, 36,9 % en possèdent au moins deux.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Canari est une commune corse de l'intérieur. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (111 m), dans un relief de plaine, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 179 résidences principales de Canari et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Le marché immobilier de Canari a bondi de +43,1 % en un an, signal rare sur une commune de 305 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 8,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,4 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Corse (105ᵉ rang sur 203 communes)
- Prix en forte hausse : +43,1 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Canari
Acheter demande un effort important : 8,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Canari
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Canari s'établit à 2 264 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 29,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,4 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Canari Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Canari
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 613 €/m² à 2 264 €/m² (+40,4 %), pour 5 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 38 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
40,0 % de maisons et 60,0 % d'appartements parmi les 5 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (60,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 793 €/m² pour les maisons et 2 264 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 2 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 264 € | 1 793 € | 2 264 € |
| Prix moyen/m² | 2 518 € | ||
| Surface médiane | – | 84 m² | 38 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 6 | 1 613 € |
| 2022 | 6 | 1 267 € |
| 2023 | 9 | 1 900 € |
| 2024 | 10 | 1 582 € |
| 2025 | 5 | 2 264 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 28 logements ont été autorisés et 18 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 64 %.
Vacance longue durée à Canari
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Canari (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 8 logements autorisés à à Canari, dont 0 en 2025 (+60 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Canari
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Canari
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (29,56 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Canari
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 22 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Canari: la classe D domine, 22,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Canari
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Canari : cadre de vie et logement
Canari, commune de 305 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 447 m d'altitude et baignée dans un climat doux (17,1 °C annuels).
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 19 appellations d'origine rattachées au terroir local et 24 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Canari
Canari et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Canari
Composition du parc immobilier à Canari
510 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (71,1 %) et collectif (28,9 %).
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Canari
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 177 logements).
- Avant 1919 44,1 % 78 logts
- 1919-1945 4,5 % 8 logts
- 1946-1970 15,8 % 28 logts
- 1971-1990 20,3 % 36 logts
- 1991-2005 9,0 % 16 logts
- 2006-2019 5,6 % 10 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Canari
24 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Canari
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Canari
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
190 176 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Canari
Quel est le prix de l'immobilier à Canari ?
Le prix médian au m² à Canari est de 2 264 € (données DVF, 5 transactions). Pour une maison de 84 m² (surface médiane locale), compter environ 151 000 €.
Comment Canari se situe-t-elle dans le Haute-Corse ?
Canari se situe au 105ᵉ rang du Haute-Corse sur 203 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Canari ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Canari est de 7,4 % (loyer de 11,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Canari est-il énergétiquement dégradé ?
22,7 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Communes limitrophes de Canari
Canari est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Canari ressort à 2 264 € (source DVF, 5 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Haute-Corse.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Canari a enregistré une hausse de +40,4 % du prix médian au m². Sur l'ensemble de la période, 36 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +43,1 % sur le prix médian.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 1 793 €/m² (surface médiane 84 m²) et celui des appartements à 2 264 €/m² (38 m²). Le bien médian (84 m² à 150 612 €) équivaut à 8,2 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,0 € (appartements) et 11,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,4 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le parc local comporte 64,5 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Flux de construction neuve intermédiaire: 8 logements autorisés sur 2021-2025, dont 1 commencé. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles groupées (environ 75 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Canari est une commune corse de l'intérieur. Contexte physique: à basse altitude (111 m), dans un relief de plaine.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.