Acheter à Cannes, c'est acquérir un pied-à-terre dans une ville mondiale, au cadre de vie méditerranéen affirmé (15,5°C de moyenne annuelle) et aux équipements denses (6 148 au total). Le marché, stable, impose un budget conséquent : 14,6 années de revenu médian local (21 210 €) sont nécessaires pour acheter un appartement type. La ville séduit retraités, actifs mobiles et investisseurs, mais son accessibilité pour les primo-accédants locaux est limitée.
Carte du marché immobilier à Cannes
Cannes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Cannes
72 789 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc de Cannes est atypique : 44,5 % de résidences secondaires et seulement 47,3 % de propriétaires occupants. Cette forte proportion de logements occasionnels fragilise la vie de quartier hors saison mais atteste d'une attractivité patrimoniale internationale. La part des maisons individuelles est minime (6,7 %), concentrant la valeur. Le marché est donc dual : un segment d'appartements pour la location saisonnière et les pied-à-terre, et un segment très restreint de maisons, très prisé et au prix au m² presque 50 % plus élevé.
Évolution démographique à Cannes
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Cannes
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Cannes
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 34,9 %
- Employés 18,4 %
- Autres sans activité professionnelle 17,1 %
- Professions intermédiaires 10,3 %
- Ouvriers 8,4 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 6,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,8 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Cannes
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Cannes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 38 218 logements).
- Avant 1919 6,6 % 2 527 logts
- 1919-1945 8,4 % 3 206 logts
- 1946-1970 33,7 % 12 871 logts
- 1971-1990 31,9 % 12 200 logts
- 1991-2005 12,4 % 4 737 logts
- 2006-2019 7,0 % 2 678 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Cannes
6 148 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Connectivité numérique à Cannes
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Cannes
Acquérir une maison cannoise type de 111 m² (correspondant au prix médian de 981 462 €) représente 46 années de revenu médian local (21 210 €). Avec un apport de 10 %, un prêt de 883 316 € sur 20 ans à 4 % entraîne une mensualité hors assurance d'environ 5 350 €. Ce montant est largement inaccessible pour un ménage local moyen, illustrant le caractère très sélectif du marché des maisons.
Erreurs à éviter quand on achète à Cannes
- Omettre de vérifier le zonage du PPRN inondation avant l'offre.
- Ne pas anticiper le coût de la climatisation ou de la protection solaire.
- Acheter un bien ancien sans provision pour travaux de ravalement.
- Négliger les nuisances sonores en période de festival.
Le saviez-vous ?
- Cannes compte 19 monuments historiques protégés.
- La fibre et le très haut débit couvrent 100 % de la commune.
- L'indice de vieillissement est de 271,4 : 2,7 séniors pour 1 jeune.
Performance énergétique du parc à Cannes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 34 309 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc cannois affiche une performance énergétique moyenne de classe C (163 kWh/m²/an), légèrement meilleure que la moyenne nationale. Seulement 3,6 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux faible. Ceci réduit le risque réglementaire à court terme pour les acquéreurs. Cependant, pour les biens les plus anciens (15 % construits avant 1945), des travaux de rénovation restent souvent nécessaires pour atteindre les seuils d'interdiction de location en 2028 (classe E) et 2034 (classe D).
Risques naturels et géorisques à Cannes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I - BV Siagne 2021 Révision 2 PPRN Approuvé approuvé le 15/10/2021
- PPRN-IF - Cannes 2010 PPRN Approuvé approuvé le 29/12/2010
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Cannes est exposée à plusieurs risques naturels, avec deux plans de prévention des risques (PPRN) actifs pour les inondations. La sismicité est modérée et le radon présent de manière significative. La commune a subi 42 arrêtés de catastrophe naturelle. Ces contraintes impactent l'assurabilité et peuvent limiter les possibilités de construction ou d'extension dans certaines zones. Consulter le zonage précis du PPRN est une étape incontournable avant tout achat, notamment pour les maisons avec terrain.
Cadre de vie à Cannes
Cannes bénéficie d'un ensoleillement généreux et d'un front de mer iconique. La desserte est excellente : gare TGV à 600 m, aéroport de Cannes-Mandelieu à 4,3 km, et réseau local de 332 équipements de transport. La commune compte 58 établissements scolaires et 1 243 services de santé, assurant une autonomie quotidienne. Le parc immobilier, dominé par des appartements (93,3%), est plutôt performant énergétiquement (classe DPE dominante C, 163 kWh/m²/an). La présence de 19 monuments historiques protégés enrichit le patrimoine urbain.
Budgets et types de biens disponibles
Le budget d'entrée pour un appartement se situe autour de 240 000 € pour un T2 ancien de 40 m² (6 000 €/m²). Une maison de 100 m² requiert au moins 800 000 €, les prix dépassant souvent le million. Les délais de vente varient : les biens bien prix et bien situés partent vite, tandis que les produits trop chers ou nécessitant des travaux stagnent. La comparaison avec Antibes (7 901 €/m²) ou Fréjus (4 909 €/m²) montre le positionnement premium de Cannes.
À qui s'adresse Cannes ?
L'achat à Cannes s'adresse principalement aux retraités et pré-retraités (âge médian 49,8 ans) recherchant le soleil et les services, aux actifs bénéficiant d'une mobilité forte (TGV), et aux acquéreurs de résidences secondaires. Les familles peuvent être attirées par les équipements, mais la part faible de maisons (6,7%) et la densité urbaine (3 541 hab/km²) orientent plutôt vers un mode de vie urbain et piéton.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Climat méditerranéen ensoleillé (15,5°C de moyenne).
- Desserte TGV exceptionnelle (gare à 600 m du centre).
- Équipements et services très denses (6 148 au total).
- Parc immobilier globalement bon élève énergétique (DPE C dominant).
- Image internationale et patrimoine culturel riche (19 monuments).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Cannes est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Cannes
- Climat méditerranéen doux (15,5 °C de moyenne annuelle).
- Parc composé à 93,3 % d'appartements.
- Seulement 3,6 % de passoires thermiques (F/G).
- Gare TGV à moins d'1 km du centre-ville.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Cannes
Quel budget pour acheter un appartement à Cannes ?
Il faut prévoir un budget médian d'environ 310 000 € pour un appartement de 52 m² à Cannes (5 966 €/m²). Les prix débutent autour de 240 000 € pour un T2 de 40 m² nécessitant des travaux.
Cannes est-elle adaptée aux familles ?
Cannes dispose de 58 établissements scolaires et de nombreux parcs, mais l'offre de maisons est rare (6,7% du parc) et chère. La vie en appartement en centre-ville peut convenir à des familles urbaines.
Quels sont les risques naturels à Cannes ?
La commune est soumise à une sismicité modérée, un risque radon significatif et possède des Plans de Prévention des Risques (PPRN) inondation actifs. 42 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés.
Vous envisagez d'acheter à Cannes ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
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