Logement & immobilier

Le logement à Cannes

06150 Alpes-Maritimes 74 350 hab.
Fiche complète

Cannes compte 72 789 logements, à dominante collective (92,7 % d'appartements, 2,8 pièces en moyenne).

Résidences principales 53%
Logements vacants 2,8%
Chauffage principal Électricité
DPE dominant C

01 Le parc de logements

72 789Logements au total
93 %Appartements i
47,3 %Propriétaires
44,5 %Rés. secondaires
17 %Logements sociaux i
2,8 %Logements vacants i-65% vs dept · -65% vs France
+2,1 %Évolution 2016–2022
3 466 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 72 789 logements dont 38 322 résidences principales, 32 393 résidences secondaires et 2 073 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Parmi les 72 789 logements du parc, 53 % assurent la fonction de résidence principale, contre 45 % de secondaires et 3 % de vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

L'ancienneté du parc se lit ici: 34 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 7 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Taille moyenne: 2,8 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 7 %, les T1-T2 41 %.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements70 36271 28472 789
Rés. principales37 41838 01738 322
Rés. secondaires28 44331 01032 393
Vacants4 5012 2572 073

Pour référence, Fréjus (21 km) affiche 33,8 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Structure d'occupation: propriétaires 47,3 %, locataires 49,5 % — la part HLM s'établit à 17 % des résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Mode de chauffage dominant: électricité à 47 %. gaz de ville pèse 44 %, fioul 7 %.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans4 307
2 à 4 ans8 419
5 à 9 ans7 627
10 ans ou plus17 969
Total ménages38 322
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale14 610
Sous-occupation modérée10 529
Sous-occupation accentuée3 724
Suroccupation modérée7 048
Suroccupation accentuée821
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 28 % sans voiture, 55 % à une voiture et 16 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 61,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

72 789Logements en 2022
+82 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 39 892 à 72 789 logements, soit +82 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 6 820 5 968 6 153 6 248 6 841 4 004
Dont vacants > 2 ans 279 180 113 111 311 1 532

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
164kWh/m²/an en moyenne
3,6 %Passoires (F+G) i
36 173Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
164 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
2 401 kg CO2/an
B
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Répartition des étiquettes DPE: C en tête (50 %), 63 % du parc en classes vertueuses (A à C).

ADEME · GES

Distribution GES

Émissions CO₂: 33 % des logements relèvent de la classe A, 75 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 205 kWh/m²/an, contre 80 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 125 kWh/m²/an selon l'époque.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Performance comparée: maisons classées C (180), appartements classés C (164), en kWh/m²/an.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-13 kWh/m²/an
Consommation vs France-39 kWh/m²/an
Passoires vs département-2,2 pts
Passoires vs France-6,3 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
17,8 %Taux logements sociaux i
7 845Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,78 €Loyer moyen /m² i
1,7 %Taux de vacance i
308dont PLAI i
998dont PLS i
2 100En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1605
T21 416
T32 813
T41 682
T5+325

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Cannes présente une empreinte touristique marquée dans son parc: 44,5 % de résidences secondaires, soit 32 393 logements sur 72 789 au total. Habitat majoritairement collectif — 93,3 % du parc en appartements contre 6,7 % en maisons. Côté cadre local, Cannes est dans le tissu communal de la Côte d'Azur, en plaine, à 2 m d'altitude, dans l'arrière-pays proche du littoral azuréen, à 9 km.

Statut d'occupation assez équilibré: 47,3 % de propriétaires occupants et 49,5 % de locataires. Le parc social représente 16,5 % des résidences principales. La commune reste sous la cible SRU (25,0 %): son taux s'établit à 17,8 %.

Le parc mêle bâti ancien (6,6 % avant 1919) et constructions récentes (7,0 % après 2006). Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 164 kWh/m²/an en moyenne, sous la médiane nationale (203). Le électricité est la première source de chauffage du parc (46,9 %).

Cannes conserve un parc à l'équilibre entre 2016 et 2022 (+2,1 %). Le taux de ménages sans voiture atteint 28,2 % à Cannes, un indicateur typique d'une commune urbaine.

Le profil régional — Cannes est dans le tissu communal de la Côte d'Azur — éclaire les choix d'habitat localement. Le contexte naturel (en plaine, à 2 m d'altitude, dans l'arrière-pays proche du littoral azuréen, à 9 km) module les arbitrages des résidents et investisseurs.

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 38 322 résidences principales de Cannes et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir à Cannes en 2026 ?

Cannes, station balnéaire prestigieuse de la Côte d'Azur, attire les investisseurs par son cadre de vie et son rayonnement international. Avec 44,5 % de résidences secondaires et une population vieillissante, le marché immobilier local est fortement influencé par la demande extérieure. Faut-il investir à Cannes en 2026 ?

5 815 €/m² prix médian
-0,4 % sur un an
2 558 transactions 2026

Dans le top 20 % des communes les plus attractives du département, Cannes conjugue une notoriété internationale avec un rendement locatif correct, mais l'accessibilité y est un défi majeur.

Verdict

➤ Investir ici suppose de viser la plus-value à moyen terme sur des appartements, en acceptant un rendement net faible et une forte concurrence à l'achat.

Rendement correct
Risque modere
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Appréciation de 22% des prix depuis 2020
  • ✓ Rendement locatif correct pour les appartements (4,1%)
  • ✓ Liquidité élevée du marché des appartements
  • ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 0,9)
  • ⚠ Rendement net modeste après charges
  • ⚠ Taux de chômage élevé (15,4%)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✓ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Avec un prix médian de 6 034 €/m², Cannes dépasse largement la moyenne nationale.
  • Supérieure de 23% à la moyenne des communes comparables du département.
  • Rendement locatif supérieur à celui des grandes métropoles françaises (4,1% contre 3,5% en moyenne).
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Cannes

Le marché de Cannes est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,2 %.

Indices immobiliers de Cannes

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

7,9

Indice de Pression Immobilière

Très élevé

Pression d'achat très forte : le marché est porté par la demande extérieure, avec une forte concurrence entre acquéreurs.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
86
Années de revenu pour acheter 70 m²
94
% de résidences secondaires
70
Croissance démographique (5 ans)
43
Densité de population
97
3,2

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

L'accessibilité catastrophique pour les locaux indique un marché déconnecté du revenu médian, ce qui peut limiter la demande interne à la revente.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
6
% de propriétaires
15
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
6
6,1

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

L'opportunité locative élevée indique une demande locative soutenue, principalement sur les petits appartements, favorable aux investisseurs.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
98
% résidences secondaires (demande saisonnière)
70
Croissance démographique (5 ans)
43
Capacité touristique / population
74
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
14
4,5

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

La pression touristique modérée suggère que le marché locatif est davantage porté par la location annuelle que par le saisonnier pur.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
70
Capacité touristique / population
74
% de logements vacants
12
Faible densité (proxy isolement touristique)
3

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 6099,3 — Percentile dept : 86/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 20,1 — Percentile dept : 94/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 44,5 — Percentile dept : 70/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 43/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 3540,5 — Percentile dept : 97/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 20,1 — Percentile dept : 6/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 24,9 — Percentile dept : 15/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 8,7 — Percentile dept : 6/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 52,7 — Percentile dept : 98/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 44,5 — Percentile dept : 70/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 43/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 74/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 6099,3 — Percentile dept : 14/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 44,5 — Percentile dept : 70/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 74/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 12/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 3540,5 — Percentile dept : 3/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Cannes : opportunités et risques

Investir à Cannes en 2026 suppose de viser d'abord la plus-value à moyen terme, le rendement locatif brut de 4,1 % pour les appartements étant correct mais non exceptionnel. Le rendement net, après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 29,04 %), tombe à environ 2,7 %, ce qui nécessite une sélection rigoureuse du bien.

La forte proportion de résidences secondaires (44,5 %) et le vieillissement de la population (indice de vieillissement de 271,4) indiquent que la demande locative est en partie dépendante des retraités et des touristes. Cela peut exposer à une certaine saisonnalité, même si l'offre culturelle et événementielle (Festival de Cannes) assure une attractivité tout au long de l'année.

Attention au parc ancien : seulement 7 % des logements ont été construits après 2006, et 15 % datent d'avant 1945. Les passoires thermiques (F/G) représentent 3,6 % du parc, un chiffre relativement faible mais qui impose néanmoins des travaux de rénovation pour certains biens, dans le cadre de la loi Climat et Résilience.

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Données du marché immobilier à Cannes

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marché immobilier cannois s'est apprécié de 22 % entre 2020 et 2024, selon les données DVF, pour atteindre un prix médian de 6 034 €/m². Cette hausse, portée par la demande extérieure et la notoriété internationale de la ville, a toutefois ralenti en 2024 (+0,2 %), signe d'un essoufflement possible.

Avec 2 450 ventes d'appartements en 2024, contre seulement 120 maisons, le marché est extrêmement concentré sur les petits biens. La surface médiane des appartements vendus est de 52 m², ce qui correspond typiquement à des studios ou deux-pièces, très prisés pour la location saisonnière ou annuelle.

La comparaison avec les communes voisines révèle que Cannes est 31 % moins chère qu'Antibes, mais 23 % plus chère que la moyenne des communes comparables. Cet écart s'explique par la position de Cannes comme pôle d'attraction touristique et événementiel, avec une desserte TGV et aérienne exceptionnelle.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Cannes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Entre 2020 et 2024, le prix médian à Cannes a progressé de 22 %, passant de 4 945 €/m² à 6 034 €/m². La hausse a été particulièrement marquée en 2022 (+13,2 %) avant de ralentir en 2023 (+7,8 %) et 2024 (+0,2 %). Cette tendance reflète un marché dynamique mais qui atteint un plateau. Les appartements, qui représentent 95 % des transactions, ont un prix médian de 5 778 €/m², tandis que les maisons, plus rares, culminent à 6 699 €/m². Comparée à ses voisines, Cannes reste 31 % moins chère qu'Antibes, mais 23 % plus chère que la moyenne des communes comparables. Pour un acheteur en 2026, cette évolution suggère une stabilisation des prix, avec un potentiel de plus-value à moyen terme lié à l'attractivité pérenne de la Côte d'Azur.

Évolution du marché immobilier de Cannes

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 4 872 €/m² → 5 815 €/m² (+19,4 %), volume annuel actuel 2 558 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 6 699 €/m²
Surface médiane 110 m²
Transactions 108
Appartements
Prix médian 5 778 €/m²
Surface médiane 52 m²
Transactions 2 450

Indicateurs clés du marché

-0,4 %
Variation annuelle prix/m² ?
4,2 %
Rendement locatif apparts ?
4,0 %
Rendement locatif maisons ?
59,6 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

736 890 €
Maison 110 m² ?
Mensualité ~4 274 €/mois (20 ans, 3,5 %)
300 456 €
Appartement 52 m² ?
Mensualité ~1 743 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'achat d'un appartement type de 52 m² à 5 966 €/m² représente un investissement de 310 232 €. Avec un taux d'emprunt de 4 % sur 20 ans, la mensualité s'élève à environ 1 880 €. Le loyer médian de 20,3 €/m²/mois génère un revenu locatif de 1 56 € par mois, couvrant 56 % de la mensualité. L'effort net mensuel est donc de 824 €, pour un rendement brut de 4,1 %. Ce calcul montre que l'investissement locatif à Cannes nécessite un apport personnel conséquent ou une trésorerie solide, la rentabilité étant davantage portée par la plus-value que par le cash-flow.

Acheter vs Louer — appartement 52 m²

1 743 €/mois
Mensualité crédit ?
1 054 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 689 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

34,7 ans
Pour une maison ?
14,2 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

20,3 €/m²
Loyer médian appartements ?
15,0 - 27,4 €/m²
22,3 €/m²
Loyer médian maisons ?
14,4 - 34,5 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Répartition des ventes

4,2 % de maisons et 95,8 % d'appartements parmi les 2 558 transactions enregistrées.

4,2 % maisons, 95,8 % appartements sur 2 558 ventes: le collectif pèse 95,8 % du marché local.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 2 558 108 2 450
Prix médian/m² 5 815 € 6 699 € 5 778 €
Prix moyen/m² 7 319 €
Surface médiane – 110 m² 52 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 3 085 4 872 €
2022 3 393 5 385 €
2023 2 826 5 758 €
2024 2 387 5 841 €
2025 2 558 5 815 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction à Cannes est soutenue, avec 2 033 logements autorisés sur les 5 dernières années, dont 613 en 2024, soit une hausse de 83 % par rapport à la période précédente. Cette accélération répond à une pression démographique modérée (+0,5 % sur 5 ans) mais aussi à la forte demande de résidences secondaires et d'investissement locatif. Le parc immobilier compte déjà 44,5 % de résidences secondaires et seulement 6,7 % de logements sociaux, loin des obligations légales. Cette construction neuve, souvent orientée vers le haut de gamme, peut attirer une nouvelle clientèle aisée, mais elle risque aussi d'accentuer la fracture entre les segments de marché.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 226 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 1 274 sur 2013 — soit -82,3 %.

Vacance longue durée à Cannes

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

4 004 logements vacants au total
1 532 vacants depuis plus de 2 ans 38,3 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Cannes (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Cannes: 2 018 logements autorisés sur 5 ans, 113 pour la dernière année (+83 %).

2 018 logements autorisés sur 5 ans
113 en 2025 dernière année connue
+83 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Cannes

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 15,0 €/m²
Médian 20,3 €/m²
Haut 27,4 €/m²
Écart de 12,5 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 14,4 €/m²
Médian 22,3 €/m²
Haut 34,5 €/m²
Écart de 20,1 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Cannes

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (52 m²)
~1 836 €/an
soit ~1,7 mois de loyer par an
Pour une maison type (110 m²)
~4 280 €/an
soit ~1,7 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 29,04 % Moyenne dept : 34,49 % -5,45 pt Moyenne France : 43,01 % -13,97 pt
Taxe d'habitation (rappel) 29,44 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

28,31 % 2021
28,31 % 2022
28,30 % 2023
29,04 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (29,04 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement brut de 4,1 % pour les appartements chute à environ 2,7 % net. La taxe foncière cannoise, à 29,04 % de la valeur locative cadastrale, est un poste majeur. S'ajoutent les charges de copropriété (très variables selon l'âge de l'immeuble et les services), la provision pour travaux, les frais de gestion et les périodes de vacance locative. Dans un parc où 44,5 % des logements sont des résidences secondaires, la concurrence locative est forte et peut influencer les taux de vacance.

Performance énergétique du parc à Cannes

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 36 173 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Cannes: majorité classée C, part de passoires thermiques à 3,6 %.

Classe dominante C
Passoires thermiques 3,6 % F + G
Conso moyenne 164 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

Le parc cannois affiche une performance énergétique moyenne de classe C (163 kWh/m²/an), légèrement meilleure que la moyenne nationale. Seulement 3,6 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux faible. Ceci réduit le risque réglementaire à court terme pour les acquéreurs. Cependant, pour les biens les plus anciens (15 % construits avant 1945), des travaux de rénovation restent souvent nécessaires pour atteindre les seuils d'interdiction de location en 2028 (classe E) et 2034 (classe D).

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les studios et T2 en bon état, situés à proximité du centre-ville, des commerces (1 124 équipements) ou de la gare TGV, présentent la meilleure liquidité locative. L'ancien domine (15% du parc antérieur à 1945), mais le neuf (7% construits après 2006) permet d'éviter les travaux de rénovation énergétique. Attention aux passoires thermiques (3,6% en F/G), dont la location sera interdite progressivement à partir de 2025.

Quelles zones cibler à Cannes ?

Le centre-ville et le Carré d'Or restent les zones les plus prisées pour la location courte durée et de standing. Les quartiers proches de la gare TGV (0,6 km) sont portés par la mobilité. La Pointe Croisette et Super Cannes ciblent une clientèle haut de gamme. Les secteurs plus périphériques comme La Bocca offrent des prix d'entrée plus bas mais une demande locative moins intense, davantage tournée vers le résidentiel annuel.

Calculateur de rendement à Cannes

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Cannes

Le risque de vacance locative n'est pas négligeable, intégré dans le calcul du rendement net (8%). La gestion peut être complexe (coût estimé à 12%) en raison de la saisonnalité et des turn-over. La taxe foncière (29,04% en 2024) pèse sur la rentabilité. Enfin, les risques naturels (sismicité modérée, 13 risques recensés, PPRN inondation) peuvent influencer l'assurabilité et l'attractivité à long terme.

Cas pratique : un investissement type à Cannes

Pour un appartement type de 52 m² (proche du prix total médian de 310 232 €), le loyer mensuel espéré est d'environ 1 055 € (20,3 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine 1 880 €. L'effort résiduel mensuel est donc d'environ 825 €, avant déduction des charges et impôts. Le rendement brut de 4,1 % ne couvre pas l'emprunt, nécessitant une trésorerie complémentaire.

Erreurs à éviter quand on investit à Cannes

  • Négliger la taxe foncière, élevée à Cannes (29,04 %).
  • Surestimer les loyers en basse saison (44,5 % de résidences secondaires).
  • Oublier les charges de copropriété dans les immeubles prestigieux.
  • Investir sans visiter : l'état réel peut différer des photos.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier cannois suit le calendrier des festivals et de la saison estivale. Les transactions se concentrent souvent au printemps, pour une prise de possession avant l'été, et à l'automne, après la période estivale. Vendre entre mai et septembre permet de toucher une clientèle internationale présente sur place. À l'inverse, la période hivernale peut offrir des opportunités d'achat avec moins de concurrence. Le règlement de la taxe foncière en septembre peut aussi inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance.

Le saviez-vous ?

  • Cannes compte 19 monuments historiques protégés.
  • La fibre et le très haut débit couvrent 100 % de la commune.
  • L'indice de vieillissement est de 271,4 : 2,7 séniors pour 1 jeune.

S'installer à Cannes : cadre de vie et logement

Cannes bénéficie d'un cadre de vie exceptionnel, entre mer et montagnes, avec un climat méditerranéen doux (15,5°C de température moyenne). La ville dispose de 6 148 équipements, dont 1 124 commerces, 1 043 établissements de santé et 117 infrastructures sportives et de loisirs, offrant une autonomie complète à ses habitants.

La desserte est un atout majeur : gare TGV à 0,6 km, aéroport de Cannes-Mandelieu à 4,3 km, et un réseau de transports urbains dense. La connectivité numérique est optimale avec 100 % de couverture fibre et très haut débit, et 4 opérateurs en 5G, facilitant le télétravail.

Néanmoins, le territoire est exposé à certains risques naturels (radon, sismicité modérée, 13 risques recensés et 42 arrêtés catastrophes naturelles historiques). Les plans de prévention des risques (PPRN) couvrent notamment la Siagne et les inondations, ce qui peut impacter la constructibilité et les assurances.

Carte du marché immobilier à Cannes

Cannes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Cannes

15,5 °C
Température moyenne ?
2 727 h
Ensoleillement ?
881 mm
Précipitations ?
12 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 15,5 °C et seulement 881 mm de précipitations, Cannes offre un climat méditerranéen très doux. L'hiver est particulièrement clément, avec des jours de gel très rares à 41 m d'altitude moyenne. Ce cadre attire une population plus âgée (âge médian de 49,8 ans) et des acquéreurs en recherche d'un cadre de vie agréable à l'année ou pour des séjours hivernaux. L'ensoleillement élevé est un atout pour le bien-être, mais implique une vigilance accrue sur la protection des biens contre la chaleur estivale.

À qui s'adresse Cannes ?

L'achat à Cannes s'adresse principalement aux retraités et pré-retraités (âge médian 49,8 ans) recherchant le soleil et les services, aux actifs bénéficiant d'une mobilité forte (TGV), et aux acquéreurs de résidences secondaires. Les familles peuvent être attirées par les équipements, mais la part faible de maisons (6,7%) et la densité urbaine (3 541 hab/km²) orientent plutôt vers un mode de vie urbain et piéton.

Avantages et limites à Cannes

✓ Points forts

  • Climat méditerranéen ensoleillé (15,5°C de moyenne).
  • Desserte TGV exceptionnelle (gare à 600 m du centre).
  • Équipements et services très denses (6 148 au total).
  • Parc immobilier globalement bon élève énergétique (DPE C dominant).
  • Image internationale et patrimoine culturel riche (19 monuments).

Composition du parc immobilier à Cannes

72 789 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition: 93,3 % d'appartements, 6,7 % de maisons — profil urbain marqué.

52,6 % Résidences principales 38 322 logements
44,5 % Résidences secondaires 32 393 logements
2,8 % Logements vacants 2 073 logements
47,3 % Propriétaires de leur résidence

Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.

Le parc de Cannes est atypique : 44,5 % de résidences secondaires et seulement 47,3 % de propriétaires occupants. Cette forte proportion de logements occasionnels fragilise la vie de quartier hors saison mais atteste d'une attractivité patrimoniale internationale. La part des maisons individuelles est minime (6,7 %), concentrant la valeur. Le marché est donc dual : un segment d'appartements pour la location saisonnière et les pied-à-terre, et un segment très restreint de maisons, très prisé et au prix au m² presque 50 % plus élevé.

Ancienneté du parc à Cannes

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 38 218 logements).

  • Avant 1919 6,6 % 2 527 logts
  • 1919-1945 8,4 % 3 206 logts
  • 1946-1970 33,7 % 12 871 logts
  • 1971-1990 31,9 % 12 200 logts
  • 1991-2005 12,4 % 4 737 logts
  • 2006-2019 7,0 % 2 678 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Cannes

6 148 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

1 124 Commerces
3 282 Services
1 043 Santé
117 Sports et loisirs
86 Enseignement
164 Tourisme
332 Transports

Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).

Risques naturels et géorisques à Cannes

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Significatif Classe 3/3
Sismicité Modérée Zone 3/5
Risques naturels recensés 13 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 42 catastrophes naturelles déclarées

Cannes est exposée à plusieurs risques naturels, avec deux plans de prévention des risques (PPRN) actifs pour les inondations. La sismicité est modérée et le radon présent de manière significative. La commune a subi 42 arrêtés de catastrophe naturelle. Ces contraintes impactent l'assurabilité et peuvent limiter les possibilités de construction ou d'extension dans certaines zones. Consulter le zonage précis du PPRN est une étape incontournable avant tout achat, notamment pour les maisons avec terrain.

Cas pratique : un achat type à Cannes

Acquérir une maison cannoise type de 111 m² (correspondant au prix médian de 981 462 €) représente 46 années de revenu médian local (21 210 €). Avec un apport de 10 %, un prêt de 883 316 € sur 20 ans à 4 % entraîne une mensualité hors assurance d'environ 5 350 €. Ce montant est largement inaccessible pour un ménage local moyen, illustrant le caractère très sélectif du marché des maisons.

Erreurs à éviter quand on achète à Cannes

  • Omettre de vérifier le zonage du PPRN inondation avant l'offre.
  • Ne pas anticiper le coût de la climatisation ou de la protection solaire.
  • Acheter un bien ancien sans provision pour travaux de ravalement.
  • Négliger les nuisances sonores en période de festival.

Points clés à retenir à Cannes

  • Prix médian à 6 034 €/m², quasi-stable sur un an.
  • Rendement net locatif estimé à 2,7 % pour les appartements.
  • Climat méditerranéen doux (15,5 °C de moyenne annuelle).
  • Marché très segmenté : la vue et la rue font le prix.
  • Écart énorme entre appart (5 778 €/m²) et maison (6 699 €/m²).
  • 44,5 % de résidences secondaires : marché saisonnier marqué.
  • Parc composé à 93,3 % d'appartements.
  • La rénovation énergétique devient un levier de valorisation.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Cannes ?

À Cannes, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation et de sa vue. Un appartement avec vue mer vaut jusqu'à 30 % de plus qu'un équivalent sans vue. La proximité de la Croisette, du Palais des Festivals ou de la gare TGV (à 0,6 km du centre) est aussi valorisante. L'état général et le standing de la copropriété (ascenseur, conciergerie) pèsent lourd. Pour les rares maisons, la surface du terrain et l'intimité sont des critères prépondérants. Enfin, un DPE dégradé (classe E ou pire) peut désormais déprécier un bien de 5 à 10 %.

Estimation indicative d'une maison à Cannes

Pour une maison de 110 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

639 650 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation trop haute risque de voir votre bien figer (2,8% de logements vacants indiquent un marché sélectif). Une estimation trop basse signifie une perte de valeur. À titre d'exemple, un écart de 10% sur un appartement à 500 000 € représente 50 000 €. Les données DVF 2024 fournissent le prix réel au m² par rue, mais ne tiennent pas compte de l'état intérieur, de la rareté de la vue ou de la copropriété. Une expertise locale est donc indispensable pour affiner la fourchette et définir une stratégie de vente efficace dans un environnement concurrentiel.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Le marché cannois est extrêmement segmenté : le prix au m² varie du simple au triple selon la rue, l'étage et la vue. Un algorithme basé sur des moyennes ne peut capter ces nuances. Un agent local connaît la valeur réelle des copropriétés, l'historique des ventes dans l'immeuble et la demande précise du moment. Son expertise est cruciale pour valoriser des atouts immatériels (prestige, calme) et pour définir une stratégie de vente adaptée aux acheteurs internationaux, très présents à Cannes.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser sur une moyenne au m², inepte à Cannes.
  • Sous-évaluer l'impact négatif d'un DPE classé F ou G.
  • Oublier de valoriser un atout rare : une place de parking.
  • Viser un prix trop haut et figer l'annonce plusieurs mois.

Investir à Cannes : passer à l'action

L'analyse des données DVF et des indices composites fournit une photographie précise du marché. Pour transformer ces chiffres en opportunité concrète, une connaissance approfondie des quartiers et des négociations en cours est indispensable. Notre réseau de professionnels locaux vous guide dans chaque étape.

Les données révèlent un marché tendu et cher, mais avec des opportunités locatives. Passer à l'action nécessite une expertise fine du terrain.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Cannes

    Quel est le prix immobilier moyen a Cannes ?

    Le prix médian à Cannes est de 6 034 €/m² en 2024, avec un prix moyen de 8 287 €/m². Les appartements se négocient autour de 5 778 €/m² et les maisons à 6 699 €/m².

    Est-ce le bon moment pour investir a Cannes ?

    Le marché cannois a connu une forte hausse depuis 2020 (+22 %) mais ralentit en 2024 (+0,2 %). L'investissement est pertinent pour une stratégie de plus-value à moyen terme, mais l'accessibilité est faible pour les primo-accédants.

    Cannes est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?

    Cannes est 31 % moins chère qu'Antibes, mais 23 % plus chère que la moyenne des communes comparables comme Fréjus ou La Seyne-sur-Mer. Elle reste une valeur haut de gamme de la Côte d'Azur.

    Quel rendement locatif esperer a Cannes ?

    Le rendement locatif brut est de 4,1 % pour les appartements et 3,0 % pour les maisons. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 2,7 % pour les appartements.

    Quels sont les quartiers a privilegier a Cannes ?

    Les quartiers les plus prisés sont le Suquet (centre historique), La Croisette (bord de mer) et Californie-Pézou. Pour l'investissement locatif, les secteurs proches de la gare et du palais des festivals sont très demandés.

    Marché immobilier des communes voisines

    Cannes affiche un écart de valorisation de -31 % par rapport à Antibes, offrant un effet de levier intéressant pour un investissement sur la Côte d'Azur, avec des indicateurs locatifs similaires.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cannes.

    Communes limitrophes de Cannes

    Cannes est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    5 815 €/m² Prix médian à Cannes
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    Résumé

    Les transactions DVF 2026 à Cannes font ressortir un médian à 5 815 €/m², très au-dessus de la médiane départementale.

    Forte valorisation observée: le m² médian de Cannes gagne +19,4 % sur la période 2021-2025. Au total, 14 249 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.

    Le marché est principalement collectif: 95,8 % des ventes portent sur des appartements, à 5 778 €/m² pour 52 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Cannes, un logement de 110 m² (736 890 €) représente 34,7 années de ressources brutes.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 20,3 €/m² pour un appartement et 22,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,2 % sur un bien médian. Avec 44,5 % de résidences secondaires, Cannes est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.

    Entre 2021 et 2025, 2 018 logements autorisés au permis de construire à Cannes — un rythme moyen de 404 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (64 % des autorisations sur 2021-2025).

    La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Cannes est dans le tissu communal de la Côte d'Azur. Contexte physique: dans l'arrière-pays proche du littoral azuréen, à 9 km, en plaine, à 2 m d'altitude.

    Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Cannes

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    Communes voisines

    Le Cannet 06110 41 938 hab. 2,9 km Vallauris 06220 29 259 hab. 4,7 km La Roquette-sur-Siagne 06550 5 669 hab. 5,6 km Mougins 06250 19 782 hab. 5,7 km