01 Le parc de logements
Le parc comprend 113 logements dont 97 résidences principales, 3 résidences secondaires et 12 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 97 | 85,8 % |
| Résidences secondaires | 3 | 2,7 % |
| Logements vacants | 12 | 10,6 % |
Sur les 113 logements recensés, 86 % sont occupés à l'année, 3 % servent de résidence secondaire et 11 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 24 | 24,7 % |
| 1919-1945 | 4 | 4,1 % |
| 1946-1970 | 1 | 1,0 % |
| 1971-1990 | 13 | 13,4 % |
| 1991-2005 | 21 | 21,6 % |
| 2006-2019 | 34 | 35,1 % |
La période 2006-2019 concentre 35 % du parc, tandis que 25 % datent d'avant 1919 et 35 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 0 | 0,0 % |
| 3 pièces | 1 | 1,0 % |
| 4 pièces | 28 | 28,9 % |
| 5 pièces ou plus | 68 | 70,1 % |
Taille moyenne: 5,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 70 %, les T1-T2 0 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 79 | 97 | 113 |
| Rés. principales | 73 | 93 | 97 |
| Rés. secondaires | 2 | 2 | 3 |
| Vacants | 3 | 2 | 12 |
À 14 km, Saint-Avit (277 hab.) enregistre 75,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 79 | 81,4 % |
| Locataires (privé) | 17 | 17,5 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 2 | 2,1 % |
Visualisation des quatre statuts — 80,9 % de propriétaires occupants, 17,0 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 27 | 27,8 % |
| Électricité | 38 | 39,2 % |
| Gaz bouteille | 5 | 5,2 % |
| Autre (bois…) | 27 | 27,8 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (39 %), 28 % pour fioul et 28 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 9 |
| 2 à 4 ans | 14 |
| 5 à 9 ans | 23 |
| 10 ans ou plus | 51 |
| Total ménages | 97 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 10 |
| Sous-occupation accentuée | 20 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 | 1,0 % |
| 1 voiture | 36 | 37,1 % |
| 2 voitures ou plus | 60 | 61,9 % |
Motorisation des ménages: 1 % n'ont aucune voiture, 37 % en ont une et 62 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 88,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 42 | 34 | 4 | 4 |
| 1975 | 37 | 29 | 4 | 4 |
| 1982 | 45 | 33 | 8 | 4 |
| 1990 | 51 | 43 | 2 | 6 |
| 1999 | 66 | 62 | 1 | 3 |
| 2006 | 69 | 68 | 1 | 0 |
| 2011 | 79 | 73 | 2 | 3 |
| 2016 | 97 | 93 | 2 | 2 |
| 2022 | 113 | 97 | 3 | 12 |
Trajectoire de long terme: 42 logements en 1968, 113 en 2022 (+169 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 11 | 13 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 8,3 % |
| Classe B | 3 | 25,0 % |
| Classe C | 4 | 33,3 % |
| Classe D | 1 | 8,3 % |
| Classe E | 2 | 16,7 % |
| Classe F | 1 | 8,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (33 %), 67 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 58,3 % |
| Classe B | 2 | 16,7 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 2 | 16,7 % |
| Classe F | 1 | 8,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 58 % des logements relèvent de la classe A, 75 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 143 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 227 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 153 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 120 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 42 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 227 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 42 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 3 | 0 |
| Classe C | 4 | 0 |
| Classe D | 1 | 0 |
| Classe E | 2 | 0 |
| Classe F | 0 | 1 |
| Classe G | 0 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 144 kWh/m²/an côté maisons, F à 330 côté appartements.
Faut-il investir à Carbes en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Carbes : -13,3 % en un an, dans un contexte de seulement 1 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique i
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel) i
- Investisseur plus-value long terme i
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 6 % du Tarn
- Correction récente des prix : -13,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Carbes
Indices immobiliers de Carbes
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 18,6 — Percentile dept : 54/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,7 — Percentile dept : 16/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 87/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,7 — Percentile dept : 16/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,6 — Percentile dept : 77/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 35,3 — Percentile dept : 44/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
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Données du marché immobilier à Carbes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Carbes s'établit à 1 813 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Carbes se positionne dans le top 6 % des communes les plus chères du Tarn.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 48,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Carbes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Carbes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 674 €/m² à 1 813 €/m² (+8,3 %), pour 1 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 91 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 813 € | 1 813 € |
| Prix moyen/m² | 1 813 € | |
| Surface médiane | – | 91 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 | 1 674 € |
| 2022 | 1 | 2 091 € |
| 2025 | 1 | 1 813 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 32 autorisations pour 32 démarrages effectifs.
Construction neuve à Carbes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Carbes totalise 2 logements sur 5 ans, soit -80 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Carbes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Carbes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,61 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Carbes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Carbes est C, avec 8,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Carbes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Carbes : cadre de vie et logement
Carbes compte 247 habitants, à 190 m d'altitude. Le climat local affiche 14,0 °C de moyenne annuelle et 945 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 12 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Carbes
Carbes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Carbes
Composition du parc immobilier à Carbes
113 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Carbes est composé très majoritairement de maisons (95,5 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Carbes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 97 logements).
- Avant 1919 24,7 % 24 logts
- 1919-1945 4,1 % 4 logts
- 1946-1970 1,0 % 1 logts
- 1971-1990 13,4 % 13 logts
- 1991-2005 21,6 % 21 logts
- 2006-2019 35,1 % 34 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Carbes
12 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Carbes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Carbes
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
164 983 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Carbes
Quel est le prix de l'immobilier à Carbes ?
Le prix médian au m² à Carbes est de 1 813 € (données DVF, 1 transactions). Pour une maison de 91 m² (surface médiane locale), compter environ 165 000 €.
Comment Carbes se situe-t-elle dans le Tarn ?
Carbes se classe au 19ᵉ rang sur 311 communes du Tarn — dans le top 6 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Carbes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Carbes est de 5,1 % (loyer de 7,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Carbes.
Communes limitrophes de Carbes
Carbes est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Carbes s'établit à 1 813 € sur 1 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale du Tarn (1 805 €/m²). La commune figure parmi les 6 % les plus chères du Tarn au mètre carré.
Le marché immobilier de Carbes est en hausse progressive: +8,3 % entre 2021 et 2025. 4 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -13,3 % du prix médian.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Carbes à un niveau significatif — 1 813 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Carbes, un logement de 91 m² (164 983 €) représente 6,9 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Carbes avoisinent 9,3 €/m² pour les appartements et 7,7 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 5,1 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Carbes (2,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La production neuve est quasi inexistante (2 logements autorisés sur 5 ans): tension foncière ou saturation d'urbanisation possible. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Carbes est une commune de l'Occitanie intérieure, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est sur un relief modérément vallonné, à 222 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.