01 Le parc de logements
Le parc comprend 24 127 logements dont 20 827 résidences principales, 719 résidences secondaires et 2 582 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 20 827 | 86,3 % |
| Résidences secondaires | 719 | 3,0 % |
| Logements vacants | 2 582 | 10,7 % |
Parmi les 24 127 logements du parc, 86 % assurent la fonction de résidence principale, contre 3 % de secondaires et 11 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 372 | 11,5 % |
| 1919-1945 | 1 965 | 9,5 % |
| 1946-1970 | 5 781 | 28,0 % |
| 1971-1990 | 6 354 | 30,8 % |
| 1991-2005 | 2 438 | 11,8 % |
| 2006-2020 | 1 727 | 8,4 % |
La période 1971-1990 concentre 31 % du parc, tandis que 11 % datent d'avant 1919 et 8 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 114 | 5,3 % |
| 2 pièces | 2 352 | 11,3 % |
| 3 pièces | 3 626 | 17,4 % |
| 4 pièces | 5 306 | 25,5 % |
| 5 pièces ou plus | 8 428 | 40,5 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 40 % du parc, contre 17 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,1 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 22 326 | 23 265 | 24 127 |
| Rés. principales | 19 356 | 20 137 | 20 827 |
| Rés. secondaires | 314 | 365 | 719 |
| Vacants | 2 656 | 2 763 | 2 582 |
47,5 % de part de propriétaires à Sète, commune de population comparable à 116 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 11 337 | 54,4 % |
| Locataires (privé) | 6 547 | 31,4 % |
| Locataires HLM | 2 586 | 12,4 % |
| Logés gratuitement | 356 | 1,7 % |
La répartition du parc occupé: 54,4 % de propriétaires, 43,9 % de locataires, dont 12 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 9 636 | 46,3 % |
| Fioul | 1 180 | 5,7 % |
| Électricité | 7 953 | 38,2 % |
| Gaz bouteille | 203 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 1 855 | 8,9 % |
Le gaz de ville équipe 46 % des résidences principales, devant électricité (38 %) et autres sources (bois notamment) (9 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 199 |
| 2 à 4 ans | 4 371 |
| 5 à 9 ans | 3 315 |
| 10 ans ou plus | 9 941 |
| Total ménages | 20 827 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 818 |
| Sous-occupation modérée | 4 747 |
| Sous-occupation accentuée | 4 617 |
| Sous-occupation très accentuée | 6 262 |
| Suroccupation modérée | 1 272 |
| Suroccupation accentuée | 64 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 800 | 18,2 % |
| 1 voiture | 10 282 | 49,4 % |
| 2 voitures ou plus | 6 745 | 32,4 % |
Ventilation par équipement automobile: 18 % sans véhicule, 49 % mono-motorisés, 32 % multi-motorisés. Par ailleurs, 61,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 13 533 | 12 646 | 207 | 680 |
| 1975 | 16 569 | 14 940 | 326 | 1 303 |
| 1982 | 17 827 | 16 114 | 404 | 1 309 |
| 1990 | 19 393 | 17 168 | 582 | 1 643 |
| 1999 | 20 434 | 18 451 | 395 | 1 588 |
| 2007 | 21 568 | 19 331 | 390 | 1 847 |
| 2012 | 22 326 | 19 356 | 314 | 2 656 |
| 2017 | 23 265 | 20 137 | 365 | 2 763 |
| 2023 | 24 127 | 20 827 | 719 | 2 582 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 13 533 à 24 127, soit +78 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 734 | 2 718 | 2 561 | 2 613 | 2 797 | 2 099 | 2 750 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 023 | 1 040 | 1 038 | 1 008 | 899 | 1 096 | 1 073 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 172 | 1,3 % |
| Classe B | 1 242 | 9,2 % |
| Classe C | 5 022 | 37,1 % |
| Classe D | 4 607 | 34,0 % |
| Classe E | 1 901 | 14,0 % |
| Classe F | 447 | 3,3 % |
| Classe G | 163 | 1,2 % |
Le graphique décompose les 13 554 diagnostics par étiquette énergétique: 37 % en C, 47 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 609 | 19,2 % |
| Classe B | 3 816 | 28,2 % |
| Classe C | 2 907 | 21,4 % |
| Classe D | 2 954 | 21,8 % |
| Classe E | 968 | 7,1 % |
| Classe F | 257 | 1,9 % |
| Classe G | 43 | 0,3 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 28 %, 69 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 206 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 180 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 190 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 165 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 139 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 80 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 80 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 206 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 96 | 76 |
| Classe B | 270 | 972 |
| Classe C | 1 112 | 3 910 |
| Classe D | 1 599 | 3 008 |
| Classe E | 638 | 1 263 |
| Classe F | 153 | 294 |
| Classe G | 39 | 124 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 188 kWh/m²/an côté maisons, C à 182 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 249 |
| T2 | 722 |
| T3 | 1 084 |
| T4 | 848 |
| T5+ | 254 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Castres (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Sur les 24 127 logements recensés à Castres, 20 827 servent de résidence principale (86,3 %) — une structure résolument résidentielle. Profil typologique mixte: 59,1 % de maisons et 40,9 % d'appartements. Pour mémoire, Castres est dans le tissu de l'Occitanie intérieure, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Les deux grands statuts coexistent à parts comparables: 54,4 % de propriétaires, 43,9 % de locataires. Part du parc social: 12,4 % des résidences principales. La commune reste sous la cible SRU (20,0 %): son taux s'établit à 17,7 %.
Entre héritage et modernité: 11,5 % de logements d'avant 1919 et 8,4 % postérieurs à 2006. Sur le plan énergétique, de Castres, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 184 kWh/m²/an. Le gaz de ville équipe 46,3 % des logements occupés à titre principal.
Le parc de Castres s'est étoffé de +3,7 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2017-2023). 18,2 % des ménages de Castres n'ont pas de voiture, 32,4 % en possèdent au moins deux.
Le profil régional — Castres est dans le tissu de l'Occitanie intérieure — éclaire les choix d'habitat localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,7 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Tarn (155ᵉ rang sur 310 communes)
Analyse du marché immobilier à Castres
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Castres
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Castres s'établit à 1 678 €, sur la base de 436 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 61,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,7 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Castres Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Castres
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 678 €/m² de prix médian pour 436 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +10,2 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
67,2 % de maisons et 32,8 % d'appartements parmi les 436 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (67,2 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 626 €/m² pour les maisons et 1 800 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 436 | 293 | 143 |
| Prix médian/m² | 1 678 € | 1 626 € | 1 800 € |
| Prix moyen/m² | 1 719 € | ||
| Surface médiane | – | 97 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 713 | 1 522 € |
| 2022 | 674 | 1 649 € |
| 2023 | 547 | 1 633 € |
| 2024 | 497 | 1 620 € |
| 2025 | 436 | 1 678 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 408 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 120 sur 2013 — soit +240,0 %.
Vacance longue durée à Castres
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Castres (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 772 logements ont été autorisés à à Castres, +41 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Castres
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Castres
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (61,38 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Castres
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 554 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Castres: classe C en tête, 4,5 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Castres
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S'installer à Castres : cadre de vie et logement
Castres compte 42 505 habitants sur 98,17 km². Le climat local affiche 14,0 °C de moyenne annuelle et 945 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 22 monuments historiques protégés, 12 appellations d'origine rattachées au terroir local et 2 039 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Castres
Castres et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Castres
Composition du parc immobilier à Castres
24 127 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 14 252 maisons et 9 747 appartements à à Castres.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Castres
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 20 637 logements).
- Avant 1919 11,5 % 2 372 logts
- 1919-1945 9,5 % 1 965 logts
- 1946-1970 28,0 % 5 781 logts
- 1971-1990 30,8 % 6 354 logts
- 1991-2005 11,8 % 2 438 logts
- 2006-2020 8,4 % 1 727 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Castres
2 039 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Castres
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi de Castres Révision PPRN Approuvé approuvé le 10/01/2018
- PPR RGA départemental PPRN Approuvé approuvé le 13/01/2009
- PPRT - SEPIPROD PPRT Approuvé approuvé le 06/09/2013
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Castres
Pour une maison de 97 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
162 766 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Castres
Quel est le prix de l'immobilier à Castres ?
Le prix médian au m² à Castres est de 1 678 € (données DVF, 436 transactions). Pour une maison de 97 m² (surface médiane locale), compter environ 158 000 €.
Comment Castres se situe-t-elle dans le Tarn ?
Castres se situe au 155ᵉ rang du Tarn sur 310 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Castres ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Castres est de 5,9 % (loyer de 8,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Le coût médian du m² à Castres (1 678 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -5,6 % par rapport dans le Tarn.
Hausse contenue du prix médian: +10,2 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 2 867 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +3,6 % sur le prix médian.
Marché mixte à Castres: maisons à 1 626 €/m² et appartements à 1 800 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Castres, un logement de 97 m² (157 722 €) représente 6,7 années de ressources brutes.
Loyers observés à Castres: 10,0 €/m²/mois pour un appartement, 8,0 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,7 % pour un appartement (5,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Castres (3,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 772 logements autorisés et 423 commencés sur la période 2021-2025.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Castres est dans le tissu de l'Occitanie intérieure.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.