Acheter à Carpentras, c'est choisir une ville provençale animée de 31 620 habitants, au pied du Mont Ventoux. Le marché, en correction (-7,6 %), offre un accès relativement abordable comparé au littoral, avec un prix médian de 2 443 €/m². Entre dynamisme commercial (252 commerces) et patrimoine historique (26 monuments), la ville séduit les familles et les actifs recherchant une centralité au cœur du Vaucluse, sans pour autant fuir la réalité d'un taux de chômage important.
Carte du marché immobilier à Carpentras
Carpentras et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Carpentras
16 064 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Carpentras combine 50,7 % de maisons et 49,3 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements, dominé à 50,7 % par des maisons, révèle un caractère résidentiel et familial. Le taux de propriétaires-occupants (46,7 %) et la faible part de résidences secondaires (2,5 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, moins soumis à la spéculation touristique que d'autres communes du Vaucluse. Cependant, un logement sur dix est vacant (10,4 %), indiquant parfois des biens dégradés ou des successions en attente. Cette structure suggère un marché relativement stable, adapté aux projets d'installation durable.
Évolution démographique à Carpentras
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Carpentras
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Carpentras
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 29,2 %
- Autres sans activité professionnelle 19,2 %
- Employés 16,3 %
- Ouvriers 16,1 %
- Professions intermédiaires 10,8 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,1 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 3,8 %
- Agriculteurs exploitants 0,5 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Carpentras
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Carpentras
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 667 logements).
- Avant 1919 11,2 % 1 529 logts
- 1919-1945 8,8 % 1 197 logts
- 1946-1970 26,8 % 3 664 logts
- 1971-1990 25,9 % 3 545 logts
- 1991-2005 12,1 % 1 658 logts
- 2006-2019 15,2 % 2 073 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Carpentras
1 656 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Carpentras
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Carpentras
Pour une maison type de 89 m² (prix médian 225 170 €), un ménage carpentrassien au revenu médian (18 780 €/an) devrait y consacrer l'équivalent de 12 années de revenus. Avec un apport de 10 % (22 517 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 150 €, soit un taux d'effort proche de 45 % du revenu médian mensuel, au-delà du seuil habituellement conseillé.
Erreurs à éviter quand on achète à Carpentras
- Omettre de consulter l'état des risques (ESRIS).
- Acheter sans diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Ne pas vérifier la présence de travaux en copropriété.
- Ignorer le Plan Local d'Urbanisme (PLU) et le PPRN.
Le saviez-vous ?
- Carpentras possède 26 monuments historiques protégés.
- L'aéroport d'Avignon-Caumont n'est qu'à 20,2 km.
- La fibre optique est disponible pour 82 % des logements.
Performance énergétique du parc à Carpentras
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 577 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Carpentras est D, avec 13,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique médiane du parc est classée D (212 kWh/m²/an). Un logement sur huit (13,1 %) est une passoire thermique (étiquette F ou G). Cette donnée est cruciale pour l'acheteur : ces biens seront progressivement interdits à la location (loi Climat). Dès 2025, les logements classés G seront concernés. À Carpentras, acheter une passoire implique donc de prévoir un budget de rénovation conséquent pour conserver sa valeur et sa capacité à être loué. C'est un levier de négociation important.
Risques naturels et géorisques à Carpentras
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire de Carpentras est exposé à une sismicité modérée et est concerné par un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) pour le sud-ouest du Mont Ventoux, actif depuis 2007. La commune a connu 15 arrêtés de catastrophe naturelle. Ces éléments ne sont pas des interdits, mais des contraintes constructives et assurantielles. Avant tout achat, consultez obligatoirement l'état des risques (ESRIS) et vérifiez si le bien est en zone réglementée. L'assurance habitation sera impactée et des travaux de renforcement parasismique peuvent être recommandés.
Cadre de vie à Carpentras
Carpentras jouit d'un climat méditerranéen ensoleillé (14,7°C de moyenne) et d'une pluviométrie modérée (667 mm/an). Son centre-bourg historique, ceint de remparts, concentre l'essentiel des services (797 équipements) et des commerces. La ville est bien reliée : gare locale à moins d'1 km, TGV à Avignon à 23 km et aéroport d'Avignon-Caumont à 20 km. L'offre de santé est importante (430 équipements). Les loisirs et sports (95 équipements) profitent de la proximité du Ventoux. En revanche, la commune est soumise à un risque sismique modéré et à un PPRN inondation sur son secteur sud-ouest.
Budgets et types de biens disponibles
Pour une maison typique de 89 m², il faut prévoir environ 225 000 € (2 530 €/m²). Un appartement de 51 m² coûte près de 117 000 € (2 291 €/m²). Les prix varient fortement selon l'état et la localisation, de 1 675 à 3 495 €/m². Le marché n'étant pas tendu (IPTI faible à 2,2/10), les délais de vente sont raisonnables pour les biens bien estimés. Attention, la majorité du parc est de classe D (212 kWh/m²/an), ce qui peut impacter le confort et les futures charges.
À qui s'adresse Carpentras ?
La ville s'adresse d'abord aux familles et aux primo-accédants locaux, attirés par la dominante maison individuelle (50,7 % du parc) et les 41 établissements scolaires. Les retraités apprécient le climat, les services de santé et le tissu associatif. Les actifs travaillant dans le bassin d'emploi local (taux d'emploi 59,7 %) ou sur Avignon y trouvent une alternative moins chère. Les profils recherchant une animation culturelle et une forte croissance démographique seront combattus.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Climat ensoleillé méditerranéen (14,7°C de moyenne)
- Centralité et services nombreux (1 656 équipements au total)
- Patrimoine historique riche (26 monuments protégés)
- Dynamisme démographique (+9,8 % en 5 ans)
- Bonne desserte transports (gare, autoroute, aéroport proche)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (17,5 %)
- Risques naturels (sismicité modérée, PPRN inondation)
- Parc immobilier globalement peu performant énergétiquement (classe D dominante)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Carpentras est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Carpentras
- Climat méditerranéen avec 14,7°C de température moyenne.
- Parc immobilier majoritairement constitué de maisons (50,7 %).
- Ville équipée : 41 établissements scolaires et 252 commerces.
- Exposition à une sismicité modérée et à un PPRN actif.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Carpentras
Quel budget prévoir pour acheter à Carpentras ?
Pour une maison de 100 m², prévoyez environ 253 000 € (2 530 €/m²). Un appartement de 60 m² coûtera près de 137 000 €. Les prix varient fortement selon l'état.
Carpentras est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 41 établissements scolaires, une majorité de maisons individuelles et de nombreux services. La croissance démographique (+9,8 % en 5 ans) confirme son attractivité familiale.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Carpentras ?
Avantages : climat, services, patrimoine. Inconvénients : chômage élevé, risques naturels à connaître et performance énergétique moyenne du parc immobilier.
Vous envisagez d'acheter à Carpentras ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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