Investir à Carpentras présente un rendement brut estimé à 5,5 % pour les appartements et 5,0 % pour les maisons, soit un net d'environ 3,3 % et 3,0 % après charges. Ce potentiel modéré doit être confronté à un taux de chômage local élevé (17,5 %) qui pèse sur la solvabilité des locataires. La ville, pôle de centralité du Ventoux, attire toutefois une population jeune (34,5 % de moins de 30 ans) et bénéficie d'une croissance démographique, soutenant la demande.
Indices immobiliers de Carpentras
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
3,7
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, la négociation est ouverte.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, la négociation est ouverte.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : les prix dépassent légèrement la capacité d'achat locale, un apport est nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : les prix dépassent légèrement la capacité d'achat locale, un apport est nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,3
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : demande locative soutenue, adaptée à un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : demande locative soutenue, adaptée à un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : peu adapté à la location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : peu adapté à la location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Carpentras ?
Investir à Carpentras en 2026 vise d'abord le rendement locatif annuel, porté par un indice d'opportunité locative de 7,3/10. Le rendement brut de 5,5 % pour les appartements est correct, mais il faut immédiatement en déduire les charges récurrentes. La taxe foncière, à 42,53 %, représente par exemple une ponction conséquente sur le loyer perçu.
La stratégie gagnante repose sur une sélection rigoureuse qui évite les passoires thermiques. Avec 13,1 % du parc classé F ou G, le risque de travaux obligatoires et coûteux est réel. Privilégier un bien rénové ou au moins de classe D, dominante dans la commune, devient une nécessité économique pour sécuriser la rentabilité nette et la valorisation future.
Le contexte démographique, avec une croissance de près de 10 % en cinq ans, soutient la demande locative et limite le risque de vacance. Toutefois, la fragilité économique locale, illustrée par un revenu médian modeste, impose de cibler des biens adaptés aux budgets des ménages locaux, typiquement des deux-pièces ou des T3 dans des quartiers bien desservis par les 797 services recensés.
Profil locatif à Carpentras
La demande locative est principalement locale et familiale, portée par les emplois de services et le tissu économique de 3 342 entreprises. Le faible taux de résidences secondaires (2,5 %) et le parc social important (18 %) indiquent un marché locatif privé orienté vers les ménages modérés. Les étudiants sont peu présents, l'offre universitaire étant à Avignon. La saisonnalité liée au tourisme (5 hébergements touristiques) est limitée. La clientèle retraitée (30,2 % de 60 ans et plus) peut rechercher des petites surfaces en centre-ville.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, plus abordables à l'achat (2 291 €/m²), offrent un meilleur rendement brut. Les T2 et T3 de 50 à 70 m² sont les plus adaptés à la demande familiale. Les maisons, majoritaires dans le parc, visent un public différent, avec des loyers plus élevés mais un rendement inférieur. Le neuf est rare (15,2 % du parc post-2006), et l'ancien doit être scruté pour son DPE : 13,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un risque règlementaire à intégrer.
Quelles zones cibler à Carpentras ?
Le centre historique, avec ses 26 monuments protégés, attire pour son cachet mais les prix au m² y sont plus élevés. La périphérie, mieux pourvue en maisons individuelles, correspond à la demande des familles. La proximité de la gare de Carpentras (0,8 km du centre) et de la gare TGV d'Avignon (23 km) peut être un atout pour les actifs mobiles. Aucune zone en forte expansion n'est signalée, le rythme des constructions neuves ayant fortement ralenti.
Performance énergétique du parc à Carpentras
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 183 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Carpentras est D, avec 13,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique médiane du parc est classée D (212 kWh/m²/an). Un logement sur huit (13,1 %) est une passoire thermique (étiquette F ou G). Cette donnée est cruciale pour l'acheteur : ces biens seront progressivement interdits à la location (loi Climat). Dès 2025, les logements classés G seront concernés. À Carpentras, acheter une passoire implique donc de prévoir un budget de rénovation conséquent pour conserver sa valeur et sa capacité à être loué. C'est un levier de négociation important.
Construction neuve à Carpentras (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Carpentras totalise 666 logements sur 5 ans, soit -37 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 666 logements neufs ont été autorisés, mais la tendance est à un net ralentissement (-37 %). Seulement 59 permis ont été délivrés en 2024. Ce faible flux d'offre neuve limite la concurrence pour l'ancien et soutient les prix à moyen terme. Cela indique aussi que la pression foncière ou réglementaire pourrait freiner les promoteurs. Pour l'acheteur, l'offre en neuf restera limitée, orientant la recherche vers le parc existant, où les travaux de rénovation seront souvent nécessaires.
Fourchettes de loyers à Carpentras
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Carpentras
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,53 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut (5,5 % pour un appartement) au net (environ 3,3 %) intègre des charges concrètes. La taxe foncière à Carpentras s'élève à 42,53 % du revenu cadastral, un prélèvement significatif. Ajoutez la provision pour charges de copropriété (si applicable), les frais de gestion locative (environ 5-8 % du loyer) et une provision pour travaux, notamment de rénovation énergétique face aux 13,1 % de passoires. La vacance locative potentielle, dans un parc avec 10,4 % de logements vacants, doit aussi être provisionnée.
Calculateur de rendement à Carpentras
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Carpentras ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Carpentras
Pour un appartement type de 51 m² (prix médian 116 841 €), le loyer médian atteint environ 535 € par mois (10,5 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance serait d'environ 665 €. Le loyer ne couvrirait donc pas l'emprunt, générant un effort mensuel net d'environ 130 € avant impôt et charges. Le rendement brut s'établit à 5,5 %, mais le net, après taxe foncière et gestion, tombe autour de 3,3 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Carpentras
- Négliger la taxe foncière, élevée à 42,53 %.
- Oublier de provisionner pour rénover une passoire thermique.
- Tabler sur une vacance locative nulle.
- Surestimer le loyer par rapport au marché local (10,5 €/m²).
Le saviez-vous ?
- Carpentras possède 26 monuments historiques protégés.
- L'aéroport d'Avignon-Caumont n'est qu'à 20,2 km.
- La fibre optique est disponible pour 82 % des logements.
Risques à connaître avant d'investir à Carpentras
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 10,4 % qui suggère un certain déséquilibre. La dépendance à l'économie locale, marquée par un chômage élevé, limite la progression des loyers. La saisonnalité est faible. La taxe foncière, à 42,53 %, pèse sur le rendement net. Enfin, la part significative de passoires thermiques (13,1 %) implique des travaux de rénovation à prévoir pour les biens les plus anciens, sous peine d'interdiction de location.
Simulation financière — appartement type 51 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit affichée compare votre mensualité estimée au loyer médian attendu. À Carpentras, le rendement brut d'environ 5,5 % pour un appartement ne suffit pas à conclure. L'effort résiduel (mensualité moins loyer perçu) peut rester positif, surtout avec des taux d'emprunt actuels. Pour un investissement locatif, visez un bien dont le loyer couvre au moins 80 % de la mensualité pour absorber les périodes de vacance, qui concernent 10,4 % du parc local. La rentabilité réelle se joue sur la durée et l'évolution du prix du bien.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction de -7,6 % en 2024 : point d'entrée opportun
- Rendement locatif élevé (IOL 7,3/10)
- Attractivité territoriale très forte (IAT 7,8/10)
− Points d'attention
- Fragilité économique (taux de chômage 17,5 %)
- Parc ancien avec risque de rénovation
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler un appartement de type T2/T3 en bon état, avec un DPE rénové, pour viser un marché locatif familial et local. À éviter : les maisons énergivores en périphérie, dont la rentabilité nette est faible et la clientèle plus étroite.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Carpentras
- Rendement brut locatif autour de 5,5 % pour les appartements.
- Taxe foncière élevée à 42,53 % du revenu cadastral.
- Taux de vacance à 10,4 %, à intégrer dans les calculs.
- 13,1 % de passoires énergétiques, un risque réglementaire.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Carpentras
Est-il rentable d'investir à Carpentras ?
Le rendement brut locatif estimé est de 5,5 % pour les appartements, mais le net tombe autour de 3,3 % après charges et taxe foncière (42,53 %). La rentabilité est donc modérée.
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces (surface médiane 51 m²), dont le prix au m² est inférieur (2 291 €) et qui correspondent à la demande locale de ménages.
Quels sont les risques principaux ?
Les risques majeurs sont la vacance (10,4 % de logements vacants), le DPE (13,1 % de passoires) et la faible progression des loyers dans un contexte de chômage élevé (17,5 %).
Vous envisagez d'investir à Carpentras ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
Identifiez les opportunités d'investissement à Carpentras
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