01 Le parc de logements
Le parc comprend 305 logements dont 266 résidences principales, 15 résidences secondaires et 24 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 266 | 87,2 % |
| Résidences secondaires | 15 | 4,9 % |
| Logements vacants | 24 | 7,9 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 87 % de résidences principales, 5 % de secondaires et 8 % de vacants pour un total de 305 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 31 | 11,6 % |
| 1919-1945 | 20 | 7,5 % |
| 1946-1970 | 55 | 20,6 % |
| 1971-1990 | 102 | 38,2 % |
| 1991-2005 | 36 | 13,5 % |
| 2006-2019 | 23 | 8,6 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 38 %, devant les constructions récentes (9 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 | 2,6 % |
| 2 pièces | 9 | 3,4 % |
| 3 pièces | 26 | 9,7 % |
| 4 pièces | 61 | 22,8 % |
| 5 pièces ou plus | 164 | 61,4 % |
Le parc compte 5,1 pièces en moyenne par logement, avec 61 % de logements de cinq pièces ou plus et 6 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 275 | 300 | 305 |
| Rés. principales | 245 | 265 | 266 |
| Rés. secondaires | 8 | 16 | 15 |
| Vacants | 22 | 19 | 24 |
Buysscheure (582 hab., à 4 km) présente 76,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 208 | 78,2 % |
| Locataires (privé) | 41 | 15,4 % |
| Locataires HLM | 9 | 3,4 % |
| Logés gratuitement | 8 | 3,0 % |
Structure d'occupation: propriétaires 78,2 %, locataires 18,7 % — la part HLM s'établit à 3 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 16 | 6,0 % |
| Fioul | 77 | 28,9 % |
| Électricité | 103 | 38,7 % |
| Gaz bouteille | 8 | 3,0 % |
| Autre (bois…) | 62 | 23,3 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 39 %. fioul pèse 29 %, autres sources (bois notamment) 23 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 14 |
| 2 à 4 ans | 41 |
| 5 à 9 ans | 40 |
| 10 ans ou plus | 172 |
| Total ménages | 266 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 15 |
| Sous-occupation accentuée | 66 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 21 | 7,9 % |
| 1 voiture | 107 | 40,2 % |
| 2 voitures ou plus | 138 | 51,9 % |
Motorisation des ménages: 8 % n'ont aucune voiture, 40 % en ont une et 52 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 89,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 135 | 114 | 17 | 4 |
| 1975 | 170 | 130 | 17 | 23 |
| 1982 | 195 | 171 | 11 | 13 |
| 1990 | 229 | 207 | 13 | 9 |
| 1999 | 253 | 230 | 13 | 10 |
| 2006 | 275 | 241 | 21 | 13 |
| 2011 | 275 | 245 | 8 | 22 |
| 2016 | 300 | 265 | 16 | 19 |
| 2022 | 305 | 266 | 15 | 24 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 135 à 305 logements, soit +126 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 22 | 20 | 17 | 18 | 28 | 16 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 1,7 % |
| Classe C | 16 | 26,7 % |
| Classe D | 24 | 40,0 % |
| Classe E | 6 | 10,0 % |
| Classe F | 8 | 13,3 % |
| Classe G | 5 | 8,3 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (40 %), 28 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 16,7 % |
| Classe B | 26 | 43,3 % |
| Classe C | 12 | 20,0 % |
| Classe D | 2 | 3,3 % |
| Classe E | 5 | 8,3 % |
| Classe F | 4 | 6,7 % |
| Classe G | 1 | 1,7 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 43 %, 80 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 250 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 281 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 183 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 171 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 166 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 128 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 281 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 128 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 8 | 8 |
| Classe D | 16 | 8 |
| Classe E | 4 | 2 |
| Classe F | 6 | 2 |
| Classe G | 4 | 1 |
Côté maisons, la dominante est D (244 kWh/m²/an); côté appartements, C (229).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 4 |
| T4 | 4 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Clairmarais (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Clairmarais recense 305 logements, dont 266 résidences principales (87,2 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. La maison individuelle domine très largement, avec 91,1 % du parc. La commune est dans la tradition communale des Hauts-de-France, en plaine, à 7 m d'altitude, à 31 km du littoral de la mer du Nord.
La structure d'occupation de Clairmarais est caractéristique des communes de propriétaires (78,2 %). 3,4 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Entre héritage et modernité: 11,7 % de logements d'avant 1919 et 8,6 % postérieurs à 2006. Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe D et 238 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 21,7 % — un enjeu de rénovation énergétique. Mode de chauffage dominant: électricité (38,7 %).
Peu de variation du parc résidentiel de Clairmarais entre 2016 et 2022 (+1,7 %). 51,9 % des ménages de Clairmarais disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Clairmarais est dans la tradition communale des Hauts-de-France, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le contexte naturel (en plaine, à 7 m d'altitude, à 31 km du littoral de la mer du Nord) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 266 résidences principales de Clairmarais et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Correction marquée sur le marché à Clairmarais : -11,9 % en un an, dans un contexte de seulement 9 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,2 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Pas-de-Calais
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Correction récente des prix : -11,9 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Clairmarais
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Clairmarais
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Clairmarais s'établit à 1 927 €, sur la base de 9 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 8,2 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Clairmarais Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Clairmarais
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 927 €/m² de prix médian pour 9 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -5,4 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 44 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
88,9 % de maisons et 11,1 % d'appartements parmi les 9 transactions enregistrées.
Sur 9 transactions enregistrées, 88,9 % portent sur des maisons (2 055 €/m²) et 11,1 % sur des appartements (1 591 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 9 | 8 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 927 € | 2 055 € | 1 591 € |
| Prix moyen/m² | 1 950 € | ||
| Surface médiane | – | 114 m² | 44 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 10 | 2 036 € |
| 2022 | 11 | 2 582 € |
| 2023 | 4 | 1 568 € |
| 2024 | 8 | 2 187 € |
| 2025 | 9 | 1 927 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 32 autorisations pour 26 démarrages effectifs.
Construction neuve à Clairmarais (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 2 logements autorisés à à Clairmarais, dont 0 en 2025 (-80 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Clairmarais
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Clairmarais
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,11 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Clairmarais
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 60 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Clairmarais: la classe D domine, 21,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Clairmarais
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Clairmarais : cadre de vie et logement
Clairmarais, commune de 593 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 10 m d'altitude.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 2 appellations d'origine rattachées au terroir local et 22 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Clairmarais
Clairmarais et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Clairmarais
Composition du parc immobilier à Clairmarais
305 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 96,2 % du parc à Clairmarais, 3,8 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Clairmarais
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 266 logements).
- Avant 1919 11,7 % 31 logts
- 1919-1945 7,5 % 20 logts
- 1946-1970 20,7 % 55 logts
- 1971-1990 38,3 % 102 logts
- 1991-2005 13,5 % 36 logts
- 2006-2019 8,6 % 23 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Clairmarais
22 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Clairmarais
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Clairmarais
Pour une maison de 114 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
219 678 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Clairmarais
Quel est le prix de l'immobilier à Clairmarais ?
Le prix médian au m² à Clairmarais est de 1 927 € (données DVF, 9 transactions). Pour une maison de 114 m² (surface médiane locale), compter environ 234 000 €.
Comment Clairmarais se situe-t-elle dans le Pas-de-Calais ?
Clairmarais se situe dans la moyenne départementale du Pas-de-Calais.
Quel rendement locatif espérer à Clairmarais ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Clairmarais est de 5,2 % (loyer de 8,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Clairmarais est-il énergétiquement dégradé ?
21,7 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Clairmarais.
Communes limitrophes de Clairmarais
Clairmarais est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Clairmarais ressort à 1 927 € (source DVF, 9 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du Pas-de-Calais.
Le prix médian au m² à Clairmarais diminue de -5,4 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 42 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -11,9 % — un retournement à surveiller.
Le marché penche nettement côté maisons (88,9 %), vendues autour de 2 055 €/m² pour des surfaces médianes de 114 m². Rapporté au revenu médian de Clairmarais, un logement de 114 m² (234 270 €) représente 9,5 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,8 € (appartements) et 8,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,2 % pour un appartement (5,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 4,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est quasi nulle sur la période 2021-2025: 2 logements autorisés au total selon les bases SITADEL. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Clairmarais est dans la tradition communale des Hauts-de-France. Sur le plan physique, la commune est à 31 km du littoral de la mer du Nord, en plaine, à 7 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.