Le marché clayois subit une correction nette en 2024 (-9 %), revenant au niveau de 2020 après un pic en 2023. Avec 150 transactions, l'activité reste soutenue. La structure des ventes (62 % de maisons) et un parc ancien modéré (5,8 % d'avant 1945) dessinent un profil familial et établi, peu exposé aux passoires thermiques.
Faut-il investir à Claye-Souilly en 2026 ?
Intégrée à la dynamique Roissy Pays de France, Claye-Souilly combine une desserte ferroviaire pratique et une croissance démographique soutenue (+15,1 % en 10 ans). Cette attractivité résidentielle se heurte à un récent repli des prix, posant la question de l'opportunité d'investissement en 2026. Le verdict s'appuie sur les transactions DVF 2024 et les indicateurs locaux.
Entre correction récente de -9 % et attractivité territoriale confirmée, Claye-Souilly propose un point d'entrée stratégique en marge de la pression parisienne.
Verdict
➤ Miser sur Claye-Souilly exige un horizon moyen terme pour profiter de la correction et de la dynamique intercommunale, en ciblant les biens rénovés.
Points clés
- ✓ Correction de -9,0 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut locatif supérieur à 5,3 %
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 8,1/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour primo-accédants
- ⚠ Marqueur de pression immobilière élevée (IPI 7,3/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Claye-Souilly est moins chère que 74 % des communes françaises de taille similaire.
- Son prix médian est inférieur de 14 % à la moyenne de la Seine-et-Marne.
- Avec un rendement locatif brut de 5,6 %, elle surpasse les grandes métropoles régionales.
Données du marché immobilier à Claye-Souilly
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Claye-Souilly a reculé de 9 % en 2024, une correction qui replace la commune en dessous de ses voisines immédiates comme Vaires-sur-Marne. Selon les données DVF, cette baisse intervient après trois années de hausse continue, un mouvement qui pourrait ouvrir une fenêtre de négociation. Le marché reste néanmoins actif avec 150 transactions, dominées par les maisons individuelles, ce qui reflète un ancrage résidentiel familial fort.
La comparaison avec les communes de profil similaire est éclairante : Claye-Souilly se trade avec un discount de 15 % par rapport à Vaires-sur-Marne, alors que leurs indices d'attractivité territoriale sont proches. Cet écart de valorisation, couplé à la proximité de la gare de Mitry - Claye (4,7 km), constitue un argument solide pour les investisseurs cherchant un effet de levier géographique. Toutefois, la pression immobilière reste élevée (IPI 7,3/10), signe que la demande solvable est présente et peut limiter la marge de manœuvre.
Enfin, le contexte territorial concret, avec un taux de chômage à 9,3 % et un revenu médian de 27 510 €, dessine une économie locale relativement résiliente mais qui ne porte pas seule le marché immobilier. Ce dernier dépend donc des navetteurs travaillant en Île-de-France, ce qui le rend sensible aux évolutions des transports et de l'emploi dans le bassin parisien.
Aperçu par typologie à Claye-Souilly
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Claye-Souilly
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Claye-Souilly
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Claye-Souilly (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Les 662 logements autorisés sur cinq ans, avec une tendance à la hausse de 10 %, indiquent une attractivité confirmée des promoteurs. Cette construction neuve répond à une demande réelle, alimentée par la croissance démographique. Elle maintient une pression à la hausse sur le prix des terrains constructibles, mais offre aussi des alternatives modernes et mieux isolées, pouvant exercer une concurrence sur l'ancien énergivore. Ce flux maîtrisé évite un risque de sur-offre à court terme.
Fourchettes de loyers à Claye-Souilly
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Claye-Souilly
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (51,82 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annonce une rentabilité théorique, mais le net reflète la réalité. À Claye-Souilly, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 51,82 %. Il faut y ajouter les frais de gestion, les charges de copropriété pour les appartements, et surtout une provision pour travaux. Le parc local, avec seulement 6 % de passoires, limite le risque de rénovation lourde à court terme, mais prévoyez 1 à 2 % du prix du bien annuellement pour l'entretien.
Performance énergétique du parc à Claye-Souilly
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 515 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique dominante en classe C (191 kWh/m²/an) place Claye-Souilly dans une position moyenne. Seulement 6 % du parc est classé F ou G, un taux faible qui réduit le risque immédiat de dépréciation réglementaire. Attention, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires d'ici 2028. Ici, le parc est plutôt vertueux, mais tout achat d'un bien classé E ou inférieur nécessite un plan de rénovation.
Calculateur de rendement à Claye-Souilly
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Claye-Souilly
Pour un appartement de 50 m² typique à Claye-Souilly, comptez environ 197 600 € à l'achat. Avec un loyer moyen de 18,4 €/m², cela génère 920 € de recette mensuelle, soit un rendement brut de 5,6 %. Après déduction des charges (taxe foncière, assurance, gestion), l'effort net mensuel pour l'investisseur peut devenir positif à partir d'un taux d'emprunt inférieur à 3,5 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Claye-Souilly
- Oublier la taxe foncière, l'une des plus élevées de la catégorie à 51,82 %.
- Négliger le taux de vacance local de 5,5 % dans le calcul de trésorerie.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché, plafonné à 18,4 €/m² en appartement.
- Investir sans vérifier le DPE, même si les passoires sont rares (6 %).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Claye-Souilly suit le rythme francilien, avec une activité accrue au printemps et à la rentrée de septembre. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs étant moins nombreux. Évitez de démarrer une vente en décembre ou août. Pour les acheteurs, la fin d'année fiscale (novembre) peut inciter certains vendeurs à boucler une transaction avant l'imposition de la taxe foncière, payée en septembre par le propriétaire au 1er janvier.
Le saviez-vous ?
- Claye-Souilly héberge une gare TGV à 10,7 km, desservant l'aéroport Charles de Gaulle.
- La commune a autorisé la construction de 662 logements neufs ces cinq dernières années.
- Le taux de chômage local est de 9,3 %, inférieur à la moyenne nationale.
S'installer à Claye-Souilly : cadre de vie et logement
S'installer à Claye-Souilly, c'est choisir une petite ville bien équipée, avec 191 commerces et 128 établissements de santé recensés par l'INSEE, assurant une autonomie quotidienne. La commune, membre de la CA Roissy Pays de France, bénéficie d'une desserte correcte via la gare de Mitry - Claye, même si la connexion fibre à 85,7 % satisfait les besoins du télétravail. Le parc de logements, à 55,9 % de maisons, confère un caractère pavillonnaire et familial apprécié.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes : un Plan de Prévention des Risques sécheresse (PPR) est actif, et la commune a fait l'objet de 19 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour des épisodes de sécheresse. Ces éléments doivent être intégrés dans le choix du bien et les discussions avec l'assureur. Malgré cela, l'indice de fragilité territoriale reste faible (3,2/10), et le cadre de vie, avec un indice de confort de services très élevé (8,1/10), séduit les familles et les actifs recherchant un équilibre entre calme et services.
Carte du marché immobilier à Claye-Souilly
Claye-Souilly et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Claye-Souilly
5 643 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Claye-Souilly est majoritairement constitué de maisons individuelles (55,9 %), un signe de stabilité et d'attachement à la propriété (63,4 % de propriétaires). Le taux de résidences secondaires est minime (1,4 %), ce qui indique un marché ancré dans la vie locale et peu soumis à la spéculation saisonnière. Les 5,5 % de logements vacants, légèrement supérieurs à la moyenne nationale, peuvent offrir des opportunités de renovation.
Ancienneté du parc à Claye-Souilly
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 097 logements).
- Avant 1919 3,1 % 159 logts
- 1919-1945 2,7 % 138 logts
- 1946-1970 13,5 % 687 logts
- 1971-1990 45,9 % 2 337 logts
- 1991-2005 20,0 % 1 019 logts
- 2006-2019 14,8 % 756 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Claye-Souilly
659 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Claye-Souilly
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRsecheresse Claye-Souilly PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le principal risque naturel identifié est lié à la sécheresse, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif. La commune a connu 19 arrêtés de catastrophe naturelle, majoritairement pour des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Pour tout achat, consultez l'état des risques et assurez-vous que le bien n'est pas en zone contrainte, ce qui peut impacter l'assurance et la constructibilité.
Cas pratique : un achat type à Claye-Souilly
Une maison de 100 m² représente un investissement médian de 355 400 € hors frais de notaire. Cela équivaut à près de 13 années du revenu médian local (27 510 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 1 780 €, à mettre en regard du loyer moyen maison de 15,6 €/m² (soit 1 560 € pour 100 m²).
Erreurs à éviter quand on achète à Claye-Souilly
- Ne pas consulter le PPR Sécheresse, le risque naturel principal.
- Acheter une maison sans diagnostic de mouvement de terrain lié à la sécheresse.
- Surestimer le potentiel de revente sans tenir compte de la baisse récente des prix.
- Négliger la connectivité fibre, pourtant disponible à 85,7 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Claye-Souilly : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix demande une connaissance fine des micro-quartiers et de la demande locative clayoise. Notre réseau de professionnels analyse en temps réel les opportunités et les écueils pour transformer cette analyse en acquisition rentable.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Claye-Souilly
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Claye-Souilly ?
Le prix médian global était de 3 651 €/m² en 2024 selon les données DVF. Les maisons se vendaient en médiane à 3 554 €/m² et les appartements à 3 952 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Claye-Souilly ?
Le marché a connu une correction de -9 % en 2024, ce qui peut constituer une opportunité de négociation. Les prix sont redescendus à leur niveau de 2020, offrant un point d'entrée potentiellement intéressant pour un investissement à moyen terme.
Claye-Souilly est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Claye-Souilly est moins chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est inférieur de 15 % à celui de Vaires-sur-Marne et de 8 % à celui de Montévrain, selon les transactions 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Claye-Souilly ?
Le rendement brut locatif est estimé à 5,6 % pour les appartements et 5,3 % pour les maisons. Après déduction des charges, le rendement net approche les 3 %.
Quels sont les risques naturels à Claye-Souilly ?
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques sécheresse (PPR) et a connu 19 arrêtés catastrophes naturelles, principalement liés à la sécheresse. La sismicité et le radon sont en revanche très faibles.
Marché immobilier des communes voisines
Claye-Souilly affiche un écart de valorisation significatif avec des voisines comme Vaires-sur-Marne (+15 %) ou Montévrain (+8 %), offrant un effet de levier intéressant pour des indicateurs similaires de connectivité et de cadre de vie.
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Communes limitrophes de Claye-Souilly
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