Le m² médian au Raincy s'échange à 4 257 €, un niveau supérieur à la moyenne départementale et nationale.
Sur la période 2021-2025, le m² médian du Raincy se replie de -5,7 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 176 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -3,0 %.
La ventilation des ventes associe 29,1 % de maisons et 70,9 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 103 m² revient à environ 502 228 €, soit 17,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés au Raincy: 20,5 €/m²/mois pour un appartement, 18,1 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires au Raincy (1,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2020 et 2024, 122 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 96 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Le Raincy est une commune francilienne de la première couronne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 84 m) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
4 angles pour comprendre le marché immobilier au Raincy
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Faut-il investir au Raincy en 2026 ?
En plein cœur de la Seine-Saint-Denis, Le Raincy affiche un profil de petite ville bourgeoise bien dotée en services. Avec une population stable et un taux de chômage (10,4 %) proche de la moyenne nationale, son marché immobilier porte une surcote significative face à ses voisines. Ce positionnement est-il justifié pour un investisseur en 2026 ?
Le Raincy affiche un écart de prix de 5 % à 19 % avec ses voisines similaires, une surcote justifiée par son niveau d'équipements exceptionnel.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser l'accession à la propriété et la recherche de confort plutôt qu'une rentabilité locative élevée.
Points clés
- ✓ Correction de -2,9 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Accessibilité très élevée (IAI 8,2/10)
- ✓ Confort de services exceptionnel (ICS 8,2/10)
- ⚠ Opportunité locative faible (IOL 2,9/10)
- ⚠ Rendement net locatif modeste (3,9 %)
- ⚠ Correction continue depuis 2022
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 4 410 €/m², Le Raincy reste plus abordable que de nombreuses communes françaises de l'hyper-couronne parisienne.
- Son prix médian dépasse de loin la moyenne de communes comparables du département, comme Arnouville (-29 %).
- Son accessibilité financière (7,1 années de revenu pour un appartement) la rend plus attractive que les métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier au Raincy
Le marché immobilier du Raincy affiche une pression notable (IPI 5,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers du Raincy
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,0
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Une pression immobilière modérée (5/10) indique un marché ni tendu ni atone, où la négociation reste possible.
Indice de Pression Immobilière
ModéréUne pression immobilière modérée (5/10) indique un marché ni tendu ni atone, où la négociation reste possible.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
8,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Une accessibilité très élevée (8,2/10) signifie que les prix sont relativement alignés avec le revenu local, favorable aux primo-accédants.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleUne accessibilité très élevée (8,2/10) signifie que les prix sont relativement alignés avec le revenu local, favorable aux primo-accédants.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
2,9
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Une opportunité locative faible (2,9/10) décourage l'investissement locatif pur, la demande étant moins soutenue.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableUne opportunité locative faible (2,9/10) décourage l'investissement locatif pur, la demande étant moins soutenue.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Une pression touristique immobilière élevée (6,8/10) suggère une forte demande de courte durée, mais le potentiel reste à démontrer sur cette commune.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéUne pression touristique immobilière élevée (6,8/10) suggère une forte demande de courte durée, mais le potentiel reste à démontrer sur cette commune.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer au Raincy : cadre de vie et logement
Acheter au Raincy, c’est opter pour une petite ville dense (7 367,5 hab/km²) au patrimoine préservé, avec deux monuments historiques. Le marché, en léger recul (-2,9 %), offre des opportunités, surtout pour les appartements à 4 119 €/m². Avec 56,4 % de propriétaires et un taux de logements sociaux modéré (11,0 %), la commune présente un profil résidentiel équilibré, à 11,7 km de la gare TGV de Paris-Bercy.
Tout savoir pour acheter et vivre au RaincyInvestir au Raincy : passer à l'action
L'analyse des transactions passées est une chose. Identifier le bon bien, au bon prix, dans un marché en correction nécessite une expertise locale et une réactivité dont seuls les professionnels implantés disposent.
Les chiffres posent un diagnostic clair. Sa traduction en opportunité concrète dépend d'une connaissance fine des rues et des biens.
Découvrez la valeur réelle de votre bien au Raincy grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Raincy
Quel est le prix moyen de l'immobilier au Raincy ?
Le prix médian global est de 4 410 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 4 119 €/m² et les maisons à 4 874 €/m², selon les données DVF.
Le Raincy est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, son prix au mètre carré est significativement plus élevé. Il dépasse celui d'Arnouville de 29 % et celui de Claye-Souilly de 19 %, selon la liste des communes comparables.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
Le rendement brut de 6,0 % pour les appartements est correct, mais l'opportunité locative est jugée faible (indice IOL : 2,9/10). Le marché est davantage porté par l'accession à la propriété.
Quels sont les quartiers à privilégier au Raincy ?
La commune est petite (2 km²) et homogène. La proximité de la gare des Pavillons-sous-Bois et du centre-ville, riche en commerces et services, constitue généralement un atout majeur.
La ville est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la gare des Pavillons-sous-Bois est à moins de 10 minutes à pied du centre, offrant des liaisons vers Paris. L'aéroport du Bourget est à moins de 10 km.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au mètre carré supérieur de 5 % à 29 % à ses voisines comparables comme Arnouville ou Claye-Souilly, Le Raincy jouit d'une valorisation prémium qui limite l'effet de levier pour un investisseur recherchant de la marge.
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Raincy.
Communes limitrophes du Raincy
Le Raincy est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :