Avec des rendements bruts estimés autour de 6,4% pour les appartements et 6,5% pour les maisons, Clermont présente des ratios de rentabilité apparente corrects. Toutefois, après déduction des charges (vacance locative estimée à 8%, frais de gestion, taxe foncière à 60,9%), le rendement net tombe aux alentours de 3,2-3,3%. Ce verdict rapide s'adresse à l'investisseur prudent, cherchant un actif liquide mais devant composer avec un marché locatif populaire et un parc vieillissant.
Indices immobiliers de Clermont
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,2/10) indique un marché tendu, où la demande dépasse l'offre, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,2/10) indique un marché tendu, où la demande dépasse l'offre, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (1,1/10) indique que les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (1,1/10) indique que les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (6,1/10) confirme une demande locative solide, adaptée pour un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (6,1/10) confirme une demande locative solide, adaptée pour un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique faible (1,3/10) écarte l'option d'un investissement en location saisonnière ; privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique faible (1,3/10) écarte l'option d'un investissement en location saisonnière ; privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Clermont ?
Avec un rendement brut de 6,4 % pour les appartements, Clermont se positionne comme un marché locatif correct, notamment pour les petites surfaces recherchées par les étudiants ou les jeunes actifs. Toutefois, le rendement net tombe à environ 3,2 % une fois intégrée la taxe foncière, élevée à 60,9 %.
L'investisseur doit anticiper un risque rénovation non négligeable : 10,7 % du parc est classé F ou G, selon les diagnostics énergétiques consultés. La loi Climat et Résilience imposera l'interdiction de louer ces logements d'ici 2028, nécessitant potentiellement des travaux lourds.
La faiblesse de la pression touristique (IPTI à 1,3/10) et le taux de résidences secondaires marginal (1 %) orientent inexorablement vers une stratégie de location annuelle. La demande locative est soutenue par un taux de propriétaires inférieur à 40 % et la présence d'emplois locaux, malgré un chômage à 13,1 %.
Profil locatif à Clermont
La demande locative est principalement portée par les ménages aux revenus modestes, avec un revenu fiscal médian de 21 790 €. Le taux de chômage de 13,1% et la part importante de logements sociaux (33,0%) dessinent un bassin locatif peu solvable. Les jeunes actifs et les familles représentent le cœur de cible, attirés par la proximité de la gare (liaisons Paris et CDG) et les 12 établissements scolaires. La présence étudiante est limitée. Le vieillissement de la population (22,9% de 60 ans et plus) suggère également une demande de la part de seniors en logement adapté.
Quels types de biens privilégier ?
Les petits appartements (surface médiane 43 m²) sont adaptés pour cibler les célibataires ou les petits budgets, avec un loyer moyen estimé à 12,6 €/m²/mois. Les maisons (86 m² médian) peuvent convenir aux familles, à 11,7 €/m²/mois. Seul 9,3% du parc est postérieur à 2006, l'offre neuve est donc rare. Attention aux passoires thermiques (10,7% en F/G) qui devront être rénovées pour rester louables, un risque réglementaire et financier à intégrer dans le calcul.
Quelles zones cibler à Clermont ?
Le centre-bourg historique, autour des 8 monuments classés et de la gare (0,6 km), offre la meilleure liquidité locative grâce à la proximité des commerces (50 équipements) et services. La périphérie, plus résidentielle, cible les familles recherchant un jardin. Il n'y a pas de gros programme neuf en cours (seulement 56 logements autorisés en 2024), limitant le risque de sur-offre immédiat mais aussi l'accès à des biens récents. La fibre est déployée à 98,5%, un atout pour attirer les locataires.
Performance énergétique du parc à Clermont
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 645 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Clermont: classe D en tête, 10,7 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante est D, avec une consommation de 222 kWh/m²/an. Environ 10,7 % du parc est considéré comme une passoire thermique (étiquettes F et G). Pour un acquéreur, cela implique un risque réglementaire : les logements les moins performants seront progressivement interdits à la location (lois de 2025 et 2028). Rénover un bien classé F ou G devient donc une priorité, sous peine de perte de valeur ou d'inlocabilité.
Construction neuve à Clermont (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 269 logements ont été autorisés à à Clermont, -2 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
La construction neuve reste modérée, avec 269 logements autorisés sur 5 ans, en tendance légèrement baissière (-2%). Cela évite un risque de sur-offre qui ferait baisser les prix de l'ancien. Cette dynamique contrôlée indique une attractivité mesurée et laisse peu de place à une pression à la baisse sur le parc existant. Les 56 logements autorisés en 2024 ne devraient donc pas bouleverser l'équilibre offre/demande.
Fourchettes de loyers à Clermont
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Clermont
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (60,90 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut doit être ajusté pour obtenir le rendement net. À Clermont, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 60,9 %, ce qui constitue une charge récurrente significative. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants local est de 5,1 %), les frais de gestion, les travaux et, en copropriété, les charges courantes. Ces éléments peuvent facilement réduire de moitié le rendement brut affiché.
Calculateur de rendement à Clermont
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Clermont ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Clermont
Pour un appartement type de 43 m² (valeur médiane 101 867 €), le loyer moyen attendu est d'environ 542 €/mois. Avec un crédit sur 20 ans à 4%, la mensualité serait d'environ 550 €. Le rendement brut serait de 6,4 %, mais après taxe foncière et charges, l'effort net mensuel pourrait être légèrement négatif sans apport conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Clermont
- Négliger la taxe foncière élevée (60,9%) dans le calcul de rentabilité.
- Oublier de provisionner la vacance locative (taux de 5,1%).
- Investir dans un bien avec un DPE F/G sans budget rénovation.
- Surévaluer le loyer possible par rapport au marché local (12,6 €/m² en appart).
Le saviez-vous ?
- Clermont possède 8 monuments historiques protégés.
- 98,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La densité de population y est la plus forte de sa catégorie dans l'Oise.
Risques à connaître avant d'investir à Clermont
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8% dans le calcul du rendement net, soutenue par un taux de logements vacants structurel de 5,1%. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage 13,1%) rend les loyers sensibles. La qualité énergétique du parc est un enjeu majeur : avec une classe D dominante (222 kWh/m²/an) et 10,7% de passoires, des travaux de rénovation seront inévitables à moyen terme. Enfin, la taxe foncière élevée (60,9%) grève significativement la rentabilité nette.
Simulation financière — appartement type 43 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit permet de mesurer l'effort réel après loyer perçu. Sur un bien médian à Clermont, le rendement brut d'environ 6,5 % laisse une marge après remboursement d'emprunt, mais l'effort résiduel dépend fortement du taux d'intérêt et de l'apport. Pour un investisseur, l'objectif est que le loyer couvre au moins la mensualité, mais le rendement net réel, autour de 3,3 % selon nos données, doit être comparé à d'autres placements.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction de -6,3 % en 2024 : point d'entrée potentiel
- Rendement brut locatif autour de 6,5 %
- Attractivité et services dans le top 20 % départemental
− Points d'attention
- Accessibilité très faible : marché porté par l'extérieur
- Taxe foncière élevée à 60,9 %
Notre verdict
Investir ici suppose une stratégie de buy-to-let à très long terme, avec une trésorerie pour absorber des périodes de vacance et financer des rénovations énergétiques. À éviter pour ceux qui cherchent une plus-value rapide ou un rendement net élevé sans gestion active.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Clermont
- Rendement brut autour de 6,5 %, net proche de 3,3 %.
- Taxe foncière élevée, à 60,9 % sur le bâti.
- Loyer moyen : 11,7 €/m² (maison) et 12,6 €/m² (appart).
- Taux de vacance locative de 5,1 % à intégrer.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Clermont
Quel rendement locatif puis-je espérer à Clermont ?
Le rendement brut estimé est de 6,4% pour un appartement et 6,5% pour une maison. Après charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net est d'environ 3,2-3,3%.
Quel type de bien privilégier pour la location à Clermont ?
Les petits appartements (médiane 43 m²) sont adaptés à la demande locative principale, avec un loyer moyen de 12,6 €/m²/mois. Vérifiez le DPE, 10,7% du parc est en F/G.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les risques majeurs sont la vacance locative (taux structurel de 5,1%), la taxe foncière élevée (60,9%) et la nécessité de rénover les passoires thermiques (10,7% du parc).
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