01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 797 logements dont 5 364 résidences principales, 77 résidences secondaires et 356 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 364 | 92,5 % |
| Résidences secondaires | 77 | 1,3 % |
| Logements vacants | 356 | 6,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 93 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 5 797.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 425 | 7,9 % |
| 1919-1945 | 417 | 7,8 % |
| 1946-1970 | 1 557 | 29,0 % |
| 1971-1990 | 1 879 | 35,0 % |
| 1991-2005 | 756 | 14,1 % |
| 2006-2019 | 327 | 6,1 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 35 %, devant les constructions récentes (6 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 253 | 4,7 % |
| 2 pièces | 940 | 17,5 % |
| 3 pièces | 1 499 | 28,0 % |
| 4 pièces | 1 219 | 22,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 452 | 27,1 % |
Distribution par taille: 22 % de petits logements (T1-T2), 27 % de grands (5p+), moyenne à 3,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 444 | 5 627 | 5 797 |
| Rés. principales | 5 096 | 5 282 | 5 364 |
| Rés. secondaires | 36 | 76 | 77 |
| Vacants | 311 | 268 | 356 |
Commune voisine de taille comparable, Clermont (17 km) affiche 36,5 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 402 | 44,8 % |
| Locataires (privé) | 1 117 | 20,8 % |
| Locataires HLM | 1 772 | 33,0 % |
| Logés gratuitement | 73 | 1,4 % |
Structure d'occupation: propriétaires 44,8 %, locataires 53,9 % — la part HLM s'établit à 33 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 820 | 52,6 % |
| Fioul | 285 | 5,3 % |
| Électricité | 1 889 | 35,2 % |
| Gaz bouteille | 28 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 341 | 6,4 % |
Répartition des modes de chauffage: 53 % au gaz de ville, 35 % pour électricité, 6 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 741 |
| 2 à 4 ans | 1 333 |
| 5 à 9 ans | 926 |
| 10 ans ou plus | 2 363 |
| Total ménages | 5 364 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 616 |
| Sous-occupation modérée | 1 449 |
| Sous-occupation accentuée | 851 |
| Suroccupation modérée | 544 |
| Suroccupation accentuée | 52 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 882 | 16,4 % |
| 1 voiture | 2 920 | 54,4 % |
| 2 voitures ou plus | 1 561 | 29,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 16 % sans véhicule, 54 % mono-motorisés, 29 % multi-motorisés. Par ailleurs, 56,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 659 | 2 474 | 53 | 132 |
| 1975 | 3 133 | 2 907 | 67 | 159 |
| 1982 | 3 568 | 3 257 | 47 | 264 |
| 1990 | 4 200 | 3 905 | 78 | 217 |
| 1999 | 4 978 | 4 661 | 48 | 269 |
| 2006 | 5 190 | 4 925 | 37 | 228 |
| 2011 | 5 444 | 5 096 | 36 | 311 |
| 2016 | 5 627 | 5 282 | 76 | 268 |
| 2022 | 5 797 | 5 364 | 77 | 356 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 2 659 logements à l'origine, 5 797 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 413 | 400 | 371 | 359 | 364 | 262 |
| Dont vacants > 2 ans | 99 | 127 | 119 | 118 | 105 | 124 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0,3 % |
| Classe B | 25 | 0,8 % |
| Classe C | 1 180 | 39,8 % |
| Classe D | 1 244 | 42,0 % |
| Classe E | 338 | 11,4 % |
| Classe F | 100 | 3,4 % |
| Classe G | 67 | 2,3 % |
La classe D domine avec 42 % des diagnostics, et 41 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 262 | 8,8 % |
| Classe B | 799 | 27,0 % |
| Classe C | 915 | 30,9 % |
| Classe D | 716 | 24,2 % |
| Classe E | 165 | 5,6 % |
| Classe F | 68 | 2,3 % |
| Classe G | 38 | 1,3 % |
Répartition climat du parc: C concentre 31 % des diagnostics et 67 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 239 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 203 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 150 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 153 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 148 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 111 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 239 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 111 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 1 |
| Classe B | 12 | 13 |
| Classe C | 294 | 886 |
| Classe D | 267 | 977 |
| Classe E | 123 | 215 |
| Classe F | 61 | 39 |
| Classe G | 39 | 28 |
Performance comparée: maisons classées C (210), appartements classés D (185), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 108 |
| T2 | 442 |
| T3 | 734 |
| T4 | 548 |
| T5+ | 111 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Pont-Sainte-Maxence (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Pont-Sainte-Maxence est le petite ville ayant le moins de passoires thermiques du département Oise. (sur 17 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
5 797 logements composent le parc de Pont-Sainte-Maxence en 2022, très majoritairement occupés à l'année (92,5 %). Habitat hybride, à la frontière du pavillonnaire et du collectif (47,7 % / 52,3 %). À l'échelle locale, Pont-Sainte-Maxence est au cœur du bassin minier et des plaines du Nord, dans la plaine, à une altitude de 88 m — contexte utile pour lire le parc.
Répartition équilibrée entre accession à la propriété et location: 44,8 % vs 53,9 %. Le parc HLM pèse 33,0 % de l'offre de résidences principales.
L'ancienneté du parc de Pont-Sainte-Maxence mêle deux époques — 7,9 % avant 1919, 6,1 % après 2006. Performance énergétique dans la norme: D dominante et 192 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 52,6 % des résidences principales.
Croissance observée du parc résidentiel de Pont-Sainte-Maxence: +3,0 % entre 2016 et 2022. 16,4 % des ménages de Pont-Sainte-Maxence n'ont pas de voiture, 29,1 % en possèdent au moins deux.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Pont-Sainte-Maxence est au cœur du bassin minier et des plaines du Nord. Le cadre géographique dans la plaine, à une altitude de 88 m nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (5 364 résidences principales de Pont-Sainte-Maxence) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Pont-Sainte-Maxence en 2026 ?
Pont-Sainte-Maxence, située à une trentaine de kilomètres de l'aéroport Charles-de-Gaulle, présente un profil de petite ville industrielle en reconversion. Son marché immobilier, marqué par une forte proportion de locataires et un revenu médian modeste, pose une question claire : celle de la rentabilité locative face aux fragilités socio-économiques locales. Le verdict s'appuie sur les transactions réelles et les indicateurs de pression.
Avec un écart de prix de -7 % à -21 % par rapport à des voisines comme Crépy-en-Valois ou Senlis, la commune offre un effet de levier intéressant dans un marché correctif.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel en petit logement, en acceptant un horizon moyen terme et une liquidité modérée.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé : 7,3 %
- ✓ Correction récente : point d'entrée ajusté
- ✓ Forte proportion de locataires : demande soutenue
- ⚠ Démographie en recul : -1,9 % en 5 ans
- ⚠ Solvabilité locale limitée : revenu médian à 20 810 €
- ⚠ Fragilité économique : chômage à 15,3 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Inférieure de plus de 40 % au prix médian national estimé.
- Se positionne dans la moitié inférieure des communes de l'Oise pour les prix.
- Rendement locatif brut presque deux fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Pont-Sainte-Maxence
Acheter demande un effort important : 7,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Pont-Sainte-Maxence : opportunités et risques
Le rendement locatif brut des appartements (7,3 %) est le principal argument d'investissement. Il dépasse largement la moyenne nationale, selon la carte des loyers du ministère. Ce taux s'explique par des prix d'acquisition modérés et des loyers soutenus par une forte proportion de locataires (47,9 % du parc). Le calcul du rendement net doit intégrer une charge fiscale significative, avec une taxe foncière sur le bâti à 45,29 %.
Le risque principal réside dans la fragilité économique locale, qui limite la solvabilité des locataires et la progression future des loyers. La part de passoires thermiques (F/G) est contenue à 5,5 %, mais la classe énergétique dominante D indique un parc globalement énergivore, exposé aux coûts de rénovation. La vacance structurelle (6,1 % des logements) est légèrement supérieure à la moyenne, signe d'un marché locatif parfois tendu.
La stratégie gagnante consiste à cibler les petits appartements (T2, T3) récents ou rénovés, bien situés près de la gare ou des commerces, pour attirer une population d'actifs. L'horizon doit être moyen terme (5-10 ans), le temps que la correction des prix s'achève et que les indicateurs économiques, portés par l'intercommunalité, se consolident.
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Données du marché immobilier à Pont-Sainte-Maxence
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian s'établit à 2 375 €/m² en 2024, en léger recul (-0,3 %) sur un an. Cette stabilisation masque une volatilité récente : après un pic à 2 544 €/m² en 202A0, le marché a perdu 6,6 % de sa valeur, selon les données DVF. Cette correction ramène les prix près de leur niveau de 2020, effaçant l'essentiel des gains post-Covid.
La structure des ventes est duale. Les appartements, avec une surface médiane de 44 m², représentent la moitié des transactions et visent clairement l'investissement locatif. Les maisons, d'une surface médiane de 81 m², correspondent au segment de l'accession pour les budgets modestes. L'écart entre prix moyen et médian (plus de 700 €/m²) trahit un parc hétérogène, où coexistent des logements anciens à rénover et des biens réhabilités.
Le contexte territorial, avec une gare à 1 km et un accès rapide à l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle, soutient l'attractivité résidentielle pour les actifs travaillant en région parisienne. Néanmoins, le taux de chômage local élevé (15,3 %) et le recul démographique pèsent sur la dynamique endogène du marché.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Pont-Sainte-Maxence Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à Pont-Sainte-Maxence a connu une progression notable entre 2021 et 2022 (+13,8 %), suivie d'une correction de -6,6 % entre 2022 et 2024. Cette trajectoire épouse la courbe nationale post-Covid, avec un pic moins marqué et un repli plus contenu. En 2024, le prix médian (2 375 €/m²) se situe juste au-dessus de son niveau de 2020, signe d'un marché qui a absorbé une partie des excès. La comparaison avec les voisines est éclairante : la commune reste significativement moins chère que Crépy-en-Valois (+21 %) ou Senlis (+58 %), préservant un effet de levier pour l'investisseur. Pour un acheteur en 2026, cette phase de stabilisation après correction peut représenter une fenêtre d'entrée moins spéculative, à condition de sélectionner un bien énergétiquement performant dans un contexte de renchérissement des charges.
Évolution du marché immobilier de Pont-Sainte-Maxence
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 153 transactions en 2025 et affiche une évolution de +1,9 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 263 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 53 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 153 transactions ont été enregistrées à Pont-Sainte-Maxence, un volume en repli de -19 % par rapport à 2023, reflétant le ralentissement national du marché. La répartition est équilibrée entre maisons (97 ventes) et appartements (56 ventes). Le profil des biens vendus est modeste : surface médiane de 81 m² pour les maisons et 44 m² pour les appartements, ce qui indique une demande tournée vers les premiers pas de propriété et l'investissement locatif à budget serré. Le prix moyen (3 102 €/m²) dépasse significativement le médian (2 375 €/m²), indiquant la présence de quelques biens plus cossus ou rénovés qui tirent la moyenne. Ce marché est moins liquide que lors du pic de 2022 (243 ventes), donnant un peu plus de pouvoir de négociation aux acheteurs patients, particulièrement sur les biens nécessitant des travaux.
Répartition des ventes
63,4 % de maisons et 36,6 % d'appartements parmi les 153 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 63,4 % des mutations, pour un prix médian de 2 313 €/m² (maisons) contre 2 206 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 153 | 97 | 56 |
| Prix médian/m² | 2 263 € | 2 313 € | 2 206 € |
| Prix moyen/m² | 2 461 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 53 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 198 | 2 220 € |
| 2022 | 190 | 2 397 € |
| 2023 | 123 | 2 278 € |
| 2024 | 117 | 2 308 € |
| 2025 | 153 | 2 263 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Pont-Sainte-Maxence est en net recul : seulement 156 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à -52 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seulement 36 permis ont été délivrés en 2024. Ce ralentissement drastique de l'offre neuve, couplé à une démographie en légère baisse (-1,9 % en 5 ans), limite les risques de sur-approvisionnement du marché. Il indique également une moindre attractivité pour les promoteurs, probablement en raison des fragilités économiques locales et du niveau de revenu. Pour l'investisseur, cela signifie que la valorisation du parc existant, notamment les biens rénovés ou bien situés, ne sera pas diluée par une arrivée massive de neuf. L'urbanisation se concentre probablement sur la réhabilitation ou la densification ponctuelle.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 388 logements ont été autorisés et 868 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 63 %.
Vacance longue durée à Pont-Sainte-Maxence
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Pont-Sainte-Maxence (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Pont-Sainte-Maxence totalise 241 logements sur 5 ans, soit -23 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Pont-Sainte-Maxence
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Pont-Sainte-Maxence
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,29 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le saut entre rendement brut et net est mécanique. Sur un appartement à Pont-Sainte-Maxence, le taux de taxe foncière sur le bâti (45,29 % en 2024) pèse lourd. Ajoutez 15 à 20 % du loyer pour frais de gestion, assurance, et une provision pour travaux inévitables dans un parc vieillissant (15,7 % des logements datent d'avant 1945). La copropriété, si applicable, représente aussi un coût fixe. Un rendement net de 4,3 % est donc réaliste, pas pessimiste.
Performance énergétique du parc à Pont-Sainte-Maxence
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 963 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Pont-Sainte-Maxence est D, avec 5,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe D dominante (190 kWh/m²/an) situe le parc légèrement en dessous de la moyenne nationale. Seulement 5,5 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux plutôt bas. Ce n'est pas un marché à haut risque réglementaire immédiat, mais la loi Climat fixe des échéances : interdiction de location des pires logements d'ici 2028. Pour un achat locatif, privilégiez les biens en classe C ou mieux pour sécuriser votre investissement à long terme.
Quelles zones cibler à Pont-Sainte-Maxence ?
Le centre-bourg, desservi par les commerces (55 équipements) et la gare, est le plus recherché. Les quartiers périphériques offrent des prix d'acquisition plus bas mais une demande locative potentiellement plus fragile. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, la construction neuve étant en net recul (-52 % d'autorisations sur 5 ans).
Calculateur de rendement à Pont-Sainte-Maxence
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Risques à connaître avant d'investir à Pont-Sainte-Maxence
Le principal risque est la vacance locative, dans un contexte de faible croissance démographique et avec un taux de logements vacants déjà à 6,1 %. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage 15,3 %) est élevée. Le risque de travaux de rénovation énergétique est réel (classe D dominante). Enfin, la commune est concernée par des plans de prévention des risques d'inondation (PPRi), à vérifier au moment de l'acquisition.
Erreurs à éviter quand on investit à Pont-Sainte-Maxence
- Oublier la taxe foncière de 45,29 % dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le taux de vacance (6,1 %) et prévoir 1 mois sans loyer/an.
- Investir sans vérifier la copropriété (charges, travaux votés).
- Choisir un bien classe F/G, interdit à la location dès 2028.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme national : une accélération au printemps, un ralentissement estival et une reprise en septembre. À Pont-Sainte-Maxence, la clôture du budget communal et le paiement de la taxe foncière en septembre peuvent inciter certains propriétaires à vendre pour régler des impôts, créant une légère pression vendeuse en automne. Pour acheter, la fin d'hiver (février-mars) peut offrir moins de concurrence et des opportunités de négociation.
Le saviez-vous ?
- La ville compte 5 monuments historiques protégés.
- 95 % du territoire est couvert par la fibre optique.
- L'âge médian des habitants est de 38,3 ans, une population relativement jeune.
S'installer à Pont-Sainte-Maxence : cadre de vie et logement
Avec 404 équipements recensés par l'INSEE, dont 79 en santé et 55 commerces, Pont-Sainte-Maxence offre un niveau de services remarquable pour une ville de 12 000 habitants. Cette autonomie quotidienne est un atout majeur pour les familles et les actifs. La connectivité est excellente avec un taux de couverture fibre de 95 % et la 5G déployée.
Le territoire présente cependant des contraintes environnementales. Deux plans de prévention des risques inondation (PPRi) sont actifs, couvrant les vallées de l'Oise et de l'Aisne. Sept arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, principalement pour des inondations et coulées de boue. Tout projet d'acquisition doit intégrer une vérification précise de la localisation du bien par rapport à ces zones.
Carte du marché immobilier à Pont-Sainte-Maxence
Pont-Sainte-Maxence et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Pont-Sainte-Maxence
Avec une température moyenne annuelle de 11,2 °C et des précipitations modérées (662 mm), le climat de Pont-Sainte-Maxence est typique du bassin parisien, sans excès. Les hivers sont frais mais les étés relativement doux. Ce profil tempéré convient particulièrement aux acheteurs recherchant un rythme de saisons marqué sans conditions extrêmes, idéal pour les activités de plein air en forêt d'Halatte toute proche. Un atout pour le cadre de vie familial.
À qui s'adresse Pont-Sainte-Maxence ?
La ville s'adresse principalement aux primo-accédants ou aux familles aux budgets serrés, attirés par le prix du mètre carré et la desserte ferroviaire. Les retraités (21,9 % de 60 ans et plus) y trouvent des services de santé accessibles. Elle est moins adaptée aux chercheurs d'une dynamique économique forte, le taux de chômage étant de 15,3 %.
Avantages et limites à Pont-Sainte-Maxence
✓ Points forts
- Prix au m² accessible (2 375 € médian).
- Desserte ferroviaire pratique (gare à 1 km).
- Services de proximité nombreux (404 équipements).
- Taux de criminalité modéré (indice IFE 6,6/10).
- Cadre de vie familial (47,9 % de maisons).
− À prendre en compte
- Exposition aux risques d'inondation (PPRi actifs).
- Démographie en léger déclin (-1,9 % en 5 ans).
- Parc de logements plutôt ancien (classe D dominante).
Composition du parc immobilier à Pont-Sainte-Maxence
5 797 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Pont-Sainte-Maxence combine 47,9 % de maisons et 52,1 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est équilibré entre maisons individuelles (47,9 %) et appartements, signe d'une offre diversifiée. Le taux de propriétaires-occupants (44,8 %) et la faible part de résidences secondaires (1,3 %) indiquent un marché ancré dans le réel, moins spéculatif. Cependant, la part significative de logements sociaux (36 %) et un taux de vacance de 6,1 % révèlent des quartiers aux dynamiques contrastées. L'acheteur typique est souvent un ménage local, en recherche de stabilité.
Ancienneté du parc à Pont-Sainte-Maxence
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 361 logements).
- Avant 1919 7,9 % 425 logts
- 1919-1945 7,8 % 417 logts
- 1946-1970 29,0 % 1 557 logts
- 1971-1990 35,0 % 1 879 logts
- 1991-2005 14,1 % 756 logts
- 2006-2019 6,1 % 327 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Pont-Sainte-Maxence
404 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Pont-Sainte-Maxence
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le radon y est faible et la sismicité très faible. La vigilance concerne surtout le risque inondation, avec plusieurs PPRi (Plans de Prévention des Risques) actifs le long de l'Oise. Cela se traduit par des contraintes constructives ou des obligations dans certaines zones. Consultez systématiquement le dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur. La commune a connu 7 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations et coulées de boue, un fait à intégrer dans votre assurance.
Cas pratique : un achat type à Pont-Sainte-Maxence
Pour une maison de 80 m² (valeur 206 550 €), un ménage au revenu médian local (20 810 €) devrait y consacrer l'équivalent de 10 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine les 1 000 €, soit un taux d'effort d'environ 35 %. Un budget accessible pour un couple de double actifs, mais tendu pour un seul revenu.
Erreurs à éviter quand on achète à Pont-Sainte-Maxence
- Ne pas consulter les PPRi inondation avant de signer le compromis.
- Faire une offre sans avoir vérifié le DPE et son coût de rénovation.
- Surévaluer son budget en ne comptant pas les frais de notaire (8%).
- Négliger la proximité des 36 % de logements sociaux, facteur de mixité.
Points clés à retenir à Pont-Sainte-Maxence
- Prix médian à 2 375 €/m², en très légère baisse (-0,3 %) sur un an.
- Rendement brut locatif attractif : 7,3 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 11,2 °C de moyenne et 662 mm de pluie.
- Un prix au m² moyen masque des écarts de 20 % selon la rue.
- Écart maison/appartement : 2 313 €/m² contre 2 206 €/m².
- Taxe foncière élevée à 45,29 %, impactant le rendement net.
- Parc équilibré : 47,9 % de maisons, 44,8 % de propriétaires.
- Le DPE devient un critère majeur de valorisation ou de décote.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Pont-Sainte-Maxence ?
À surface égale, l'état et la performance énergétique créent l'écart de prix. Un appartement rénové et bien isolé se vendra plus cher qu'un logement classe E dans la même résidence. La proximité de la gare (à 1 km du centre) ou des 15 établissements scolaires est valorisée. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition comptent. Les biens proches des 5 monuments historiques ou du centre-ville avec ses 55 commerces tirent aussi leur épingle du jeu. En somme, la localisation intra-commune est le premier facteur, avant la surface brute.
Estimation indicative d'une maison à Pont-Sainte-Maxence
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
199 144 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne visite pas le bien. Un expert local sait que le prix au m² varie fortement entre un appartement avec vue dégagée et un autre donnant sur un mur, ou selon l'état de la copropriété. Il connaît les projets d'aménagement de la CC des Pays d'Oise et d'Halatte qui pourraient valoriser un quartier. Son estimation, basée sur des visites et une connaissance fine des ventes réelles (DVF), donne un prix de vente réaliste qui attire des acheteurs sérieux et évite une mise en prix trop haute ou trop basse.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix au m² moyen de la commune.
- Surestimer la valeur ajoutée de travaux de goût non neutres.
- Oublier de mettre en avant la proximité de la gare (1 km).
- Vendre sans professionnel dans un marché où 6,1 % des biens sont vacants.
Investir à Pont-Sainte-Maxence : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux fournit un cadre. Transformer ce cadre en investissement réussi exige une connaissance fine des quartiers, de l'état du parc et des dynamiques de négociation. Un professionnel implanté décryptera ces signaux pour vous.
Ces données tracent une trajectoire. Identifier le bon bien au bon prix requiert une expertise hyperlocale.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Pont-Sainte-Maxence grâce aux 129 transactions DVF 2024 et à notre analyse territoriale.
- Étude basée sur les ventes réelles enregistrées
- Connaissance des secteurs et des prix de négociation
- Mise en relation avec un expert du marché local
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Pont-Sainte-Maxence
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Pont-Sainte-Maxence ?
En 2024, le prix médian est de 2 375 €/m², avec un prix moyen plus élevé à 3 102 €/m². Un appartement type de 44 m² coûte environ 100 000 €, une maison de 81 m² autour de 206 550 €.
Le marché est-il en baisse à Pont-Sainte-Maxence ?
Le prix médian a baissé de 6,6 % depuis le pic de 2022. En 2024, la variation annuelle est légèrement négative (-0,3 %), signe d'un marché en phase de stabilisation après correction.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
Le rendement locatif brut est attractif (7,3 % pour les appartements), mais le rendement net est réduit par les charges. La stratégie est pertinente pour du locatif annuel en petit logement, avec un horizon moyen terme.
Pont-Sainte-Maxence est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, elle est moins chère. Son prix au m² est inférieur de 7 % à Montataire, 21 % à Crépy-en-Valois et 58 % à Senlis. Cet écart offre un potentiel d'effet de levier.
Quels sont les risques naturels à connaître ?
La commune est concernée par des risques d'inondation (deux PPRi actifs). Il est impératif de consulter le zonage du plan de prévention des risques avant tout achat, sous peine de contraintes fortes et de surcoûts d'assurance.
Marché immobilier des communes voisines
Pont-Sainte-Maxence affiche un prix au m² inférieur de 21 % à Crépy-en-Valois pour des indicateurs démographiques et économiques similaires, un écart qui représente une marge de plus-value potentielle à moyen terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Pont-Sainte-Maxence.
Communes limitrophes de Pont-Sainte-Maxence
Pont-Sainte-Maxence est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 263 €/m² à Pont-Sainte-Maxence contre 2 181 €/m² pour l'Oise.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+1,9 %). 781 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
La ventilation des ventes associe 63,4 % de maisons et 36,6 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (88 m² à 203 544 €) équivaut à 9,8 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Pont-Sainte-Maxence avoisinent 13,8 €/m² pour les appartements et 11,1 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Rythme de construction régulier: 48 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 73 % des logements autorisés.
Côté contexte, Pont-Sainte-Maxence est au cœur du bassin minier et des plaines du Nord, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Pont-Sainte-Maxence est dans la plaine, à une altitude de 88 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.