Faut-il investir à Combes en 2026 ?
Nichée dans l'arrière-pays biterrois à 486 mètres d'altitude, Combes allie charme rural et proximité des axes de communication. Avec un déclin démographique marqué mais une pression touristique soutenue, le marché immobilier local présente un profil contrasté. Faut-il investir à Combes en 2026 ?
Un village de l'arrière-pays héraultais où le rendement locatif des maisons (6,7 %) joue à contretemps d'un déclin démographique marqué.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle sur les maisons, mais réservée aux investisseurs avertis acceptant le risque territorial et la gestion d'un parc ancien.
Points clés
- ✓ Rendement brut maison très élevé (6,7 %)
- ✓ Pression touristique soutenue (IPTI 6,7/10)
- ✓ Opportunité locative confirmée (IOL 6,2/10)
- ⚠ Déclin démographique prononcé (-8,4 % en 10 ans)
- ⚠ Parc immobilier ancien et fragile (39,8 % d'avant 1945)
- ⚠ Marché étroit et volatile (7 transactions en 2024)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de près de 50 % à la moyenne nationale.
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour le rendement locatif des maisons.
- Rendement locatif des maisons nettement supérieur aux grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Combes
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
Indices immobiliers de Combes
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
L'opportunité locative est élevée (6,2/10), portée par une demande locative soutenue et un parc de résidences secondaires important.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableL'opportunité locative est élevée (6,2/10), portée par une demande locative soutenue et un parc de résidences secondaires important.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
La pression touristique immobilière est élevée (6,7/10), ce qui ouvre des perspectives en location saisonnière, notamment pour les maisons.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéLa pression touristique immobilière est élevée (6,7/10), ce qui ouvre des perspectives en location saisonnière, notamment pour les maisons.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 34,5 — Percentile dept : 82/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 40,2 — Percentile dept : 88/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -3,3 — Percentile dept : 12/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 40,2 — Percentile dept : 88/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 11/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 28,9 — Percentile dept : 70/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Combes : opportunités et risques
Investir à Combes en 2026 n'a de sens que dans une optique de rendement locatif sur les maisons. Le taux brut de 6,7 % (net approximatif 4,4 %) figure parmi les plus élevés de la catégorie, selon les indices composites. Cet attractivité est renforcée par une pression touristique notable (IPTI à 6,7/10) qui permet d'envisager une location saisonnière complémentaire, notamment pour les biens avec cachet.
Cependant, cet investissement n'est pas sans risques. Le parc immobilier est ancien (39,8 % construit avant 1945) et compte 9,5 % de passoires thermiques (F/G), impliquant des travaux de rénovation énergétique inévitables pour rester dans la légalité locative. La taxe foncière, à 30,53 %, grève également le rendement net. Surtout, l'opportunité territoriale est faible (IOT 2,1/10), minée par le déclin démographique, ce qui limite les perspectives de plus-value à long terme.
La stratégie gagnante consiste donc à cibler une maison rénovée ou à rénover, en privilégiant un emplacement propice à la location annuelle (proximité des services de base) ou saisonnière. Il faut impérativement budgéter les travaux et intégrer la faiblesse du marché de la revente, en visant un horizon de détention de 8 à 10 ans pour lisser le risque.
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Données du marché immobilier à Combes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Combes, analysé via les données DVF 2024, présente un double visage. D'un côté, un segment « maison » accessible, avec un prix médian de 1 918 €/m² et un rendement locatif brut attractif de 6,7 %. De l'autre, un segment « appartement » anecdotique en volume (3 ventes) mais au prix médian surfait à 5 540 €/m², reflétant probablement des ventes de petits biens pour résidences secondaires ou placement touristique.
La tendance des prix est marquée par une forte volatilité, typique des micro-marchés. La correction de 2022 (-24 %) suivie du rebond de 2024 (+22 %) illustre une sensibilité extrême aux faibles volumes. Avec seulement 7 transactions annuelles, une seule vente atypique peut faire basculer les indices. Cette illiquidité représente un risque majeur pour la revente.
Le contexte territorial, avec 40 % de résidences secondaires et une gare à Bédarieux à 8 km, soutient une demande locative et touristique. Néanmoins, le déclin démographique constant (-8,4 % en 10 ans) et le vieillissement de la population (âge médian de 52,7 ans) plafonnent la demande résidentielle longue, orientant le marché vers un public extérieur et investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Combes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le marché de Combes a connu une trajectoire en dents de scie sur les cinq dernières années, révélant une certaine volatilité. Après un pic à 2 143 €/m² en 2021, les prix ont chuté de 24 % en 2022, avant de rebondir de près de 22 % en 2024 pour se stabiliser autour de 1 992 €/m². Cette correction puis reprise s'expliquent en partie par le faible volume de transactions, qui amplifie les variations. Comparé aux communes voisines comme Vieussan ou Saint-Nazaire-de-Ladarez, Combes affiche un prix au m² significativement plus élevé, mais se situe dans la même fourchette que Rosis. Pour un acheteur en 2026, cette instabilité récente invite à la prudence et à une analyse fine de chaque transaction, d'autant que la tendance longue est à un tassement des prix après la surchauffe post-Covid.
Évolution du marché immobilier de Combes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 6 transactions en 2025 et affiche une évolution de -10,7 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 706 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Combes dessinent deux réalités distinctes. Pour une maison type de 85 m² (prix médian 163 030 €), le loyer médian estimé à 10,7 €/m²/mois génère environ 910 € de revenus, permettant de couvrir une large part, voire la totalité, d'une mensualité de crédit raisonnable. Le rendement brut de 6,7 % est attractif. Néanmoins, cet effort résiduel faible, voire négatif, doit être nuancé par le rendement net estimé à 4,4 % après charges, et par la nécessité de 7,4 années de revenu médian pour financer l'acquisition, un effort important pour un ménage local. À l'inverse, l'appartement type, avec un rendement brut de seulement 1,9 %, présente une équation financière beaucoup moins viable, le loyer couvrant à peine un quart de la mensualité.
Acheter vs Louer — maison 91 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 6 | 6 |
| Prix médian/m² | 1 706 € | 1 706 € |
| Prix moyen/m² | 1 635 € | |
| Surface médiane | – | 91 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 8 | 1 910 € |
| 2022 | 4 | 1 634 € |
| 2024 | 4 | 1 955 € |
| 2025 | 6 | 1 706 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Combes est quasiment à l'arrêt, indiquant une faible pression pour étendre l'offre de logements. Sur les cinq dernières années, seulement 5 logements ont été autorisés, avec une tendance en baisse de 38 % par rapport à la période précédente. Un seul permis a été délivré en 2024. Cette frilosité reflète à la fois le déclin démographique structurel de la commune et la difficulté à urbaniser de nouveaux secteurs dans un village de montagne. Pour un investisseur, cela signifie un risque de sur-offre nul, ce qui peut soutenir la valeur du parc existant. En revanche, cela confirme aussi l'absence d'attractivité pour les jeunes ménages ou les actifs, et un parc vieillissant qui nécessitera des rénovations. L'immobilier à Combes se joue donc essentiellement sur l'ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 2 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 0 sur 2013 — soit une évolution indisponible.
Construction neuve à Combes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 4 logements ont été autorisés à à Combes, -60 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve est quasi-inexistante à Combes, avec seulement 5 logements autorisés sur les 5 dernières années, et une tendance en baisse de -38 %. Cela confirme la rareté de l'offre nouvelle et la préservation du caractère villageois. Cela soutient les prix de l'ancien, car il n'y a pas de sur-offre à venir. En revanche, cela limite les options pour les acheteurs recherchant du neuf et peut reporter la pression sur la rénovation du parc existant.
Fourchettes de loyers à Combes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Combes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (30,53 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute significativement une fois les charges réelles intégrées. À Combes, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 30,53 %. Il faut y ajouter la taxe sur les revenus locatifs, les frais de gestion (environ 8 %), les éventuels travaux et une provision pour vacance locative. Avec 40,2 % de résidences secondaires, la pression locative est saisonnière. Pour une maison, un rendement brut de 6,7 % se transforme ainsi en un net d'environ 4,4 %, selon l'état du bien.
Performance énergétique du parc à Combes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 21 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Combes: classe C en tête, 9,5 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc local est dominé par la classe C, avec une consommation moyenne de 195 kWh/m²/an. Seulement 9,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location (loi Climat). Pour un acheteur, c'est un signal positif sur l'état général du bâti, mais une vigilance reste de mise sur les maisons anciennes (39,8 % d'avant 1945) qui peuvent nécessiter des rénovations.
Calculateur de rendement à Combes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Combes
Pour une maison type de 85 m² à Combes, comptez environ 163 030 € à l'achat. Au loyer médian de 10,7 €/m², cela génère 910 € par mois, soit un rendement brut de 6,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), le rendement net tombe à environ 4,4 %, soit un revenu locatif net mensuel d'environ 600 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Combes
- Négliger la taxe foncière, élevée à 30,53 % à Combes.
- Surestimer les loyers en basse saison (40,2 % de résidences secondaires).
- Oublier de provisionner pour des travaux sur le bâti ancien.
- Choisir un bien avec un DPE F/G, risquant une interdiction de location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Combes, fortement influencé par la villégiature (40,2 % de résidences secondaires), connaît une saisonnalité marquée. Les visites et transactions sont plus nombreuses du printemps à l'automne, lorsque le village est animé. Vendre en avril-juin permet de toucher les acheteurs souhaitant une installation pour l'été. Acheter en hiver peut offrir des opportunités de négociation, avec moins de concurrence. Pensez au calendrier de la taxe foncière, payable en septembre, pour planifier vos flux.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne de 486 m : climat plus frais que le littoral héraultais.
- Score numérique très faible de 4/100, couverture internet à vérifier.
- Seulement 0,0% de logements sociaux, caractéristique des petits villages.
S'installer à Combes : cadre de vie et logement
S'installer à Combes, c'est opter pour un cadre de vie paisible en piémont du Haut-Languedoc, à moins de 10 km de Bédarieux. La commune offre 13 équipements de proximité, dont des services et des loisirs, mais dépend largement des pôles voisins pour les commerces et la santé. Le taux de chômage faible (7,7 %) et le revenu médian correct pour la catégorie (21 900 €) masquent une réalité économique atone, avec seulement 16 entreprises actives.
Le profil démographique est celui d'un village vieillissant et peu renouvelé, avec plus d'un tiers des habitants âgés de 60 ans et plus. La connectivité numérique y est encore limitée (fibre pour 25 % des logements), un point à vérifier pour les télétravailleurs. Pour les amateurs de nature et de calme, l'environnement est un atout majeur, mais il faut composer avec l'isolement relatif et des services réduits.
Carte du marché immobilier à Combes
Combes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Combes
209 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
191 maisons pour 16 appartements: le parc à Combes est résolument pavillonnaire.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc de Combes est ultra-majoritairement constitué de maisons (92,3 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (65,6 %) et un poids très important des résidences secondaires (40,2 %). Cela indique un marché double : stable et ancré pour les résidences principales, mais aussi très attractif pour la villégiature. Le faible taux de logements vacants (2,9 %) suggère une tension sur l'offre. L'acheteur typique est soit un ménage local, soit un citadin recherchant une maison de caractère en pied de montagne.
Ancienneté du parc à Combes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 118 logements).
- Avant 1919 32,2 % 38 logts
- 1919-1945 7,6 % 9 logts
- 1946-1970 9,3 % 11 logts
- 1971-1990 25,4 % 30 logts
- 1991-2005 13,6 % 16 logts
- 2006-2019 11,9 % 14 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Combes
13 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Combes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Combes est exposé à un risque naturel de radon significatif, gaz radioactif d'origine naturelle. Quatre risques naturels sont recensés et la commune a fait l'objet de 4 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible. Un acquéreur doit consulter le dossier départemental des risques (DDRM) et exiger un état des risques (ERP). Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et le coût des assurances, mais sont courantes dans la région.
Cas pratique : un achat type à Combes
Pour une maison familiale de 100 m² à Combes, comptez environ 191 800 € hors frais de notaire, soit près de 9 années du revenu médian local (21 900 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 980 € hors assurance.
Erreurs à éviter quand on achète à Combes
- Oublier de consulter l'état des risques (ERP) pour le radon et inondations.
- Ne pas vérifier la qualité de la couverture réseau (score numérique 4/100).
- Sous-estimer les coûts de rénovation sur les maisons d'avant 1945.
- Négocier sans connaître la rareté relative du type de bien sur ce marché.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Combes : passer à l'action
L'analyse des données pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Combes se joue sur le terrain : sélection du bien, état du bâti, négociation. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ces insights en opportunité concrète, en tenant compte des spécificités du parc ancien et de la demande saisonnière.
Les données révèlent un potentiel locatif réel, mais tout investissement à Combes nécessite une expertise fine du terrain et du parc immobilier ancien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Combes
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Combes ?
Le prix médian global à Combes est de 1 992 €/m² en 2024, mais il diffère fortement entre les maisons (1 918 €/m²) et les appartements (5 540 €/m²). Ce dernier chiffre est à prendre avec précaution car il ne repose que sur 3 ventes.
Est-ce le bon moment pour acheter à Combes ?
Le marché a rebondi de 22 % en 2024 après une baisse en 2022, suggérant une reprise. Le moment peut être opportun pour acheter une maison dans une optique locative, en raison d'un rendement brut attractif de 6,7 %. La prudence reste de mise sur les appartements.
Combes est-elle plus chère que ses villages voisins ?
Oui, Combes est significativement plus chère que la plupart de ses voisines comparables. Son prix au m² est par exemple 37 % plus élevé qu'à Vieussan, mais proche de celui de Rosis (-1 %).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Combes ?
Le rendement locatif brut est très attractif pour les maisons, à 6,7 % (environ 4,4 % net). Pour les appartements, il est très faible à 1,9 % brut, ce qui ne justifie pas un investissement locatif classique.
Quels sont les risques à investir à Combes ?
Les principaux risques sont le déclin démographique, la faiblesse du volume de transactions qui rend la revente difficile, et l'ancienneté du parc immobilier (39,8 % d'avant 1945) pouvant nécessiter des travaux coûteux.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Rosis affiche un prix similaire (-1 %), Combes se distingue par une pression touristique plus forte et un rendement locatif plus élevé, créant une marge de plus-value intéressante pour un investisseur attentif aux indicateurs.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Combes.
Communes limitrophes de Combes
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Résumé
Le coût médian du m² à Combes (1 706 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -51,0 % par rapport dans l'Hérault.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Combes se replie de -10,7 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 22 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -12,7 %.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 706 €/m². Le bien médian (91 m² à 155 246 €) équivaut à 7,1 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Combes: 8,7 €/m²/mois pour un appartement, 10,7 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 7,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. La proportion de résidences secondaires (40,2 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Rythme de construction régulier: 1 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Combes est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. Contexte physique: perchée à 486 m, en contexte de moyenne montagne.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.