01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 916 logements dont 9 314 résidences principales, 91 résidences secondaires et 511 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 314 | 93,9 % |
| Résidences secondaires | 91 | 0,9 % |
| Logements vacants | 511 | 5,2 % |
Sur les 9 916 logements recensés, 94 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 227 | 2,4 % |
| 1919-1945 | 1 269 | 13,7 % |
| 1946-1970 | 3 646 | 39,3 % |
| 1971-1990 | 2 959 | 31,9 % |
| 1991-2005 | 838 | 9,0 % |
| 2006-2019 | 343 | 3,7 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 39 %, devant les constructions récentes (4 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 180 | 1,9 % |
| 2 pièces | 619 | 6,6 % |
| 3 pièces | 1 200 | 12,9 % |
| 4 pièces | 2 654 | 28,5 % |
| 5 pièces ou plus | 4 662 | 50,0 % |
Distribution par taille: 9 % de petits logements (T1-T2), 50 % de grands (5p+), moyenne à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 666 | 9 817 | 9 916 |
| Rés. principales | 9 180 | 9 312 | 9 314 |
| Rés. secondaires | 14 | 37 | 91 |
| Vacants | 472 | 468 | 511 |
À titre de comparaison : 35,7 % de part de propriétaires à Bruay-La-Buissière, à 60 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 323 | 57,2 % |
| Locataires (privé) | 1 250 | 13,4 % |
| Locataires HLM | 2 635 | 28,3 % |
| Logés gratuitement | 106 | 1,1 % |
Structure d'occupation: propriétaires 57,1 %, locataires 41,7 % — la part HLM s'établit à 28 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 958 | 74,7 % |
| Fioul | 319 | 3,4 % |
| Électricité | 1 427 | 15,3 % |
| Gaz bouteille | 16 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 595 | 6,4 % |
Répartition des modes de chauffage: 75 % au gaz de ville, 15 % pour électricité, 6 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 793 |
| 2 à 4 ans | 1 552 |
| 5 à 9 ans | 1 628 |
| 10 ans ou plus | 5 341 |
| Total ménages | 9 314 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 261 |
| Sous-occupation modérée | 2 044 |
| Sous-occupation accentuée | 2 598 |
| Suroccupation modérée | 223 |
| Suroccupation accentuée | 14 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 714 | 18,4 % |
| 1 voiture | 4 559 | 48,9 % |
| 2 voitures ou plus | 3 042 | 32,7 % |
Ventilation par équipement automobile: 18 % sans véhicule, 49 % mono-motorisés, 33 % multi-motorisés. Par ailleurs, 49,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 714 | 6 569 | 31 | 114 |
| 1975 | 7 887 | 7 461 | 32 | 394 |
| 1982 | 8 505 | 7 930 | 47 | 528 |
| 1990 | 8 768 | 8 283 | 58 | 427 |
| 1999 | 9 215 | 8 854 | 47 | 314 |
| 2006 | 9 506 | 9 081 | 34 | 390 |
| 2011 | 9 666 | 9 180 | 14 | 472 |
| 2016 | 9 817 | 9 312 | 37 | 468 |
| 2022 | 9 916 | 9 314 | 91 | 511 |
Trajectoire de long terme: 6 714 logements en 1968, 9 916 en 2022 (+48 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 420 | 409 | 372 | 403 | 394 | 318 |
| Dont vacants > 2 ans | 117 | 117 | 101 | 99 | 97 | 135 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 43 | 1,0 % |
| Classe B | 26 | 0,6 % |
| Classe C | 1 445 | 33,3 % |
| Classe D | 1 812 | 41,8 % |
| Classe E | 731 | 16,8 % |
| Classe F | 212 | 4,9 % |
| Classe G | 70 | 1,6 % |
La classe D domine avec 42 % des diagnostics, et 35 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 218 | 5,0 % |
| Classe B | 405 | 9,3 % |
| Classe C | 1 370 | 31,6 % |
| Classe D | 1 603 | 36,9 % |
| Classe E | 560 | 12,9 % |
| Classe F | 147 | 3,4 % |
| Classe G | 36 | 0,8 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe D dominante (37 %), 46 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 212 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 203 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 171 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 169 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 146 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 84 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 212 kWh/m²/an, contre 84 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 129 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 21 | 22 |
| Classe B | 15 | 11 |
| Classe C | 557 | 888 |
| Classe D | 803 | 1 009 |
| Classe E | 543 | 188 |
| Classe F | 149 | 63 |
| Classe G | 46 | 24 |
Les maisons affichent une classe dominante D (212 kWh/m²/an), les appartements D (177) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 62 |
| T2 | 406 |
| T3 | 1 039 |
| T4 | 1 127 |
| T5+ | 249 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Coudekerque-Branche (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2022 indiquent 9 916 logements à Coudekerque-Branche, dont 93,9 % sont des résidences principales. Au plan typologique, la maison (70,5 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (29,5 %). Pour mémoire, Coudekerque-Branche est au cœur du bassin minier et des plaines du Nord, dans un relief de plaine, à 11 m d'altitude en moyenne, en retrait du littoral de la mer du Nord, à environ 12 km, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Selon l'INSEE, 57,1 % des résidences principales de Coudekerque-Branche sont occupées par leurs propriétaires, 41,7 % par des locataires. Au plan locatif social, 28,3 % des résidences principales sont en HLM.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 2,4 % du parc date d'avant 1919, 3,7 % d'après 2006. Performance énergétique dans la norme: D dominante et 195 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. Le gaz de ville équipe 74,7 % des logements occupés à titre principal.
Stabilité du parc résidentiel sur la période 2016–2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 18,4 % de ménages sans voiture, 32,7 % à au moins deux voitures.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune au cœur du bassin minier et des plaines du Nord. Le cadre géographique dans un relief de plaine, à 11 m d'altitude en moyenne, en retrait du littoral de la mer du Nord, à environ 12 km nuance les caractéristiques du parc local.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Coudekerque-Branche en 2026 ?
Située dans l'agglomération dunkerquoise, Coudekerque-Branche bénéficie de la proximité immédiate de la métropole portuaire. Pourtant, son marché immobilier évolue en demi-teinte, entre stabilité des prix et fragilité économique. Faut-il y investir en 2026 ? Les données DVF 2024 permettent de trancher.
Avec un rendement locatif brut pouvant atteindre 7,7 % pour les maisons, Coudekerque-Branche offre un point d'entrée moins onéreux que ses voisines les plus cotées, mais dans un contexte économique local fragile.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler les maisons pour le rendement locatif, en acceptant une plus-value limitée et un marché local atone.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé pour les maisons
- ✓ Prix d'entrée inférieur aux voisines cotées
- ✓ Stabilité des prix malgré un contexte difficile
- ⚠ Démographie en baisse : -5,6 % en 10 ans
- ⚠ Chômage élevé : 14,8 %, fragilité économique
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 872 €/m², Coudekerque-Branche se situe en deçà de la moyenne nationale.
- Son prix est supérieur de 15 % à la moyenne du département du Nord.
- Son rendement locatif dépasse celui des grandes métropoles, mais son accessibilité reste faible.
Analyse du marché immobilier à Coudekerque-Branche
Acheter demande un effort important : 6,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Coudekerque-Branche : opportunités et risques
Coudekerque-Branche présente un profil orienté rendement locatif, particulièrement sur les maisons individuelles où le rendement brut atteint 7,7 %. Ce chiffre, supérieur à la plupart des marchés métropolitains, constitue l'argument principal. Il faut néanmoins immédiatement le nuancer : la taxe foncière est l'une des plus élevées de la région à 57,87 %, rognant significativement le rendement net, estimé autour de 4 %.
Le parc ancien pose un autre défi : seulement 3,7 % des logements ont été construits après 2006, et la classe énergétique dominante est D. Si le taux de passoires thermiques (F/G) reste contenu à 6,7 %, la rénovation devient un impératif pour rester dans la norme légale. Investir ici implique souvent un budget travaux.
Enfin, la fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 14,8 %, pèse sur la solvabilité des locataires et limite la marge de manœuvre pour augmenter les loyers. L'investissement est donc pertinent, mais à condition de sélectionner des biens facilement louables (proches des commerces ou des axes de transport) et de budgéter les charges fiscales et les travaux de mise aux normes.
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Données du marché immobilier à Coudekerque-Branche
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian du mètre carré s'établit à 1 872 € à Coudekerque-Branche, d'après les données DVF 2024. Cette valeur cache une forte dichotomie entre les appartements, chers pour le territoire (2 075 €/m²), et les maisons, beaucoup plus accessibles à 1 849 €/m². Cette différence s'explique par la rareté relative de l'offre en collectif (29 % du parc) et une demande concentrée sur les petites surfaces pour de l'investissement locatif.
La proximité immédiate de Dunkerque, avec sa gare TGV à 1,5 km et son pôle économique, irrigue le marché. Néanmoins, la commune peine à retenir sa population, qui a diminué de 5,6 % en dix ans. Cet ancrage dans l'intercommunalité dynamique mais associé à un déclin interne crée un paysage immobilier singulier, où les prix résistent sans décoller.
Les transactions, stables autour de 300 par an, confirment un marché liquide. Toutefois, la part des logements sociaux (32 %) et un taux de vacance modéré (5,2 %) indiquent un parc hétérogène. L'analyse des ventes révèle que les acquéreurs sont majoritairement des investisseurs ou des ménages locaux, avec peu d'attrait pour les néo-résidents extérieurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Coudekerque-Branche Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Cette tendance linéaire, sans pic marqué ni correction brutale, reflète un marché atone, isolé des fortes fluctuations nationales. La progression annuelle ralentit nettement depuis 2022, pour atteindre +0,3 % seulement en 2024. Pour un acheteur en 2026, cela indique un marché stable mais sans dynamique de plus-value significative à court terme, où la négociation reste de mise.
Évolution du marché immobilier de Coudekerque-Branche
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 676 €/m² à 1 848 €/m² (+10,3 %), pour 253 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 64 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
91,3 % de maisons et 8,7 % d'appartements parmi les 253 transactions enregistrées.
Sur 253 transactions enregistrées, 91,3 % portent sur des maisons (1 850 €/m²) et 8,7 % sur des appartements (1 836 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 253 | 231 | 22 |
| Prix médian/m² | 1 848 € | 1 850 € | 1 836 € |
| Prix moyen/m² | 1 993 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 64 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 314 | 1 676 € |
| 2022 | 254 | 1 805 € |
| 2023 | 232 | 1 772 € |
| 2024 | 241 | 1 778 € |
| 2025 | 253 | 1 848 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Coudekerque-Branche est au point mort. Selon les données SITADEL, seulement 19 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en chute libre de -83 % par rapport à la période précédente. En 2024, un seul logement a été autorisé. Cette quasi-absence de nouvelles constructions traduit un manque d'attractivité pour les promoteurs, probablement lié au déclin démographique et à la faible pression foncière. Pour l'investisseur, cela signifie un parc vieillissant (seulement 3,7 % construit après 2006) et peu de risques de sur-offre, mais aussi un bâti souvent moins performant énergétiquement.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 2 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 298 sur 2013 — soit -99,3 %.
Vacance longue durée à Coudekerque-Branche
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Coudekerque-Branche (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Coudekerque-Branche totalise 17 logements sur 5 ans, soit -85 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Coudekerque-Branche
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Coudekerque-Branche
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (57,87 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut au net implique des charges concrètes. À Coudekerque-Branche, la taxe foncière sur le bâti (57,87 %) pèse lourd. Comptez environ 1 % du prix d'achat pour les frais de gestion, la vacance locative (le parc compte 5,2 % de logements vacants) et l'entretien courant. Pour les appartements, les charges de copropriété, souvent plus élevées dans l'ancien, viennent encore réduire la marge. Le rendement net de 2,8 % pour les appartements reflète cette réalité.
Performance énergétique du parc à Coudekerque-Branche
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 339 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Coudekerque-Branche est D, avec 6,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique moyenne du parc est classée D (195 kWh/m²/an), typique d'un bâti ancien : 16,1 % des logements datent d'avant 1945. Le faible taux de passoires thermiques (6,7 % classées F ou G) limite le risque de mise en location interdite dès 2025. Pour les acquéreurs, une rénovation énergétique reste souvent nécessaire pour atteindre le niveau C, futur seuil de décence en 2028 pour les locations et 2034 pour toutes les ventes.
Quelles zones cibler à Coudekerque-Branche ?
La proximité immédiate de la gare (0,4 km) et des commerces (89 équipements) valorise le centre-bourg pour la location. Les quartiers pavillonnaires, plus éloignés, attirent les familles. Aucune zone en développement majeur n'est identifiée, la construction neuve étant atone (-83 % sur 5 ans). L'attractivité locative bénéficie de la connexion à Dunkerque (CU) et de la desserte TGV à 1,5 km, un atout pour les actifs mobiles.
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Risques à connaître avant d'investir à Coudekerque-Branche
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net, malgré un taux de vacants structurel bas. La dépendance à l'économie dunkerquoise et un taux de chômage élevé (14,8 %) rendent la solvabilité des locataires sensible à la conjoncture. Le parc ancien expose à des travaux de rénovation énergétique, d'autant que 3898 diagnostics DPE indiquent une performance moyenne. La fiscalité locale (taxe foncière à 57,87 %) grève significativement la rentabilité.
Erreurs à éviter quand on investit à Coudekerque-Branche
- Négliger la taxe foncière, élevée à 57,87 %.
- Tabler sur une vacance locative nulle.
- Oublier les travaux de mise aux normes DPE.
- Surévaluer les loyers hors secteur gare/communes.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit un rythme classique, avec une activité accrue au printemps et à la rentrée de septembre. Vendre entre mars et juin permet de toucher les familles souhaitant emménager avant la nouvelle année scolaire. L'automne reste actif, mais l'hiver, avec ses jours courts et son climat humide, peut allonger les délais de vente. Le paiement de la taxe foncière en septembre incite parfois les vendeurs à finaliser avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne de 3 m, proche du niveau de la mer.
- La commune compte 589 équipements pour 9 km².
- Seulement 1 hébergement touristique recensé.
S'installer à Coudekerque-Branche : cadre de vie et logement
Avec 589 équipements répertoriés par l'INSEE, dont 89 commerces et 189 services de santé, Coudekerque-Branche offre un cadre de vie bien pourvu pour une commune de cette taille. Les résidents bénéficient d'une autonomie quotidienne, renforcée par une desserte en transports en commun intégrée à la communauté urbaine de Dunkerque. La gare locale, à moins de 500 mètres du centre, connecte rapidement à la métropole portuaire.
Le territoire est parfaitement connecté (100 % de très haut débit), un atout pour les télétravailleurs. Cela se traduit par une demande locative plutôt tournée vers les petits logements et un marché de la revente potentiellement ralenti. Le risque radon et sismique est faible, mais la commune a subi 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement liés aux inondations, un facteur à vérifier lors de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Coudekerque-Branche
Coudekerque-Branche et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Coudekerque-Branche
Le climat local, de type océanique, présente des hivers doux et des étés frais, avec une température moyenne de 11,7 °C et 691 mm de pluie annuelle. L'altitude très basse (3 m) et la proximité de la mer accentuent l'humidité et les vents. Ce profil convient aux personnes supportant une faible amplitude thermique, mais peu d'ensoleillement hivernal. Les amateurs de jardins doivent privilégier des espèces adaptées aux sols humides.
À qui s'adresse Coudekerque-Branche ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles à budget modéré, attirés par la proportion élevée de maisons (71 %) et la présence de 25 établissements scolaires. Les actifs travaillant dans l'agglomération dunkerquoise y trouvent un compromis prix/proximité, avec un temps de trajet réduit. Les retraités (26,6 % de 60 ans et plus) y sont également bien représentés, appréciant la densité de services de santé (189 équipements).
Avantages et limites à Coudekerque-Branche
✓ Points forts
- Prix d'entrée très accessible (1 872 €/m² médian)
- Desserte ferroviaire exceptionnelle (gare à 400 m, TGV à 1,5 km)
- Large offre de maisons individuelles (71 % du parc)
- Couverture fibre optique quasi totale (98,7 %)
- Équipements et services de proximité nombreux (589 au total)
− À prendre en compte
- Dynamique démographique en baisse (-0,7 % en 5 ans)
- Taxe foncière élevée (57,87 % sur le bâti)
- Exposition à certains risques naturels (inondations)
Composition du parc immobilier à Coudekerque-Branche
9 916 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Coudekerque-Branche combine 71,0 % de maisons et 29,0 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est majoritairement constitué de maisons individuelles (71 %), signe d'un cadre de vie familial et pavillonnaire. Le taux de propriétaires-occupants (57,1 %) est stable, limitant la rotation des biens. Seulement 0,9 % de résidences secondaires indique une faible pression touristique. Le taux de logements vacants (5,2 %) est proche de la moyenne nationale, sans signal de décrochage majeur. Ce marché est ancré dans une demande locale de longue durée.
Ancienneté du parc à Coudekerque-Branche
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 282 logements).
- Avant 1919 2,4 % 227 logts
- 1919-1945 13,7 % 1 269 logts
- 1946-1970 39,3 % 3 646 logts
- 1971-1990 31,9 % 2 959 logts
- 1991-2005 9,0 % 838 logts
- 2006-2019 3,7 % 343 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Coudekerque-Branche
589 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Coudekerque-Branche
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à 6 aléas naturels recensés, avec 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le radon, un gaz naturel, présente un risque faible. L'altitude de 3 m et la proximité du littoral impliquent une vigilance face au risque d'inondation ou de submersion marine. Consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) en mairie pour connaître les contraintes constructives précises sur la parcelle visée.
Cas pratique : un achat type à Coudekerque-Branche
Acheter une maison type de 83 m² (médiane locale) représente un budget d'environ 147 491 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 730 €. Cela mobilise 42 % du revenu médian local net, un effort important mais soutenable pour un double revenu dans la zone d'emploi de Dunkerque.
Erreurs à éviter quand on achète à Coudekerque-Branche
- Omettre de vérifier le DPE et son coût de rénovation.
- Ne pas consulter le PPR en mairie pour les risques.
- Surestimer le potentiel de revente à court terme.
- Négliger les charges de copropriété dans l'ancien.
Points clés à retenir à Coudekerque-Branche
- Écart maison/appartement : 1 849 €/m² contre 2 075 €/m².
- Rendement brut locatif : 7,7 % pour les maisons, 5,4 % pour les apparts.
- Climat doux et humide : 11,7 °C de moyenne annuelle.
- Facteur valeur clé : typologie (maison vs appart).
- Budget type pour une maison : environ 147 491 €.
- Taxe foncière élevée : 57,87 % du revenu cadastral.
- Parc à 71 % de maisons, cadre pavillonnaire familial.
- État et DPE devenus essentiels pour la négociation.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Coudekerque-Branche ?
À Coudekerque-Branche, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa typologie : l'écart entre maisons (1 849 €/m²) et appartements (2 075 €/m²) est significatif. Ensuite, la localisation prime : la proximité de la gare, des 25 établissements scolaires et des 89 commerces ajoute une surcote. L'état du bien et son DPE sont désormais déterminants, les acquéreurs intégrant le coût des travaux. Pour une maison, la superficie du terrain et son exposition sont moins valorisées que dans les zones rurales, au profit de la qualité de la rénovation.
Estimation indicative d'une maison à Coudekerque-Branche
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
162 624 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut entraîner une vente sous-évaluée ou, à l'inverse, un immobilisme prolongé du bien. À Coudekerque-Branche, où la construction neuve est quasi nulle (1 logement autorisé en 2024) et la démographie en léger recul, le prix de vente doit refléter parfaitement l'adéquation du bien à la demande locale, notamment familiale. Intégrer les paramètres concrets (taxe foncière à 57,87 %, risques naturels, qualité du bâti) permet de se positionner stratégiquement face à 298 concurrents annuels.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne se basent sur des moyennes, mais un expert local connaît les micro-marchés. Par exemple, un appartement près de la gare de Coudekerque-Branche (0,4 km) se négociera différemment d'un bien similaire en périphérie éloignée. Il évalue précisément l'impact d'un DPE médiocre ou d'une vue dégagée. Son estimation, étayée par les transactions DVF récentes, sert aussi d'argument de négociation face aux acheteurs, garantissant une vente au juste prix sans délai inutile.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m² communal.
- Oublier de déduire la décote pour un DPE F ou G.
- Comparer des biens sans ajuster la localisation précise.
- Vendre sans professionnel dans un marché stable.
Investir à Coudekerque-Branche : passer à l'action
Les chiffres dessinent un paysage, mais l'investissement réussi se joue au niveau de la rue et du bien. Pour saisir les opportunités locatives à Coudekerque-Branche, une connaissance fine des quartiers et du parc ancien est indispensable. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à passer de l'analyse à l'acquisition.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet d'investissement à Coudekerque-Branche.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Coudekerque-Branche grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 298 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Coudekerque-Branche
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Coudekerque-Branche
Quel est le prix immobilier moyen à Coudekerque-Branche ?
Le prix médian global est de 1 872 €/m², mais il varie fortement selon le type de bien. Les appartements se négocient autour de 2 075 €/m², tandis que les maisons sont à 1 849 €/m² en médiane.
Est-ce le bon moment pour investir à Coudekerque-Branche ?
Pour un investissement locatif à rendement, oui, notamment sur les maisons avec un brut de 7,7 %. Pour de la plus-value à court terme, le marché atone et la démographie en baisse invitent à la prudence.
Coudekerque-Branche est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est nettement moins chère que La Madeleine (+91 %) ou Halluin (+15 %), mais plus onéreuse que Béthune (-17 %) ou Bruay-La-Buissière (-31 %). Son positionnement est intermédiaire dans le bassin dunkerquois.
Quel rendement locatif espérer à Coudekerque-Branche ?
Le rendement brut est d'environ 5,4 % pour les appartements et 7,7 % pour les maisons. Le rendement net est nettement inférieur, notamment à cause d'une taxe foncière élevée (57,87 %).
Quels sont les quartiers à privilégier à Coudekerque-Branche ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare de Coudekerque-Branche (0,4 km) pour la connectivité, et les zones dotées de commerces de proximité. Les maisons avec jardin dans les quartiers calmes sont très prisées pour la location familiale.
Marché immobilier des communes voisines
Coudekerque-Branche affiche un écart de valorisation significatif avec des communes voisines comme La Madeleine (+91 %), offrant un effet de levier intéressant pour un investisseur prêt à parier sur une convergence des prix à long terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Coudekerque-Branche.
Communes limitrophes de Coudekerque-Branche
Coudekerque-Branche est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 1 848 €/m² à Coudekerque-Branche contre 1 955 €/m² pour le Nord.
Progression modérée: ++10,3 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 1 294 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +3,9 % sur le prix médian.
Le marché penche nettement côté maisons (91,3 %), vendues autour de 1 850 €/m² pour des surfaces médianes de 88 m². Un bien type de 88 m² revient à environ 162 800 €, soit 7,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Coudekerque-Branche avoisinent 12,5 €/m² pour les appartements et 11,4 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Coudekerque-Branche (0,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (17 logements autorisés entre 2021 et 2025). Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Coudekerque-Branche est au cœur du bassin minier et des plaines du Nord. Le cadre géographique (en retrait du littoral de la mer du Nord, à environ 12 km, dans un relief de plaine, à 11 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).