01 Le parc de logements
Le parc comprend 47 346 logements dont 42 249 résidences principales, 1 849 résidences secondaires et 3 248 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 42 249 | 89,2 % |
| Résidences secondaires | 1 849 | 3,9 % |
| Logements vacants | 3 248 | 6,9 % |
Parmi les 47 346 logements du parc, 89 % assurent la fonction de résidence principale, contre 4 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 781 | 4,2 % |
| 1919-1945 | 4 323 | 10,3 % |
| 1946-1970 | 14 660 | 34,9 % |
| 1971-1990 | 14 043 | 33,5 % |
| 1991-2005 | 3 869 | 9,2 % |
| 2006-2020 | 3 285 | 7,8 % |
La période 1946-1970 concentre 35 % du parc, tandis que 4 % datent d'avant 1919 et 8 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 775 | 4,2 % |
| 2 pièces | 5 480 | 13,0 % |
| 3 pièces | 9 470 | 22,4 % |
| 4 pièces | 10 179 | 24,1 % |
| 5 pièces ou plus | 15 344 | 36,3 % |
Taille moyenne: 4,0 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 36 %, les T1-T2 17 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 45 047 | 46 237 | 47 346 |
| Rés. principales | 41 340 | 41 194 | 42 249 |
| Rés. secondaires | 941 | 1 482 | 1 849 |
| Vacants | 2 766 | 3 562 | 3 248 |
À titre de comparaison : 33,5 % de part de propriétaires à Roubaix, à 70 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 19 207 | 45,5 % |
| Locataires (privé) | 9 880 | 23,4 % |
| Locataires HLM | 12 709 | 30,1 % |
| Logés gratuitement | 452 | 1,1 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 45,5 % de propriétaires face à 53,5 % de locataires (dont 30 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 31 537 | 74,6 % |
| Fioul | 1 089 | 2,6 % |
| Électricité | 7 669 | 18,2 % |
| Gaz bouteille | 167 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 1 786 | 4,2 % |
Répartition des modes de chauffage: 75 % au gaz de ville, 18 % pour électricité, 4 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 171 |
| 2 à 4 ans | 8 787 |
| 5 à 9 ans | 7 907 |
| 10 ans ou plus | 20 383 |
| Total ménages | 42 249 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 8 424 |
| Sous-occupation modérée | 11 415 |
| Sous-occupation accentuée | 9 273 |
| Sous-occupation très accentuée | 10 629 |
| Suroccupation modérée | 2 400 |
| Suroccupation accentuée | 178 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 10 564 | 25,0 % |
| 1 voiture | 21 740 | 51,5 % |
| 2 voitures ou plus | 9 944 | 23,5 % |
Ventilation par équipement automobile: 25 % sans véhicule, 51 % mono-motorisés, 24 % multi-motorisés. Par ailleurs, 44,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 30 751 | 28 990 | 348 | 1 413 |
| 1975 | 35 532 | 31 799 | 491 | 3 242 |
| 1982 | 38 683 | 34 855 | 710 | 3 118 |
| 1990 | 40 586 | 36 099 | 854 | 3 633 |
| 1999 | 42 238 | 38 957 | 770 | 2 511 |
| 2007 | 44 342 | 41 142 | 856 | 2 344 |
| 2012 | 45 047 | 41 340 | 941 | 2 766 |
| 2017 | 46 237 | 41 194 | 1 482 | 3 562 |
| 2023 | 47 346 | 42 249 | 1 849 | 3 248 |
Trajectoire de long terme: 30 751 logements en 1968, 47 346 en 2023 (+54 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 4 460 | 4 322 | 3 904 | 3 824 | 3 798 | 2 471 | 3 123 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 505 | 1 701 | 1 519 | 1 421 | 1 237 | 1 326 | 889 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 162 | 0,7 % |
| Classe B | 301 | 1,3 % |
| Classe C | 5 629 | 24,7 % |
| Classe D | 9 577 | 42,1 % |
| Classe E | 5 204 | 22,9 % |
| Classe F | 1 379 | 6,1 % |
| Classe G | 515 | 2,3 % |
La classe D domine avec 42 % des diagnostics, et 27 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 306 | 5,7 % |
| Classe B | 2 952 | 13,0 % |
| Classe C | 6 496 | 28,5 % |
| Classe D | 6 996 | 30,7 % |
| Classe E | 3 797 | 16,7 % |
| Classe F | 1 025 | 4,5 % |
| Classe G | 195 | 0,9 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe D dominante (31 %), 47 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 245 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 237 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 195 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 174 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 144 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 98 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 245 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 98 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 63 | 99 |
| Classe B | 76 | 225 |
| Classe C | 1 155 | 4 474 |
| Classe D | 2 109 | 7 468 |
| Classe E | 1 237 | 3 967 |
| Classe F | 499 | 880 |
| Classe G | 195 | 320 |
Performance comparée: maisons classées D (223), appartements classés D (216), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 551 |
| T2 | 2 542 |
| T3 | 4 896 |
| T4 | 4 415 |
| T5+ | 1 403 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Dunkerque (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Dunkerque est la grande ville ayant le plus de résidences secondaires du département Nord. (sur 4 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
- Dunkerque est la grande ville ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) du département Nord. (sur 4 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
- Dunkerque est la grande ville ayant le plus de passoires thermiques du département Nord. (sur 4 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Sur les 47 346 logements recensés à Dunkerque, 42 249 servent de résidence principale (89,2 %) — une structure résolument résidentielle. Habitat hybride, à la frontière du pavillonnaire et du collectif (40,7 % / 59,3 %). L'environnement communal: dans le maillage des communes des Hauts-de-France, en retrait du littoral de la mer du Nord, à environ 13 km.
Répartition proche de l'équilibre: 45,5 % de propriétaires et 53,5 % de locataires à Dunkerque. 30,1 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Héritage et constructions récentes cohabitent: 4,2 % du parc date d'avant 1919, 7,8 % d'après 2006. Performance énergétique dans la norme: D dominante et 218 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. Mode de chauffage dominant: gaz de ville (74,6 %).
Le parc de Dunkerque se maintient à l'équilibre entre 2017 et 2023. La motorisation des ménages de Dunkerque traduit un profil urbain: 25,0 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans le maillage des communes des Hauts-de-France. Le décor géographique — en retrait du littoral de la mer du Nord, à environ 13 km — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Verdict
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Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Nord (177ᵉ rang sur 644 communes)
Analyse du marché immobilier à Dunkerque
Acheter demande un effort important : 7,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Dunkerque
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Dunkerque s'établit à 2 124 €, sur la base de 988 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 51,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,6 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Dunkerque Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Dunkerque
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Dunkerque évolue de +18,2 %, passant de 1 797 à 2 124 €/m²; 988 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
60,4 % de maisons et 39,6 % d'appartements parmi les 988 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 60,4 % de maisons et 39,6 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 988 | 597 | 391 |
| Prix médian/m² | 2 124 € | 2 012 € | 2 348 € |
| Prix moyen/m² | 2 292 € | ||
| Surface médiane | – | 93 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 268 | 1 797 € |
| 2022 | 1 280 | 1 951 € |
| 2023 | 1 062 | 2 026 € |
| 2024 | 1 029 | 2 055 € |
| 2025 | 988 | 2 124 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
10 854 logements autorisés cumulés, 5 922 commencés: la dynamique récente affiche 2 318 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Dunkerque
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Dunkerque (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Dunkerque totalise 3 625 logements sur 5 ans, soit +197 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Dunkerque
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Dunkerque
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (51,49 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Dunkerque
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 22 767 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Dunkerque est D, avec 8,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Dunkerque
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S'installer à Dunkerque : cadre de vie et logement
Dunkerque compte 86 263 habitants sur 43,89 km². Le climat local affiche 11,7 °C de moyenne annuelle et 691 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 31 monuments historiques protégés, 1 appellation d'origine rattachée au terroir local et 3 127 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Dunkerque
Dunkerque et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Dunkerque
Composition du parc immobilier à Dunkerque
47 346 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Dunkerque combine 41,2 % de maisons et 58,8 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Dunkerque
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 41 961 logements).
- Avant 1919 4,2 % 1 781 logts
- 1919-1945 10,3 % 4 323 logts
- 1946-1970 34,9 % 14 660 logts
- 1971-1990 33,5 % 14 043 logts
- 1991-2005 9,2 % 3 869 logts
- 2006-2020 7,8 % 3 285 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Dunkerque
3 127 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Dunkerque
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRL Dunkerque Bray-Dunes PPRN Approuvé approuvé le 21/04/2022
- PPRT Zone Industrialo-Portuaire PPRT Approuvé approuvé le 28/12/2015
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Dunkerque
Pour une maison de 93 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
197 532 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Dunkerque
Quel est le prix de l'immobilier à Dunkerque ?
Le prix médian au m² à Dunkerque est de 2 124 € (données DVF, 988 transactions). Pour une maison de 93 m² (surface médiane locale), compter environ 187 000 €.
Comment Dunkerque se situe-t-elle dans le Nord ?
Dunkerque se situe au 177ᵉ rang du Nord sur 644 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Dunkerque ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Dunkerque est de 6,6 % (loyer de 11,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Dunkerque
Dunkerque est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 124 €/m² à Dunkerque contre 1 955 €/m² pour le Nord.
Dynamique haussière marquée: +18,2 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Dunkerque. 5 627 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +3,4 % sur le prix médian.
La ventilation des ventes associe 60,4 % de maisons et 39,6 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 93 m² revient à environ 187 116 €, soit 8,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Dunkerque avoisinent 13,5 €/m² pour les appartements et 11,1 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Dunkerque (3,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Dunkerque: l'équivalent de 725 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (83 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Dunkerque est dans le maillage des communes des Hauts-de-France, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Dunkerque est en retrait du littoral de la mer du Nord, à environ 13 km, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).