Faut-il investir à Coulommiers en 2026 ?
Coulommiers, cœur du Pays de Brie, affiche une croissance démographique de +11 % en dix ans et une attractivité territoriale solide. Son marché immobilier, après un pic en 2022, connaît une phase de correction. Ce contexte fait-il de 2026 une année propice à l'investissement ? Décryptage des indicateurs.
Avec un prix médian en recul de 6,5 % en 2024, Coulommiers offre une fenêtre d'entrée rare dans un marché francilien globalement tendu.
Verdict
➤ Un marché locatif robuste et une correction récente créent une opportunité pour les investisseurs acceptant un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de prix récente : -6,5 %
- ✓ Rendement brut élevé : 6,2 %
- ✓ Attractivité territoriale très forte (8,1/10)
- ⚠ Accessibilité faible : seulement 1,1/10
- ⚠ Revenu médian local modeste (21 030 €)
- ⚠ Taux de chômage à 13,9 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que la moyenne des villes franciliennes de même taille.
- Inferieure de 25 % environ à la moyenne des communes comparables du département.
- Rendement locatif supérieur à celui des grandes métropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Coulommiers
Le marché immobilier de Coulommiers affiche une pression notable (IPI 6,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Coulommiers
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (6,3/10) : le marché est dynamique, propice à une revente rapide.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (6,3/10) : le marché est dynamique, propice à une revente rapide.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (1,1/10) : les prix dépassent la capacité d'achat local, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (1,1/10) : les prix dépassent la capacité d'achat local, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,8/10) : la demande locative est soutenue, favorable aux bailleurs.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,8/10) : la demande locative est soutenue, favorable aux bailleurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,8/10) : peu d'opportunités pour la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,8/10) : peu d'opportunités pour la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2683,1 — Percentile dept : 50/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 81/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 26/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 11,0 — Percentile dept : 90/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1488,5 — Percentile dept : 94/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 19/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 36,3 — Percentile dept : 2/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 24,3 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 59,5 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 26/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 11,0 — Percentile dept : 90/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 1/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2683,1 — Percentile dept : 50/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 26/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 1/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 72/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1488,5 — Percentile dept : 6/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Coulommiers : opportunités et risques
Investir à Coulommiers en 2026, c'est avant tout miser sur un marché locatif solide, porté par une démographie positive et des services de qualité. Le rendement brut de 6,2 % pour les appartements est compétitif en Île-de-France. Cependant, le rendement net estimé chute autour de 3,6 % une fois intégrées les charges récurrentes, dont une taxe foncière élevée à 47,11 %.
La stratégie la plus adaptée reste le locatif annuel en appartement, en ciblant les petits logements (surface médiane 60 m²) adaptés aux jeunes actifs ou aux familles monoparentales. Attention toutefois au parc ancien : si seuls 4,2 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), la loi Climat et Résilience rendra progressivement indécents ces logements, imposant des travaux de rénovation aux propriétaires bailleurs.
La construction neuve est dynamique (654 logements autorisés sur 5 ans), ce qui peut offrir des opportunités en défiscalisation. Néanmoins, cette offre supplémentaire pourrait, à terme, exercer une pression à la baisse sur les loyers de l'ancien ou augmenter la vacance locative dans certains segments. L'horizon d'investissement doit donc être envisagé sur le moyen terme.
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Données du marché immobilier à Coulommiers
DVF, loyers, permis, analyse expertÀ 2 500 €/m², le prix médian de Coulommiers se situe dans la moitié basse du marché seine-et-marnais, une position qui intrigue au regard de ses atouts. D'après les données DVF 2024, le marché est actif (174 transactions) et équilibré entre appartements et maisons. Ce dynamisme s'explique par une accessibilité ferroviaire directe via la gare de Coulommiers, un équipement en services exceptionnel (ICS à 8,6/10) et un taux de vacance de logements (8,6 %) conforme à la moyenne nationale.
L'analyse de l'évolution sur cinq ans révèle une volatilité marquée : après un pic en 2022, une correction de -6,5 % est intervenue en 2024. Cette baisse, plus prononcée qu'ailleurs en Île-de-France, pourrait constituer un point d'entrée opportuniste. Toutefois, elle s'accompagne d'un indice d'accessibilité (IAI) catastrophique à 1,1/10, indiquant que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local.
Le marché est donc tiraillé entre deux réalités : une forte attractivité résidentielle et économique, et une fragilité socio-économique locale (taux de chômage à 13,9 %, revenu médian à 21 030 €). Cela génère une demande locative soutenue (IOL à 6,8/10) mais une demande à l'achat qui dépend largement de ménages extérieurs à la commune.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Coulommiers Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à Coulommiers a connu une trajectoire en dents de scie depuis 2020, avec un creux en 2021 à 2 315 €/m² suivi d'un pic à 2 878 €/m² en 2022. La baisse de 2024 (-6,5 %) ramène les prix en dessous de leur niveau de 2020. Cette correction contraste avec la hausse continue observée dans de nombreuses communes franciliennes et pourrait signaler un point d'entrée. Selon les données DVF, le marché des appartements résiste mieux que celui des maisons, avec un écart de prix qui s'est resserré. Pour un acheteur en 2026, cette volatilité récente impose une vigilance accrue sur la valorisation du bien convoité.
Évolution du marché immobilier de Coulommiers
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 578 €/m² à 2 500 €/m² (-3,0 %), pour 174 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Sur la base des prix médians 2024, acquérir une maison type de 92 m² représente un investissement de près de 229 000 €. Avec un loyer médian de 12,8 €/m², le rendement brut atteint 6,2 %. Néanmoins, après déduction d'une vacance locative estimée à 8 %, des frais de gestion et d'une taxe foncière à 47,11 %, le rendement net estimé chute autour de 3,5 %. L'effort financier mensuel net pour l'investisseur dépendra donc fortement des conditions de financement. Les appartements, avec un prix total moindre, offrent une rentabilité brute équivalente mais un effort d'épargne initial plus accessible.
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
50,0 % de maisons et 50,0 % d'appartements parmi les 174 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 50,0 % de maisons et 50,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 174 | 87 | 87 |
| Prix médian/m² | 2 500 € | 2 441 € | 2 569 € |
| Prix moyen/m² | 2 702 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 233 | 2 578 € |
| 2022 | 265 | 2 753 € |
| 2023 | 173 | 2 800 € |
| 2024 | 176 | 2 554 € |
| 2025 | 174 | 2 500 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est vigoureuse à Coulommiers : 654 logements autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en hausse de 98 % par rapport à la période précédente. Cette accélération répond à une pression démographique notable (+11 % en 10 ans). Toutefois, avec seulement 47 logements autorisés en 2024, le rythme semble marquer une pause. Cette offre neuve, si elle se concrétise, pourra absorber une partie de la demande et modérer la tension sur les prix de l'ancien. Pour l'investisseur, il s'agit de surveiller ce pipeline pour anticiper d'éventuels effets de concurrence locative, tout en notant que le parc reste majoritairement ancien (19 % d'avant 1945).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 2 128 autorisations et 1 094 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 51 %.
Vacance longue durée à Coulommiers
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Coulommiers (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Coulommiers totalise 489 logements sur 5 ans, soit +2 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Coulommiers
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Coulommiers
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (47,11 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute de près de 2,6 points par rapport au brut. La taxe foncière, élevée à 47,11 %, pèse fortement. Ajoutez environ 0,5 % pour la vacance locative (le taux de logements vacants est de 8,6 %) et 7 à 10 % pour la gestion. Dans une copropriété, prévoyez 20 à 40 €/m²/an pour la quote-part. Les travaux de mise aux normes énergétiques, sur un parc où 4,2 % des biens sont des passoires, constituent un poste imprévisible mais essentiel.
Performance énergétique du parc à Coulommiers
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 825 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Coulommiers est C, avec 4,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est relativement performant (classe C dominante), avec seulement 4,2 % de passoires thermiques (F/G). Ce faible taux réduit le risque de dépréciation brutale liée aux interdictions de location prévues par la loi Climat (2025 pour les étiquettes G, 2028 pour les F). Cependant, tout bien classé E ou D devra être rénové d'ici 2034 pour rester louable. Pour un achat, privilégiez les biens déjà en C ou B pour sécuriser votre investissement à long terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements T2 et T3, dont la surface médiane est de 60 m², pour correspondre à la demande familiale majoritaire. Le neuf (15,3 % du parc post-2006) est rare mais évite les risques de rénovation énergétique. L'ancien doit être soigneusement sélectionné : seulement 4,2 % de passoires thermiques (F/G), mais la classe dominante C (158 kWh/m²/an) impose des travaux de performance à moyen terme.
Quelles zones cibler à Coulommiers ?
La centralité autour de la gare et du centre-bourg historique (4 monuments protégés) constitue le pivot de la valeur locative. La périphérie, notamment les zones en développement le long du Grand Morin, attire les familles mais peut souffrir d'une moindre desserte. Attention aux secteurs soumis au PPRI (inondation) qui peuvent compliquer l'assurance et décourager certains locataires.
Calculateur de rendement à Coulommiers
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Coulommiers
Le risque de vacance est réel (8,6 % de logements vacants), amplifié par un taux de chômage local supérieur à la moyenne. La dépendance à l'économie locale (1 239 entreprises) rend le marché locatif sensible aux retournements conjoncturels. La taxe foncière élevée grève significativement la rentabilité nette. Enfin, la loi Climat pourrait imposer des rénovations sur une part du parc, même si les passoires sont minoritaires.
Cas pratique : un investissement type à Coulommiers
Pour un appartement type de 60 m² à Coulommiers, le prix médian est d'environ 170 160 €. Une fois loué au prix médian de 14,7 €/m², il génère 882 € de loyer mensuel. Avec un rendement brut de 6,2 %, l'effort net mensuel après charges (taxe foncière, gestion, vacance) serait d'environ 100 à 150 € en complément de la mensualité de crédit, pour un prêt sur 20 ans à 4 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Coulommiers
- Négliger la taxe foncière, à 47,11 % elle grève fortement la rentabilité.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux de 8,6 %).
- Acheter un bien classé F ou G, interdit à la location dès 2028.
- Surévaluer le loyer possible en dehors du centre-ville ou de la gare.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit le rythme scolaire, avec une accélération des ventes de mars à juin. Septembre peut être propice pour acheter, certains vendeurs anticipant la taxe foncière. La faible part de résidences secondaires (1,7 %) atténue l'effet « vacances ». Vendre au printemps maximise la visibilité du bien, notamment son cadre de vie avec les bords du Grand Morin. L'hiver, la concurrence est moindre mais la demande aussi, réservant cette période aux transactions les plus urgentes.
Le saviez-vous ?
- Coulommiers compte 4 monuments historiques protégés, dont l'église Saint-Denys.
- La fibre est disponible pour 89,9 % des logements, un atout pour le télétravail.
- L'âge médian des habitants est de 41,1 ans, proche de la moyenne nationale.
S'installer à Coulommiers : cadre de vie et logement
S'installer à Coulommiers, c'est bénéficier du cadre d'une petite ville historique dotée de 4 monuments classés, tout en profitant d'une palette de services digne d'une ville bien plus grande : 758 équipements recensés par l'INSEE, dont 176 commerces et 178 établissements de santé. La commune, membre de la Communauté d'Agglomération Coulommiers Pays de Brie, affiche une vitalité économique avec 1 239 entreprises actives.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes : il est soumis à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) sur le Grand Morin, et a connu 23 arrêtés de catastrophe naturelle. Ces éléments doivent être intégrés à l'étude du bien et à la souscription d'assurance. Le parc de logements, dominé par la classe énergétique C, offre un confort thermique correct en moyenne, et la connexion fibre (89,9 % de couverture) facilite le télétravail.
Carte du marché immobilier à Coulommiers
Coulommiers et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Coulommiers
Avec 11°C de température moyenne annuelle et 707 mm de précipitations, le climat de Coulommiers est tempéré, sans excès. Les hivers peuvent être frais (101 m d'altitude), mais les étés sont généralement doux. Ce profil convient aux habitants recherchant un rythme de vie calme, proche de la nature (bord du Grand Morin) sans subir de conditions météorologiques rigoureuses. Idéal pour les familles ou les retraités appréciant les saisons marquées mais supportables.
À qui s'adresse Coulommiers ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes familles, sensibles à la surface habitable et aux équipements scolaires. Les navetteurs travaillant à Paris-Est ou en banlieue Est y trouvent un bon compromis temps/prix. Les retraités apprécient la tranquillité relative et les services de santé, malgré un indice de vieillissement de 144,6. En revanche, les chercheurs d'animation nocturne ou de très haut standing seront en décalage.
Avantages et limites à Coulommiers
✓ Points forts
- Prix au m² attractif vs. Est francilien
- Desserte ferroviaire directe et accès TGV proche
- Services et équipements de proximité très complets (758 au total)
- Dynamisme démographique garantissant une certaine vitalité
- Parc immobilier majoritairement en bonne classe énergétique (DPE C dominant)
− À prendre en compte
- Taux de chômage local élevé (13,9 %)
- Risque inondation (PPRI) sur certains secteurs
- Taxe foncière parmi les plus élevées du département (47,11 %)
Composition du parc immobilier à Coulommiers
8 074 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Coulommiers combine 34,6 % de maisons et 65,4 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est mixte : 34,6 % de maisons et 32 % de logements sociaux. La majorité des résidents sont locataires (59,5 %), et seulement 1,7 % sont des résidences secondaires. Cela indique un marché orienté vers la résidence principale, avec une demande locative soutenue et stable. Le taux de vacance de 8,6 %, supérieur à la moyenne nationale, suggère cependant une sélectivité des locataires. L'acheteur typique est un primo-accédant ou un investisseur en pierre-papier.
Ancienneté du parc à Coulommiers
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 169 logements).
- Avant 1919 7,7 % 553 logts
- 1919-1945 11,2 % 806 logts
- 1946-1970 26,4 % 1 890 logts
- 1971-1990 25,2 % 1 805 logts
- 1991-2005 14,3 % 1 022 logts
- 2006-2019 15,3 % 1 094 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Coulommiers
758 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Coulommiers
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Coulommiers est soumis à un PPRI pour les crues du Grand Morin amont et un PPR sécheresse. Cela implique des contraintes constructives dans les zones identifiées et peut complexifier l'assurance. La commune a connu 23 arrêtés de catastrophe naturelle. Cependant, le risque sismique est très faible et le radon faible. Avant tout achat, consultez obligatoirement le dossier de diagnostic technique (DDT) pour connaître la zone exacte du bien et les éventuelles obligations ou surcoûts d'assurance.
Cas pratique : un achat type à Coulommiers
Pour une maison type de 92 m² (surface médiane déduite du prix total), comptez environ 228 800 € hors frais de notaire. Cela représente près de 11 années du revenu médian local (21 030 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 120 €, un effort important pour un ménage local.
Erreurs à éviter quand on achète à Coulommiers
- Omettre de vérifier le zonage du PPRI Grand Morin avant l'offre.
- Se fier uniquement au prix au m², très variable selon le quartier.
- Sous-estimer le coût des travaux sur un bien construit avant 1945 (19 % du parc).
- Négocier sans connaître le taux de chômage local (13,9 %), indicateur de fragilité économique.
Points clés à retenir à Coulommiers
- Prix médian à 2 500 €/m², en baisse de -6,5 % sur un an.
- Rendement brut identique à 6,2 % pour maisons et appartements.
- Climat tempéré (11°C moyen), 707 mm de pluie par an.
- Les appartements (2 569 €/m²) sont 14 % plus chers que les maisons.
- Rendement net estimé autour de 3,5 %, taxe foncière élevée à 47,11 %.
- Parc de logements à 34,6 % de maisons, majoritairement des résidences principales.
- La proximité de la gare et du centre-ville peut majorer la valeur de 15 %.
- Le prix total médian d'une maison avoisine 228 800 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Coulommiers ?
À Coulommiers, la valeur dépend fortement de la localisation intra-urbaine. La proximité de la gare (0,5 km), du centre-ville avec ses 176 commerces et des écoles (15 établissements) peut ajouter jusqu'à 15 % au prix au m². L'état du bien est crucial : une rénovation énergétique (passage du DPE de D à C) valorise immédiatement le bien. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud priment. En appartement, l'étage et la vue comptent. Un bien bien situé et rénové résiste mieux aux corrections de marché.
Estimation indicative d'une maison à Coulommiers
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
217 500 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute condamne à une vacance prolongée dans un marché où 8,6 % des logements sont déjà vacants. À l'inverse, sous-estimer son bien signifie renoncer à plusieurs milliers d'euros, surtout sur les maisons dont la surface médiane est de 92 m². Seule une expertise territoriale, qui connaît l'impact de la nouvelle construction (654 logements autorisés en 5 ans) et des flux démographiques, peut déterminer le prix d'équilibre qui attire les acheteurs sans brader votre patrimoine.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise une moyenne (2 657 €/m²) qui masque les écarts entre le centre historique, les quartiers pavillonnaires et les zones proches des logements sociaux (32 % du parc). Un professionnel local évalue l'impact réel d'une vue dégagée, d'une copropriété saine ou de la proximité du Grand Morin. Il connaît la demande spécifique : familles cherchent des maisons avec jardin, investisseurs visent les petits appartements près de la gare. Son expertise permet de justifier le prix auprès d'acheteurs sérieux et de négocier efficacement.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser la moyenne du m² sans pondérer par l'état et la localisation exacte.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante sur la commune).
- Ne pas tenir compte de la forte offre neuve (654 logements autorisés en 5 ans).
- Proposer un prix sans consulter les arrêtés catastrophes naturelles (23 historiques).
Investir à Coulommiers : passer à l'action
L'analyse des données est une première étape. La seconde, décisive, est de l'adapter à un bien précis, un quartier, et un contexte de négociation. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette lecture du marché en achat stratégique.
Ces données tracent une tendance, mais la valeur réelle d'un bien se joue dans ses spécificités.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Coulommiers grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Coulommiers
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Coulommiers
Quel est le prix moyen d'un appartement à Coulommiers ?
Le prix médian des appartements à Coulommiers s'élève à 2 569 €/m² en 2024. Pour un appartement de 60 m² (surface médiane), l'investissement total est d'environ 170 160 €. Les prix sont en recul de 6,5 % sur un an.
Coulommiers est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Non, Coulommiers est nettement plus accessible. Son prix médian (2 500 €/m²) est inférieur de 34 % à celui de Claye-Souilly et de 49 % à celui de Montévrain, pour des services et une accessibilité ferroviaire comparables.
Quel rendement locatif puis-je espérer à Coulommiers ?
Le rendement locatif brut est de 6,2 % pour les appartements et les maisons. Après déduction des charges, taxes et vacance locative, le rendement net estimé est d'environ 3,6 % pour un appartement.
Le marché immobilier de Coulommiers est-il dynamique ?
Oui, avec 174 transactions en 2024, le marché est actif. La part des appartements dans les ventes (87 transactions) dépasse celle des maisons (92), signe d'un intérêt pour les investissements locatifs et les petits logements.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Coulommiers ?
Outre la correction récente des prix, les acheteurs doivent intégrer le risque inondation (PPRI actif), un taux de chômage local élevé (13,9 %) et une taxe foncière de 47,11 % qui impacte la rentabilité nette de l'investissement.
Marché immobilier des communes voisines
Coulommiers, à 2 657 €/m², présente un effet de levier bien plus fort que ses voisines comme Claye-Souilly (3 554 €/m²) pour des indicateurs démographiques et de services similaires, offrant une marge de valorisation.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Coulommiers.
Communes limitrophes de Coulommiers
Coulommiers est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Coulommiers s'établit à 2 500 € sur 174 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale du Seine-et-Marne (3 071 €/m²).
Le prix médian de Coulommiers reste globalement stable sur la période 2021-2025. 1 021 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
La ventilation des ventes associe 50,0 % de maisons et 50,0 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Coulommiers, un logement de 87 m² (212 367 €) représente 10,1 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Coulommiers avoisinent 14,7 €/m² pour les appartements et 12,8 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Coulommiers (1,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Coulommiers: 489 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 98 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 77 % des logements autorisés.
Côté contexte, Coulommiers est une commune périurbaine francilienne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Coulommiers est dans un relief de plaine, à 133 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).